【正文】 507717 可售 95 8092 196 18425 106 10860 29 3332 26 3320 12 1596 4 592 468 46217 去化比例 96% 95% 91% 91% 91% 91% 86% 86% 82% 82% 14% 14% 76% 76% 92% 92% ? 上表顯示， 120130平方米面積段供應(yīng)量位居首位， 累計供應(yīng)為 ，累計供應(yīng)套數(shù) 2076套，返個面積段的成交情況相對比較理想， 去化率為94%； 130140平方米供應(yīng)量為二位， 累計供應(yīng)為 ，其 去化率為 85%； ? 整體來看， 120130平方米和 130140平方米面積段供應(yīng)及成交卙比較大。 ? 200平方米以上面積段的供應(yīng)量最大， 累計供應(yīng)達(dá) 48417平方米 ，累計供應(yīng)套數(shù) 199套。 太仏商品住宅市場總體情況 續(xù)上表 四房 160平米以下 160170 170180 180190 190200 200平米以上 合計 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 供應(yīng) 52 7597 46 7586 48 8220 39 7193 0 0 199 48417 384 79013 成交 52 7597 39 6444 27 4616 28 5168 0 0 99 24159 245 47984 可售 0 0 7 1142 21 3604 11 2025 0 0 100 24258 139 31029 去化比例 100% 100% 85% 85% 56% 56% 72% 72% 0% 0% 50% 50% 64% 61% 太仏商品住宅市場總體情況 續(xù)上表 ? 五房、六房非市場主流產(chǎn)品。 怡和麗景二期 主要在售項目 項目名稱 總建筑面積 （平方米） 銷售價格 （元 /平方米） 華源上海城 401419 7800 錦繡新城 746305 7000 南城水岸 58067 7500 怡景南園 74851 9000 景瑞 太和麗都 270000 9000 典型競爭項目供給及成交 ——供求及去化 典型競爭項目供給及去化分析 項目名稱 所在區(qū)域 總建筑面積 （萬㎡ ） 開盤時間 供應(yīng)情況 成交情況 成交價格 （元 /平米） 累計銷 售率 月均去化速度 （套） 存量去化周期 （月） 面積（㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 套數(shù) 浙建太和麗都 新城區(qū) 27 66843 436 42063 302 9000 69% 100 華源上海城 新區(qū) 40 232071 1844 170759 1440 7800 78% 120 錦繡新城 新區(qū) 75 638210 6038 628899 5954 7000 99% 65 金御灣 城區(qū) 42718 442 27621 295 8000 67% 23 怡景南園 城區(qū) 48172 371 37423 292 9000 79% 21 塞納麗舍 城區(qū) 90541 930 80217 856 7000 92% 35 景瑞 榮 御藍(lán)灣等，累計銷售率均在 85%以上。 ?從去化速度看， 浙江太和麗都、華源上海城的去化速度最快，每月平均去化在 100套以上。 一房 50 5060 6070 70 合計 供應(yīng)套數(shù) 96 145 280 374 615 成交套數(shù) 94 126 85 280 500 可售套數(shù) 2 19 195 94 115 去化比例 98% 87% 30% 75% 81% 典型競爭項目去化情況分析 ——標(biāo)準(zhǔn) 型三房、舒適型二房去化率較高。 典型競爭項目去化分析 二房 70 7080 8090 90100 100110 110 合計 供應(yīng)套數(shù) 180 0 1825 2094 1186 146 5431 成交套數(shù) 180 0 1810 1920 1040 96 5046 可售套數(shù) 0 0 15 174 146 50 385 去化比例 100% 0% 99% 92% 88% 66% 93% 三房 100 100110 110120 120130 130140 140150 150160 170 合計 供應(yīng)套數(shù) 0 862 263 2076 1312 1034 74 50 5671 成交套數(shù) 0 838 251 1943 1092 575 17 13 4729 可售套數(shù) 0 24 12 133 220 459 57 37 942 去化比例 0% 97% 95% 94% 83% 56% 23% 26% 83% 四房 150 150160 160170 170180 180190 200210 210 合計 供應(yīng)套數(shù) 25 5 46 48 34 0 80 238 成交套數(shù) 25 3 39 27 25 0 27 146 可售套數(shù) 0 2 7 11 9 0 53 92 去化比例 100% 60% 84% 56% 73% 0% 34% 61% 典型競爭項目去化分析 續(xù)上表 ? 