【正文】 /平方米（一樓 20%） （五） 項(xiàng)目租 /售價(jià)格定價(jià)結(jié)果 在綜合考慮影響定價(jià)的各因素，根據(jù)定價(jià)原則，通過對(duì)項(xiàng)目所在東勝區(qū)商圈和周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目租金水平的分析，并調(diào)查了解在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格水平，對(duì)本項(xiàng)目的租 /售價(jià)綜合如下： 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 27 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析 （一）項(xiàng)目租、售收入估算 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 物業(yè)形態(tài) 區(qū)域 鋪位數(shù) /套內(nèi)建筑面積（ ㎡ ） 一層 二層 三層 合計(jì) 銷售區(qū)域 外街鋪 22 1900 0 0 0 0 22 1900 A區(qū) 26 1050 40 1800 40 1800 106 4650 B區(qū) 24 950 38 1600 38 1600 100 4150 C區(qū) 26 700 15 800 15 800 56 2300 敞開售貨區(qū) 41 900 52 1350 52 1350 145 3600 合計(jì) 139 5500 145 5550 93 5550 429 16600 招商區(qū)域 區(qū)域 套內(nèi)建筑面積（ ㎡ ） 備注 負(fù)一層 一層 二層 三層 四層 合計(jì) 超市 8000 8000 獨(dú)立鋪位 1600 2700 4200 4200 12700 地下建筑無產(chǎn)權(quán) 項(xiàng)目 修正系數(shù) 價(jià)格體系 均價(jià) 租金 (元 /㎡ /月 ) 一層 1 120 65 負(fù)一層 60 二層 70 三層 50 四層 25 售價(jià) (元 /㎡ ) 一層 1 16000 9125 二層 10000 三層 7000 四層 3500 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 28 敞開售貨區(qū) 900 1350 1350 3600 考慮整體銷售或產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售 大型娛樂餐飲 9000 9000 除去過道全計(jì)面積考慮分塊整體銷售 合計(jì) 9600 3600 5550 5550 9000 33300 需招商面積 總 計(jì) 各層面積 9600 5500 5550 5550 9000 35200 整體面積 備 注 項(xiàng)目可銷售套內(nèi)建筑面積約 16600㎡，需招商區(qū)域套內(nèi)建筑面積約 33300㎡，總的套內(nèi)建筑面積約 35200㎡ ,其中四樓除通道全計(jì)套內(nèi)面積。其中 部分 鋪位需采用售后包租或返租銷售 銷售收入估算 區(qū)域 樓層 一層 二層 三層 合計(jì) 外街鋪 套內(nèi)面積 （ ㎡） 1900 1900 建筑面積（㎡） 3654 3654 均價(jià)（元 /㎡） 20200 20200 總價(jià)（元） 73076923 73076923 A 區(qū) 套內(nèi)面積 （ ㎡） 1050 1800 1500 4350 建筑面積（㎡） 2019 3462 2885 8365 均價(jià)（元 /㎡） 16000 10000 7000 10414 總價(jià)（元） 32307692 34615385 20192308 87115385 B 區(qū) 套內(nèi)面積 （ ㎡） 950 1600 1188 3738 建筑面積（㎡） 1827 3077 2285 7188 均價(jià)（元 /㎡） 14000 10000 7000 10063 總價(jià)（元） 25576923 30769231 15992308 72338462 C 區(qū) 套內(nèi)面積 （ ㎡） 700 800 1107 2607 建筑面積（㎡） 1346 1538 2129 5013 均價(jià)（元 /㎡） 12020 10000 7000 9263 總價(jià)（元） 16153846 15384615 14901923 46440385 敞開區(qū) 套內(nèi)面積 （ ㎡） 900 1350 1350 3600 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 29 建筑面積（㎡） 1731 2596 2596 6923 均價(jià)（元 /㎡） 15000 10000 7000 10125 總價(jià)（元） 25961538 25961538 18173077 70096154 合計(jì) 套內(nèi)面積 （ ㎡） 5500 5550 5145 16195 建筑面積（㎡） 10577 10673 9894 31144 均價(jià)（元 /㎡） 16364 10000 7000 11208 總價(jià)（元） 173076923 106730769 69259615 349067308 指標(biāo)： 總建筑面積約 31144㎡，均價(jià) 11208元 /㎡。則扣除家電區(qū)域總售價(jià)為 349067308280000000=321067308元另外四樓估計(jì)銷售難度較大，售價(jià)也較低，未列入內(nèi) 。 主力商鋪經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 區(qū)域 主力套內(nèi)面積 主力建筑面積 總價(jià)范圍 50%首付范圍 10年月供 范圍 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 30 （ ㎡ ） （ ㎡ ） （元） （元） （元 /月 ） 一層 外街鋪 4555 86105 150 萬260萬 75 萬130 萬 855014800 A區(qū) 2530 4250 75 萬 90萬 38 萬 45萬 43705170 B區(qū) 2530 4250 67 萬 80萬 33萬 40萬 3790 4600 C區(qū) 2530 4250 59萬 70萬 30萬 35萬 3450 4000 二層 A區(qū) 2530 4250 42萬 50萬 21萬 25萬 2400 2900 B區(qū) 2530 4250 42萬 50萬 21萬 25萬 2400 2900 C區(qū) 