【正文】 ??新的建筑形態(tài)開始引入，戶型開始流行躍層和錯(cuò)層還有凸窗，建筑外立面受到重視，會(huì)所開始盛行，小區(qū)環(huán)境成為客戶購房的重要參考因素。??逐步引入了好的合作單位（建筑及環(huán)境設(shè)計(jì)單位） 。 26 頁 共 51 頁芳草地競地城市花園新東福花園解放碑版塊五黃路板塊黃金堡小區(qū)新牌坊板塊南方花園板塊?當(dāng)時(shí)的普通住宅小區(qū)價(jià)位在 12001800 元/平方米，別墅為 60007000 元/平方米，主要集中在北部，代表樓盤有：錦繡山莊（別墅） 、龍湖南苑和加州花園、洋河花園、南方花園等。??在福利分房還大行其道的當(dāng)時(shí)，十多二十萬一套的住宅無疑屬于極端奢侈品，非絕大大多數(shù)人所能夠承受。二、中高端住宅物業(yè)發(fā)育歷程萌芽階段（92—97 年）——買得起商品房的人就是有錢人！?除別墅物業(yè)外，其他物業(yè)并沒有明顯的高、中、低端界限。根據(jù)此規(guī)律我們發(fā)現(xiàn)整個(gè)重慶市場在[3200—3500]這個(gè)價(jià)格區(qū)間上是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折范圍。 25 頁 共 51 頁南方花園板塊洋河板塊新牌坊板塊第三部分 重慶中高端住宅物業(yè)的發(fā)育歷程一、中高端住宅物業(yè)的界定我司根據(jù) 2022 年在售樓盤的成交均價(jià)，劃分各個(gè)價(jià)格區(qū)間樓盤的個(gè)數(shù)，取出價(jià)格的中數(shù)區(qū)間為總體市場的普遍中等檔次水平。 24 頁 共 51 頁分析：從縱向看，北部新區(qū)項(xiàng)目價(jià)格雖高，但同時(shí)因?yàn)榛鶖?shù)較高而使其價(jià)格的增長顯得比較緩慢， 2022 年大批量的高端產(chǎn)品入市促使其價(jià)格暴漲，2022 年的漲幅就顯得相對(duì)緩慢；此外，渝北區(qū)也是在 2022 年通過大量項(xiàng)目整體托市，以低價(jià)格吸引市場的關(guān)注，價(jià)格有較大的上漲；價(jià)格變化相對(duì)穩(wěn)定的要算江北區(qū)，該區(qū)域的產(chǎn)品種類相對(duì)豐富，各板塊的建設(shè)也相繼起步，中心觀音橋商圈小戶型產(chǎn)品有地段作為高單價(jià)的支撐，五黃路的發(fā)展帶動(dòng)了中端產(chǎn)品的大量入市，龍頭寺和北濱路板塊的發(fā)展又支撐起了中高端項(xiàng)目的建設(shè)，區(qū)域項(xiàng)目整體價(jià)格走勢(shì)一路上升，相對(duì)穩(wěn)定。分析：從橫向看，北部新區(qū)商品房成交均價(jià)在房價(jià)偏低的重慶可謂鶴立雞群，聚集的高品質(zhì)樓盤成為該區(qū)高價(jià)位的有力支撐，2022 年的高價(jià)格主要是因?yàn)辇埡灞眳^(qū)市場分額為 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出排名第二的渝中區(qū)， “重慶向北”成為不可逆轉(zhuǎn)的潮流。重慶主城各區(qū)商品房銷售金額對(duì)比分析（單位：億元）區(qū) 域 2022 年 2022 年 2022 年2022 年 1—9 月份2022 年銷售金額預(yù)測(cè)渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 北部高新區(qū) 北部經(jīng)開區(qū) —— 渝北區(qū) 巴南區(qū) 0 20 40 60 80 1002022年2022年2022年2022年 銷 售 金 額 預(yù) 測(cè) 巴 南 區(qū)渝 北 區(qū)北 部 經(jīng) 開 區(qū)北 部 高 新 區(qū)經(jīng) 開 區(qū)高 新 區(qū)大 渡 口 區(qū)九 龍 坡 區(qū)沙 坪 壩 區(qū)南 岸 區(qū)江 北 區(qū)渝 中 區(qū) 22 頁 共 51 頁2022年 主 城 各 區(qū) 房 地 產(chǎn) 市 場 分 額 （ 商 品 房 成 交 金 額 ）江 北 區(qū) %渝 中 區(qū) %巴 南 區(qū) %渝 北 區(qū) %北 部 經(jīng) 開 區(qū) %北 部 高 新 區(qū) %經(jīng) 開 區(qū) %高 新 區(qū) %大 渡 口 區(qū) %九 龍 坡 區(qū) %沙 坪 壩 區(qū) %南 岸 區(qū) %2022 年主城各區(qū)商品房成交金額市場分額分析：從上圖可以看出，2022 年建制的北部新區(qū)，房市在 2022 年起步后迅速發(fā)展，至2022 年其市場分額已超過 10％。其中，北部新區(qū)高新園自 2022 年起步后龍湖系列為主發(fā)展迅速，2022 年、2022 年的增幅分別為 ％、%；而北部經(jīng)0 50 100 150 200 250 3002022年2022年2022年2022年 預(yù) 測(cè) 巴 南 區(qū)渝 北 區(qū)北 部 經(jīng) 開 區(qū)北 部 高 新 區(qū)經(jīng) 開 區(qū)高 新 區(qū)大 渡 口 區(qū)九 龍 坡 區(qū)沙 坪 壩 區(qū)南 岸 區(qū)江 北 區(qū)渝 中 區(qū) 21 頁 共 51 頁開區(qū) 2022 年商品房成交面積僅為 萬方，2022 年 1—9 月份達(dá)到 萬方。進(jìn)入 2022 年，熱點(diǎn)區(qū)域仍然集中在三北區(qū)域。