商業(yè)地產評析報告-閱讀頁
2024-08-22 10:24本頁面
【正文】 目，相信能大大提升項目人氣。項目的70%左右由主力店消化，一般租金較低，4050元/月/平，另外30%左右出租或出售給品牌店，餐飲店，餐飲店主要帶來人氣，租金5060/月/平，品牌店租金較高，為150250/月/平，地產物管費用為6元/月/平。萬達廣場獨特的訂單地產營銷模式，租金戰(zhàn)略是其在全國各地取得成功的法寶。零售業(yè)態(tài)以百貨（主要為萬千百貨）和超市為主（主要有沃爾瑪，人人樂），各大專賣店分布于步行街，零售業(yè)幾乎不涉及便利店。休閑，娛樂（萬達影城）主要是萬達廣場自己經營的項目。從結構上看，萬達廣場突出百貨，超市等主力店的作用，輔之以國際國內知名品牌專賣店，加強檔次，又以餐飲，娛樂，休閑業(yè)態(tài)聚集人氣，比較適應項目定位。因此，精簡餐飲業(yè)，重慶定位，主要經營中高檔餐飲業(yè)，引進速食類，商務類和特色類餐飲店，突出本項目餐飲業(yè)的特色。如此，項目的人氣必將進一步提高。另外3號輕軌將于明年開通，在本項目內設5個站點，其中三個站點將直接與主力店萬千百貨相接。輕軌將使得商圈輻射圈進一步擴大到整個重慶。百貨、超市、家電、美食、影院、星級酒店、高端寫字樓、高尚住宅、SOHO作為主力店位于步行街兩端。 （二）．內部動線效果評析：重慶萬達廣場的步行街的是整個項目的靈魂的紐帶，通過步行街，將幾個街區(qū)串聯起來，使得整個項目各分項目聯系更緊密。但各主力店合作較少，相互間聯系不夠緊密，不能通過整合資源各客戶帶來最佳的購物體驗。在外立面上，有大型廣告顯示器，用于宣傳萬達廣場的各品牌，賣場。（2） 萬千百貨外立面：萬千百貨為萬達廣場主力商場，建筑的外立面著色以白色為主，以灰色相間，建筑同樣用塑鋼玻璃建造，窗戶為外飄窗設計。建筑采用傳統的方形狀。窗戶均采用塑鋼制造，外飄型設計，富有現代氣息感。另外，萬達廣場充分利用外立面廣闊的面積進行廣告宣傳，既通過出租廣告位取的額外收入，又使得整個項目商業(yè)氛圍更為濃厚，促使顧客沖動購買。大連萬達與合作伙伴鑒定協議，萬達廣場沒進入一個城市，戰(zhàn)略合作伙伴也必須跟隨進入，萬達廣場從中選擇合作者作為主力店入駐項目，萬達廣場給以主力店租金優(yōu)惠，合作伙伴一般能消化70%的地產面積。招商在前，建設在后，在開工之前，大部分商業(yè)面積已經確定租戶。2． 招商策略分析：萬達廣場通過與國內外眾多知名主力店建立戰(zhàn)略合作關系，保證了地產的出租率，通過主力店的入駐，帶來品牌效應，吸引眾多品牌商加盟。建設之前大部分商業(yè)面積已出租，有效降低了項目風險。第九章 項目運營效果評析一．運營效果評析 （一）. 項目運營效果說明：重慶萬達廣場項目的商業(yè)面積現已基本出租完畢，%，%，項目利潤率在15%左右，日均聚集人氣15萬左右，節(jié)慶時期人氣可以聚集人氣20萬左右。 （二）. 運營效果評析：單從項目出租率，利潤率和人氣來看，項目運營是比較成功的，15%的利潤率達到了行業(yè)的平均水平，人氣聚集效果也基本達到期望，但仍然未達到預期效果。建議轉變項目運營方向，重新定位，迎合大眾消費者，主打大眾，時尚品牌。另外，項目的業(yè)態(tài)結構也許做進一步調整，精簡餐飲業(yè)，改善餐飲業(yè)定位不明細的局面，大力引進娛樂，休閑項目，增加娛樂，休閑功能。二．運營預測 隨著南坪商圈的商業(yè)壞境的進一步改善，交通路線改造完成和輕軌的投入使用，南坪商圈將聚集越來越多的人氣，萬達廣場的人氣及營業(yè)額也將有較大幅度的提升。 19 / 19
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