【正文】 宅研究 郫縣住宅市場特點 ◤ 郫縣住宅市場伴隨成都 2023年量跌價漲，目前市場均價打造 4500； ◤ 電梯產(chǎn)品是市場供銷主力產(chǎn)品，供銷兩旺； ◤ 洋房產(chǎn)品供應(yīng)量小，供銷比在 1： ； ◤ 別墅產(chǎn)品供應(yīng)小，供銷比在 1： ； ◤ 未來潛在供應(yīng)量在 2300畝，預(yù)計見面約 600萬平方米。 郫縣住宅市場分析總結(jié) 市場研究報告提綱 項目市場研究 區(qū)域市場研究 住宅市場 商業(yè)市場 酒店研究 區(qū)域商業(yè) 成都發(fā)展研究 西部新城發(fā)展 SWOT分析 競爭項目分析 郫縣住宅市場 成都住宅市場 競爭板塊情況 宏觀環(huán)境研究 宏觀經(jīng)濟政策客戶需求分析地塊條件分析 區(qū)域開發(fā)分為郫縣老城區(qū)板塊、紅光 犀浦板塊、高新西區(qū)板塊、蜀都新城板塊；資源稟賦差異不大 區(qū)域競爭市場研究 1 競爭格局 高新西區(qū)板塊 板塊屬性：為成都市區(qū)直接輻射圈。根據(jù)區(qū)域的規(guī)劃，必將成為一個完善配套與高品質(zhì)居住真正融為一體的宜居新城。以為高知、高智、高質(zhì)的城市財智主流地， 高新西區(qū)板塊 產(chǎn)品特點：開發(fā)中高檔產(chǎn)品，以高層為主，其他形態(tài)產(chǎn)品為輔，均價集中在 600010000之間，面積為 80150平米，客戶以改善型客戶為主，多為成都 +二線城市客群 紅光 犀浦板塊 產(chǎn)品特點：開發(fā)中端產(chǎn)品，以高層為主，多層、小高為輔。 板塊屬性：是郫縣的政治、經(jīng)濟、文化中心。以望叢祠為核心，將會以商貿(mào)游憩、文化、生態(tài)居住和旅游為主體，低密低層規(guī)劃將會形成板塊主流產(chǎn)品。 主力總價在 ？ 萬之間 產(chǎn)品設(shè)計特點 ◤ 注重建筑品質(zhì)、園林的打造 ◤ 灰空間與建筑品質(zhì)是區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計主流 核心競爭項目選擇 ◤ 本案核心競爭板塊為高新西區(qū)與紅光 — 犀普板塊，重點競爭板塊為蜀都新城與郫縣老城區(qū)板塊 ◤ 獨棟項目：今日田園、成都后花園 ◤ 雙拼 +聯(lián)排項目：今日田園、上景頤園、成都后花園 ◤ 疊拼 +洋房項目：今日田園、弗萊明戈、華潤橡樹灣、中信未來城、上景頤園、成都后花園 ◤ 電梯項目：弗萊明戈、華潤橡樹灣、中信未來城、龍城國際、萬景峰、橡樹灣、綠地國際花都、上景頤園、 臵信逸都、海駿達 1號等項目 5 核心競品選取原則 區(qū)域競爭市場研究 產(chǎn)品品質(zhì)與品牌是項目的核心競爭力；商業(yè)與配套是提高項目居家舒適度關(guān)鍵； 灰空間是高附加值、高性價比的主流手段 板塊劃分 重點項目名稱 容積率 有利資源條件 項目配套規(guī)劃 產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新 紅光犀浦 今日田園 園林、產(chǎn)品 商業(yè) / 上錦頤園 3 園林 商業(yè)街 / 臵信逸都花園 品牌、產(chǎn)品 商業(yè) 灰空間 海駿達蜀都 1號 4 產(chǎn)品、配套 蜀都新城配套、特色商業(yè)街 灰空間 龍城國際 產(chǎn)品、園林 特色商業(yè)街、酒店 灰空間 蜀都新城 龍湖弗萊明戈 品牌、產(chǎn)品 蜀都新城配套 獨門入戶、 5米臺地 中信未來城 品牌 蜀都新城配套 灰空間 綠地國際花都 4 品牌、配套 商業(yè)等 灰空間 高新西區(qū) 成都后花園 園林 商業(yè)等 / 華潤橡樹灣 4 品牌 高端會所、商業(yè)中心 萬景峰 園林、產(chǎn)品、品牌 會所、商業(yè) 灰空間 6 競爭力評估 區(qū)域競爭市場研究 灰空間是 主要提高 附加值與 性價比的 重要手段 產(chǎn)品品質(zhì)與品牌 是核心競爭力， 商業(yè)、配套 提升居家氛圍與 