【正文】 其中部分鋪位需采用售后包租或返租銷售 項目租 /售收入結(jié)果 （ 1） 銷售收入結(jié)果 物 業(yè) 形 態(tài) 結(jié)果統(tǒng)計 銷售區(qū)域 合計： 349067308 元 備 注 指標： 總套內(nèi)建筑面積約 16600 ㎡，折算建筑面積 31144，按建筑面積計，均價 11208 元 /㎡ 售價： 31144 ㎡ 11208 元 /㎡ =349067308 元 扣除三樓家電商場部分只租不售 ,總銷售收入為 320200000 元 （ 2）租賃收入結(jié)果 物業(yè)形態(tài) 結(jié)果統(tǒng)計 招商區(qū)域 每月租金收入： 530800 元 ,年租金收入 6369600 元， 備 注 指標： 只租不售的總租賃面積約 23600 ㎡，負一層 28元 /㎡/月，三層家電商場租金 28 元 /㎡ /月，四層 15元 /㎡ /月。 主力商鋪經(jīng)濟技術(shù)指標 區(qū)域 主力套內(nèi)面積 主力建筑面積 總價范圍 50%首付范圍 10年月供 范圍 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 30 （ ㎡ ） （ ㎡ ） （元） （元） （元 /月 ） 一層 外街鋪 4555 86105 150 萬260萬 75 萬130 萬 855014800 A區(qū) 2530 4250 75 萬 90萬 38 萬 45萬 43705170 B區(qū) 2530 4250 67 萬 80萬 33萬 40萬 3790 4600 C區(qū) 2530 4250 59萬 70萬 30萬 35萬 3450 4000 二層 A區(qū) 2530 4250 42萬 50萬 21萬 25萬 2400 2900 B區(qū) 2530 4250 42萬 50萬 21萬 25萬 2400 2900 C區(qū) 2530 4250 42萬 50萬 21萬 25萬 2400 2900 三層 A區(qū) 2530 4250 30萬 35萬 15萬 18萬 1700 2020 B區(qū) 2530 4250 30萬 35萬 15萬 18萬 1700 2020 C區(qū) 2530 4250 30萬 35萬 15萬 18萬 1700 2020 項目最終實現(xiàn)價格指標統(tǒng)計（ 建筑面積 ） 最低單價 一層均價 二層均價 三層均價 最高單價 整體均價 （元 /㎡） （元 /㎡） （元 /㎡） （元 /㎡） （元 /㎡） （元 /㎡） 6000 16000 10000 7000 25000 11200 注：四樓銷售估計有一定難度，不列入內(nèi) （二） 項目資金匡算 土地面積： 22305 平方米，建筑面積約 58400 平方米 項 目 計量數(shù) 單位成本 總成本 備 注 (元 /㎡ ) (萬元 ) 一、土地成本 22305 1050 土地取得價 22305 1000 按現(xiàn)市價計 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 31 契稅 22305 30 按地價 3%計 3\拆遷費用 22305 20 按地價 2%計 二、前期工程費 58400 54 規(guī)劃設(shè)計 58400 30 地質(zhì)勘測 58400 7 土地平整 58400 2 已拆遷土地 通水 臨時開通費 通電 變壓器等 施工道路 建筑圍墻 包圍墻廣告 三、房屋建筑工程費 58400 1340 地下室 15000 1500 地面一 三層 33000 1500 精裝修 地面四層 10400 600 批檔 四、公共配套設(shè)施費 58400 608 電梯及安裝 扶梯 28 萬 , 垂直梯 32 萬 含二十部扶梯與六部 垂直電梯 智能化工程 58400 30 消防建設(shè) 58400 66 地下貯水池、增壓泵、 管道、淋噴系統(tǒng)等 通迅 58400 3 室外 郵電、廣電 空調(diào) 58400 350 供暖 58400 30 管道安裝 五、公共基礎(chǔ)設(shè)施費 58400 171 道路、廣場 10000 300 供水 外接水及水管安裝 供電 外接電、配電房設(shè)備 供暖 增容費用 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 32 排水、排污、化糞池 綠化景觀工程 10000 200 六、管理費 15033 5% 按一 五項的 5%計 七、銷售費 32020 3% 銷售額的 3% 八、財務(wù)費 15033 8% 按一 五項的 8%計 九：稅金 284 銷售額按 32020 萬元計 其中：營業(yè)稅 5％ 32020 5% 土地增值稅 2％ 32020 2% 城建稅、教育附加稅 ? 32020 ? 十、售樓處 十一、不可預(yù)見費 15033 2% 按一 五項的 2%計 十二、其他費用 15033 2% 按一 五項的 2%計 十三、成本合計 58400 3593 注：占地面積 22305,總建筑面積 58400平方米 ,其中負一層 15000平方米、一 四層共 43400平方米、 （三）項目利潤預(yù)測 項目可銷售物業(yè)利潤計算 —— 序號 項目 金額（萬元） 備 注 一 銷售收入 320200000 一、二、三層銷售區(qū)域 二 總成本 209830000 三 利潤總額 110170000 （一） （二） 四 所得稅 36356100 (三 )*33% 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 33 五 稅后利潤 73813900 [(三 )(四 )] 稅后利潤率 =稅后利潤 /總成本 *100%=% 注：以上僅為銷售區(qū)域所得利潤。