【正文】 主要集中在郊縣大興，東四五環(huán)的項目則主要集 21 中在望京商業(yè)圈一帶和 CBD 的次商業(yè)圈一帶。 二環(huán)路內(nèi)包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門 —— 復(fù)興門商圈、宣武門 —— 前門 ——崇文門商圈等眾多已經(jīng)趨于成熟的商業(yè)圈，隨著金寶街大型綜合性項目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強了二環(huán)路內(nèi)良 20 好的商業(yè)氛圍。朝陽區(qū)主要商業(yè)放量位于幾大商圈內(nèi)，包括 CBD、建國門、朝外、燕莎、亞奧區(qū)域等，雖然看起來分布較散，但幾大商圈形成時間較長、輻射力強勁、相互之間能夠形成互動，未來四環(huán)內(nèi)大的商業(yè)面積增加的可能性不大，放量基本圍繞這幾大商圈展開，東擴北進的趨勢明顯，北部區(qū)域的亞奧地區(qū)未來的商業(yè)放量巨大。市級指標(biāo) 2500 公頃，由市國土局、市發(fā)改委負責(zé)安排使用；區(qū)縣級指標(biāo) 4000 公頃，按照本市 2020 年度土地供應(yīng)計劃區(qū)縣級指標(biāo)分解方案，由區(qū)（縣）人民政府負責(zé)安排使用；市級指標(biāo)由市國土局、市發(fā)改委會同市建委等相關(guān)部門，根據(jù)國家批準(zhǔn)的中央單位、國務(wù)院在京機關(guān)（含所屬單位）以及中央直屬企業(yè)集團和駐京部隊在北京地區(qū) 2020年度在京建設(shè)項目和 2020 年度市重點建設(shè)項目中的跨區(qū)縣項目，進行綜合平衡，編制年度土地供應(yīng)計劃市級指標(biāo)安排使用方案。 截至 2020 年底，經(jīng)正式批準(zhǔn)設(shè)立的外資商業(yè)企業(yè) 314 家，合同利用外資 億美元，開設(shè)店鋪 3997 個，營業(yè)面積約 920 萬平方米。預(yù)計借助奧運會商機，特別是城市總體規(guī) 11 劃修編后，眾多新城和新的功能區(qū)域的確定，商業(yè)設(shè)施將會進入新一輪建設(shè)高潮。居民消費結(jié)構(gòu)穩(wěn)步升級，汽車、家居、通訊類商品消費快速增長。另外行業(yè)細分的現(xiàn)象日見普及，幾乎一夜之間，所有場主都有在做“高精尖，大而全”的專業(yè)主題商場的盤算，如電器城、家居城等，使京城商業(yè)競爭更加激烈。重點商業(yè)企業(yè)的“錯位經(jīng)營”，結(jié)果調(diào)整取得新進展，多個專業(yè)經(jīng)營商業(yè)區(qū)脫穎而出，形成個性鮮明的特色商業(yè)街、酒吧街、餐飲街、電子街、茶葉街等。分析商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，預(yù)測出北京市商業(yè)地產(chǎn) 06 年發(fā)展的趨勢，總結(jié)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，從而對商業(yè)項目的開發(fā)作出前置性的預(yù)測，對項目的操作作出應(yīng)有的指導(dǎo)意義，是對行業(yè)研究的意義所在，這也是此次白皮書發(fā)表的初衷。精品百貨和主題商場的發(fā)展保持著平穩(wěn)增長態(tài)勢，社區(qū)商業(yè)也漸露鋒芒。 本次數(shù)據(jù)分析的范圍及內(nèi)容確定 ? 分析時間段的確定 為了便于數(shù)據(jù)的比較及數(shù)量的有效性，我司將白皮書的分析范圍時間段確定在 2020 年—— 2020 年之間。 5 二、 北京商業(yè)物業(yè) 經(jīng)營概況 綜述 從北京市 2020 年消費市場分析，全年實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，增長 %，扣除價格因素，實際增長 %。 大型商場的數(shù)量增長有限，但所占面積比重相對較大。 北京社會消費品零售額構(gòu)成（按用途分類） 9 四、 關(guān)于對北京市商務(wù)局《 05 年北京市商業(yè)白皮書》的分析 北京市商務(wù)局、市發(fā)展和改革委員會正式印發(fā)了“北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄”。隨著流通現(xiàn)代化不斷推進，現(xiàn)代流通方式快速發(fā)展。外資商業(yè)比重北京為 %、。