商業(yè)地產(chǎn)評(píng)析報(bào)告(完整版)
【正文】 圈不可替代的，此外，南坪商圈還位于泛CBD和大黃金三角中，其區(qū)位可謂優(yōu)越，可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)五年內(nèi)南坪商圈將成為僅次于觀音橋，解放碑商圈的重慶第三大商圈，與其形成鼎足之勢(shì)，并將逐漸拉大與沙坪壩和楊家坪商圈的差距。商貿(mào)流通領(lǐng)域，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到2870億元，%。2. 項(xiàng)目性質(zhì)：大型城市綜合體 城市綜合體：是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體3. 項(xiàng)目坐落地段：南坪核心商圈重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)地處重慶南坪核心商圈，北臨南坪轉(zhuǎn)盤，南接南城大道，東臨南坪南路，西接珊瑚路。 項(xiàng)目概況 3第二章 項(xiàng)目外立面評(píng)析 15第八章第二章 項(xiàng)目區(qū)域評(píng)析1. 重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：2010年重慶市GDP達(dá)到7800億元，實(shí)現(xiàn)五年翻一番，人均GDP達(dá)4000美元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17532元，%。3. 南坪商圈前景評(píng)析：南坪商圈原以傳統(tǒng)百貨為主，包括重百尚熙百貨，新世紀(jì)，百盛，但由于近年區(qū)政府對(duì)步行街和交通路線的大力改造，使得南坪商圈的商業(yè)環(huán)境大為改觀，吸引了許多檔次高，質(zhì)量好的地產(chǎn)項(xiàng)目入駐，先后亮相的幾家大型商場(chǎng)，比如已經(jīng)開(kāi)業(yè)的紅星美凱龍賣場(chǎng)，開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和艾美酒店，上海城，及即將開(kāi)業(yè)的協(xié)信城等項(xiàng)目。（2）交通便利：項(xiàng)目?jī)?nèi)即將開(kāi)通的輕軌站口五個(gè)，北臨南坪轉(zhuǎn)盤，南接南城大道，東臨南坪南路，西接珊瑚路，人流，車流直達(dá)效果極佳。5. 項(xiàng)目威脅（T）：（1）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)：上海城百聯(lián)項(xiàng)目規(guī)劃與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)類似，元旦廣場(chǎng)也定位于中高檔，對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。二．功能定位評(píng)析 1. 項(xiàng)目功能定位：重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是大型城市綜合體項(xiàng)目，功能齊全，地產(chǎn)包括酒店，商業(yè)，寫字樓，住宅，引進(jìn)功能配套項(xiàng)目有百貨（萬(wàn)千百貨），超市（沃爾瑪超市），餐飲（必勝客），休閑（萬(wàn)達(dá)影城）,酒店（艾美酒店）,金融（工商銀行），通信（中移動(dòng)）等，集購(gòu)物，休閑，餐飲，娛樂(lè)，商務(wù)，金融，居住等功能于一體，能滿足絕大部分目標(biāo)客戶需求，讓顧客高興而來(lái)，滿意而歸。第五章 項(xiàng)目業(yè)態(tài)評(píng)析1. 項(xiàng)目業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)以零售為主，再配之以餐飲，休閑，娛樂(lè)，商務(wù)。此外，還應(yīng)當(dāng)大力引進(jìn)休閑，娛樂(lè)項(xiàng)目，增強(qiáng)項(xiàng)目的休閑，娛樂(lè)功能，形成項(xiàng)目?jī)?nèi)輕松的購(gòu)物氛圍，真正實(shí)現(xiàn)顧客輕松購(gòu)物。重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也是采取這種模式，步行街從南到北，依次為艾美酒店，萬(wàn)達(dá)影城和主力商場(chǎng)萬(wàn)千百貨，另外還有超市，家電，大賣場(chǎng)位于步行街之間，將步行街分成幾個(gè)小段，眾多品牌專賣店，餐飲連鎖店分布于步行街主力店之間，以主力店引導(dǎo)顧客一次穿過(guò)步行街。外立面有大型畫面廣告，主要宣傳商場(chǎng)品牌。 （2） 訂單地產(chǎn)：也叫共同選址，即萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)戰(zhàn)略合作伙伴，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利和義務(wù)。節(jié)慶時(shí)期有時(shí)會(huì)進(jìn)行共同促銷，但比較少。如運(yùn)營(yíng)者能快速反應(yīng)，及時(shí)調(diào)整定位和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，完善項(xiàng)目功能，注重顧客購(gòu)物體驗(yàn)的提升，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力將大幅提高，鞏固作為南坪商圈的商業(yè)中心的地位，帶動(dòng)整個(gè)南坪商圈商業(yè)環(huán)境的進(jìn)一步提升。由于項(xiàng)目定位與中高檔，以流行，時(shí)尚品牌為主，提升了了檔次，但商圈主要以大眾消費(fèi)群體為主，這就造成定位與商圈實(shí)際情況不吻合，這也是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)快速擴(kuò)張，簡(jiǎn)單復(fù)制運(yùn)營(yíng)模式的必然結(jié)果。對(duì)于地產(chǎn)設(shè)計(jì)，有主力店提出需
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