【導(dǎo)讀】隨著中國經(jīng)濟日益繁榮發(fā)展，消費文化日趨多元化，定向消費市場的潛力巨大。貨和主題商場的發(fā)展保持著平穩(wěn)增長態(tài)勢，社區(qū)商業(yè)也漸露鋒芒。階層數(shù)量顯著增加，居民消費觀念日趨成熟，現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)市場日顯匱乏。發(fā)知識的匱乏，眾多房地產(chǎn)專業(yè)人士意識到，要成為這場激烈的競爭中最后的生存者，就必須直面市場規(guī)則的改變，積極做好應(yīng)對準(zhǔn)備?，F(xiàn)局部投資過熱的不良勢頭。我司現(xiàn)將2020——2020年北京商業(yè)發(fā)展各項數(shù)據(jù)及特性分析公。各專業(yè)公司以及對行業(yè)密切關(guān)注的相關(guān)人士及團體的重視。在，這也是此次白皮書發(fā)表的初衷。從北京市2020年消費市場分析，全年實現(xiàn)社會消費品零售額億元，增長%，92年以后，京城大型商廈陸續(xù)拔地而起，截止到97年，大小商廈超過百家。經(jīng)過幾年來市場的篩選，到2020年京城具有代表性的大型商廈有三、四十家。京城內(nèi)、合資大大小小連鎖超市也不斷發(fā)展壯大，店鋪遍布京城，數(shù)量超過千家。

　　

【正文】 其形式也較為多樣，有商務(wù)配套、住宅配套、獨體商業(yè)等，且各項目所屬商圈也具有多樣性，在 CBD、泛 CBD， 43 亞奧 地區(qū)、望京地區(qū)均有分布，這也從側(cè)面反映了朝陽區(qū)商業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)市場發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展的勢頭依然強勁，為商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。海淀區(qū)的代表性項目主要集中于中關(guān)村，且都以數(shù)碼產(chǎn)品、科技產(chǎn)品為主營方向。其他各區(qū)域的代表性商業(yè)物業(yè)與朝陽區(qū)、海淀區(qū)的代表商業(yè)物業(yè)分布規(guī)律大體相同： 獨體商業(yè)建筑多集中區(qū)域自身的商業(yè)集中區(qū)域； 底商物業(yè)多以寫字樓底商為主，且其代表性大多依附于辦公類物業(yè)。 總體看來，本年度內(nèi)，全市投放市場的代表性商業(yè)物業(yè)數(shù)量并不十分多，今年不是奧運前商業(yè)物業(yè)的主要投放年，預(yù)計在今后兩年 ，各區(qū)域的代表性物業(yè)將隨著商業(yè)物業(yè)投放市場總量的增加成井噴式的放量勢頭。 十五、各區(qū)開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項目最終目的情況分析 根據(jù) 我司 指數(shù)統(tǒng)計，北京現(xiàn)有（已建、在建）商業(yè)面積達到 1267 萬平房米。其中自20202020 年，北京市包括已招商或正在規(guī)劃建設(shè)的典型商業(yè)地產(chǎn)項目將近 367 個（包括百貨商場、購物中心及社區(qū)商業(yè)街等）含有商業(yè)零售面積，供應(yīng)量合計近 720 萬平方米。據(jù)我司 我司 指數(shù)統(tǒng)計，北京商業(yè)中朝陽區(qū)依然是供應(yīng)大戶，有近 47 個已招商和正規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)項目供應(yīng)，規(guī)模近 328 萬平方米，超過全市新增供應(yīng)量的 1/3；其次是海淀區(qū)有 20 個已招商和正規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)項目供應(yīng)，總規(guī)模近 228 萬平方米。