【導(dǎo)讀】公司參考與決策時鑒！物業(yè)發(fā)展建議等諸多事項。后期操作而模擬的營銷導(dǎo)入報告。商策略、營銷推廣、經(jīng)營管理發(fā)展建議等內(nèi)容。作為項目全程營銷的提綱。進展程度而做適當(dāng)調(diào)整。項目組的支持，本項工作才得以順利進行，并能提交本案。但由于時間和資料的限制，未必能全面周詳?shù)貙λ屑?xì)節(jié)都考慮在內(nèi)，長%，增長率連續(xù)幾年高居全區(qū)第一位；值億元，同比增長%。三次產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻率分別為%、%、%。鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)穩(wěn)步提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到11025元。全年農(nóng)牧民人均純收入為4601元，全年農(nóng)牧民人均。在社會消費品零售額方面，截止05年底，共完成億元，同比增。加大交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好的硬件環(huán)境；“金三角”大區(qū)域經(jīng)濟；

　　

【正文】 0 7000 10063 總價（元） 25576923 30769231 15992308 72338462 C 區(qū) 套內(nèi)面積 （ ㎡） 700 800 1107 2607 建筑面積（㎡） 1346 1538 2129 5013 均價（元 /㎡） 12020 10000 7000 9263 總價（元） 16153846 15384615 14901923 46440385 敞開區(qū) 套內(nèi)面積 （ ㎡） 900 1350 1350 3600 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 29 建筑面積（㎡） 1731 2596 2596 6923 均價（元 /㎡） 15000 10000 7000 10125 總價（元） 25961538 25961538 18173077 70096154 合計 套內(nèi)面積 （ ㎡） 5500 5550 5145 16195 建筑面積（㎡） 10577 10673 9894 31144 均價（元 /㎡） 16364 10000 7000 11208 總價（元） 173076923 106730769 69259615 349067308 指標(biāo)： 總建筑面積約 31144㎡，均價 11208元 /㎡。四層未列入內(nèi) 總售價： 31144㎡ 11208元 /㎡ =349067308元 注 :按估算，本項目使用率約為 52%計 ,即建筑面積 =套內(nèi)面積 /58%，以上總售價將一至三層全列入銷售，未將預(yù)租予家電商場的面積（建筑面積約 4000 平方米， 4000*7000=28000000）扣除。則扣除家電區(qū)域總售價為 349067308280000000=321067308元另外四樓估計銷售難度較大，售價也較低，未列入內(nèi) 。 后面所有測算 ,項目總售價按 320200000 元 計 租賃收入估算 區(qū)域 面積 （ ㎡） 租 金（元 /㎡ /月） 月租金（元 /月） 年租金（元 /年） 備注 超市 負(fù)一層 8000 28 224000 2688000 主 力商 家整體出租 獨立鋪位 負(fù)一層 1600 28 44800 537600 出 租超 市由其支配 家電區(qū) 三層 4000 28 112020 1344000 家 電商 場整體出租 大型娛樂餐飲 四層 10000 15 150000 1800000 整體出租 合計 23600 530800 6369600 指標(biāo)：只租不售的 總租賃面積約 23600㎡ 每月租 金收入： 530800 元 ,年租金收入 6369600元， 因一、二、三層售后包租或返租銷售部分的租金收入與租金支出基本相抵，因而未列入內(nèi)，另負(fù)一層獨立鋪位分割出租可能性較小，按整體租予超市計。 主力商鋪經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 區(qū)域 主力套內(nèi)面積 主力建筑面積 總價范圍 50%首付范圍 10年月供 范圍 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 30 （ ㎡ ） （ ㎡ ） （元） （元） （元 /月 ） 一層 外街鋪 4555 86105 150 萬260萬 75 萬130 萬 855014800 A區(qū) 2530 4250 75 萬 90萬 38 萬 45萬 43705170 B區(qū) 2530 4250 67 萬 80萬 33萬 40萬 3790 4600 C區(qū) 2530 4250 59萬 70萬 30萬 35萬 3450 4000 二層 A區(qū) 2530 4250 42萬 50萬 21萬 25萬 2400 2900 B區(qū) 2530 4250 42萬 50萬 21萬 25萬 2400 2900 C區(qū) 2530 4250 42萬 50萬 21萬 25萬 2400 2900 三層 A區(qū) 2530 4250 30萬 35萬 15萬 18萬 1700 2020 B區(qū) 2530 4250 30萬 35萬 15萬 18萬 1700 2020 C區(qū) 2530 4250 30萬 35萬 15萬 18萬 1700 2020 項目最終實現(xiàn)價格指標(biāo)統(tǒng)計（ 建筑面積 ） 最低單價 一層均價 二層均價 三層均價 最高單價 整體均價 （元 /㎡） （元 /㎡） （元 /㎡） （元 /㎡） （元 /㎡） （元 /㎡） 6000 16000 10000 7000 25000 11200 注：四樓銷售估計有一定難度，不列入內(nèi) （二） 項目資金匡算 土地面積： 22305 平方米，建筑面積約 58400 平方米 項 目 計量數(shù) 單位成本 總成本 備 注 (元 /㎡ ) (萬元 ) 一、土地成本 22305 1050 土地取得價 22305 1000 按現(xiàn)市價計 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 31 契稅 22305 30 按地價 