【正文】 國際公寓以舒適型房型的模糊定位的酒店式公寓銷售，標志著銷售型天津酒店式公寓正式開始。 純粹的酒店式公寓252。 銷售型酒店式公寓。非銷售型寫字樓或酒店＋加酒店套房目前市場上的主要項目有國際大廈、濱江大廈、金皇大廈等，其中金皇大廈酒店式公寓為酒店式公寓向好的情況下轉(zhuǎn)型而來。這類產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓又有兩種類型，一種是只打概念，而日后由業(yè)主自己經(jīng)營或者象征性幾年通過售價中溢出部分給予回報的，如海河之子、時代奧城等項目；另一種為售后長期包租如泰達國際公寓。、現(xiàn)有酒店式公寓的租售狀況　項目名稱所在區(qū)域建筑面積(m2)租（售）金入住率單體式環(huán)渤海發(fā)展中心河西區(qū)賓水道增9號51489天95%以上泰達國際會館南開區(qū)復康路7號增2號33014天80%左右濠景?國際南開區(qū)紅旗南路300006000元/m2（售）未入住富邦花園河西區(qū)金華道與大沽南路交口110002000元以上/套天未入住煥日線河東東興路與中山門立交橋交口296006100元/平米（售）未入住時代奧城水上公園南側(cè)，堆山公園東側(cè)約450009500元/平米（售）未入住誠基中心南京路與長沙路交口約2000007000元/平米（售）未入住酒 店 自 帶喜來登大酒店河西區(qū)紫金山路1200013元/m2天未入住濱江萬麗酒店和平區(qū)建設(shè)路105號4500天70%以上水晶宮飯店河西區(qū)友誼路28號188015元/m2天90%以上金皇大廈河西區(qū)南京路20號15780天　80%左右凱旋門大廈和平區(qū)南京路66號317002元/m2天　60%國際大廈和平區(qū)南京路75號1736012元/m2天80%左右依開發(fā)商宣傳口徑統(tǒng)計，天津市目前共有酒店式公寓約50萬平米。其中服務較完善，較正規(guī)的酒店式公寓約15萬平米，難以滿足市場的需要，均可保證較高的租金水平。房源緊張在各個酒店式公寓中都有不同體現(xiàn)，但是表現(xiàn)卻不盡均衡，主要表現(xiàn)為一居緊缺，而大房型閑置。、租客來源項目名稱歐美人士日本人韓國人國內(nèi)人士奧林匹克大廈20%70%10%——國際大廈10%90%————金皇大廈20%60%——20%濱江國際大飯店20%50%20%10%泰達國際會館10%30%20%40%目前，天津市酒店式公寓的常住客主要來自日本和歐美，韓國人和國內(nèi)人士較少，因為日本人和歐美人士有較高的住房補貼，其普通員工住房補貼基本與目前天津酒店式公寓的市場價格相同，而韓國人住房補貼不高，或者以現(xiàn)金形式發(fā)放，所以韓國人往往不會選擇價格相對較高的酒店式公寓。、在售酒店式公寓的銷售狀況目前天津市在售的酒店式公寓中，比較經(jīng)典的項目主要有已正式銷售的時代奧城酒店式公寓和紅橋區(qū)正在推廣的龍悅海上國際花園酒店式國際公寓。 時代奧城酒店式公寓時代奧城酒店式公寓部分，總建12萬平米，（2棟），共880套。目前均價9500元（含裝修標準1200元）。252。對比目前市場在售的兩個項目銷售情況可以發(fā)現(xiàn)：投資型酒店式公寓在天津有著相當?shù)氖袌鲂枨?。