【正文】 區(qū)內(nèi)商業(yè)用房發(fā)展的拉動(dòng)作用明顯。但該處文化底蘊(yùn)的相對(duì)不足，也是發(fā)展商業(yè)的一個(gè)弱點(diǎn)，因?yàn)殡y以有效的延長(zhǎng)旅游人群的區(qū)內(nèi)逗留時(shí)間。（4）、吳中區(qū)由于吳中區(qū)發(fā)展上的相對(duì)滯后，該區(qū)內(nèi)除木瀆、長(zhǎng)橋（百潤(rùn)發(fā)、華潤(rùn)）商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r還好外，其他地方的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r都不盡人意。（5）、相城區(qū)相城區(qū)的商業(yè)近年來有著較大的發(fā)展，主要集中在相城區(qū)的行政中心附近，已形成的有較大影響力和形象的商業(yè)項(xiàng)目有蠡口家具城、相城一條街，還有規(guī)劃中即將運(yùn)作的國(guó)際服裝城。值得一提的是幾個(gè)風(fēng)景區(qū)板塊的旅游業(yè)有可能帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展。上半年，市區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房預(yù)售價(jià)平均每平方米7033元，其中中心城區(qū)為每平方米7706元。預(yù)測(cè)：隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，外來人口的不斷增加、交通環(huán)境的不斷改善、招商引資力度的不斷加強(qiáng)。歷年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積走勢(shì)分析 ※從圖三可以看出：從空置面積的走勢(shì)來看，總體趨勢(shì)呈現(xiàn)較快速度下降?！鲭S著居民生活水平不斷提高，蘇州的商業(yè)發(fā)展應(yīng)抓住機(jī)遇，調(diào)整商業(yè)服務(wù)結(jié)構(gòu)、提高商業(yè)服務(wù)的檔次和水平?！龃蠼煌ǜ窬值男纬伞⑤p軌建成后的投入使用，會(huì)使得郊區(qū)級(jí)縣級(jí)市的客源向中心城區(qū)流入，不利于郊區(qū)及縣級(jí)市的商業(yè)發(fā)展。■長(zhǎng)三角都市圈的形成，也會(huì)在一定程度上導(dǎo)致蘇州本地客源向商業(yè)非常發(fā)達(dá)的上海流出，“蘇州掙錢，上海消費(fèi)”的現(xiàn)象不容忽視，針對(duì)這一情況，應(yīng)盡快提高蘇州商業(yè)服務(wù)的檔次和水平，有效抑制高端客源的流出現(xiàn)象。該案處于園區(qū)文化行政中心地帶，周邊未來規(guī)劃建設(shè)中政府機(jī)構(gòu)、公司、大廈云集（包括園區(qū)管委會(huì)行政中心大廈、6幢政府公、檢、法等辦公大樓、能容納8萬人的國(guó)際會(huì)展中心、2萬人居住社區(qū)和公眾廣場(chǎng)、文化水廊等重要項(xiàng)目）。休閑活動(dòng)中心，健身俱樂部及部分商務(wù)辦公于一體。北樓三層約6000平米，主要為凈菜超市和一些健身休閑空間，其中三樓為鄰里中心的管理辦公場(chǎng)所。在該案的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目規(guī)劃中，地下一層（即1樓）主要經(jīng)營(yíng)業(yè)種為世界品牌男女裝、化妝品、黃金珠寶、玉器、鞋類、眼鏡、皮具、箱包、照相器材、通訊產(chǎn)品。玄妙廣場(chǎng)：玄妙廣場(chǎng)位于干將路與觀前街宮巷交叉口，占地面積2萬多平米，產(chǎn)品規(guī)劃中包括了商鋪、小戶型住宅，其中商鋪的售價(jià)達(dá)到了2萬/平方米的高價(jià)。蔞葑社區(qū)服務(wù)中心：蔞葑社區(qū)服務(wù)中心位于斜塘商業(yè)區(qū)，總用地面積71670 m2，總建筑面積55000 m2，分兩期開發(fā)，其中一期開發(fā)3萬m2，包括超市12000 m2，商業(yè)8000 m2，酒店娛樂5400 m2，公共服務(wù)4600 m2，目前一期的開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段?！舻赇伱娣e都相對(duì)靈活，幾個(gè)個(gè)案的實(shí)際店鋪面積可以自由分割，目前主要面積規(guī)劃在30200平方米之間不等?！羰袌?chǎng)上的店鋪主要以出售的方式招商，這樣的銷售方式風(fēng)險(xiǎn)較小，因?yàn)橐话阍谏虡I(yè)氛圍比較好的地段，商鋪的回報(bào)年限也要在1213年。（3）、產(chǎn)品定位對(duì)比分析 業(yè)種個(gè)案產(chǎn)品定位（產(chǎn)品訴求主題）同區(qū)域內(nèi)F城集購(gòu)物、休閑、住宿、旅游、娛樂、餐飲、社交為一體的大集合購(gòu)物中心第四鄰里中心服務(wù)湖東2萬人組團(tuán)，集餐飲、賣場(chǎng)、健身、休閑等的社區(qū)服務(wù)中心其他區(qū)域美麗新世界面向時(shí)尚、超前人群的集服飾、工藝品、工業(yè)品等為一體的購(gòu)物場(chǎng)所玄妙廣場(chǎng)以精品專賣店為載體，集服飾、餐飲、娛樂、休閑等為一體的購(gòu)物廣場(chǎng)目前競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的定位基本上都集中在購(gòu)物中心，考慮到本案的社會(huì)效應(yīng)要求，建議本案走差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，不宜定位為旅游工業(yè)品，尤其是能代表蘇州人文娛樂休閑為一體、服務(wù)于區(qū)域內(nèi)居民和旅游人群的精品旅游商業(yè)街。