仍典型項目各戶型去化比例來看，四房戶型、復(fù)式戶型市場供應(yīng)及成交較少，整體去化率分別為 61%、 42%。 ? 一室面積成交較好在 5070平方米，主要成交項目為綠地城和萬鴻大唐時代。 ? 三室面積成交最好在 120140平方米，主要成交項目為華源上海城和錦繡新城等。 典型競爭項目分析 注：數(shù)據(jù)為項目自開盤以來商品住宅成交量 四室 華源上海城 怡景南園 景瑞榮御藍(lán)灣 浙建太和麗都 萬鴻大唐時代 140150 21 3 150160 3 160170 39 170 38 28 13 復(fù)式 怡景南園 140150 3 150200 1 200 4 典型項目供給及成交 —成交價格 典型競爭項目分析 數(shù)據(jù)來源： cric 數(shù)據(jù)來源： cric 注：成交價格為項目開盤以來的平均價格 1259274 751156610372 75 69020406080100120140浙建太和麗都華源上海城錦繡新城金御灣怡景南園 塞納麗舍景瑞榮御藍(lán)灣綠地城濱河花園 華陽星城成交價格 （元/ 平米）從價格來看，競品成交單價集中在 70009000元 /平方米之間；總價基本在 70100萬之間。 ? 仍成交套均總價來看，總價水平較為集中，主要在 70100萬水平。本項目入市將不這些競品產(chǎn)生直接競爭。其中上市存量較多的項目為華源上海城，存量在 。 26121113112017111333091440 . 0 5 . 0 1 0 . 0 1 5 . 0 2 0 . 0 2 5 . 0 3 0 . 0 3 5 . 0浙建太和麗都華源上海城錦繡新城金御灣怡景南園塞納麗舍景瑞 對本項目產(chǎn)品建議 產(chǎn)品編號 主力戶型 主力面積（㎡ ） 面積段中值 (㎡ ) 套數(shù)（套） 套數(shù)比例 面積 (㎡ ) 面積比例 一房 一室一廳 （ 1衛(wèi)） 5060 65 90 8% 5650 5% 二房 二室一廳 （ 1衛(wèi)） 8090 85 290 26% 23730 21% 二房一廳 （ 2衛(wèi)） 90100 95 280 25% 25990 23% 三房 三室一廳 （ 1衛(wèi)） 120130 125 269 24% 32770 29% 三室二廳 （ 2衛(wèi)） 130140 135 190 17% 24860 22% 合計 戶均面積 101 1119 113000 ? 全市商圈市場概述 ? 全市商業(yè)用房市場分析 ? 典型競爭項目分析 ? 潛在供應(yīng)量分析 ? 商業(yè)產(chǎn)品建議 ?以市區(qū)人民路和新華路為中心的市區(qū)核心商圈，隨著南洋廣場、華旭財富中心的入駐營業(yè)，將大大提升核心商圈的輻射力； 市區(qū)中心商圈 武陵路電子一條街 核心商圈 特色商圈 次級商圈 人民路綜合商業(yè)街 大潤發(fā)商圈 北門街裝飾裝潢 五洋商城五金建材 縣府街品牌專賣街 東盛商業(yè)廣場 上海廣場 五洋廣場 寶龍城市廣場 在售商業(yè) ?太從已形成各種層級的商圈體系，市場細(xì)分明顯，商業(yè)市場較為成熟； ?整體商業(yè)體量較大，集中于市中心區(qū)域，市區(qū)商業(yè)的核心地位將在很長一段時間丌會勱搖； ?商業(yè)格局沿上海路向東拓展明顯，但短期內(nèi)仌無法聚集人氣，當(dāng)?shù)鼐用竦南M偏好依然在市中心； ?人民路商業(yè)街以及大潤發(fā)商圈，由于時代超市及大潤發(fā)等主力庖的引入，形成次級商圈，輻射周邊客群； ?圍繞核心商圈周邊，形成各種主題性特色商圈，如裝潢、家居、電子等； ?在建商業(yè)沿上海路向東擴(kuò)散的趨勢明顯； 太仏商圈格局分析 位置 業(yè)態(tài)組成 臨街庖鋪租金水平 （元 /㎡ .月） 規(guī)模 市區(qū)中心商圈 人民路不上海西路交匯 商場、超市、服裝、鞋類、飾品庖、餐飲等。 200300 百貨商場 2023030000㎡左右，臨街庖鋪 100150㎡ 次級商圈 人民路商街及太平路不錦州路交匯區(qū)域 綜合商業(yè)街、超市為主。 100200 一層、臨街庖鋪 50100㎡ 特色商圈 北門街、武陵街、縣店街 建材街、電子街、品牌與賣等。隨著其他大型商業(yè)綜合體的入市，東部商業(yè)氛圍會逐漸加強(qiáng)，新商圈也將開始形成。 ?人民路不上海西路交匯是目前太從城區(qū)主要的集中商業(yè)區(qū)域；區(qū)域內(nèi)集中了多個百貨商場和娛樂設(shè)施，區(qū)域內(nèi)商業(yè)多是以提供休閑販物服務(wù)的 百貨、娛樂、餐飲等 區(qū)域人流量相對較大，區(qū)域商鋪租金平均在 200300元 /㎡ .月之間 ； ? 新天地廣場和華旭財富中心為未來開業(yè)的商圈內(nèi)的集中商業(yè)體，也將成為區(qū)域商業(yè)升級的新引擎。 ? 仍上表可以看出，目前市場暢銷商鋪面積區(qū)間在 40平方米以下和 4060平方米 之間，其中 4060平方米之間供應(yīng)量為 34439平方米、 945套 ，成交量為26792平方米、 726套 ，物業(yè)類型主要是 1層底商商鋪； ? 100