【正文】 %%%% %%%250026002700280029003000310032001998年 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年%%%%%%%%總 人 口 數(shù) （ 萬 人 ）常 住 人 口總 人 口 同 比 漲 幅 （ ％ ）雖然重慶人口在直轄后的增速有逐年放緩的趨勢，但 2022 年至 2022 年連續(xù)三年保持了 ％的人口增長率，每年增長約 16 萬人。五、城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入19982022 年重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）0202240006000800010000%%%%%%%%%城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 可 支 配 收 入 5443 5828 6176 6572 7238 8093 9221城 鎮(zhèn) 人 口 收 入 增 幅 % % % % % %城 鎮(zhèn) 人 口 增 幅 % % %1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 11 頁 共 51 頁 隨著經(jīng)濟(jì)的增長，居民生活水平亦逐年得到提高，2022 年城市居民年人均可支配收入已達(dá)到 元。2022 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度再次為歷年最高漲幅比率，達(dá)到 %，這已是該增幅連續(xù)第 5 年的增長，保守估計 2022 年全年增長率將超過 ％，人均可支配收入將突破 10000 元大關(guān)，達(dá)到 10250 元。2022 年以來，消費(fèi)明顯升溫并出現(xiàn)升級趨勢，城鄉(xiāng)消費(fèi)品市場均呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢。2022 年更是使消費(fèi)得到了一個大的釋放，社零總額為 億元，同比上漲幅度達(dá)到 27%，無論在消費(fèi)額還是在增漲幅度上均創(chuàng)了歷史的最高紀(jì)錄。從增速看，社會消費(fèi)品零售總額增長速度自 2022 年后一直要低于人均 GDP 增長速度，直到 2022 年，社會總支出增長速度大于收入增長速度。19982022 年 19 月社會消費(fèi)品零售總額對比（億元）城市 1998年1999年2022年2022年2022年2022年2022年05 年 19月重慶市 1062 成都市 武漢市 上海市 北京市 從總量看，2022 年重慶市社會消費(fèi)品零售總額大于成都、武漢，但還沒有達(dá)到上海、北京等發(fā)達(dá)城市的 1/2。七、重慶市固定資產(chǎn)投資總額對比分析19982022 年 19 月固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資對比（億元）社會固定資產(chǎn)投資由基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)投資及其他投資四部分組成。從結(jié)構(gòu)看，基本建設(shè)投資所占比例越來越大，2022 年達(dá)到了 14 頁 共 51 頁％，重慶著意加大基礎(chǔ)建設(shè)投入、改善經(jīng)濟(jì)建設(shè)條件的意圖明顯。 15 頁 共 51 頁0500100015002022%%%%%%%固 定 資 產(chǎn) 投 資 基 本 建 設(shè) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 比 例 （ ％ ） %%%%%%%%基 本 建 設(shè) 投 資 比 例 （ ％ ） %%%%%%%1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 05年 19月第二部分 重慶宏觀房地產(chǎn)市場簡析一、重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程研究重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模以及與國內(nèi)其他城市的比較19982022 年 19 月重慶市固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資對比（億元）19982022 年 19 月各城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資總額比例（％）分析：從上表可以看出，2022 年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比例已接%%%%%重 慶 市 % % % % % % % %成 都 市 % % % % % % % %武 漢 市 % % % % % % % %上 海 市 % % % % % % % %天 津 市 —— % % % % % % %1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 05年 19月 16 頁 共 51 頁近 40％，而同期重慶僅為 ％。