劣勢(shì)：●案量較小，規(guī)模優(yōu)勢(shì)不明顯●成熟的觀前商圈對(duì)本案客源的分流作用明顯。●隨著金雞湖兩岸商品房的發(fā)展，已經(jīng)有大量的居民入住，加上湖東兩萬人組團(tuán)和南都玲瓏灣商品房項(xiàng)目的啟動(dòng)，屆時(shí)區(qū)內(nèi)人氣會(huì)比較旺盛。第五章： 項(xiàng)目定位分析本案擬定位于“戶外休閑+運(yùn)動(dòng)型”主題商城，其原因如下：競(jìng)爭(zhēng)面分析——差異化競(jìng)爭(zhēng)與本案直接競(jìng)爭(zhēng)的同類型項(xiàng)目目前有F城和第四鄰里中心，前者主打餐飲、娛樂、時(shí)尚、購(gòu)物，后者則以滿足大眾日常消費(fèi)為主旨，本案另辟蹊徑，以“戶外運(yùn)動(dòng)+休閑”為主訴，尋求市場(chǎng)空隙，突出重圍。客源分析——擴(kuò)大服務(wù)半徑本案周邊目前可預(yù)期的客源有：二萬人組團(tuán)的居民（逐步形成）、南部玲瓏灣的居民（尚未形成）、行政中心的職員（尚未形成），由于已居住人口尚少，這些客源短期內(nèi)還不能支撐起本案的消費(fèi)量?！旧行枭钊胗懻摰膯栴}】※本案定位如確定，我們將進(jìn)一步分析商鋪承租經(jīng)營(yíng)者的特點(diǎn)、來源及招商策略。 燒肉用品、食品、設(shè)備球類運(yùn)動(dòng)、慢跑、自行車野營(yíng)燒烤區(qū)環(huán)湖步道區(qū)招商業(yè)種服飾飾品玩具烤肉晚會(huì)鐵人三項(xiàng)沙灘排球童玩節(jié)衍生活動(dòng)衍生業(yè)種空間內(nèi)空招商業(yè)種空間配套健康性機(jī)能食品、飲品水上運(yùn)動(dòng)用品、服裝、設(shè)備水聚客力主題廣場(chǎng)戶外運(yùn)動(dòng)器材、鞋、服裝長(zhǎng)的湖岸游艇碼頭夜間活動(dòng)廣場(chǎng)沿湖戲水 區(qū)定位：戶外休閑+運(yùn)動(dòng)型市場(chǎng)33 / 33?！ㄖ挝辉O(shè)計(jì)中，局部交通動(dòng)線的組織似需再作商榷。客層分析——迎合消費(fèi)趨勢(shì)正如本文前面所分析的，蘇州在蘇南五市中其消費(fèi)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)均名列前茅，居民消費(fèi)力較強(qiáng)。面湖圍合成聚客力廣場(chǎng)，三樓設(shè)置大型露臺(tái)供人觀賞湖景。對(duì)策：建議本案走差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，定位戶外休閑+運(yùn)動(dòng)型市場(chǎng)，避開和F城、第四鄰里中心等商業(yè)項(xiàng)進(jìn)行同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)?！駡@區(qū)二期三期的啟動(dòng)，CBD的規(guī)劃，必將吸引更多的中外企業(yè)入駐，帶來大量的外來人口，客源充足，而且這些外人口的消費(fèi)觀念新、消費(fèi)能力強(qiáng)，商業(yè)前景樂觀?！裉幱诮痣u湖八大景觀之一——文化水廊內(nèi)，未來海內(nèi)外旅游人群流量大，客源層次高，購(gòu)買力旺盛?！敉＼噲?chǎng)應(yīng)該設(shè)置為地下停車場(chǎng)，停車場(chǎng)的多少直接影響到客流量和消費(fèi)者的逗留購(gòu)物時(shí)間?！糸_間的差異較大，主要為經(jīng)營(yíng)業(yè)種決定，開間容易變化，分割自由。蔞葑商業(yè)中心的建設(shè)對(duì)其周邊近5萬人的居住組團(tuán)在商業(yè)、娛樂、休閑等日常生活方面提供了極大的方便，但是同時(shí)，也將對(duì)本案消費(fèi)客源的引進(jìn)構(gòu)成巨大的競(jìng)爭(zhēng)。發(fā)展方向是以上海新天地的模式，目標(biāo)是建成觀前商圈中的一大亮點(diǎn)，目前銷售與租賃正在有條不紊的進(jìn)行中。2樓服裝包括職業(yè)女裝、羊毛羊絨女裝、休閑女裝、各種裝飾品、女性內(nèi)衣、孕婦服。美麗新世界：美麗新世界位于觀前街北面、粵海新時(shí)代廣場(chǎng)內(nèi)，由蘇州富銀投資發(fā)展有限公司投資開發(fā)。該項(xiàng)目建筑面積3萬平方米，位于正在建設(shè)的東湖大郡住宅區(qū)的中央，由主樓、南樓和北樓三部分組成。該案的管理模式為SHOPPINGMALL,與國(guó)際接軌，樹立了該案的高檔商業(yè)形象，市場(chǎng)美譽(yù)度高，為本案的最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。第三章 市場(chǎng)面分析一、主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案評(píng)述F城：該商業(yè)街位于蘇州工業(yè)園區(qū)二期內(nèi)，金雞湖東岸翠園路、星港街交界處，是由上海新紐投資管理有限公司蘇州分公司投資開發(fā)管理?！鲂刨J政策的