【正文】 供給不能對(duì)接。北京的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了從綜合的百貨商店到專業(yè)的賣場(chǎng)，再?gòu)陌儇浀旰蛯I(yè)賣場(chǎng)到綜合體和購(gòu)物中心這樣的一個(gè)轉(zhuǎn)變過程。越來越多的購(gòu)物中心在北京開工，它正在逐漸改變?nèi)藗冞^去所習(xí)慣的購(gòu)物方式和習(xí)慣，將休閑娛樂與購(gòu)物集中在一起，輻射范圍更廣，所提供的服務(wù)也更加完善。但并不是所有的地區(qū)都適合開發(fā)購(gòu)物中心，每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都需要根據(jù)不同的地段、階段，根據(jù)開發(fā)商實(shí)際的駕馭能力，根據(jù)各方面的一些客觀因素，來進(jìn)行市場(chǎng)定位，進(jìn)而確定業(yè)態(tài)類型。而北京目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式總在效仿之前的成功案例，沒有結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況來規(guī)劃，業(yè)態(tài)組合、品牌組合也大多雷同，導(dǎo)致前期的定位跟后期實(shí)際要實(shí)施的運(yùn)營(yíng)不相匹配，無法取得預(yù)期效益。這些問題都有待解決，目前北京的商業(yè)地產(chǎn)還處于恢復(fù)調(diào)整期，機(jī)遇與發(fā)展并存，需求量逐漸恢復(fù)，市場(chǎng)成交活躍，開發(fā)體量也逐漸恢復(fù)到之前的水平，未來發(fā)展前景值得期待。目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)北京的商業(yè)經(jīng)過了幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)形成了一定規(guī)模和格局，在經(jīng)歷了08年奧運(yùn)會(huì)及年底國(guó)際金融危機(jī)的影響下進(jìn)入調(diào)整期。具體特點(diǎn)表現(xiàn)為：1）開發(fā)商自行持有商業(yè)物業(yè)比例加大，由于開發(fā)商自身實(shí)力不斷壯大，擁有較為充裕的資金及管理團(tuán)隊(duì)，不急于出售物業(yè)產(chǎn)權(quán)在短期內(nèi)獲取利潤(rùn)，而是自行持有，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃和統(tǒng)一管理，這種情況在成熟商圈如國(guó)貿(mào)、金融街等區(qū)域較為突出。2）多中心商業(yè)區(qū)域的發(fā)展，北京的商業(yè)項(xiàng)目不再集中在原有的西單、CBD等老商圈，隨著住宅區(qū)域的不斷外擴(kuò)，商業(yè)規(guī)劃也隨之跟進(jìn)，多個(gè)商業(yè)區(qū)域中心或新興商圈在北京各個(gè)地區(qū)興起，新興商業(yè)項(xiàng)目分布多以城市郊區(qū)為主，消化了原本集中在城市中心的大量消費(fèi)群體的購(gòu)買力，也符合城市向周邊輻射，完善新城商業(yè)服務(wù)的規(guī)劃。3）中高端商業(yè)項(xiàng)目不斷興建，大量供應(yīng)導(dǎo)致平均入住率降低；多層級(jí)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)，新興區(qū)域的項(xiàng)目可能以較低的租金吸引更多的商家，而傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的成熟項(xiàng)目的租金仍將保持在較高的水平，從而形成租金的兩極分化。商業(yè)布局結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步平衡。4）內(nèi)外資都看好商業(yè)地產(chǎn)，投資方式多樣化，資本市場(chǎng)逐漸活躍，融資渠道也不斷創(chuàng)新，投資機(jī)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的深入合作越來越明顯。未來北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力1）根據(jù)2009年10月1日新《保險(xiǎn)法》規(guī)定，保險(xiǎn)資金可投資不動(dòng)產(chǎn)；并對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)的類型有明確規(guī)定，其中包括購(gòu)買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體、商業(yè)物業(yè)等。