北京三利商業(yè)地產(chǎn)項目市場分析報告(21頁)-商業(yè)地產(chǎn)-在線瀏覽
2024-10-17 03:22本頁面
【正文】 層 面 積 2020 M2 電 梯 扶梯 2 部 /層 停車位（地上 /下） 50 個左右 業(yè)態(tài)組合 樓層 業(yè)態(tài)組合 使用面積 業(yè)態(tài)比例 % 地下 1 層小百貨 平價鞋區(qū) 600 文化、辦公用品 700 11 日用百貨 300 兒童天地 80 12 化妝品 80 塑料用品 100 不銹鋼用品 100 通訊產(chǎn)品 100 美甲服務 30 箱包 200 音像制品 60 成都美食 300 一層街鋪 張生記餐飲 800 愛眼 200 日本音樂信息中心 200 餃子館 100 一層 男裝 800 女裝 1200 褲子 400 總和 6340 耀江服裝商品市場綜評：其商業(yè)業(yè)態(tài)以綜合類小市場業(yè)態(tài)的功能性為主，街鋪只有一個大型中餐，業(yè)態(tài)形式和品種比較單一，其市場的產(chǎn)品的售價相對低廉，其目標客戶為周邊社區(qū)居民。 由于缺乏地標性成功商業(yè)物業(yè)，從而造成兩種外購現(xiàn)象。 區(qū)域內(nèi)綜合類市場經(jīng)營產(chǎn)品檔次偏低，雖價格低廉，但產(chǎn)品時尚性、美觀性較差，并且市場購物環(huán)境普遍不好，影響區(qū)域內(nèi)時尚、中檔收入人群消費者在此消費 ,，所以社區(qū)型綜合類市場存在的市場爆發(fā)力的潛在點 。 三、 本案的 SWOT 分析 項目現(xiàn)狀 三利百貨 位 于北京市安定門外大街 ， 北臨地壇公園，南通二環(huán)路 和 環(huán)線地鐵 ， 門前 有 十余路公共汽車路線通過， 商場現(xiàn)為 4 層布局，營業(yè)總面積約10000 平方米。 項目ＳＷＯＴ 1） 優(yōu)勢分析 a） 項目所處地理位置優(yōu)越，門前緊鄰車站，擁有數(shù)十條公交線路，南側(cè)距離地鐵口 300 米，是由地鐵轉(zhuǎn)乘地上公交系統(tǒng)的必經(jīng)之路，擁有充足的客流 14 b） 京城北中軸路，財脈所在 c） 交通 可達性的優(yōu)勢較為突出 d） 周邊常住人口密度大，區(qū)域內(nèi)流動人口多 e） 項目地處成熟商圈，所在位置商業(yè)氛圍濃，商業(yè)需求旺盛 f） 項目規(guī)模與單層面積適中，適合做片區(qū)商業(yè) g） 周邊居民對三利百貨的商業(yè)認同度較強 h） 項目招商以租賃形式，易于統(tǒng)一運作 i） 對于項目 “可視性”因子，建筑設計師發(fā)揮余地大 2） 劣勢分析 a） 項目停車位少，只有緊靠路邊的市政公共停車位，限制驅(qū)車購物的消費群體 b） 門前臺階過高，與路面高差過大，容易造成拒客心理 c） 展示面較好，但沒有有效利用 d） 層高不高，尤其是 2 層以上，如不能采用其他方式改進（利用燈光改善），容易給購物者造成空間壓抑感，影響項目購物環(huán)境舒適度和購物者的心情 e） 人流動線主要以路東側(cè)南北向流動為主，過街天橋吸引西側(cè)人流作用不明顯 f） 單層 2 部扶梯對于人流的垂直流動略顯支撐不足 15 3） 機會點 a） 區(qū)域的有效需求大，對商業(yè)的支撐力度大 b） 區(qū)域商業(yè)面積需求大，利于出租 c） 區(qū)域內(nèi)目前基本為傳統(tǒng)型商業(yè)，尚未出現(xiàn)旗艦類社區(qū)商業(yè) d） 1 萬平米的商業(yè)面積對于綜合市場來說勉強適中 4） 威脅 a） 短期北京市場類業(yè)態(tài)供應量大，趨于飽和 b） 中低端市場內(nèi)產(chǎn)品銷售情況減弱 四、 本案的定位 大廈定位 以大眾產(chǎn)品為主的區(qū)域日常生活消費及非耐用品消費的中檔社區(qū)型綜合商業(yè)中心。 消費者定位 16 范圍：以安定門區(qū)域為核心商業(yè)區(qū)，并輻射 3 公里半 徑內(nèi)的 10 萬人 常住居民和部分流動人口（換乘）作為本案的終端消費群體。每 層 鋪位面積 在主流鋪位面積的基礎上，局部有大面積。 樓層 業(yè)態(tài) 規(guī)格 首層 街鋪主力店（藥店、眼鏡、中西式快餐外賣店、休閑服裝）；小百貨、飾品、化妝品、鞋、包、文化用品 街鋪主力店是以 64平米為主；化妝品和飾品以 3 平米柜臺；小百貨以 6 平米和 8 平米隔斷；鞋檔以 64 平米為主 2 層 男女時尚服裝；服務業(yè)態(tài)：美容、美發(fā)、美體、美甲 主流鋪位以 8 平米；大戶鋪位以 32 平米 3 層 男女品牌精品服裝；服務業(yè)態(tài)： 主流鋪位以 16 平米和 32 平米 4 層 兒童用品、童裝、圖書音像制品、家居用品、小電器；服務業(yè)態(tài)：餐飲、大頭貼 主流鋪位是以 20 平米左右不等的敞開式鋪位 （具體鋪位面積見各層示意圖） 17 五、 投資收益平衡分析 各層面積指標及均租金綜表 樓層 建面 （平米） 使面 使用 率％ 商戶 數(shù) 均日 租金 年租金 收益萬元 (含服 ) 業(yè)態(tài) 服務業(yè)業(yè)態(tài)使面 服務 業(yè)態(tài) 日租金 服務業(yè)態(tài)年租金收益 服務業(yè)態(tài) 內(nèi)容 B1 超市 首層 4130 2210 291 15 1038 小百貨 － － － 2 層 3650 2020 55 150 11 743 時尚服裝 270 6
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