用途如下： 北京市 2020 年土地供應(yīng)計劃用途結(jié)構(gòu)表 （單位：公頃） 并對商品房和商業(yè)服務(wù)用地出臺以下措施： 住宅商品房用地措施：鼓勵節(jié)能節(jié)地型住宅項目建設(shè)用地供應(yīng)；合理調(diào)控不同檔次住宅商品房項目建設(shè)用地供應(yīng)；禁止供應(yīng)高檔別墅項目建設(shè)用地。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域。 二三環(huán)路之間 ： 東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機構(gòu)和外資企業(yè)的辦公地點，擁有大片 5A級寫字樓和高尚住宅區(qū)，隨著北京市政建設(shè)的進一步發(fā)展，這里將形成一個頂級企業(yè)聚居區(qū)、一個高品質(zhì)的富人生活區(qū)。 五環(huán)以外 ：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。 24 北京市的商業(yè)項目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約 800 萬平米，還有 400 多萬平米商業(yè)集中在近幾年來建設(shè)的交通路線沿線，如地鐵十三號線 、朝陽北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道”，這不僅因為四環(huán)工程耗資巨大，更因為其帶來的效益要 10 倍于產(chǎn)出。 據(jù)統(tǒng)計，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積 1260 萬，人均商業(yè)面積 平米，依據(jù)北京市 2020 年人均規(guī)劃商業(yè)面積 1 平米的規(guī)劃，未來五年在建及待建商業(yè)項目面積將達到 200— 300 萬平米，因此預(yù)計到 2020 年，商業(yè)供應(yīng)量每年都在五十萬平米以上。 十、北京新老商圈規(guī)模與變化分析 北京市由于其長期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊 ，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展?fàn)顩r主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布等方面。 ? 馬甸亞奧商圈 交通：地鐵 10 號線一期 (含奧運支線 )將與現(xiàn)有的地鐵 1 號線、環(huán)線、城鐵 13 號線以及正在建設(shè)的 5 號線在多個地點交叉并形成換乘站， 2020 年底建成通車后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶。據(jù) 我司 商業(yè)《商鋪大全》不完全統(tǒng)計， 2020～ 2020 年之間，北京商業(yè)地產(chǎn)有300 萬平方米左右的供應(yīng)量。 東城區(qū) ： 單位項目平均面積（ 18500 ㎡）低于總體平均值約 25％，通過分析，其 9 個商業(yè)物業(yè)中，有五個項目面積在 1 萬㎡以下，且面積均不大（大多在 5000 ㎡以下），這樣盡管另外四個項目體量均在 3 萬㎡以上，也使得其區(qū)域內(nèi)總平均面積降低。同觀東城區(qū)20202020 年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍是圍繞北京傳統(tǒng)商圈 王府井商圈進行開發(fā)，同時開發(fā)商對此區(qū)域新開發(fā)的商業(yè)項目的經(jīng)營前景充滿信心，因此本區(qū)域新開發(fā)的項目基本以開發(fā)商持有為主?，F(xiàn)有商業(yè)項目的放量時間將對開發(fā)商 53 開發(fā)商業(yè)項目的時機影響巨大。 我們可以看到： 各個區(qū)域人口增長平穩(wěn)； 商業(yè)面積增加變化較為明顯； 2020 年商業(yè)面積較之 2020 年商業(yè)面積從這個北京市大區(qū)域看，整體增加；單從朝陽區(qū)商業(yè)面積來看 2020 年較之 2020 年呈下降趨勢； 人口變化與商業(yè)面積變化，人口變化是起因，在一定時間段內(nèi)一定程度的影響商業(yè)面積 50 的變化； 人口多的城區(qū)，商業(yè)放量較大； 小結(jié)，通過對各區(qū)未來人口變化與開發(fā)面積走勢分析，我司認為兩者之間存在一定的聯(lián)系，隨著 城市化發(fā)展的不斷加劇，端施加內(nèi)城市人口的增長將是穩(wěn)定和必然的，但針對各區(qū)的商業(yè)面積供應(yīng)量，又會因各區(qū)的經(jīng)濟水平等不一樣，而導(dǎo)致對商業(yè)的規(guī)劃程度不一樣，但總體上來說，商業(yè)總量卻在不斷增長，其中，朝陽增長量最大。