從橫向發(fā)展看，成都、武漢、天津、上海等城市均出現(xiàn)了較大的波動，只有重慶自直轄后的發(fā)展平穩(wěn)，可以看出，目前重慶房地產(chǎn)市場總體健康，并沒有出現(xiàn)投資過剩的情況，并且尚有較大的發(fā)展空間。（1）推算 2022 年市場潛在供應(yīng)量數(shù)據(jù)項(xiàng)解釋：重慶市場總供應(yīng)面積：累加 2022 年——2022 年的重慶市 6 年來的新開工面積減去配套建筑面積（如車庫、會所等，其計入開工面積，但卻不能反映實(shí)際銷售） ，可實(shí)現(xiàn)銷售面積在此按 85%的比重取值（我司通過對目前在售項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)銷售面積比上項(xiàng)目總建筑面積而得） ；重慶市場總消化面積：累加 2022 年——2022 年的重慶市 6 年來的商品房銷售面積；重慶市場總空置面積：因?yàn)樵摂?shù)據(jù)的統(tǒng)計是以累加的形式得出，因此我司取值 2022 年的預(yù)測商品房空置面積。公式： 分析：統(tǒng)計得出，2022 年供應(yīng)市場中，至少有 1024 萬平方米是 2022 年供應(yīng)市場中遺留下來的尚未消化的面積，這部分體量必將在 2022 年推向市場的，加上 2022 年新開工面積（根據(jù)近幾年新開工面積的總量和增幅預(yù)計 2022 年新開工面積不會低于 2022 萬方） ，2022年有待消化的商品房供應(yīng)面積將不低于 3000 萬方，這也告訴我們 2022 年的市場競爭異常激烈。 18 頁 共 51 頁二、重慶房地產(chǎn)市場起步至今主城區(qū)宏觀房地產(chǎn)市場對比研究重慶主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資（單位：萬元）對比分析分析：近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)和渝北區(qū) 2022 年的投資規(guī)模均大幅上揚(yáng)。房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 （ 萬 元 ）8000020220120220220220320220420220520220620220渝 中 區(qū) 316800 324700 286428 272182 268555 292511 335438大 渡 口 區(qū) 15900 26100 19119 41664 50953 105293 80582江 北 區(qū) 92900 93100 132293 187263 232606 327664 456188沙 坪 壩 區(qū) 57100 55400 137099 204737 259246 346482 353221九 龍 坡 區(qū) 88300 144000 152186 244384 312776 386180 488097南 岸 區(qū) 81900 94700 140287 206351 299504 497888 604143北 碚 區(qū) 22022 30500 36162 44747 62861 81736 114238渝 北 區(qū) 77900 83500 134061 234009 291192 346347 563113巴 南 區(qū) 30900 27800 37803 48747 63579 116012 1694581998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 19 頁 共 51 頁重慶主城區(qū)商品房竣工面積對比分析（單位：平方米）分析：竣工面積主要受到報告期當(dāng)年及前幾年商品房施工面積及新開工面積的影響，同時，開發(fā)商資金實(shí)力以及對項(xiàng)目的操控能力也將對工程進(jìn)度取到關(guān)鍵作用。2022 年，只有江北區(qū)、渝北區(qū)、南岸區(qū)保持了一貫的增長勢頭，九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、渝中區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)等區(qū)竣工面積均出現(xiàn)了負(fù)增長。重慶主城區(qū)各區(qū)商品房銷售面積對比分析（單位：萬平方米）區(qū) 域 2022 年 2022 年 2022 年2022 年 1—9 月2022 年預(yù)測渝中區(qū) 江北區(qū) 0202200400000600000800000100000012022001400000160000018000002022000渝 中 區(qū) 1351000 824100 833344 571462 1046455 936324 619669大 渡 口 區(qū) 91700 143900 363853 117693 251525 503613 471983江 北 區(qū) 399300 424900 392705 571546 1144298 1234898 1512468沙 坪 壩 區(qū) 330800 516700 590102 640698 1363430 1508986 1280703九 龍 坡 區(qū) 429800 711400 793783 1117259 1688144 1716848 1533603南 岸 區(qū) 401600 410800 713436 825302 1086748 1784142 1850139北 碚 區(qū) 328100 202200 619775 556020 