（具體如下圖） 44 （注：其他地區(qū)為豐臺、石景山、通州、昌平、大興、密云、平谷及經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等郊縣） 根據(jù)我司統(tǒng)計，北京 20202020 年商業(yè)在建、待建較大的仍以朝陽區(qū)與海淀區(qū)為主，兩區(qū)商業(yè)供應(yīng)量之和占到北京全市供應(yīng)量的 50%，由此可以推斷未來幾年朝陽區(qū)、海淀區(qū)仍是投資的重點。同時我司根據(jù)經(jīng)營狀態(tài)對 20202020 年商業(yè)現(xiàn)狀分析， （注：其他地區(qū)為豐臺、石景山、通州、昌平、大興、密云、平谷及經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等郊 縣） 45 從上統(tǒng)計圖中可以看出北京朝陽區(qū)商業(yè)以投資者持有為主，開發(fā)商持有次之，最少為經(jīng)營者所有；同時朝陽區(qū)投資者持有商業(yè)也是幾個區(qū)中最多的，由此反映出投資者對朝陽區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資依然保持較高的投資預(yù)期；而海淀區(qū)、東城區(qū)、宣武區(qū)以開發(fā)商持有商業(yè)為主，經(jīng)營者投資為輔，在次之為投資者持有，雖然縱觀海淀區(qū)、東城區(qū)、宣武區(qū)現(xiàn)持有現(xiàn)狀相似但各區(qū)形成此種狀態(tài)的原因卻不盡相同： 20202020 年海淀區(qū)的商業(yè)項目以寫字樓為主，據(jù)我司不完全統(tǒng)計海淀區(qū) 20202020 年新建成寫字樓總體量在 100 萬平方米左右，其中甲級寫字樓達到總 放量的 60%左右，如此巨大的供應(yīng)體量造成海淀區(qū)對此業(yè)態(tài)消化周期延長，開發(fā)商自持比例增加；而海淀區(qū) 20202020 年重要的兩個商業(yè)項目“大中寺購物廣場”和“世紀(jì)金源 shoppingmall”兩者 100 萬平房米體量都是由開發(fā)商自持，因此造成海淀區(qū)商業(yè)以開發(fā)商自持為主，經(jīng)營者持有自用的局面。同觀東城區(qū)20202020 年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍是圍繞北京傳統(tǒng)商圈 王府井商圈進行開發(fā)，同時開發(fā)商對此區(qū)域新開發(fā)的商業(yè)項目的經(jīng)營前景充滿信心，因此本區(qū)域新開發(fā)的項目基本以開發(fā)商持有為主。 十六、現(xiàn)狀人口數(shù)量與開發(fā)面積對比分 析 北京現(xiàn)有人口達到 1490 萬左右，據(jù)我司不完全統(tǒng)計商業(yè)面積達到 1267 萬平方米左右，北京人均商業(yè)面積在 人 /平方米。北京各區(qū)人口及商業(yè)面積統(tǒng)計如下圖所示： 據(jù)統(tǒng)計今年北京人均商業(yè)面積由 2020年的 /平方米增長至 2020 年的 /平方米，三年時間增長了 人 /平方米。而國際人均商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為 平方米 /人，因此北京商業(yè)地產(chǎn)仍有較大的增長空間。 46 如上圖，北京市人均商業(yè)面積較高的區(qū)為東城區(qū)達到 人 /平方米；而商業(yè)面積較高的朝陽區(qū)和海淀區(qū)的人均商業(yè)面積僅達到 和 人 /平 方米；因此朝陽區(qū)和海淀區(qū)未來仍是開發(fā)商開發(fā)的重點地區(qū)。 