分析：從橫向看，2022 年渝北區(qū)商品房成交面積一支獨(dú)秀，緊隨其后的是江北區(qū)，渝中區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)以及后來居上的巴南區(qū)商品房成交規(guī)模較為接近。這一方面與施工面積及新開工面積減少有關(guān)，另一方面，也表明部分開發(fā)項(xiàng)目受宏觀調(diào)控政策影響，存在一定資金困難，沒有按計(jì)劃工期建成。所以從上表可以看出，重慶市各主城區(qū)各年的竣工面積雖然總體呈現(xiàn)增長勢(shì)頭，但各區(qū)在各年的表現(xiàn)卻是有漲有跌。其中，增長幅度最大的是包含北部新區(qū)、兩路等熱點(diǎn)區(qū)域的渝北區(qū)，2022年該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 ％，是同年主城區(qū)平均增幅的 倍。（2）商品房新開工面積和竣工面積分析：各年新開工面積在竣工后會(huì)轉(zhuǎn)化為竣工面積，在一定程度上具有一致性，從同期漲幅看，其發(fā)展趨勢(shì)也較為一致，趨于正常。 17 頁 共 51 頁房 屋 竣 工 面 積 房 屋 竣 工 面 積 房 屋 竣 工 面 積 房 屋 竣 工 面 積房 屋 竣 工 面 積 房 屋 竣 工 面 積房 屋 竣 工 面 積新 開 工 面 積050010001500202225001998年 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年2022 年會(huì)推向市場的前期累計(jì)供應(yīng)量 = 重慶市場總供應(yīng)面積 重慶市場總消化面積 重慶市場總空置面積2022 年會(huì)推向市場的前期累計(jì)供應(yīng)量=11180*= 1024 萬平方米備注：2022—2022 年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)均以重慶市房管局公布數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場情況（單位：萬平方米）指 標(biāo) 1998 1999 2022 2022 2022 2022 20222022 預(yù)測(cè)新開工面積 —— —— 2230房屋竣工面積 2515新開工面積增幅（%）—— —— —— 29 3 23 4 房屋竣工面積增幅（％）—— 數(shù)據(jù)來源：20222022 年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒及統(tǒng)計(jì)月報(bào)備注：2022 年數(shù)據(jù)增幅參照 2022 年 1—10 月份各分類項(xiàng)的增幅預(yù)測(cè) 2022 年開發(fā)情況，數(shù)據(jù)僅供參考。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，基本建設(shè)的投資將會(huì)逐步減少，而房地產(chǎn)開發(fā)投資必將占有越來越大的比例。房地產(chǎn)開發(fā)投資比例自 1998 年連續(xù)增長后，于 2022 年達(dá)到 24％左右，此后 4 年一直維持在這一水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比例在合理范圍，與固定資產(chǎn)投資同步增長、協(xié)調(diào)發(fā)展。自 1999 年后，重慶全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增幅持續(xù)上升，投資額也從 億元增長到 億元，翻了近 3 倍。 13 頁 共 51 頁0500100015002022%%%%%%%固 定 資 產(chǎn) 投 資 基 本 建 設(shè) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 比 例 （ ％ ） %%%%%%%%基 本 建 設(shè) 投 資 比 例 （ ％ ） %%%%%%%1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 05年 19月19982022 年 19 月城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長幅度對(duì)比（％）%%%%%重 慶 市 % % % % % % %成 都 市 % % % % % % %武 漢 市 % % % % % % %上 海 市 % % % % % % %北 京 市 % % % % % % %1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 05年 19月 從增長速度看，重慶市一直處于五城市下游水平，但 2022 年消費(fèi)出現(xiàn)井噴，增長幅度達(dá) ％，從中可以看出重慶市民的消費(fèi)能力較強(qiáng)。 12 頁 共 51 頁19982022 年重慶城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出比例（％）5443 58286176 6572809392217238 7973711863605725547253774957%%%%%%%0100020223000400050006000700080009000100001998 1999 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%%%%%城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 可 支 配 收 入平 均 每 人 消 費(fèi) 性 支 出消 費(fèi) 支 出 比 例 從城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出比例的變化看，呈現(xiàn)逐步下降的趨勢(shì)，居民儲(chǔ)蓄進(jìn)一步增長，消費(fèi)潛力還有待挖掘。