281425 475771 359116渝 北 區(qū) 555300 447600 653090 986003 1481710 1073588 1710683巴 南 區(qū) 154800 195200 147270 357302 339063 514251 5975681998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 20 頁 共 51 頁南岸區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 北部高新區(qū) 北部經(jīng)開區(qū) —— 渝北區(qū) 巴南區(qū) 備注：2022 年預(yù)測數(shù)據(jù)是依據(jù) 2022 年 1—9 月份所出數(shù)據(jù)的同比增幅與去年的面積相比而進(jìn)行預(yù)測的。而北部新區(qū)高新園和經(jīng)開區(qū)因起步較晚，總量相對較小。從縱向發(fā)展看，只有渝北區(qū)、江北區(qū)、大渡口區(qū)、巴南區(qū)等四城區(qū)以及北部新區(qū)連續(xù)兩年保持了正增長，其余各區(qū)都有不同程度的起伏。由此可以看出， “三北城區(qū)”是近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。預(yù)計隨著該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的不斷深入，其將在主城區(qū)房地產(chǎn)市場中占有越來越重要的地位。重慶主城區(qū)商品房銷售均價對比分析（單位：元/平方米）成 交 均 價1000150020222500300035004000450050005500沙 坪 壩 區(qū) 2024 2098 2321 3177渝 中 區(qū) 2572 3063 3507 3619九 龍 坡 區(qū) 1863 1991 2201 2412大 渡 口 區(qū) 1468 1547 1848 2424南 岸 區(qū) 1947 2297 2608 3070江 北 區(qū) 2073 2156 2384 3053渝 北 區(qū) 1859 1662 2117 2139巴 南 區(qū) 1063 1366 1427 1755北 部 經(jīng) 開 區(qū) 3890 3331 3472 3403 北 部 高 新 區(qū) 699 5128 4205 2022年 2022年 2022年 05年 前 三 季 度 23 頁 共 51 頁成 交 均 價 同 比 增 幅 比 較%%%%%%沙 坪 壩 區(qū) % % %渝 中 區(qū) % % %九 龍 坡 區(qū) % % %大 渡 口 區(qū) % % %南 岸 區(qū) % % %江 北 區(qū) % % %渝 北 區(qū) % % %巴 南 區(qū) % % %北 部 高 新 區(qū) % % %北 部 經(jīng) 開 區(qū) 18%2022年 2022年 2022年 前 三 季 度數(shù)據(jù)來源：重慶國土房管局。香樟林別墅的高價格帶動了整體區(qū)域的成交均價，該區(qū)域的價格雖有所下降，但仍然是主城中價格高的一個區(qū)域；其次是渝中區(qū)，該區(qū)域項(xiàng)目因?yàn)閾碛薪^佳的地理位置，重慶核心商圈的高價格帶動了整體區(qū)域的成交均價，之后，該區(qū)域的價格雖有所下降，但仍然是主城中價格高的一個區(qū)域；其次是渝中區(qū)，該區(qū)域項(xiàng)目因?yàn)閾碛薪^佳的地理位置，重慶核心商圈高價格帶動了整體區(qū)域的成交均價，之后，該區(qū)域的價格雖有所下降，但仍然是主城中價格高的一個區(qū)域；其次是渝中區(qū)，該區(qū)域項(xiàng)目因?yàn)閾碛薪^佳的地理位置，重慶核心商圈的地段支撐了區(qū)域整體的高價格，從該區(qū)域產(chǎn)品的價格走勢我們也可以看出，城市資源核心價值的不可復(fù)制性，推動其價格不斷上漲，到 2022 年，該區(qū)域項(xiàng)目整體價格水平已經(jīng)接近北部新區(qū)中高端產(chǎn)品的價格；成交價格較低的區(qū)域是巴南區(qū)和大渡口區(qū)，這兩個區(qū)域遠(yuǎn)離主城核心商圈，配套、交通、發(fā)展速度等均與其他區(qū)域有較大的差異，因此房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是相對緩慢，銷售價格在主城各區(qū)中也處于較低的水平。而大渡口區(qū)域項(xiàng)目因?yàn)楸旧韮r格低，基數(shù)小，增長相對較快。高于此價位的物業(yè)的范圍則界定為中高端物業(yè)及高端物業(yè)。以價格為劃分標(biāo)準(zhǔn)，[3200—3500]即為重慶市中端物業(yè)的價格區(qū)間，3200 元/平方米以下的即為中低端物業(yè)，3500 元/平方米以上的即為中高端樓盤。??在此階段后期（9697 年）開始出現(xiàn)封閉式小區(qū)和小區(qū)配套設(shè)施。因此，經(jīng)濟(jì)條件較好的中、高端人群成為了重慶首批置業(yè)者。 起步階段（98—2022 年）——掀起重慶的第一批購房潮!?各區(qū)均出現(xiàn)了代表性樓盤，北部仍是領(lǐng)先地位，形成了獨(dú)立的新區(qū)板塊。??物業(yè)管理受到客戶重視。??掀起了第一批由公房轉(zhuǎn)為購買商品房的換房熱潮，這一階段的代表項(xiàng)目：五黃路板塊（天驕俊園、皇