3%計 3\拆遷費用 22305 20 按地價 2%計 二、前期工程費 58400 54 規(guī)劃設(shè)計 58400 30 地質(zhì)勘測 58400 7 土地平整 58400 2 已拆遷土地 通水 臨時開通費 通電 變壓器等 施工道路 建筑圍墻 包圍墻廣告 三、房屋建筑工程費 58400 1340 地下室 15000 1500 地面一 三層 33000 1500 精裝修 地面四層 10400 600 批檔 四、公共配套設(shè)施費 58400 608 電梯及安裝 扶梯 28 萬 , 垂直梯 32 萬 含二十部扶梯與六部 垂直電梯 智能化工程 58400 30 消防建設(shè) 58400 66 地下貯水池、增壓泵、 管道、淋噴系統(tǒng)等 通迅 58400 3 室外 郵電、廣電 空調(diào) 58400 350 供暖 58400 30 管道安裝 五、公共基礎(chǔ)設(shè)施費 58400 171 道路、廣場 10000 300 供水 外接水及水管安裝 供電 外接電、配電房設(shè)備 供暖 增容費用 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 32 排水、排污、化糞池 綠化景觀工程 10000 200 六、管理費 15033 5% 按一 五項的 5%計 七、銷售費 32020 3% 銷售額的 3% 八、財務(wù)費 15033 8% 按一 五項的 8%計 九：稅金 284 銷售額按 32020 萬元計 其中：營業(yè)稅 5％ 32020 5% 土地增值稅 2％ 32020 2% 城建稅、教育附加稅 ? 32020 ? 十、售樓處 十一、不可預(yù)見費 15033 2% 按一 五項的 2%計 十二、其他費用 15033 2% 按一 五項的 2%計 十三、成本合計 58400 3593 注：占地面積 22305,總建筑面積 58400平方米 ,其中負(fù)一層 15000平方米、一 四層共 43400平方米、 （三）項目利潤預(yù)測 項目可銷售物業(yè)利潤計算 —— 序號 項目 金額（萬元） 備 注 一 銷售收入 320200000 一、二、三層銷售區(qū)域 二 總成本 209830000 三 利潤總額 110170000 （一） （二） 四 所得稅 36356100 (三 )*33% 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 33 五 稅后利潤 73813900 [(三 )(四 )] 稅后利潤率 =稅后利潤 /總成本 *100%=% 注：以上僅為銷售區(qū)域所得利潤。 (四 )項目風(fēng)險分析 項目 基本值 售價變化 售價變化 5% 5% 10% 10% 銷售總額 320200000 304000000 336000000 288000000 352020000 總成本 (萬元 ) 209830000 209830000 209830000 209830000 209830000 利潤總額（萬元） 110170000 94170000 126170000 78170000 142170000 所得稅 36356100 31076100 41636100 25796100 46916100 稅后利潤 73813900 63093900 84533900 52373900 95253900 稅后利潤率 % % % % % % 項目 基本值 成本變化 成本變化 5% 5% 10% 10% 銷售總額 320200000 320200000 320200000 320200000 320200000 總成本 (萬元 ) 209830000 199338500 220321500 188847000 230813000 利潤總額（萬元） 110170000 120661500 99678500 131153000 89187000 所得稅 36356100 39818295 32893905 43280490 29431710 稅后利潤 73813900 80843205 66784595 87872510 59755290 稅后利潤率 % % % % % % 注：調(diào)整項目中 []號代表下降 ,[+]號代表上升。 （五）項目利潤實現(xiàn)模擬 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)參考 物業(yè)形態(tài) 套內(nèi)建筑面積（ ㎡ ） 可銷售 一層 二層 三層 四層 合計 鋪位數(shù) 銷售 5500 5550 5550 0 16600 429 套 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 34 招商 套內(nèi)建筑面積（ ㎡ ） 負(fù)一層 一層 二層 三層 四層 合計 9600 3600 5550 5550 9000 33300 備 注 項目可銷售套內(nèi)建筑面積約 16600 ㎡，招商區(qū)域套內(nèi)建筑面積約33300㎡。 可銷售面積約為 16600㎡，約占 47%；招商面積約 33300㎡，占 95%。其中部分鋪位需采用售后包租或返租銷售 項目租 /售收入結(jié)果 （ 1） 銷售收入結(jié)果 物 業(yè) 形 態(tài) 結(jié)果統(tǒng)計 銷售區(qū)域 合計： 349067308 元 備 注 指標(biāo)： 總套內(nèi)建筑面積約 16600 ㎡，折算建筑面積 31144，按建筑面積計，均價 11208 元 /㎡ 售價： 31144 ㎡ 11208 元 /㎡ =349067308 元 扣除三樓家電商場部分只租不售 ,總銷售收入為 320200000 元 （ 2）租賃收入結(jié)果 物業(yè)形態(tài) 結(jié)果統(tǒng)計 招商區(qū)域 每月租金收入： 530800 元 ,年租金收入 6369600 元， 備 注 指標(biāo)： 只租不售的總租賃面積約 23600 ㎡，負(fù)一層 28元 /㎡/月，三層家電商場租金 28 元 /㎡ /月，四層 15元 /㎡ /月。 每月租金收入： 530800 元 ,年租金收入 6369600 元 項目利潤 序號 項目 金額（萬元） 備 注 一 銷售收入 320200000 一、二、 三層銷售區(qū)域 二 總成本 209830000 三 利潤總額 110170000 （一） （二） 四 所得稅 36356100 (三 )*33% 五 稅后利潤 73813900 [(三 )(四 )] 稅