生活便捷度 7 洋房別墅 對手供銷 區(qū)域競爭市場研究 產(chǎn)品類型 項目名稱 推售時間 主力面積 （平米） 主力單價 （元 /平米） 主力總價 （萬 /套） 推售量 （套） 銷售量 （套） 月均去化速度 （套） 獨棟 今日田園 250500 12023 300600 283 195 5 成都后花園 300400 13000 390520 22 13 1 聯(lián)排 +雙拼 今日田園 300400 10000 300400 230 205 5 上景頤園 250400 6800 170272 22 8 不足 1 成都后花園 300400 11000 330440 403 391 6 疊拼 +洋房 今日田園 150170 7000 105119 32 25 1 上景頤園 110400 5600 62224 380 350 9 龍湖弗萊明戈 3 130170 7500 98128 720 567 23 中信未來城 130150 7000 91105 70 26 5 華潤橡樹灣 130170 7800 101133 144 40 5 成都后花園 250400 10000 250400 627 231 8 缺總結(jié) 123 8 電梯對手供應(yīng)情況 區(qū)域競爭市場研究 產(chǎn)品 類型 板塊 劃分 項目 名稱 開盤 時間 面積區(qū)間 總 套 數(shù) 主力 單價 主力 總價 90㎡ 以下 90110 ㎡ 110130 ㎡ 130150 ㎡ 150170 ㎡ 170200 ㎡ 200㎡ 以上 高層 紅光 犀浦 上景頤園 4739 1004 102 288 0 0 0 6133 4600 2369 臵信逸都 195 256 180 227 0 0 0 858 4600 3269 海駿達 1號 752 140 29 23 0 0 0 944 4600 2351 龍城國際 384 192 0 42 0 4 8 630 4300 3047 蜀都 新城 龍湖弗萊明戈 754 415 7 6 0 0 0 1182 5300 3780 中信未來城 862 704 32 64 0 0 0 1632 5000 2575 綠地國際花都 614 0 174 62 6 10 0 866 4700 3342 高新 西區(qū) 華潤橡樹灣 990 0 0 0 0 0 0 990 4700 2442 萬景峰 2563 343 124 0 0 0 0 3030 6400 4658 缺總結(jié) 23 9 電梯對手銷售情況 區(qū)域競爭市場研究 產(chǎn)品 類型 板塊 劃分 項目 名稱 開盤 時間 面積區(qū)間 總 套 數(shù) 主力 單價 主力 總價 90㎡ 以下 90110 ㎡ 110130 ㎡ 130150 ㎡ 150170 ㎡ 170200 ㎡ 200㎡ 以上 高層 紅光 犀浦 上景頤園 3602 723 9 262 0 0 0 4596 4600 2369 臵信逸都 46 225 53 76 0 0 0 400 4600 3269 海駿達 1號 465 12 5 15 0 0 0 497 4600 2351 龍城國際 280 87 0 0 0 0 0 367 4300 3047 蜀都 新城 龍湖弗萊明戈 407 67 3 0 0 0 0 477 5300 3780 中信未來城 800 567 9 25 0 0 0 1401 5000 2575 綠地國際花都 74 0 16 0 0 0 0 90 4700 3342 高新 西區(qū) 華潤橡樹灣 591 0 0 0 0 0 0 591 4700 2442 萬景峰 2172 219 78 0 0 0 0 2469 6400 4658 區(qū)域競爭市場研究 缺總結(jié) 10 競爭對手已推未售存量（洋房別墅） 區(qū)域競爭市場研究 產(chǎn)品 類型 板塊 劃分 項目 名稱 項目剩余存量 合計 150平 米以下 150200 平米 200250 平米 250300 平米 300400 平米 400500 平米 500平 米以上 獨棟 紅光 犀浦 今日田園 0 0 0 2 66 15 5 88 高新 