十七、人均收入與開發(fā)面積對比分析 近年來北京經(jīng)濟快速發(fā)展，人均可支配收入以每年 %的增長率遞增， 2020年的 元 /人 年，年平均增長率為 %。據(jù)不完全統(tǒng)計，北京截止今年 10 月北京商業(yè)總體量為 1267 萬平方米，其中包括社區(qū)配套、寫字樓的總體供應(yīng)量，應(yīng)此零售業(yè)總體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有同人口及人均收入成正比，因此隨著北京人收入不斷增加零售商業(yè)面積的增加勢在必行。 如上圖朝陽區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)總體量位居其他區(qū)縣之首；朝陽區(qū)與海淀區(qū) 商業(yè)總體量占北京 47 全市商業(yè)總體量的 50%，是其他區(qū)縣商業(yè)總體量之和。 如上圖，朝陽區(qū)人均收入位居北京其他各區(qū)縣之首，零售商業(yè)總體量、所占比例同樣也位居其他北京各區(qū)縣之首，因此人均收入不斷的增加將會不斷刺激零售商業(yè)的快速增長，同時也與近幾年政府將不斷刺激和擴大內(nèi)需有直接關(guān)系；因此在未來幾年中北京商業(yè)面積仍將呈現(xiàn)快速的增長趨勢，這與政府政策、人民生活水平的提高、需求的增大有直接的關(guān)系。 十八、各區(qū)消費力水平與開發(fā)面積對比分析 我司本章將針對各區(qū)域消費力水平與開發(fā)面積進行對比分析，將對比 2020 年 消費力水平與 2020 年開發(fā)面積， 2020 年的消費力水平與 2020 年開發(fā)面積， 2020 年預(yù)計的消費力水平與開發(fā)面積，通過對八大區(qū)各數(shù)據(jù)的對比分析，得出城八區(qū)的消費力水平與開發(fā)面積的內(nèi)在聯(lián)系。 48 我們可以看到： 北京市城八區(qū)消費力水平平穩(wěn)上漲 ,說明市民的生活水平在不斷提高，與區(qū)域 GDP 增長總值成正比； 各個區(qū)域有各自的商業(yè)規(guī)劃， 20202020 年均有在建項目在推向市場； 總體上來說，朝陽區(qū)的開發(fā)力度較大；海淀、宣武、東城緊隨其后； 各個區(qū)域有各自的商業(yè)規(guī)劃放量與區(qū)域消費力水平?jīng)]有必然的邏輯性關(guān)系； 總體上來說，朝陽、海淀、宣武三區(qū)的開發(fā)力度較大； 而區(qū)域消費力水平?jīng)]有太大的變化，說明很多商業(yè)物業(yè)的投放，不一定針對常住人口，流動人口的消費水平不能忽視； 購買商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)客戶人群未必是區(qū)域能常住人口； 區(qū)域消費人群的消費水平是在不斷提高的，區(qū)域商業(yè)放量也在加大，從某種意義上說，還為達到商業(yè)飽和度極限； 小結(jié)，區(qū)域商業(yè)放量與區(qū)域消費力水平?jīng)]有必然聯(lián)系，但是，區(qū)域消費力水平的不斷提升，從某種意義上說，影響區(qū)域商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與放量。 49 十九 各區(qū)未來人口變化與開發(fā)面積走勢分析 我司將對比 2020 年與 2020 年的城八區(qū)人口數(shù)量、商業(yè)開發(fā)面積兩者的數(shù)據(jù)以及之間的必然聯(lián)系，分析各區(qū)未來人口變化與開發(fā)面積的走勢。 