其中 部分 鋪位需采用售后包租或返租銷售 銷售收入估算 區(qū)域 樓層 一層 二層 三層 合計 外街鋪 套內(nèi)面積 （ ㎡） 1900 1900 建筑面積（㎡） 3654 3654 均價（元 /㎡） 20200 20200 總價（元） 73076923 73076923 A 區(qū) 套內(nèi)面積 （ ㎡） 1050 1800 1500 4350 建筑面積（㎡） 2019 3462 2885 8365 均價（元 /㎡） 16000 10000 7000 10414 總價（元） 32307692 34615385 20192308 87115385 B 區(qū) 套內(nèi)面積 （ ㎡） 950 1600 1188 3738 建筑面積（㎡） 1827 3077 2285 7188 均價（元 /㎡） 14000 10000 7000 10063 總價（元） 25576923 30769231 15992308 72338462 C 區(qū) 套內(nèi)面積 （ ㎡） 700 800 1107 2607 建筑面積（㎡） 1346 1538 2129 5013 均價（元 /㎡） 12020 10000 7000 9263 總價（元） 16153846 15384615 14901923 46440385 敞開區(qū) 套內(nèi)面積 （ ㎡） 900 1350 1350 3600 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 29 建筑面積（㎡） 1731 2596 2596 6923 均價（元 /㎡） 15000 10000 7000 10125 總價（元） 25961538 25961538 18173077 70096154 合計 套內(nèi)面積 （ ㎡） 5500 5550 5145 16195 建筑面積（㎡） 10577 10673 9894 31144 均價（元 /㎡） 16364 10000 7000 11208 總價（元） 173076923 106730769 69259615 349067308 指標： 總建筑面積約 31144㎡，均價 11208元 /㎡。同時該項目前三年 鋪位出租租金水平為 80100 元 /平方米，相當于年回報 4%，即三年回報共計 12%，即發(fā)展商三年貼補 24%12%=12%，則實際售價應(yīng)為 28000*（ 112%） =24640 元 /平方米， ? 另外該項目為外步行街，實用率較高，達 80%以上，按 80%計，其按實用面積計價的售價應(yīng)為： 24640/80%=30800 元 /平方米。 （ 2）東勝主要 街區(qū)租金分析及本項目租金參考 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 23 注： 1）修正系數(shù)： 為核心商圈租金水平與各街路的調(diào)整，基數(shù)為 1，越遠離核心商圈系數(shù)越高，修正值為各街路調(diào)整為本項目租金參考值； 2）加權(quán)系數(shù)： 根據(jù)各街路與本項目的關(guān)聯(lián)度及可比性取值，可比性越高取值越高，取值額為 13； 3）加權(quán)值總值： 為項目的參考租金，加權(quán)值 =加權(quán)系數(shù) /加權(quán)系數(shù)總值 *修正值 4）根據(jù)對各街路租金分析，則本項目租金參考值為 110 元 /平方米（一樓） 項目周邊主要競爭對手租金分析 （以一樓租金為分析對象） 商城 租金水平（元 /㎡） 組中值（元 /㎡） 修正系數(shù) 修正值 加權(quán)系 數(shù) 加權(quán)值（元 /㎡） 鄂爾多斯購物中心 150250 200 1 200 2 路段 租金水平（元 /㎡） 組中值（元 /㎡） 修正系數(shù) 修正值 加權(quán)系 數(shù) 加權(quán)值（元 /㎡） 核心商圈 達拉特路 (中 ) 120180 150 1 150 3 伊金霍洛街 100150 125 1 125 2 次級商圈 鄂爾多斯街 50100 75 2 達拉特路 (南 ) 5080 65 2 杭錦路 (中 ) 4080 60 90 準格爾路 (中 ) 5080 65 第三圈商 伊化路 2550 2 75 1 烏審街 3060 45 2 90 1 天驕路 2560 2 85 1 總 值 / / / / 15 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 24 每天百貨 120200 160 1 160 2 民生百貨 100150 125 1 125 2 寶如意商 城 60120 90 135 2 時達商城 60100 80 120 1 興隆鞋城 60120 95 1 總值 / / / / 10 注： 1）修正系數(shù)： 為各商城與本項目的檔次定位相似度系數(shù)，基數(shù)為 1，檔次定位越相似系數(shù)越接近，修正值為各商城調(diào)整為本項目租金參考值 2）加權(quán)數(shù)： 根據(jù)各商城與本項目的關(guān)聯(lián)度及可比性取值，可比性越高取值越高，取值額為 13， 3）加權(quán)值總值 為項目的參考租金，加權(quán)值 =加權(quán)系數(shù) /加權(quán)系數(shù)總值 *修正值 4）根據(jù)對各商城租金分析，則本項目租金參考值為 150 元 /平方米（一樓） 項目周邊在售項目售價分析 例 1：大興購物公園 1）成敗原因及分析 本項目對面的大興國際購物公園于 2020 年 8 月開業(yè)，該項目最終運作失敗，分析其成敗關(guān)鍵對我們項目有積極的借鑒作用。為不折不扣的鄂爾多斯核心商圈。超過投資者預(yù)期的價格往往是阻礙或延緩人們投資購 鋪的重要原因，因此，為了迅速贏得市場，