其中自20202020 年，北京市包括已招商或正在規(guī)劃建設(shè)的典型商業(yè)地產(chǎn)項目將近 367 個（包括百貨商場、購物中心及社區(qū)商業(yè)街等）含有商業(yè)零售面積，供應(yīng)量合計近 720 萬平方米。不過隨著政府對城市整體規(guī)劃的實施，特別是針對此三個區(qū)域的規(guī)劃的逐步完善，此三區(qū)域的商業(yè)放量在 今后幾年將得到較大的釋放，特別是專業(yè)市場部分的商業(yè)物業(yè)將為此三個區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供更為有利的支持。 上圖是投資客投資物業(yè)比例圖表，通過我司對 500 家投資客戶的問卷調(diào)查分析得出，選擇投資寫字樓物業(yè)的投資客比例占有效問卷的 27%，選擇投資商業(yè)物業(yè)的投資客比例占70%，二者均可投資客比例占有效問卷的 18%，表明投資客對于投資商業(yè)物業(yè)的選擇性很強。 環(huán)境：擁有優(yōu)越的運動休閑環(huán)境，石景山游樂園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯集于此。具體比例狀況如下 : 32 以上表格為北京市各區(qū)域商業(yè)項目銷售自營比例圖表，表中數(shù)據(jù)顯示出目前區(qū)域市場上商業(yè)項目的銷售自營情況現(xiàn)狀，可以看出大多數(shù)區(qū)域的商業(yè)項目主要以銷售為主，自營比例較低， 但也有較小部分的商業(yè)項目會在銷售不利的情況下選擇自營。 根據(jù) 我司 商業(yè)資料統(tǒng)計，截止到 2020 年，北京市分布在原有交通干線的的商業(yè)項目共有 289 個，面積總計 405 萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)項目數(shù)量共有 85個，面積總計 231 萬平米，軌道交通對商業(yè)帶來的增值效應(yīng)由此可見。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部 CBD 區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個中心軸，逐步在整個城區(qū)建立多個區(qū)域級商業(yè)中心。東三四環(huán)由于包含了 CBD 和燕莎兩個北京最大的商業(yè)圈，尤其是 CBD商業(yè)圈，在他的周圍興建了大量的項目，例如萬達廣場、金地國際花園、華貿(mào)中心等，形成了 CBD 次商圈，并不斷延伸。 19 各環(huán)路商業(yè)項目分布情況 從圖中我們可以清楚看到北京市各環(huán)線的商業(yè)項目分布情況。 17 朝陽區(qū)、海淀區(qū)面積最大，其商業(yè)放量也比較大。 Ⅱ 北京市土地市場分析 一、 宏觀地產(chǎn)市場政策研究 我司通過對北京政策等進行搜集和研究，總結(jié)如下： 《北京市 2020 年度土地供應(yīng)計劃（試行）》（ [2020]450 號）：本市 2020 年度土地 14 供應(yīng)計劃指標(biāo)實行市、區(qū)（縣）分級管理。實踐充分證明，中外企業(yè)通過商業(yè)對外開放，實現(xiàn)了互利合作、優(yōu)勢互補、“雙贏”發(fā)展。隨著北京市場進一步開放，國內(nèi)外著名零售企業(yè)進入北京速度加快，全市經(jīng)批準(zhǔn)已運營外商投資商業(yè)企業(yè) 26 家，開設(shè)零售店鋪 139 個，營業(yè)面積 107萬平方米左右。其中，吃類商品零售額 億元，增長 %；穿類商品零售額 億元，增長 15%；用類商品零售額 億元，增長 %。近兩年，京城內(nèi)、合資大 大小小連鎖超市也不斷發(fā)展壯大，店鋪遍布京城，數(shù)量超過千家。王府井、西單燈主要繁華商業(yè)區(qū)順利完成了新一輪的調(diào)整改造，而形成京城“主流”商業(yè)街區(qū)。 第一部分：分析目的和原因 商業(yè)房地產(chǎn)作業(yè)房地產(chǎn)市場重要的組成部分，在現(xiàn)今的市場地位愈加重要，隨著市場擴大，商業(yè)市場的發(fā)展，激烈的競爭，商業(yè)市場愈發(fā)受到如發(fā)展商、零售企業(yè)、投資者、各專業(yè)公司以及對行業(yè)密切關(guān) 注的相關(guān)人士及團體的重視。近年來，國內(nèi)高收入階層數(shù)量顯著增加，居民消費觀念日趨成熟，現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)市場日顯匱乏。 