同時(shí)這一增幅也是自 1999 年以來連續(xù) 6 年的增長。由于 2022 年遭遇非典襲擊，整個(gè)經(jīng)濟(jì)受創(chuàng)較大，但消費(fèi)市場整體上仍然保持了持續(xù)上漲的趨勢(shì)。六、重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額發(fā)展趨勢(shì)分析19982022 年 19 月社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）020040060080010001200%%%%%%%社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售 總 額 （ 億元 ） 人 均 GDP（ 十 元 ） 零 售 總 額 同 比 增 幅 %%%%% 人 均 GDP同 比 增 幅 %%%% 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 05年19月備注：為了便于作圖，將人均 GDP 單位變?yōu)槭?。以平均每?（20222022 年這一指標(biāo)在 之間）人計(jì)算，家庭可支配收入已達(dá)到 27847 元，預(yù)計(jì) 2022 年將達(dá)到 31050 元。在常住人口上，呈追年下降趨勢(shì)，由 2022年的 萬人下降到 2022 年 萬人，平均每年減少 萬人，平均降幅為％。經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁的重慶正在奮力追趕其它城市。雖然重慶經(jīng)濟(jì)總量要大于成都、武漢等城市，但龐大的人口數(shù)使其人均 GDP 不及兩市的 1/2，按照年平均增長 9％，重慶要趕上今日成都水平，將要用超過 10 年時(shí)間。 9 頁 共 51 頁城市人均 GDP 對(duì)比（元）人均 GDP1998年1999年2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年重慶市 4684 4826 5157 56546347（7034）7209（8077）8496（9608）成都市 11103 11897 12957 14629 16172 17914 20626武漢市 13765 14751 16206 17882 19560 21460 24963上海市 28240 30805 34547 37382 40646 46718 55307北京市 18478 19846 22460 25523 28449 32061 37058備注：括號(hào)外的數(shù)據(jù)按戶籍人口計(jì)算值，括號(hào)內(nèi)數(shù)據(jù)為按常住人口計(jì)算值，2022 年以前均按戶籍人口計(jì)算。在常住人口逐年下降（20222022 年平均每年下降約 萬人）的情況下，預(yù)計(jì) 2022 年按常住人口計(jì)算的人均 GDP 將突破 10000 元大關(guān)達(dá)到 10900 元。三、直轄至今各年的人均 GDP 變化狀況19982022 年 19 月重慶市人均 GDP 增長情況（元）4684 4826 51575654 63477209 77278496%%%%%%%%01000202230004000500060007000800090001998年 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 05年 19月%%%%%%%%%%% 在 GDP 增長加速，而人口增長平穩(wěn)（％）的情況下，人均 GDP 保持了 7 年的加速增長期。 8 頁 共 51 頁城市 2022 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比圖% % % % %% %% % %% % % %%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%重 慶 成 都 武 漢 上 海 北 京第 一 產(chǎn) 業(yè) 占 GDP比 重 第 二 產(chǎn) 業(yè) 占 GDP比 重 第 三 產(chǎn) 業(yè) 占 GDP比 重 根據(jù)國際化和現(xiàn)代化城市的指標(biāo)，第三產(chǎn)業(yè)的比重應(yīng)該達(dá)到 70%，可以看出重慶第三產(chǎn)業(yè)的比例明顯偏低。作為老工業(yè)基地、西南工業(yè)重鎮(zhèn)，第二產(chǎn)業(yè)一直占有重要的地位，其比重有逐步上升的趨勢(shì)，在第三產(chǎn)業(yè)比重徘徊不前的情況下，成為第一產(chǎn)業(yè)比重下降的主要原因。另外，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，2022 年前三季度 GDP 增速集體放緩，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不再單純追求高速，而是要質(zhì)量與效率并重。1999 年2022 年 19 月城市 GDP 同比增幅對(duì)比（％）%%%%%%重 慶 市 % % % % % % %成 都 市 % % % % % % %武 漢 市 % % % % % % %上 海 市 % % % % % % %北 京 市 % % % % % % %1999 2022 2022