潛在競爭項目由于天津目前酒店式公寓市場的形式向好，新增供應量迅猛增長，目前市場已知潛在供應有：　項目名稱所在區(qū)域建筑面積(m2)單 體 式金港白天鵝河西區(qū)大沽南路50000世貿(mào)廣場南門外大街100000棕櫚泉公寓河西區(qū)大沽南路與梧水道交口40000陽光星期八河東區(qū)衛(wèi)國道規(guī)劃中深圳茂業(yè)地塊河北區(qū)自由路約10000海河文化廣場和平區(qū)張自忠路規(guī)劃中依托式和記黃埔項目和平區(qū)南京路與長沙路交口規(guī)劃中津都大廈河北區(qū)東站民生路規(guī)劃中海河新天地河東區(qū)新開路規(guī)劃中合計　　270000+雖然目前天津市酒店式公寓的供給量較低，市場仍不成熟，但僅據(jù)不完全統(tǒng)計，近有27萬平方米以上的酒店式公寓的潛在供應量，相對于天津高端租賃市場需求，供應量可謂龐大，從總量上看，存在遠期風險。品質(zhì)將決定項目的售價和日后的經(jīng)營回報。對銷售而言，項目是否具有投資價值是決定競爭成敗的關(guān)鍵。酒店式公寓選址一般都會依托適宜居住的自然環(huán)境或者成熟的商務環(huán)境。區(qū)域內(nèi)酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位目前本案所處的小白樓CBD區(qū)域內(nèi)僅有金皇大廈一家真正意義上的酒店式公寓，出租狀況優(yōu)異。因此，本案若依托酒店管理，以產(chǎn)權(quán)酒店式公寓的形式進行銷售，參考目前天津市場對酒店式公寓投資的熱情，酒店式公寓項目有著良好的市場前景，有適當放大體量的必要，建議規(guī)劃2萬平米。然而,真正的商圈不一定是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀由各種各樣的因素所決定。天津市區(qū)主要商圈分析商圈類別濱江道、和平路商圈東南角—東北角商圈南市商圈小白樓商圈地理位置和平區(qū)濱江道、和平路老城廂南開區(qū)南市河西區(qū)徐州道形成時間80年代初1999年1998年90年代初代表性商業(yè)設(shè)施勸業(yè)場、濱江商廈、中原百貨、萬達商業(yè)廣場、百安居、國美新安購物廣場、銅鑼灣廣場、海河樓商貿(mào)區(qū)鼓樓商業(yè)街、女人街、水牛城、食品街凱旋門、濱江購物經(jīng)營定位中檔、中低檔百貨、精品專賣、大型超市、家電中高檔百貨、大型超市中低檔百貨中低檔百貨售價（元/㎡）7800700009000280001500036000——租金（元/天㎡24元35濱江道、和平路商圈內(nèi)商鋪的售價、租金仍名列前茅。區(qū)域內(nèi)各個項目的成交量較大，銷售周期較短。特別是在經(jīng)歷了老城廂的拆遷改造，一些陳舊的商業(yè)設(shè)施退出歷史舞臺后，區(qū)域內(nèi)的商鋪的租金、售價已逐漸提升。從總建筑規(guī)模上看，該商圈內(nèi)市場供應最小的，發(fā)展空間很大。小白樓區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析l 商圈位置小白樓商圈位于南京路、曲阜道、九江路、南昌路和大沽南路北口交匯處地段，跨越和平區(qū)和河西區(qū)。 輻射范圍：該商圈輻射范圍不是很大，僅限于周邊消費人群及在此工作的商務人士。 核心商業(yè)：商圈內(nèi)的商業(yè)核心為天津濱江購物中心、凱旋門百貨 216。216。216。潛在項目上，小白樓地區(qū)北部的信達廣場6萬平方米商場及世貿(mào)大廈商場部分將投入使用。該商圈并不輻射全市，而是由新型的商務區(qū)的發(fā)展帶動商業(yè)人氣的。但是，目前商圈內(nèi)商場檔次過低，與人流特征不匹配，信達廣場在位置上難以成為商圈核心，世貿(mào)大廈復工時間上晚于本案。