北京三利商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告(21頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)-在線瀏覽
2024-10-17 03:22本頁(yè)面
【正文】 層 面 積 2020 M2 電 梯 扶梯 2 部 /層 停車位（地上 /下） 50 個(gè)左右 業(yè)態(tài)組合 樓層 業(yè)態(tài)組合 使用面積 業(yè)態(tài)比例 % 地下 1 層小百貨 平價(jià)鞋區(qū) 600 文化、辦公用品 700 11 日用百貨 300 兒童天地 80 12 化妝品 80 塑料用品 100 不銹鋼用品 100 通訊產(chǎn)品 100 美甲服務(wù) 30 箱包 200 音像制品 60 成都美食 300 一層街鋪 張生記餐飲 800 愛(ài)眼 200 日本音樂(lè)信息中心 200 餃子館 100 一層 男裝 800 女裝 1200 褲子 400 總和 6340 耀江服裝商品市場(chǎng)綜評(píng)：其商業(yè)業(yè)態(tài)以綜合類小市場(chǎng)業(yè)態(tài)的功能性為主，街鋪只有一個(gè)大型中餐，業(yè)態(tài)形式和品種比較單一，其市場(chǎng)的產(chǎn)品的售價(jià)相對(duì)低廉，其目標(biāo)客戶為周邊社區(qū)居民。 由于缺乏地標(biāo)性成功商業(yè)物業(yè)，從而造成兩種外購(gòu)現(xiàn)象。 區(qū)域內(nèi)綜合類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品檔次偏低，雖價(jià)格低廉，但產(chǎn)品時(shí)尚性、美觀性較差，并且市場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境普遍不好，影響區(qū)域內(nèi)時(shí)尚、中檔收入人群消費(fèi)者在此消費(fèi) ,，所以社區(qū)型綜合類市場(chǎng)存在的市場(chǎng)爆發(fā)力的潛在點(diǎn) 。 三、 本案的 SWOT 分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀 三利百貨 位 于北京市安定門外大街 ， 北臨地壇公園，南通二環(huán)路 和 環(huán)線地鐵 ， 門前 有 十余路公共汽車路線通過(guò)， 商場(chǎng)現(xiàn)為 4 層布局，營(yíng)業(yè)總面積約10000 平方米。 項(xiàng)目ＳＷＯＴ 1） 優(yōu)勢(shì)分析 a） 項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越，門前緊鄰車站，擁有數(shù)十條公交線路，南側(cè)距離地鐵口 300 米，是由地鐵轉(zhuǎn)乘地上公交系統(tǒng)的必經(jīng)之路，擁有充足的客流 14 b） 京城北中軸路，財(cái)脈所在 c） 交通 可達(dá)性的優(yōu)勢(shì)較為突出 d） 周邊常住人口密度大，區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口多 e） 項(xiàng)目地處成熟商圈，所在位置商業(yè)氛圍濃，商業(yè)需求旺盛 f） 項(xiàng)目規(guī)模與單層面積適中，適合做片區(qū)商業(yè) g） 周邊居民對(duì)三利百貨的商業(yè)認(rèn)同度較強(qiáng) h） 項(xiàng)目招商以租賃形式，易于統(tǒng)一運(yùn)作 i） 對(duì)于項(xiàng)目 “可視性”因子，建筑設(shè)計(jì)師發(fā)揮余地大 2） 劣勢(shì)分析 a） 項(xiàng)目停車位少，只有緊靠路邊的市政公共停車位，限制驅(qū)車購(gòu)物的消費(fèi)群體 b） 門前臺(tái)階過(guò)高，與路面高差過(guò)大，容易造成拒客心理 c） 展示面較好，但沒(méi)有有效利用 d） 層高不高，尤其是 2 層以上，如不能采用其他方式改進(jìn)（利用燈光改善），容易給購(gòu)物者造成空間壓抑感，影響項(xiàng)目購(gòu)物環(huán)境舒適度和購(gòu)物者的心情 e） 人流動(dòng)線主要以路東側(cè)南北向流動(dòng)為主，過(guò)街天橋吸引西側(cè)人流作用不明顯 f） 單層 2 部扶梯對(duì)于人流的垂直流動(dòng)略顯支撐不足 15 3） 機(jī)會(huì)點(diǎn) a） 區(qū)域的有效需求大，對(duì)商業(yè)的支撐力度大 b） 區(qū)域商業(yè)面積需求大，利于出租 c） 區(qū)域內(nèi)目前基本為傳統(tǒng)型商業(yè)，尚未出現(xiàn)旗艦類社區(qū)商業(yè) d） 1 萬(wàn)平米的商業(yè)面積對(duì)于綜合市場(chǎng)來(lái)說(shuō)勉強(qiáng)適中 4） 威脅 a） 短期北京市場(chǎng)類業(yè)態(tài)供應(yīng)量大，趨于飽和 b） 中低端市場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)品銷售情況減弱 四、 本案的定位 大廈定位 以大眾產(chǎn)品為主的區(qū)域日常生活消費(fèi)及非耐用品消費(fèi)的中檔社區(qū)型綜合商業(yè)中心。 消費(fèi)者定位 16 范圍：以安定門區(qū)域?yàn)楹诵纳虡I(yè)區(qū)，并輻射 3 公里半 徑內(nèi)的 10 萬(wàn)人 常住居民和部分流動(dòng)人口（換乘）作為本案的終端消費(fèi)群體。每 層 鋪位面積 在主流鋪位面積的基礎(chǔ)上，局部有大面積。 樓層 業(yè)態(tài) 規(guī)格 首層 街鋪主力店（藥店、眼鏡、中西式快餐外賣店、休閑服裝）；小百貨、飾品、化妝品、鞋、包、文化用品 街鋪主力店是以 64平米為主；化妝品和飾品以 3 平米柜臺(tái)；小百貨以 6 平米和 8 平米隔斷；鞋檔以 64 平米為主 2 層 男女時(shí)尚服裝；服務(wù)業(yè)態(tài)：美容、美發(fā)、美體、美甲 主流鋪位以 8 平米；大戶鋪位以 32 平米 3 層 男女品牌精品服裝；服務(wù)業(yè)態(tài)： 主流鋪位以 16 平米和 32 平米 4 層 兒童用品、童裝、圖書音像制品、家居用品、小電器；服務(wù)業(yè)態(tài)：餐飲、大頭貼 主流鋪位是以 20 平米左右不等的敞開式鋪位 （具體鋪位面積見(jiàn)各層示意圖） 17 五、 投資收益平衡分析 各層面積指標(biāo)及均租金綜表 樓層 建面 （平米） 使面 使用 率％ 商戶 數(shù) 均日 租金 年租金 收益萬(wàn)元 (含服 ) 業(yè)態(tài) 服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)使面 服務(wù) 業(yè)態(tài) 日租金 服務(wù)業(yè)態(tài)年租金收益 服務(wù)業(yè)態(tài) 內(nèi)容 B1 超市 首層 4130 2210 291 15 1038 小百貨 － － － 2 層 3650 2020 55 150 11 743 時(shí)尚服裝 270 6
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