通過對這一時段內(nèi)北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展變化來對其特性進行深入研究，從而對未來發(fā)展趨勢 進行有效的展望。結(jié)構(gòu)升級成為推動消費需求增長的重要因素，消費熱點主要集中于住房、交通和通信等領(lǐng)域。 2020 年北京市新開業(yè)之大型商場有安貞華聯(lián)、方莊貴友、亞運村華堂、莊勝崇光二期等，消化了大量的市場供應(yīng)面積，累計超過 20 萬平方米。這個被人們稱為“北京商業(yè)白皮書” 的目錄已是第五次印發(fā)，它明確指出了 05 年鼓勵和限制發(fā)展的商業(yè)項目。至 2020 年底，各類連鎖店鋪累計達到 5159 家，連鎖企業(yè)實現(xiàn)零售額 635 億元，占全市零售額的比重達到 29%。全國商業(yè)利用外資累計合同金額，占全部利用外資累計合同金額的 %。 商服用地措施 ：優(yōu)先支持商務(wù)中心區(qū)和金融街項目建設(shè)用地供應(yīng)；支持區(qū)域性的購物中心、大型會展設(shè)施項目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵大型綜合超市、專業(yè)超市、便利店等商業(yè)設(shè)施向郊區(qū)、社區(qū)延伸服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)用地供應(yīng)。 豐臺區(qū)近期發(fā)展勢頭強勁，大紅門區(qū)域的服裝批發(fā)市場未來體量有望達到 200 萬平，同業(yè)態(tài)的集聚形成了規(guī)模效應(yīng)，未來此地將發(fā)展成北京市最大的服裝批發(fā)基地，同時可輻射到整個華北地區(qū)?，F(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的面積極少，已基本飽和。其中尤其以北五環(huán)外項目最多，而其中的亞北天通苑，無論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。公路建設(shè)每投入 100 億元人民幣，將會拉動周邊的國內(nèi)生產(chǎn)總值 1000 億元人民幣。 六、商業(yè)項目物業(yè)形態(tài)對比分析 （獨立、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)等） 28 北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨體商業(yè)比例為最高，達到 35%；寫字樓底商越來越受到投資者和經(jīng)營商戶的歡迎，這是因為寫字樓本身有大量的消費人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的 24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有 19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢一向深受商家和消費者的喜愛，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良 好；至于近年來發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠遠低于上海市的社區(qū)便利店數(shù)量，巨大的市場契機被多個零售巨頭覬覦，快客、 71迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴張，以期搶先占領(lǐng)市場。 33 由上圖可見，北京的老商圈主要分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。 環(huán)境：緊鄰 1215 公頃奧林匹克公園，包括 1300 畝國家森林公園及 200 公頃人工湖在內(nèi)、方圓 12 平方公里的 2020 年奧運會的核心會區(qū)。 所以，隨著投資者的理性化發(fā)展和北京市商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)量的科學(xué)化，加上北京奧運即將舉行，北京的經(jīng)濟發(fā)展形勢樂觀等宏觀利好因素，來 自國內(nèi)或國外的商業(yè)物業(yè)投資者對近年來的北京商業(yè)地產(chǎn)市場是比較有信心的。 西城區(qū) ： 單位項目平均面積（ 23200 ㎡）與朝陽區(qū)區(qū)大體相同，主要是因為其總 項目數(shù)量（ 5 個）較少，且最大體量（楓藍國際 50000 ㎡）與最小體量（五棟大樓 6000 ㎡）差距較大，而其他（