我們可以看到： 各個區(qū)域人口增長平穩(wěn)； 商業(yè)面積增加變化較為明顯； 2020 年商業(yè)面積較之 2020 年商業(yè)面積從這個北京市大區(qū)域看，整體增加；單從朝陽區(qū)商業(yè)面積來看 2020 年較之 2020 年呈下降趨勢； 人口變化與商業(yè)面積變化，人口變化是起因，在一定時間段內(nèi)一定程度的影響商業(yè)面積 50 的變化； 人口多的城區(qū)，商業(yè)放量較大； 小結(jié)，通過對各區(qū)未來人口變化與開發(fā)面積走勢分析，我司認(rèn)為兩者之間存在一定的聯(lián)系，隨著 城市化發(fā)展的不斷加劇，端施加內(nèi)城市人口的增長將是穩(wěn)定和必然的，但針對各區(qū)的商業(yè)面積供應(yīng)量，又會因各區(qū)的經(jīng)濟水平等不一樣，而導(dǎo)致對商業(yè)的規(guī)劃程度不一樣，但總體上來說，商業(yè)總量卻在不斷增長，其中，朝陽增長量最大。 二十 各區(qū)消費力支出產(chǎn)生的業(yè)態(tài)需求與相應(yīng)業(yè)態(tài)開發(fā)面積對比分析 本章中，我司將分析 2020 年城八區(qū)各業(yè)態(tài)消費支出需求，著重分析餐飲、購物、休閑娛樂、其他配套等業(yè)態(tài)的支出，與 2020 年各業(yè)態(tài)開發(fā)面積進行比較，得出兩者之間的必然聯(lián)系，以及未來的發(fā)展走勢。 51 通過上述圖表， 我司 商業(yè)認(rèn)為： 八大區(qū)各 區(qū)家庭設(shè)備用品消費比例均居各區(qū)其他業(yè)態(tài)消費之首； 海淀區(qū)與朝陽區(qū)商業(yè)在居住方面的消費遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，說明兩區(qū)域人群對住宅的消費的投入較大； 各區(qū)域其他消費大致持平，沒有突出的區(qū)域消費特點； 小結(jié)，各區(qū)域消費支出比例大體相同，說明北京市整體的消費支出商業(yè)業(yè)態(tài)比例，基本可以以其中某一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)比例為代表，如上圖所示，各區(qū)域的消費力對不同業(yè)態(tài)的支出，將決定區(qū)域市場各業(yè)態(tài)商業(yè)飽和度，對未來區(qū)域商業(yè)投放量具有一定的參考價值。 52 我司認(rèn)為： 北京市各區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)均以餐飲、購物、休閑娛樂、配套商業(yè)為主要的 消費支出業(yè)態(tài)； 其業(yè)態(tài)比例不存在必然的聯(lián)系，但我們可以看到，宣武、崇文、西城、東城四城區(qū)購物比例較大，而朝陽、海淀的休閑娛樂比例相對較大，豐臺、石景山的業(yè)態(tài)比例相對均衡； 各區(qū)配套類商業(yè)業(yè)態(tài)與商業(yè)總體量比例關(guān)系明顯，商業(yè)體量越大，配套商業(yè)體量相對越大，兩者之間成正比關(guān)系； 二十一、各區(qū)商業(yè)項目放量時間對比 我司 商業(yè)在操作商業(yè)項目和對北京市《商鋪大全》進行抽樣統(tǒng)計時，由于和開發(fā)商直接交流，所以對北京的商業(yè)項目了解非常深入?，F(xiàn)有商業(yè)項目的放量時間將對開發(fā)商 53 開發(fā)商業(yè)項目的時機影響巨大。 朝陽區(qū)在建項目將在 20202020 年集中推向市場，其中 2020 年投放量 189000 平米 2020年投放量為 189000 平米；朝陽區(qū)每年均有商業(yè)物業(yè)竣工投入使用， 20 2020 年投入使用面積很小，已接近商業(yè)建設(shè)尾聲； 其中 2020 年為最大投放年份； 海淀區(qū)商業(yè)放量在 20202020 年， 2020 年沒有商業(yè)項目投放，總體量為 41 萬平米； 54 其中 2020 年為海淀區(qū)投放最活躍的一年； 東城區(qū)商業(yè)放 量集中在 20202020 年， 2020 年仍有商業(yè)項目投放，與商業(yè)項目的工程進度有關(guān)，總體量為 