第三部分：天津市綜合體項目的發(fā)展狀況分析一、 潛在綜合體項目基本情況據(jù)本司統(tǒng)計，天津市中心區(qū)域目前潛在的高容積率綜合體項目主要有：項目名稱位置發(fā)展商項目概要世貿(mào)中心南門外大街天津房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司占地8萬平米，總建筑面積45萬平米；一層以上有面積約6萬平方米的五星級商務酒店，面積約10萬平方米的酒店式公寓以及面積約11萬平方米的寫字樓。國貿(mào)中心小白樓23萬平米爛尾樓，目前處于停工狀態(tài)和記黃埔項目南京路記黃埔地產(chǎn)（天津）有限公司。二、 綜合體項目情況小結(jié)由于天津市商業(yè)、商務氛圍較弱，因此集中了商業(yè)、酒店、寫字樓等各類業(yè)態(tài)的大型綜合體項目一直沒有得到真正意義上的發(fā)展。但是，隨著天津市建設(shè)北方經(jīng)濟中心進程的加快，商業(yè)、商務氛圍日益濃厚。綜合體建設(shè)的集中進行正是本案的各種業(yè)態(tài)均面臨激烈競爭的重要原因之一，這迫使本案的各業(yè)態(tài)之間進行更優(yōu)化的組合。規(guī)劃可用地面積14公頃。目前，小白樓地區(qū)通過大型零售商業(yè)設(shè)施的建設(shè)，已形成集中的商業(yè)繁華區(qū)；作為CBD功能主體的辦公及貿(mào)易、咨詢業(yè)，在小白樓地區(qū)已經(jīng)頗具規(guī)模。規(guī)劃上，區(qū)域以商務辦公、商業(yè)娛樂、會議、高級酒店、高級公寓為主，并保留保留區(qū)內(nèi)的市級文物建筑及區(qū)級文物建筑以及區(qū)內(nèi)各保留用地內(nèi)的建筑。小白樓CBD地區(qū)該地區(qū)在歷史上曾為租借區(qū)，又毗鄰五大道風景區(qū)，是天津現(xiàn)代商業(yè)文化的發(fā)源地之一，在國際、國內(nèi)享有一定的知名度。整體規(guī)劃上，主要有以下特點：l 形態(tài)布局現(xiàn)代化布局上，將圍繞“黃金十字”景觀帶展開：一條由徐州道、蚌埠道圍合而成的垂直于海河的景觀帶；另一條是由大沽北路、解放北路圍合而成的平行于海河的景觀帶，兩帶交叉，形成獨具特色的城市空間形象。同時，投資5000萬元建設(shè)立體停車樓。目前，該區(qū)域已是天津市商務氛圍濃厚的中心區(qū)域，包括金皇大廈、萬順國際經(jīng)濟貿(mào)易中心、泰達大廈、恒華國際大廈、新達廣場等項目，規(guī)劃建設(shè)完成后，將形成集中較知名寫字樓達20多座，其中甲級寫字樓12座的格局，完全成為天津市的商務中心區(qū)。小白樓地區(qū)作為天津市的商務中心區(qū)，吸引了大量的人流、車流，但道路基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)并未及時跟上，導致交通的擁堵，影響了區(qū)域內(nèi)項目的進一步發(fā)展。但是，較早的項目如凱旋門廣場等檔次、形象已顯偏低，影響了地區(qū)的整體形象，對本案有著負面影響。三、 本案在區(qū)域中的地位作用以南京路為界，小白樓CBD區(qū)域可大體劃分為兩個部分：北部以金皇大廈、凱旋門廣場等較老建筑為主，已發(fā)展比較成熟，但檔次偏低，環(huán)境較嘈雜。為該區(qū)域未來發(fā)展的重點，但缺乏足夠的大型商業(yè)、娛樂設(shè)施作為配套。同時，利用自身體量龐大優(yōu)勢，豐富各類業(yè)態(tài)，彌補區(qū)域內(nèi)中高端商業(yè)、居住氣氛的缺失，同時借此完成快速回款的目的。第五部分：本案的業(yè)態(tài)劃分一、 項目特征分析二、 本案業(yè)態(tài)劃分及初步產(chǎn)品定位第六部分：本案的產(chǎn)品初步定位由于是試用資料，不能全部展現(xiàn)，需要請聯(lián)系購買《2007房地產(chǎn)策劃大全》32 /