【正文】 撐整個(gè)城市商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展。 主要商圈格局： （ 1）城市中心商圈 東勝區(qū)核心商圈主要以達(dá)拉特路（伊金霍洛街至鄂爾多斯大街段）為中心，向周圍輻射，中心城區(qū)形成了“五橫四縱”九條主要商業(yè)街道構(gòu)成的商業(yè)中心，囊括鄂爾多斯商業(yè)的精華，形成了整體的商業(yè)格局與架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)以點(diǎn)帶面的商業(yè)模式。本項(xiàng)目位于核心商圈，未來城市中心位置。 ★ “五橫四縱”九條主要商業(yè)街道 五橫： 伊金霍洛街、鄂爾多斯大街、烏審街、寶日陶核街、鄂托克街 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 8 四縱： 準(zhǔn)格爾路、達(dá)拉特路、杭錦路、伊化路 ★ 核心商圈內(nèi)主要商業(yè)體 百貨商場(chǎng)： 每天百貨都市、民生商場(chǎng) 購(gòu)物中心： 鄂爾多斯購(gòu)物中心、大興國(guó)際購(gòu)物公園 步 行 街： 民生廣場(chǎng)步行街、大興國(guó)際購(gòu)物公園（步行街） 綜合市場(chǎng)： 再就業(yè)市場(chǎng)、新欣市場(chǎng)、時(shí)達(dá)商城、寶如意商城、興隆鞋城綠洲鞋城、伊運(yùn)市場(chǎng)、鑫通綜合市場(chǎng) 專業(yè)市場(chǎng)： 福海家電、和木家園、雙劍家私廣場(chǎng)、福格家居、民生家具城 其 他：肯德基（鄂爾多斯購(gòu)物中心臨街） （ 2）新規(guī)劃 商圈 康巴什 —— 阿鎮(zhèn)和鐵西開發(fā)區(qū)是目前正在建設(shè)中的新城區(qū)，將是未來的行政中心和文化中心，兩個(gè)區(qū)域的商業(yè)必然得到很快的發(fā)展，并逐漸形成核心商圈效應(yīng)，與東勝區(qū)一起構(gòu)成新的商圈格局。 （二）主要商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析 大型綜合百貨業(yè)態(tài)及分析 百貨商場(chǎng)主要分布在城市的核心商圈，為城市核心商圈的重要組成部分，鄂爾多斯市上規(guī)模上檔次的百貨商場(chǎng)主要有：鄂爾多斯購(gòu)物中心、每天百貨都市、民生商場(chǎng)等均為中高檔定位，就目前的市場(chǎng)情況來看，經(jīng)營(yíng)情況基本較好。 鄂爾多斯百貨業(yè)目前處在快速發(fā)展和市場(chǎng)培養(yǎng)期，整體商業(yè)供應(yīng)量比 較大，但是依然只是本土商業(yè)的近親繁殖，發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿^大。 大型綜合超市業(yè)態(tài)及分析 超市主要以經(jīng)營(yíng)食品和日常生活消耗品為主的商場(chǎng)，目前超市在商品結(jié)構(gòu)上發(fā)生了變化，經(jīng)營(yíng)業(yè)種逐漸豐富。在目前東勝區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)中，暫時(shí)沒有出現(xiàn)專營(yíng)的獨(dú)立超市，現(xiàn)有的超市都是集中在百貨商場(chǎng)，購(gòu)物中心，屬于商場(chǎng)自營(yíng)，作為大型百貨商場(chǎng)的補(bǔ)充業(yè)態(tài)，以完善百貨商場(chǎng)的功能。超市賣場(chǎng)布置較為凌亂，經(jīng)營(yíng)品種較為單一，經(jīng)營(yíng)能力較弱。 主題商業(yè)步行街業(yè)態(tài)及分析 當(dāng)前東勝區(qū)的商業(yè)步行街主要有民生廣場(chǎng)商業(yè)步行街和大興國(guó)際購(gòu)物中心內(nèi)街步行街區(qū)。估 計(jì)面積達(dá)到 5萬平方米左右?，F(xiàn)有步行街為室外，當(dāng)?shù)睾涞臍夂驐l網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 9 件影響消費(fèi)者的購(gòu)物欲望，經(jīng)營(yíng)情況較差。 主題專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)狀況分析 主題專業(yè)市場(chǎng)從經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的不同可以分為批發(fā)性質(zhì)和零售性質(zhì)兩種，從經(jīng)營(yíng)業(yè)種的不同也可以將其細(xì)分。目前鄂爾多斯的專業(yè)市場(chǎng)主要有，電器專業(yè)市場(chǎng)（福海家電等），家居專業(yè)市場(chǎng)（和木家園、福格家居、雙劍家私廣場(chǎng)、建材市場(chǎng)等）等 專業(yè)市場(chǎng)是商品銷售細(xì)化、專業(yè)化的產(chǎn)物，標(biāo)志著商業(yè)的文明和繁榮，目前鄂爾多斯主題專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量較少，專業(yè) 化程度不高，尚沒有外來的連鎖專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)駐鄂爾多斯市場(chǎng)，專業(yè)市場(chǎng)具較大的發(fā)展空間。 （三）鄂爾多斯商業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 通過對(duì)鄂爾多斯商業(yè)現(xiàn)狀的分析并參照周邊城市（包頭）的商業(yè)發(fā)展，對(duì)鄂爾多斯商業(yè)發(fā)展的前景預(yù)測(cè)如下： 主題商業(yè)業(yè)態(tài)繼續(xù)發(fā)展壯大，傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)依然是市場(chǎng)的主流， 外地百貨商家也將會(huì)逐步的進(jìn)駐本地市場(chǎng) ，本土商家與外地商家的同臺(tái)競(jìng)技，將會(huì)促進(jìn)本地商業(yè)的快速發(fā)展； 新型的、先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)逐步 介 入本地市場(chǎng)， 結(jié)合本地特殊的氣候條件、人口特征、消費(fèi)習(xí)慣，使產(chǎn)品本地化， 成為商貿(mào)零售市場(chǎng)的一支生力軍； 專業(yè)市場(chǎng)將得到很好的發(fā)展， 外地連鎖商家將會(huì)逐步登陸本地市場(chǎng) ，沖擊本地尚不太成熟的市場(chǎng)，重新洗牌，并加快各自的戰(zhàn)略布局，搶占市場(chǎng)與客戶群； 消費(fèi)者的消費(fèi)水平進(jìn)一步提高，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及商業(yè)發(fā)展的不斷成熟，消費(fèi)者的消費(fèi)理念、消費(fèi)習(xí)慣將會(huì)逐步改變 ，適合消費(fèi)者的商業(yè)形態(tài)將會(huì)獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)； 城市框架拉大，核心商圈擴(kuò)張。 隨著外地商家的進(jìn)駐，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇， 本土商家將會(huì)受到激烈的沖擊，同時(shí)也會(huì)得到很大的發(fā)展與提高，商服市場(chǎng)也將逐漸的規(guī)范化、專業(yè)化 。 四、市場(chǎng)分析結(jié)論 ? 結(jié)論一 ： 鄂爾多斯投資前景樂觀 隨著鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，充分開發(fā)利用自然資源，整體經(jīng)濟(jì)將得到快速發(fā)展，城市綜合實(shí)力不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，各產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)和潛力較大。 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 10 ? 結(jié)論二 ： 城市發(fā)展?jié)摿薮螅磥戆l(fā)展前景較好 鄂爾多斯社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于快速發(fā)展階段，城市規(guī)劃建設(shè)日新月異，城市地位日益提高，城市綜合發(fā)展?jié)摿^大。 ? 結(jié)論三：房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段 鄂爾多斯城市總體規(guī)劃建設(shè)步伐逐步加快，新老城區(qū)不同區(qū)域的同步開發(fā)與改造，將促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展，住宅房?jī)r(jià)走勢(shì)直線上升，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ? 結(jié)論四：商服物業(yè)發(fā)展迅速 房地產(chǎn)市場(chǎng)的 快速發(fā)展，特別是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度加大，板塊式發(fā)展模式明顯，商圈概念日趨明顯，小區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，使得城市商業(yè)氛圍日益濃厚。 ? 結(jié)論五：零售業(yè)市場(chǎng)快速發(fā)展，市場(chǎng)空白點(diǎn)多 隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及突出發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的政策，將促進(jìn)零售業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的新時(shí)期，同時(shí)由于鄂爾多斯零售商貿(mào)業(yè)的發(fā)展時(shí)間較短，市場(chǎng)空白點(diǎn)相對(duì)較多，目前主要以本土商業(yè)發(fā)展為主，暫時(shí)沒有外來商業(yè)的沖擊，競(jìng)爭(zhēng)較緩和。 ? 結(jié)論六：零售業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡，業(yè)態(tài)有待規(guī)范，發(fā)展空間巨大 鄂爾多斯目前的零售業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展極不平衡，依然是滿足人們衣 食方面的零售業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，呈現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展，而其他商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展相對(duì)較緩慢，以房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展為依托的家居裝飾建材行業(yè)同樣如此。