相對(duì)而言，這一新《保險(xiǎn)法》的推出為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了投資市場(chǎng)，預(yù)示著新興融資渠道的誕生，將會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。2）09年年末，北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展重地海淀迎來新一輪井噴供應(yīng)。包括大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)、華熙樂茂購(gòu)物中心、國(guó)海廣場(chǎng)、華聯(lián)萬柳購(gòu)物中心、嘉茂購(gòu)物中心在內(nèi)的63萬平方米商業(yè)面積，都將通過政府進(jìn)行對(duì)外招商。政府的區(qū)域規(guī)劃及政策支持將會(huì)緩解招商困難、空置率高的現(xiàn)象，提供良好的政策環(huán)境。海淀區(qū)在政府指導(dǎo)下優(yōu)化商業(yè)格局，推動(dòng)商圈升級(jí)改造的模式也為未來整個(gè)北京市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新思路。3）未來幾年中，政府推出的規(guī)劃把南城的建設(shè)作為重點(diǎn)，將投資2900億元用來發(fā)展南城。因此，未來的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)也會(huì)多集中在南城區(qū)域。4）政府對(duì)重點(diǎn)區(qū)域的規(guī)劃意見以及以地鐵為首的軌道交通快速建設(shè)都將為北京的商業(yè)地產(chǎn)提供動(dòng)力，開拓新的發(fā)展空間。（二）重點(diǎn)商圈分析（整體、傳統(tǒng)、新興、最新）整體：隨著北京城市規(guī)劃的發(fā)展及各個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心的形成，北京的商圈也不斷更新發(fā)展，事實(shí)上，很難完全界定傳統(tǒng)商圈與新興商圈之間的區(qū)別，北京較傳統(tǒng)的商圈有西單、王府井、CBD、朝外、建外、公主墳等商圈，然后隨著時(shí)間的發(fā)展，在北京的環(huán)形城市結(jié)構(gòu)的周邊形成了眾多的商圈，新興商圈不斷形成，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈；“多中心”特征日益明顯。而傳統(tǒng)商圈也不斷進(jìn)行更新?lián)Q代，煥發(fā)出新的活力，與新興商圈構(gòu)成了遍布北京各個(gè)區(qū)域的商圈網(wǎng)絡(luò)。我司根據(jù)北京近十年的發(fā)展，將北京商圈劃分如下： 05年之前（紫色）：西單、王府井、CBD、朝外、建外、公主墳、崇文門、宣武門；l O5年后至今（綠色）：西直門、中關(guān)村、四季青、亞奧、燕莎、石景山、金融街、東直門、望京、大鐘寺、兩廣大街、前門；l 09年以后（藍(lán)色）：奧北、朝青、五棵松、木樨園—大紅門、上地、通州、麗澤l由此圖可見，北京的目前的重點(diǎn)商圈多集中在城市的東北部區(qū)域，這些商圈地理位置優(yōu)越，且經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展培育，已經(jīng)逐漸成熟，輻射范圍較廣。而南部區(qū)域由于歷史原因，雖然近年來新興商圈發(fā)展迅速，但仍未能與成熟商圈相媲美。目前北京商圈整體還呈現(xiàn)為“北重南輕”，業(yè)態(tài)分布“北密南疏”的狀態(tài)，但隨著政府政策的傾斜和東北部市場(chǎng)的趨于飽和，大量新興商圈在北京南部出現(xiàn)，并不斷根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整自己的定位，逐漸形成了北京市商圈南移及多中心發(fā)展的趨勢(shì)。多中心型商圈發(fā)展軌跡帶來的格局特點(diǎn)及未來發(fā)展趨勢(shì)表現(xiàn)為：l 整體布局從原有的傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)向周邊主要居住區(qū)擴(kuò)展，依托北京市整體城市發(fā)展以及人口集中化趨勢(shì)，由原有的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域擴(kuò)展為新的居住以及城市發(fā)展核心區(qū)域。