【正文】 主導(dǎo)客群依然為以婚房為主的剛性需求主體帶動。 ?在商品房價格居高不下的市場狀況下，剛性需求更傾向于選擇二手房。 ?政策利好的出臺將進一步助推二手房市場的活躍并變相打壓商品房市場。 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 31 小 結(jié) ? 自 08年下半年市場走低以來，自 09年 4月開始出現(xiàn)較為明顯轉(zhuǎn)折， 價格走低、成交上升 。 ? 預(yù)計未來 23月內(nèi)銷售量同比幅度將繼續(xù)走高，市場會持續(xù)吸納本輪爆發(fā)的剛需，若價格上揚，市場銷售量高增長情形將減緩。 下半年仍不甚明朗，剛需釋放過后的不穩(wěn)定信號明顯 本資料來自 32 (一 ) 市 場 解 讀 ? 甘井子區(qū)整體市場 ? 區(qū)域內(nèi)主力板塊市場 區(qū)域房地產(chǎn)市場 本資料來自 33 區(qū)域概況 區(qū)域規(guī)模 區(qū)域定位 甘井子區(qū)位于大連市城鄉(xiāng)結(jié)合部，呈馬蹄形環(huán)抱市區(qū)。東西長 40公里，南北寬 35公里。區(qū)境北部陸路地處大連市區(qū)的咽喉要道，鐵路、公路形成網(wǎng)絡(luò)。 ，轄 2個鎮(zhèn)、 13個街道， 114個社區(qū)居民委員會。 甘井子區(qū) 大連市中心城區(qū) 新興產(chǎn)業(yè)基地 大連市商業(yè)、物流中心 大連市教育集中發(fā)展區(qū) 大連市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 項目所屬區(qū)域 —— 甘井子區(qū) ? 甘井子區(qū)在市內(nèi)四區(qū)中面積最大，將承載更多城市功能 。 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施項目8個，總投資約 ； 城市建設(shè)項目 17個，總投資約 元。而隨著多個項目的改造，區(qū)域內(nèi)的生活、交通環(huán)境得以了很大改觀； 另外區(qū)域內(nèi)聚集了大量的經(jīng)濟適用房、限價房，拉低了區(qū)域價格 ，越來越多的購房者選擇這里。 區(qū)域發(fā)展前景 本資料來自 35 概 況 銷 售 量 價 格 由于區(qū)域內(nèi)存在多個經(jīng)濟適用房、限價房等，目前是大連市銷售均價最低的區(qū)域。 甘井子區(qū)開發(fā)量占全市開發(fā)總量的50%以上， 2020年全區(qū)商品房銷售面積 ㎡，占大連市內(nèi)四區(qū)%。 甘井子區(qū)房地產(chǎn)概況 ? 該區(qū)域整體開發(fā)量大，以中低端項目為主 ； ? 外來開發(fā)商較少， 多為 本土企業(yè) ，發(fā)展參差不齊， 競爭激烈 ； ? 區(qū)域內(nèi) 轄區(qū)多個板塊， 不同 板塊 的價格相差較大 。 成交均價連續(xù)三年增長， 08年成交均價同比增加 6%。 ? 樓面均價連續(xù)四年增長，區(qū)域進入高速發(fā)展期。成交量激增主要由于積蓄已久的剛性需求集中釋放。 甘井子區(qū)成交套數(shù)在 08年 9月開始成交持續(xù)低迷， 09年 4月成交激增。自 09年二月開始出現(xiàn)連續(xù)增長。 ?泉水板塊： 多為限價商品房，有效供應(yīng)量大。 ?椒金山板塊： 板塊內(nèi)供應(yīng)量巨大 ，且同時形成供應(yīng)，產(chǎn)品同質(zhì)化高，板塊內(nèi)競爭激烈。 ?西山板塊： 板塊內(nèi)供應(yīng)量大 ，競爭激烈，區(qū)域配套急需完善。 甘井子區(qū)板塊格局 機場板塊 華南板塊 泉水板塊 西山 板塊 南關(guān)嶺板塊 本資料來自 39 鑒于本項目的地理位臵，我司主力對南關(guān)嶺板塊、泉水板塊、華南板塊及椒金山板塊做重點分析，其他三個板塊不做過多闡釋。 ?主力客群： 購房的客戶多為 城市擠壓和剛性需求（如婚房） 。低價促進去化，板塊內(nèi)惡性競爭。安邦北灣 5000元 /㎡ 的入市均價，打破了該區(qū)域的價 格底線，隨后今都、勝景家園等項目緊隨其后。 ?板塊內(nèi)成交單套面積集中在 7080㎡ ，單套價格集中在 4050萬元。 典型項目 本資料來自 42 基本特征： ?城市新興的大規(guī)模居住區(qū)； ?城市限價商品房板塊； ?區(qū)域基本配套設(shè)施相對較差，區(qū)域通達性一般。 泉水板塊 本資料來自 43 泉水板塊 ?限價房區(qū)域，價格在限價范圍內(nèi)小幅上漲，存量小，去化速度下降明顯。 ?板塊內(nèi)成交平均面積 9095㎡ ，單套價格集中在 50萬左右。由于價格、產(chǎn)品等原因，整體去化較慢。 版塊名稱 項目名稱 08年月均銷售套數(shù) 09年月均銷售套數(shù) 成交平均單套面積（㎡） 成交平均單套價格 （萬元） 08年成交均價 （元 /㎡ ） 09年成交均價 （元 /㎡ ） 泉水版塊 幸福里 118 17 5444 5455 家年華 89 14 5372 5509 青果公寓 5 3 6143 6206 典型項目 本資料來自 44 基本特征： ?