2530 4250 42萬 50萬 21萬 25萬 2400 2900 三層 A區(qū) 2530 4250 30萬 35萬 15萬 18萬 1700 2020 B區(qū) 2530 4250 30萬 35萬 15萬 18萬 1700 2020 C區(qū) 2530 4250 30萬 35萬 15萬 18萬 1700 2020 項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)價(jià)格指標(biāo)統(tǒng)計(jì)（ 建筑面積 ） 最低單價(jià) 一層均價(jià) 二層均價(jià) 三層均價(jià) 最高單價(jià) 整體均價(jià) （元 /㎡） （元 /㎡） （元 /㎡） （元 /㎡） （元 /㎡） （元 /㎡） 6000 16000 10000 7000 25000 11200 注：四樓銷售估計(jì)有一定難度，不列入內(nèi) （二） 項(xiàng)目資金匡算 土地面積： 22305 平方米，建筑面積約 58400 平方米 項(xiàng) 目 計(jì)量數(shù) 單位成本 總成本 備 注 (元 /㎡ ) (萬元 ) 一、土地成本 22305 1050 土地取得價(jià) 22305 1000 按現(xiàn)市價(jià)計(jì) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 31 契稅 22305 30 按地價(jià) 3%計(jì) 3\拆遷費(fèi)用 22305 20 按地價(jià) 2%計(jì) 二、前期工程費(fèi) 58400 54 規(guī)劃設(shè)計(jì) 58400 30 地質(zhì)勘測(cè) 58400 7 土地平整 58400 2 已拆遷土地 通水 臨時(shí)開通費(fèi) 通電 變壓器等 施工道路 建筑圍墻 包圍墻廣告 三、房屋建筑工程費(fèi) 58400 1340 地下室 15000 1500 地面一 三層 33000 1500 精裝修 地面四層 10400 600 批檔 四、公共配套設(shè)施費(fèi) 58400 608 電梯及安裝 扶梯 28 萬 , 垂直梯 32 萬 含二十部扶梯與六部 垂直電梯 智能化工程 58400 30 消防建設(shè) 58400 66 地下貯水池、增壓泵、 管道、淋噴系統(tǒng)等 通迅 58400 3 室外 郵電、廣電 空調(diào) 58400 350 供暖 58400 30 管道安裝 五、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 58400 171 道路、廣場(chǎng) 10000 300 供水 外接水及水管安裝 供電 外接電、配電房設(shè)備 供暖 增容費(fèi)用 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 32 排水、排污、化糞池 綠化景觀工程 10000 200 六、管理費(fèi) 15033 5% 按一 五項(xiàng)的 5%計(jì) 七、銷售費(fèi) 32020 3% 銷售額的 3% 八、財(cái)務(wù)費(fèi) 15033 8% 按一 五項(xiàng)的 8%計(jì) 九：稅金 284 銷售額按 32020 萬元計(jì) 其中：營(yíng)業(yè)稅 5％ 32020 5% 土地增值稅 2％ 32020 2% 城建稅、教育附加稅 ? 32020 ? 十、售樓處 十一、不可預(yù)見費(fèi) 15033 2% 按一 五項(xiàng)的 2%計(jì) 十二、其他費(fèi)用 15033 2% 按一 五項(xiàng)的 2%計(jì) 十三、成本合計(jì) 58400 3593 注：占地面積 22305,總建筑面積 58400平方米 ,其中負(fù)一層 15000平方米、一 四層共 43400平方米、 （三）項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目可銷售物業(yè)利潤(rùn)計(jì)算 —— 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元） 備 注 一 銷售收入 320200000 一、二、三層銷售區(qū)域 二 總成本 209830000 三 利潤(rùn)總額 110170000 （一） （二） 四 所得稅 36356100 (三 )*33% 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 33 五 稅后利潤(rùn) 73813900 [(三 )(四 )] 稅后利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn) /總成本 *100%=% 注：以上僅為銷售區(qū)域所得利潤(rùn)。 （五）項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)模擬 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參考 物業(yè)形態(tài) 套內(nèi)建筑面積（ ㎡ ） 可銷售 一層 二層 三層 四層 合計(jì) 鋪位數(shù) 銷售 5500 5550 5550 0 16600 429 套 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁 34 招商 套內(nèi)建筑面積（ ㎡ ） 負(fù)一層 一層 二層 三層 四層 合計(jì) 9600 3600 5550 5550 9000 33300 備 注 項(xiàng)目可銷售套內(nèi)建筑面積約 16600 ㎡，招商區(qū)域套內(nèi)建筑面積約33300㎡。其中部分鋪位需采用售后包租或返租銷售 項(xiàng)目租 /售收入結(jié)果 （ 1） 銷售收入結(jié)果 物 業(yè) 形 態(tài) 結(jié)果統(tǒng)計(jì) 銷售區(qū)域 合計(jì)： 349067308 元 備 注 指標(biāo)： 總套內(nèi)建筑面積約 16600 ㎡，折算建筑面積 31144，按建筑面積計(jì)，均價(jià) 11208 元 /㎡ 售價(jià)： 31144 ㎡ 11208 元 /㎡ =349067308 元 扣除三樓家電商場(chǎng)部分只租不售 ,總銷售收入為 320200000 元 （ 2）租賃收入結(jié)果 物業(yè)形態(tài) 結(jié)果統(tǒng)計(jì) 招商區(qū)域 每月租金收入： 530800 元 ,年租金收入 6369600 元， 備 注 指標(biāo)： 只租不售的總租賃面積約 23600 ㎡，負(fù)一層 28元 /㎡/月，三層家電商場(chǎng)租金 28 元 /㎡ /月，四層 15元 /㎡