l 隨著城市功能劃分的發(fā)展以及商務(wù)辦公區(qū)域的進(jìn)一步建立，商業(yè)區(qū)域與商圈也隨著商務(wù)區(qū)域消費(fèi)人口的帶動(dòng)，逐漸的趨向于商務(wù)核心區(qū)。并在其周邊形成了新的商圈與商業(yè)聚集區(qū)域。 集中大型住宅區(qū)的興建也使得區(qū)域人口大量聚集，帶來了大量的消費(fèi)潛力，從而形成了新的商業(yè)區(qū)域，l 市場(chǎng)專業(yè)化程度的提高導(dǎo)致專業(yè)市場(chǎng)的逐漸集中與規(guī)模化，因而也逐漸形成了以專業(yè)市場(chǎng)為核心的區(qū)域商業(yè)聚集區(qū)，從而最終形成以專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化為主的商圈。l傳統(tǒng)商圈北京真正意義上的傳統(tǒng)商圈以故宮為原點(diǎn)，分別是位于故宮西面的西單商圈和東面的王府井商圈，西單和王府井商圈同屬于北京最早、最成熟的商圈，由早期的供應(yīng)城區(qū)市民基本生活需要的供應(yīng)中心，逐漸演化成現(xiàn)今屬于游客、青年人的時(shí)尚商業(yè)中心。除此之外，位于西單南面的宣武門則依托于西單商圈的外擴(kuò)得以發(fā)展壯大，興起時(shí)間較早，也是北京的傳統(tǒng)商圈之一。另外，CBD、朝外、建外、公主墳、崇文門幾個(gè)區(qū)域也是北京城各個(gè)區(qū)域具有典型代表意義的早期形成的商圈。n 西單商圈——西單商業(yè)中心主體部分以西單北大街南段為主，向南至宣武門，總營(yíng)業(yè)面積40萬平方米左右。最早的西單商業(yè)區(qū)始于50年代末，隨著長(zhǎng)安街的開發(fā)建設(shè)以及城市人口的大量西移、北京市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局由“小、多、密”變成了“大、稀、少”，在六七十年代，西單形成集零售業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)和修理業(yè)于一體的市級(jí)商業(yè)中心。現(xiàn)在的西單已經(jīng)成為周末或者節(jié)假日人們購(gòu)物的首選之地，它也是各個(gè)年齡段消費(fèi)者聚集的地方。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西單商業(yè)區(qū)現(xiàn)有各類企業(yè)、商家120家左右。特別是圖書大廈、中水大廈、現(xiàn)代汽車、西單文化廣場(chǎng)地下商城的加入，使西單商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)更加豐富，業(yè)態(tài)布局更趨合理。從交通方面來看，西單商業(yè)區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)已基本形成，保證了西單北大街作為交通干線的高效、暢通。目前1號(hào)線及4號(hào)線已經(jīng)在西單設(shè)立站點(diǎn)，這是西單交通問題和促進(jìn)人流問題的共同解決方案。很大一部分客流由乘坐公交車轉(zhuǎn)為乘坐地鐵，緩解了公交擁堵，并且更多的人因?yàn)?號(hào)線的設(shè)立而選擇了到西單逛街。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前僅在西單商場(chǎng)、西單南、東、西路口，就已經(jīng)有23條公交線，足可以看出西單交通的發(fā)達(dá)。從業(yè)態(tài)來看，西單的大悅城可謂是西單商圈中典型的購(gòu)物中心，它與中友、君太等百貨的極大差異也引起了人們的關(guān)注和光顧。特色與發(fā)展方向：業(yè)態(tài)全面，分布較合理。未來發(fā)展將繼續(xù)以升級(jí)為主要目標(biāo)，更加完善業(yè)態(tài)組合、布局以及交通。也將繼續(xù)提倡和發(fā)展“一站式”購(gòu)物模式，使人們滿足在西單吃、喝、玩、樂的所有需求。代表商業(yè)：新一代商城、中友百貨、大悅城購(gòu)物中心、西單圖書大廈n 王府井商圈——王府井商業(yè)區(qū)南起長(zhǎng)安街，北至燈市西口，東接金魚胡同，西連東安門大街，面積達(dá)45萬平方米左右。王府井大街是北京唯一一條步行商業(yè)街，由南向北全長(zhǎng)810米，大街兩側(cè)分布著七百余家大大小小的商店。在這條具有七百多年歷史的商業(yè)街上，有著眾多最著名的商業(yè)老字號(hào)。隨著中國(guó)旅游市場(chǎng)的開放，國(guó)內(nèi)外游客慕名而來，再加上新東安市場(chǎng)、東方新天地等大型綜合性購(gòu)物中心的加入，頗具傳統(tǒng)色彩的王府井商圈逐步演變成一個(gè)國(guó)際性旅游商圈。