專業(yè)市場(chǎng)、專題市場(chǎng)未得到有效的發(fā)展，目前處于散戶經(jīng)營(yíng)為主，尚未形成規(guī)模。 ? 結(jié)論七：居民收入水平和消費(fèi)水平較高，消費(fèi)者投資意識(shí)比較強(qiáng) 鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民收入增長(zhǎng)較快，消費(fèi)水平居全區(qū)前列，投資意識(shí)比較強(qiáng)，重視住宅投資和商鋪投資，但大部分商鋪投資者選擇自己經(jīng)營(yíng)，投資意識(shí)有待進(jìn)一步加強(qiáng)。 ? 結(jié)論八：房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以本地為主，依然處在“建房子、賣房子”的階段 鄂爾多斯 房地產(chǎn)投資主要以本地為主，本地開發(fā)商基本上都是一條龍，整個(gè)房網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 11 地產(chǎn)開發(fā)的過程都有開發(fā)商自己負(fù)責(zé)，產(chǎn)品特色不明顯，而且同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，房地產(chǎn)發(fā)展必須要走專業(yè)化的道路。 ? 結(jié)論九 ： 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)缺乏專業(yè)性，市場(chǎng)定位不明確，營(yíng)銷意識(shí)和手段落后單一 由于房地產(chǎn)開發(fā)處于快速發(fā)展時(shí)期，目前房地產(chǎn)整體市場(chǎng)屬于供不應(yīng)求的階段，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)剛剛起步，缺乏專業(yè)性，同時(shí)存在市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等現(xiàn)象。目前有失敗案例，將使部分投資者處于觀望狀態(tài)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)造成一定影響。 ? 結(jié)論十 ： 項(xiàng)目區(qū)域未來發(fā)展前景看好 項(xiàng)目 地塊處于鄂爾多斯核心商圈內(nèi)，周圍商業(yè)發(fā)展比較快，商業(yè)氛圍比較好，區(qū)域輻射力較大，可以共享成熟商圈的良好人氣和客戶資源。隨著老城區(qū)不斷強(qiáng)化的經(jīng)濟(jì)中心職能，人口增加以及收入水平、消費(fèi)水平的提高，商圈效應(yīng)擴(kuò)大，區(qū)域輻射力加大，項(xiàng)目區(qū)域處于未來核心商圈的中心位置，享用得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 第二部分 項(xiàng)目綜合定位 一、項(xiàng)目基本情況 （ 一）項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目位于東勝區(qū)中心商圈地帶， 鄂爾多斯街與達(dá)拉特路交叉處東北角， 地理位置優(yōu)越。周邊城市配套較成熟，商業(yè)區(qū)位認(rèn)可度較高，交通方便，區(qū)域發(fā)展空間及土地升值潛力較大。 建設(shè)項(xiàng)目 名稱 新天地休閑購(gòu)物中心 建設(shè)單位名稱 鄂爾多斯市遠(yuǎn)弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)項(xiàng)目依據(jù) 城市總體規(guī)劃 建設(shè)規(guī)模 占地面積約 22305 平米、總建筑面積約 58400 平米 建設(shè)位置 鄂爾多斯街與達(dá)拉特路交叉處東北角 （二）市政配套及相關(guān)商業(yè) 項(xiàng)目處于交通干道鄂爾多斯東街與達(dá)拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項(xiàng)目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 12 位于鄂爾多斯中心商圈，周邊集中了大型購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街等商服物業(yè)。 周邊市政配套齊全，商業(yè)綜合環(huán)境良好。 目前項(xiàng)目仍處于拆遷階段，區(qū)醫(yī)院 有待搬遷。 項(xiàng)目 內(nèi) 容 交通 7路公交車通過 購(gòu)物 鄂爾多斯購(gòu)物中心、民生廣場(chǎng)、新欣市場(chǎng)、再就業(yè)市場(chǎng) 教育 師范附小、第三幼兒園 政府 機(jī)構(gòu) 市財(cái)政局、市經(jīng)貿(mào)局、市就業(yè)服務(wù)局、市法院、市文化局、市計(jì)生辦、區(qū)法院、市農(nóng)機(jī)局 金融 中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、西園信用社 郵政 中國(guó)郵政、移動(dòng)通信公司 娛樂 東勝影劇院 （三）項(xiàng)目四至景觀 項(xiàng)目北臨再就業(yè)市場(chǎng)與新欣市場(chǎng)，大多定位中低檔，物業(yè)形象較差，南靠鄂爾多斯大街，東臨和木家園家居廣場(chǎng)，西臨民生 廣場(chǎng)。 