西區(qū) 成都后花園 0 0 0 0 2 4 3 9 聯(lián)排 雙拼 紅光 犀浦 今日田園 0 0 0 21 4 0 0 25 上景頤園 0 0 0 5 9 0 0 14 高新 西區(qū) 成都后花園 0 0 0 2 10 0 0 12 疊拼 洋房 紅光 犀浦 今日田園 0 7 0 0 0 0 0 7 上景頤園 20 17 0 0 1 0 0 38 蜀都 新城 龍湖弗萊明戈 44 106 2 1 0 0 0 153 中信未來城 39 0 5 0 0 0 0 44 高新 西區(qū) 華潤橡樹灣 50 36 18 0 0 0 0 104 成都后花園 259 0 28 64 45 0 0 396 合計 412 166 53 95 137 19 8 890 缺總結(jié) 10 產(chǎn)品 類型 板塊 劃分 項目 名稱 項目剩余存量 合計 90平米 以下 90110 平米 110130 平米 130150 平米 150170 平米 170200 平米 200平米 以上 高層 紅光 犀浦 上景頤園 1137 281 93 26 0 0 0 1537 臵信逸都 149 31 127 151 0 0 0 458 海駿達 1號 287 128 24 8 0 0 0 447 龍城國際 104 105 0 42 0 4 8 263 蜀都 新城 龍湖弗萊明戈 347 348 4 6 0 0 0 705 中信未來城 32 137 23 39 0 0 0 231 綠地國際花都 540 0 158 63 6 10 0 777 高新 西區(qū) 華潤橡樹灣 399 0 0 0 0 0 0 399 萬景峰 391 124 46 0 0 0 0 561 合計 3386 1154 475 335 6 14 8 5378 競爭對手已推未售存量（高層電梯） 缺總結(jié) 區(qū)域潛在項目分布 宗地 占地面積 (畝） 建筑面積 （平米） 預(yù)計產(chǎn)品 方向 面積初判 預(yù)計推售 時間 地塊一 高層電梯 70120 地塊二 高層電梯 60110 地塊三 高層電梯 50110 地塊四 高層電梯 60120 地塊五 高層電梯 60130 地塊六 小高層 80140 地塊七 高層電梯 70110 地塊八 小高層 70120 2023。 25 / / / 區(qū)域直接分流潛在供應(yīng)量在 158萬 ㎡以上，產(chǎn)品形態(tài)以高層電梯為主；供應(yīng)產(chǎn)品面積在 120㎡ 以下 12 直接分流潛 在項目分析 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 區(qū)域競爭市場研究 市場研究報告提綱 項目市場研究 區(qū)域市場研究 住宅市場 商業(yè)市場 酒店研究 區(qū)域商業(yè) 成都發(fā)展研究 西部新城發(fā)展 SWOT分析 競爭項目分析 郫縣住宅市場 成都住宅市場 競爭板塊情況 宏觀環(huán)境研究 宏觀經(jīng)濟政策客戶需求分析地塊條件分析 核心競爭項目分析 開發(fā)商 成都西祥臵業(yè)有限公司 物業(yè)公司 成都龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司 物業(yè)地址 郫縣蜀都新城高專路與西區(qū)大 道交匯處 總占地面積 （畝） 200 總建筑面積 （平米） 76萬 建筑密度 30% 容積率 綠化率 30% 物業(yè)類別 多層、高層 總戶數(shù) 約 4000 車位比 1： 首次開盤時間 1 弗萊明戈 占地近 13萬平方米，總建筑面積約 76萬平方米；產(chǎn)品主要 為西班牙風格的多層花園洋房及格調(diào)精裝高層；主力戶型 面積在 130210平方米左右 20棟 目前在售樓棟 洋房供 銷情況 備注：數(shù)據(jù)來源星彥數(shù)據(jù)庫 洋房產(chǎn)品主力面積集中在 130170平方米 ,2023年銷售 7300均價 , 目前售 800010000,主力總價在 120170萬之間 。 ◤ 價格維系在區(qū)域電梯價格的 2倍內(nèi)