其中新東安市場(chǎng)是“地鐵上蓋”項(xiàng)目的典型，從而使得客流量增加。特色與發(fā)展方向：經(jīng)營(yíng)日用品為主，目前餐飲、娛樂配套增多；主要定位在所有市民和國(guó)內(nèi)外旅客；正在積極進(jìn)行第三次升級(jí)改造，地下興建巨大商場(chǎng)，希望還原歷史特色，提升人氣和效益。代表商業(yè)：新東安市場(chǎng)、東方新天地、利生體育用品、王府井百貨大樓n CBD商圈——北京CBD的規(guī)劃范圍是：東大橋路（西）——西大望路（東）、朝陽北路（北）——通惠河（南）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，CBD商圈商業(yè)地產(chǎn)存量已經(jīng)將近60萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了王府井和西單的商業(yè)面積。并且CBD是高端商品的代表。CBD商圈內(nèi)幾乎匯集了國(guó)際知名的頂級(jí)品牌，卡地亞、PRADA、愛馬仕、GUCCI、BOSS、路易?威登匯聚國(guó)貿(mào)商城，勞力士Rolex、俏江南落戶LG雙子座，PRADA、CHANEL、GUCCI等國(guó)際一線品牌則入駐新光天地，世貿(mào)天階的品牌檔次雖然整體低于國(guó)貿(mào)商城和新光天地，但是也引進(jìn)了諸如GUESS、GINT、ZARA等國(guó)際知名品牌。特色與發(fā)展方向：2000年出現(xiàn)CBD概念以來，這里是北京商務(wù)活動(dòng)的中心，集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，國(guó)際上大量著名的跨國(guó)公司、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、財(cái)團(tuán)在這里設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)。高檔商業(yè)的需求日益增多；多經(jīng)營(yíng)高檔時(shí)裝、皮具手表、首飾等品牌；發(fā)展中等規(guī)模商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)街（城市綜合體中的連鎖經(jīng)營(yíng)店和休閑新概念店，小規(guī)模精品型的SHOPPING MALL為主流）。 CBD集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，國(guó)際上大量著名的跨國(guó)公司、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、財(cái)團(tuán)在這里設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)。代表商業(yè)：貴友大廈、秀水街、雙子座購(gòu)物中心、國(guó)貿(mào)商城n 公主墳商圈——位于西三環(huán)公主墳地區(qū)的公主墳商圈，北起玉淵潭南路，南至新興橋南，西起翠微路，東至國(guó)海廣場(chǎng)。公主墳商圈是京城西部最悠久也最具規(guī)模的市級(jí)商業(yè)中心。在區(qū)域周邊分布著各類臨街商鋪，服飾、鞋帽專賣、手機(jī)專賣、餐飲小吃等一應(yīng)俱全，形成了北京著名的綜合商業(yè)區(qū)，并主要服務(wù)于北京西部和西南的消費(fèi)人群。特色與發(fā)展方向：以滿足社區(qū)消費(fèi)需求為主的百貨商圈。主要經(jīng)營(yíng)服裝、日用品等，有一定的餐飲，但是娛樂配套相對(duì)較少。 手機(jī)市場(chǎng)是公主墳的一大特色，公主墳周邊大大小小的手機(jī)專賣店有幾十個(gè)，很大一部分的客流是機(jī)關(guān)單位和部隊(duì)，部隊(duì)家屬大院非常多，軍人階層比白領(lǐng)階層的消費(fèi)水平相對(duì)要低一些，消費(fèi)觀念也不太一樣 。目前，地鐵10號(hào)線二期公主墳站正在建設(shè)中，將同步建設(shè)地下走廊連通公主墳商圈的城鄉(xiāng)貿(mào)易中心等商業(yè)設(shè)施。按照規(guī)劃，翠微廣場(chǎng)與翠微大廈，翠微廣場(chǎng)和城鄉(xiāng)貿(mào)易中心之間等重點(diǎn)部位將建設(shè)空中走廊。翠微大廈和城鄉(xiāng)貿(mào)易中心之間的苑家村路將由現(xiàn)在的三四米寬拓寬到9米，方便行人及車輛通行。兩年內(nèi)，公主墳商圈將完成商圈交通系統(tǒng)及城市景觀的升級(jí)改造。改造完成后的公主墳商圈將吸引更多的消費(fèi)者，消費(fèi)輻射區(qū)域也將加大。