263500 平米； 其中 2020 年投放量最大，為 110000 平米； 西城區(qū)商業(yè)放量主要集中在 2020 和 2020 年，其中 2020 年存在少量的商業(yè)投放量； 其中 2020 年放量最大，為 217000 平米； 55 崇文區(qū)商業(yè)放量只在 2020 年，體量不大，僅為 20200 平米； 宣武區(qū)商業(yè)放量集中在 20202020 年，與崇文區(qū)僅在 2020 年存在放量形成鮮明對比，總放量為 280000 平米； 其中 2020 年投放量最大， 體量為 120200 平米； 56 豐臺區(qū)商業(yè)放量只集中在 20202020 兩年內(nèi)，總放量為 57000 平米； 其中 2020 年投放量最大，為 30000 平米； 通州區(qū)商業(yè)放量只集中在 2020 年內(nèi)，總放量為 35000 平米； 大興區(qū)商業(yè)放量只集中在 2020 年內(nèi)，總放量為 100000 平米； 目前在建項目將在 20202020 年集中推向市場，總數(shù)共達到 30 個左右，共計 142 萬平米； 2020 年商業(yè)物業(yè)竣工投入使用面積最大，為 8995000 平米； 2020， 2020 年分別為 522020平米和 504000 平米； 2020 年商業(yè)物業(yè)施工基本結(jié)束， 190000 平米的放量也將在 2020 年奧運之前投入使用； 各區(qū)域商業(yè)項目最大放量年比例關(guān)系 我司將對各區(qū)域商業(yè)項目最大放量年進行分析，通過對比分析得出政府的宏觀調(diào)控對商業(yè)投放項目的影響。 57 2020 年有 22%的區(qū)域商業(yè)投放量最大， 2020 年同樣有 22%的區(qū)域商業(yè)投放量最大，而2020 年有 56%的區(qū)域商業(yè)投放量最大， 2020 年是北京市商業(yè)地產(chǎn)最活躍的一年； 小結(jié)，各個區(qū)域有各自的商業(yè)規(guī)劃，目前在建項目將在 20202020 年集中推向市場，總數(shù)共達到 30 個左右，共計 142 萬平米； 總體上來說， 2020 年以后北京市禁止開工新項目，只有一些以前開工，尚未竣工的商業(yè)項目可以繼續(xù)施工， 2020 年奧運會前將全部投入使用；從放量整體時間看，各大開發(fā)商，也想借助奧運的潮流，謀求最大化利潤價值。 二十二、各區(qū)商業(yè)項目放量后的變化對比分析 各區(qū)商業(yè)項目放量后的變化對比分析，是在 2020 年商業(yè)項目開發(fā)面積的基礎(chǔ)上，針對2020 年到 2020 年預(yù)計商業(yè)放量以及 2020 年以后預(yù)計商業(yè)項目擁有量，累計面積總量進行對比分析。 58 通過上列圖表可以看到： 2020 年以前朝陽，海淀區(qū)商業(yè)物業(yè)面積總量遠(yuǎn)高于其他城區(qū)； 20202020 期間投入使用的商業(yè)物業(yè)體量，朝陽，海淀仍然保持良好的勢頭； 東城區(qū)、大興 區(qū)商業(yè)放量的趨勢較之 2020 年有所上升； 西城區(qū)、宣武區(qū)在以后的 3 年里商業(yè)物業(yè)放量面積將突飛猛進，趕超其他城區(qū)，僅次于海淀、朝陽兩區(qū)； 小結(jié)， 2020 年以后全市商業(yè)總體量成上升趨勢，除崇文區(qū)保持平穩(wěn)的放量趨勢外，其他城區(qū)都在大規(guī)模的施工建設(shè)，朝陽、海淀與各城區(qū)的商業(yè)總量差距在不斷拉大。 二十三、各區(qū)房價與商業(yè)售價的對比分析 我司通過對十八個區(qū)縣的住宅價格以及商業(yè)價格進行細(xì)致的調(diào)研分析，運用加權(quán)平均的方法得出各區(qū)域的平均售價水平，針對我司得出的兩組數(shù)據(jù)進行對比分析。 59