二、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（ STRENGTH） ◆項(xiàng)目地塊雙面臨街，地塊位置優(yōu)勢(shì)較為明顯 位于鄂爾多斯東街與達(dá)拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項(xiàng)目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。 ◆入駐東勝區(qū)中心商圈， 固定 40萬旺盛消費(fèi)人群 成熟穩(wěn)定的中心商圈，可以輻射整個(gè)鄂爾多斯市區(qū)。包括流動(dòng)人口在內(nèi)，四十多萬消費(fèi)人群為本項(xiàng)目打造巨大的消費(fèi)潛力。 ◆項(xiàng)目體量大，規(guī)模效應(yīng)明顯 項(xiàng)目占地面積就有 22305平方米， 規(guī)劃未來的商業(yè)面積近 6萬平米， 可以充分滿足各業(yè)態(tài)市場(chǎng)、大賣場(chǎng)空間的需求。 ◆ 位于兩條主干道交匯處，交通便利 位于兩條交通主干道交匯處，助力商業(yè)輻射范圍；交通便捷，便于消費(fèi)者前行。 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 13 ◆周邊市政配套齊全，商業(yè)氛圍綜合環(huán)境良好。 周邊中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)郵政、西園信用社等齊全，公交線路及站點(diǎn)豐富，商業(yè)生活綜合環(huán)境良好。 ◆發(fā)展商實(shí)力雄厚、品牌強(qiáng)勢(shì) ◆項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)高、獨(dú)創(chuàng)鄂市室內(nèi)步行街，搶占鄂市商業(yè)龍頭 [優(yōu)勢(shì)利用 ] 整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，打造鄂市“商業(yè)一號(hào)”形象 項(xiàng)目劣勢(shì)分析（ WEAKNESS） ◆處于 東勝區(qū)現(xiàn)有中心商圈的邊緣 與競(jìng)爭(zhēng)商服物業(yè)相比，本項(xiàng)目處于 現(xiàn)有 中心商圈的邊緣，只有在規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)上推陳出新、創(chuàng)出特色，才能后來居上。 ◆ 東勝區(qū)人口基數(shù)有限，消費(fèi)力有限 東勝區(qū)人均消費(fèi)水平較高，但人口基數(shù)有限，城區(qū)消費(fèi)力有限。 [劣勢(shì)規(guī)避 ] 實(shí)施項(xiàng)目與企業(yè)品牌聯(lián)動(dòng)、企業(yè)與政府互動(dòng)、商業(yè)與公益交融，主題定位、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，樹立項(xiàng)目品牌及知名度，分流購(gòu)物中心消費(fèi)群體，并吸引旗下消費(fèi)群。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（ OPPORTUNITY） ◆項(xiàng)目周邊臨街商鋪價(jià)值連年呈上升趨勢(shì)，該商圈商業(yè)氛圍漸濃 周邊鄂爾多斯東街和達(dá)拉特路的臨街商鋪的租金呈上升趨勢(shì)，該商圈商業(yè)氛圍漸濃。 ◆ 東勝區(qū)整體商業(yè)還處于低水平階段 市場(chǎng)空白點(diǎn)多，市場(chǎng)有待細(xì)分，業(yè)態(tài)定位空間巨大。 ◆ 東勝區(qū)規(guī)劃局對(duì)于本項(xiàng)目地塊的容積率沒有限定 本項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)的空間較大。 ◆ 現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)商服物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較差 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)給本項(xiàng)目提供了有利的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 ◆ 一些失敗的商服物業(yè)，成為本項(xiàng)目的前車之鑒 他們的 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以給我們提供參考，在規(guī)劃定位上合理規(guī)避。 ◆ 東勝區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位缺少專業(yè)策劃推廣和后期經(jīng)營(yíng)管理意識(shí) 本項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)的綜合運(yùn)營(yíng)推廣能力加上后期統(tǒng)一管理意識(shí)將起到事半功倍的效果。 ◆項(xiàng)目屬于鄂市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，政府較為重視，支持力強(qiáng) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻(xiàn)， ： 332985688，個(gè)人主頁(yè) 14 [機(jī)會(huì)利用 ] 堅(jiān)持采用先進(jìn)營(yíng)銷手段及統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式 項(xiàng)目威脅分析（ THREAT） ◆ 鄂爾多斯商服物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