代表商業(yè)：城鄉(xiāng)華懋商廈、翠微廣場(chǎng)、翠微嘉茂 朝外商圈——政府將朝外商圈作為北京的 “第三商業(yè)街”，該商圈緊鄰使館區(qū)，依托于外籍人士和商務(wù)人群。最早的朝外商圈是以豐聯(lián)廣場(chǎng)和藍(lán)島大廈為標(biāo)志。n特色與發(fā)展方向：商務(wù)氣氛極其濃郁，是CBD商圈的延伸，也是多數(shù)公司入駐的理想地段。所以此地段大多為白領(lǐng)類收入較高的人群，與此同時(shí)形成了高檔次的娛樂、餐飲業(yè)。未來發(fā)展應(yīng)從地鐵規(guī)劃方面提出?，F(xiàn)在僅有2號(hào)線可以到達(dá)朝陽門，并且距離購(gòu)物場(chǎng)所較遠(yuǎn)。不過正在建設(shè)當(dāng)中的地鐵6號(hào)線在朝陽門設(shè)有站點(diǎn)，通車后該地區(qū)的交通擁堵問題將得到有效緩解，并且會(huì)帶來更多的人流。代表商業(yè)：豐聯(lián)廣場(chǎng)、藍(lán)島大廈、華普大廈、旺市百利數(shù)碼生活用品超市n 建外商圈——建國(guó)門商圈北臨使館區(qū)、南至通惠河北路，東二環(huán)和東大橋路之間的區(qū)域，主要覆蓋建國(guó)門外大街道路兩側(cè)的大部分區(qū)域。建外商圈與朝外相似，商務(wù)氛圍也很濃重，并且北京站的大量人流使此商圈人氣大大增加。最早的建外商圈是以北京友誼商店、北京建國(guó)飯店、賽特大廈等為標(biāo)志的，如今一提到建外，人們首先反應(yīng)的就是建外SOHO。建外SOHO已經(jīng)被媒體稱為北京最時(shí)尚的生活櫥窗。由此可以看出，傳統(tǒng)商圈在不斷的提升中，將不斷有新興的商業(yè)吸引這人們的眼球。特色與發(fā)展方向：國(guó)際氣息濃重，客流量依托北京站。商業(yè)配套設(shè)施很完善，不僅有娛樂、餐飲項(xiàng)目，與乘運(yùn)相關(guān)的例如機(jī)票、火車票銷售機(jī)構(gòu)也一應(yīng)俱全，為上班族提供了便利。代表商業(yè)：建外SOHO、中海廣場(chǎng)、中環(huán)世貿(mào)中心、財(cái)源國(guó)際中心n 宣武門商圈——在2002年已經(jīng)火爆京城的菜市口百貨和莊勝崇光百貨的成功、馬可波羅酒店的開業(yè)，已經(jīng)基本勾畫出了宣武門地區(qū)繁榮商業(yè)區(qū)的框架。隨著后來的崇光二期、時(shí)代廣場(chǎng)百貨、汽車超市等商業(yè)的建成使用，宣武商圈的形成已經(jīng)逐漸擺脫了西單商圈的影響，成為了西單商圈南部的又一重要商業(yè)區(qū)。代表商業(yè)：時(shí)代廣場(chǎng)百貨、莊勝崇光百貨、菜市口百貨n 崇文門商圈——2001年，隨著新世界中心、正仁大廈等商業(yè)項(xiàng)目及高檔寫字樓的日益成熟，崇文門商圈成為年輕白領(lǐng)的消費(fèi)核心商圈。近兩年，國(guó)瑞城從規(guī)劃、動(dòng)土、建成到開業(yè)，一直是眾人關(guān)注的焦點(diǎn)，我們期待著它為崇文門商圈帶來更濃重的商業(yè)氛圍。代表商業(yè)：國(guó)瑞城、新世界新興商圈在傳統(tǒng)商圈不斷更新?lián)Q代，鞏固自己商業(yè)地位的同時(shí)，由于城市規(guī)劃的影響及交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)達(dá)，新興商圈如雨后春筍般從各個(gè)區(qū)域涌現(xiàn)出來。除了05年后不斷完善的西直門、東直門、金融街商圈，也已經(jīng)形成了具有一定規(guī)模的中關(guān)村、亞奧、燕莎等商圈。n 燕莎商圈——燕莎商圈是北京最為知名的國(guó)際化社區(qū)之一，是北京較早形成的涉外商圈，西臨東三環(huán)，東三環(huán)以內(nèi)即為使館區(qū)，這里是外籍人士的主要居住地之一，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店。主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外高檔名牌商品和時(shí)尚精品，近幾年受CBD和泛CBD商業(yè)沖擊明顯，商業(yè)經(jīng)營(yíng)效益下降。代表商業(yè)：燕莎友誼商城n 中關(guān)村商圈——該商圈包括多個(gè)主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書商業(yè)街等，其特色發(fā)展方向是打造更加綜合的中關(guān)村科技園區(qū)，提升形象。中關(guān)村商圈的主要特點(diǎn)有：一、電子產(chǎn)品集散地，二、中關(guān)村高科技商務(wù)中心(中關(guān)村西區(qū))，三、高校集中地(北大/清華/人大等)。圖中紫