城市北部商業(yè)中心。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀： ?建筑形態(tài)：華南 板塊現(xiàn)狀以 中檔偏上居住區(qū) 為主， 多為小高層、高層產(chǎn)品；部分項目出現(xiàn)別墅產(chǎn)品； ?產(chǎn)品供應(yīng)： 主力戶型以 舒適 型兩居 （ 95105㎡ ） 為主 ； ?主力價格：板塊 平均價格區(qū)間集中在 65007500元 /㎡ ，價格上漲空間不大； ?主力客戶： 區(qū)域購房的客戶多為 地緣性升級客戶和外地來連定居的年輕人居多 ， 整體訴求品質(zhì)明顯高于其他三個板塊項目 。 ?作為該區(qū)域最成熟板塊，呈現(xiàn)但價高、總價高現(xiàn)象， 09年與 08年相比，價格略有下降。 ?加州洋房項目由于有部分 LOFT產(chǎn)品，拉升了成交均價。 ?09年項目銷售速度漲跌與新增供應(yīng)有關(guān)。 ?轄區(qū)有轄區(qū)內(nèi) 8個社區(qū)居委會， 2個行政村組成。 ?區(qū)域定位：城鄉(xiāng)結(jié)合部，落后的低端居住區(qū)。 ?南關(guān)領(lǐng)成為大連市“北拓”的第一承接區(qū)，有效連接主城區(qū)和新城區(qū)。 ?地鐵 2號線（已開工）都將經(jīng)過南關(guān)領(lǐng)。 ?大連市體育運動中心位于甘井子區(qū)西北路與嶺西路交叉路口東北處，規(guī)劃總占地８０公頃。 ?區(qū)域定位：交通樞紐 ?功能定位：物流商貿(mào)與居住 ?商業(yè)定位：火車站區(qū)級商業(yè)中心 ?配套：文化、體育等逐步完善。 本資料來自 48 隨著該板塊的發(fā)展，客戶正逐漸由外來占位型客戶，逐漸轉(zhuǎn)變成剛性需求為主，部分投資客進入。 時間 2020年 20202020年 2020年 項目 南嶺新城 萬錦民悅、雁南園、 鵬輝新天居一期 南嶺花園、鵬輝新天居 二、三期 價格情況 30003500 45005000 55006500 項目定位 低檔 中低檔 中低檔 客群情況 東三省來連人群 地緣性、剛性需求 剛性需求，部分投資客 南關(guān)領(lǐng)板塊 板塊客層變遷 ?隨著區(qū)域成熟度的提升，區(qū)域價值和客群逐步提升和轉(zhuǎn)變。 ?由于該板塊目前在售兩項目位臵差別較大，價差較明顯。 ?在售項目 09年價格環(huán)比均有明顯降幅，一方面由于產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致，另一方面各項目均采用以低價刺激購買力的做法，鵬輝新天居銷售速度不降反升。 這四個板塊中綜合來看華南板塊相對最成熟。 本資料來自 51 各板塊競爭關(guān)系 板塊名稱 成交單套面積 （㎡） 成交單套價格 （萬元） 現(xiàn)成交均價 （元 /㎡ ） 主要客群 椒北板塊 7080 4050 50006000 剛性、城市擠壓 泉水板塊 9095 50萬左右 5500左右 剛性、改善型 華南板塊 95105 6065 65007500 剛性、改善型 南關(guān)嶺板塊 6570 3545 50006500 剛性、投資型 ?從產(chǎn)品單套面積，椒北板塊與本案所屬板塊現(xiàn)狀最為接近，但價格的預(yù)期區(qū)間，本案更接近于成熟的華南板塊。 ?南關(guān)嶺板塊則獨立成區(qū)，自成體系，但區(qū)域內(nèi)的投資客群占有一定比例。 本資料來自 52 小 結(jié) ? 甘井子區(qū)作為城市未來發(fā)展重點區(qū)域，潛力巨大。 ? 本案相鄰板塊在 09年幾乎都有價格走弱的趨勢。 本資料來自 55 全程競爭（重點個案） 遠洋自然（ 202047＃地 ） 核心競爭力：地塊內(nèi)山體景觀及遠洋風景項目的客戶導(dǎo)入 北高南低的地形，利于產(chǎn)品規(guī)劃 交通出行不便 地塊內(nèi)部規(guī)劃公園 粉塵、噪音污染 原有一定的客戶積累（遠洋風景） 生活配套欠缺 優(yōu)勢 S 劣勢 W 本資料來自 56 項目名稱 日期 主題 媒體 版面 遠洋自然 2020年 4月 2日 項目案名、 LOGO 大連晚報 1/3 2020年 4月 2日 項目案名、 LOGO 大連日報 1/3 2020年 4月 2日 項目案名、 LOGO 新商報 1/3 全程競爭 —— 遠洋自然 ?遠洋自然 4月初面市進行形象宣傳，展會期間設(shè)立展位，但未公布產(chǎn)品和價格。 ?該項目與本案相鄰，但資源優(yōu)勢較好，與本案存在差異化競爭。 ? 宏觀：大連市整體經(jīng)濟向好，房地產(chǎn)投資熱情高。 ? 中觀：以積壓的剛性需求為主，存量市場巨大，后市銷售壓力大。 ? 微觀：甘井子區(qū)以剛需為主導(dǎo)，受整體市場影響最大，但規(guī)劃利好眾多。 ? 微觀： 隨著火車站及地鐵規(guī)劃的利好，版塊內(nèi)品牌開發(fā)商進駐，產(chǎn)品力將日漸被關(guān)注