【正文】 四、本案產(chǎn)品策略建議（一）、土地STOW分析l 優(yōu)勢(shì)1. 地處學(xué)府大道區(qū)域、南岸區(qū)七大經(jīng)濟(jì)板塊之一——江南大學(xué)城核心，規(guī)劃前景美好，緊鄰工商大學(xué)和巴蜀中學(xué)，書(shū)香氣十足；2. 地處南岸區(qū)新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，高尚社區(qū)居住氛圍日益濃厚；3. 緊鄰學(xué)府大道，道路四通八達(dá)，能與主城各區(qū)快捷切換；4. 規(guī)劃中輕軌三號(hào)將從此經(jīng)過(guò)；5. 背依南山山脈，優(yōu)越的山景資源，優(yōu)秀的江景資源；6. 擁有大落差的坡地地形，便于打造坡地建筑；7. 開(kāi)發(fā)商為重慶知名企業(yè)，形象好，實(shí)力雄厚，并有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；l 劣勢(shì)1. 東部地塊控高；2. 未來(lái)道路及堡坎對(duì)大社區(qū)造成的天然分隔；3. 過(guò)多堡坎帶來(lái)的采光及通風(fēng)影響；4. 地塊進(jìn)深較深，帶來(lái)的建筑相互遮擋關(guān)系；l 機(jī)會(huì)1. 學(xué)府大道區(qū)域人文居住概念的炒熱；2. 區(qū)域可用土地資源不多，本項(xiàng)目的進(jìn)入，搶占市場(chǎng)份額；l 威脅1. 區(qū)域自然景觀資源非常豐富，同質(zhì)化加劇，學(xué)府大道69號(hào)、回龍灣、美堤雅城等大盤(pán)各具特色；2. 目前區(qū)域公共配套不夠完善，所有住宅配套必須自給自足；3. 地塊內(nèi)工業(yè)建筑、企業(yè)過(guò)多，會(huì)給拆遷工作帶來(lái)不可預(yù)見(jiàn)的阻礙；（二）、關(guān)于整體社區(qū)構(gòu)想前言：社區(qū)，是人類(lèi)活動(dòng)中一個(gè)重要的單位，不同的社區(qū)具有文化和形態(tài)或精神的差異性，在物質(zhì)生活與精神生活空前發(fā)達(dá)的今天，人們對(duì)社區(qū)的需求日益多元化。江南楓庭目標(biāo)客戶群客戶構(gòu)成白領(lǐng)、金領(lǐng)、政府官員、企事業(yè)中高管理層、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、私營(yíng)企業(yè)主收入較為穩(wěn)定教師、企事業(yè)員工、周邊小型個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，投資者企事業(yè)中層管理者、收入較為穩(wěn)定的公務(wù)員、教師、事業(yè)小有成就的個(gè)體戶、投資者客戶區(qū)域南岸、渝中、九龍坡南岸區(qū)、巴南區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北、區(qū)九龍坡區(qū)總結(jié)：1. 價(jià)格、區(qū)域、景觀、產(chǎn)品是影響人們選擇購(gòu)買(mǎi)的主要因素，而在南岸區(qū)，區(qū)域的概念相對(duì)弱化，價(jià)格和景觀是影響人們購(gòu)買(mǎi)的主要因素，景觀主導(dǎo)產(chǎn)品，兩者共同決定價(jià)格，價(jià)格決定目標(biāo)客戶群。大中型企業(yè)高層、私營(yíng)企業(yè)主、政府官員（從來(lái)客登記中預(yù)判）大中型企業(yè)高層、私營(yíng)企業(yè)主、政府官員、外籍華人（從來(lái)客登記中預(yù)判）大中型企業(yè)高層、私營(yíng)企業(yè)主、政府官員、外籍華人（從來(lái)客登記中預(yù)判）客戶區(qū)域南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、渝中區(qū)全市及至全國(guó)（從來(lái)客登記中預(yù)判）全市乃至全國(guó)、部分外籍華人（從來(lái)客登記中預(yù)判）全市乃至全國(guó)、部分外籍華人（從來(lái)客登記中預(yù)判）表三：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)目綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽(yáng)光華庭目標(biāo)客戶群客戶構(gòu)成收入較為穩(wěn)定公務(wù)員、教師、金融業(yè)人員，周邊小型私營(yíng)企業(yè)主，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶公司白領(lǐng)、工薪階層、 公 務(wù) 員、私營(yíng)企業(yè)、教 師收入頗為豐厚的個(gè)體經(jīng)商人士、企事業(yè)中層管理人員，都市新貴，金融業(yè)人員，年輕白領(lǐng)，收入較為穩(wěn)定的公務(wù)員、教師、企事業(yè)員工、客戶區(qū)域南岸區(qū)、渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、江北區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、表四：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)目中天由于項(xiàng)目推出時(shí)的唯一性，目標(biāo)客戶群輻射全市。溯源居目標(biāo)客戶群客戶構(gòu)成公務(wù)員、年青白領(lǐng)、大中型企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)企業(yè)主政府官員、私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、中產(chǎn)階層。反之，控制合適的容積率，以低建筑密度入市，加上景觀優(yōu)勢(shì)，高層也能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，如駿逸天下。陽(yáng)光美地），戶型面積及價(jià)格已不是影響銷(xiāo)售的主要因素，景觀占有率反而成了購(gòu)房選擇戶型的主要因素，可見(jiàn)人們對(duì)景觀的渴求度越來(lái)越高；6. 建筑形態(tài)也已不是影響銷(xiāo)售的主要因素，開(kāi)發(fā)商根據(jù)地塊特色因地制宜的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，各種建筑形態(tài)產(chǎn)品都有自己的客戶群存在；7. 高層固然能被市場(chǎng)接受，但過(guò)高的容積率和建筑密度將成為影響銷(xiāo)售的致命殺手，即使有良好的企業(yè)品牌和其它優(yōu)勢(shì)也無(wú)濟(jì)于事，如華宇溯源居。105㎡130㎡3室2廳、4室2廳戶型的面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高，選擇此類(lèi)戶型的客戶必然對(duì)于良好的居住環(huán)境有很高的要求小結(jié)：1. ，將南岸區(qū)目前房?jī)r(jià)從套內(nèi)2380元/㎡7000元/㎡不等，但市場(chǎng)主力均范圍仍然穩(wěn)步的保持在套內(nèi)面積2800元/㎡3300元/㎡；2. 在南岸區(qū)域，由于獨(dú)特的區(qū)域性質(zhì)，除南濱路沿線江景資源較好的部分價(jià)格較為領(lǐng)先外，其它區(qū)域價(jià)格相差不大，而一些景觀資源較差的區(qū)域，通過(guò)準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，反倒能成為高價(jià)的樓盤(pán)，如中天起價(jià)2480 均價(jià)2800起價(jià)3000 均價(jià)3300每上一層加2030銷(xiāo)售情況首推部分銷(xiāo)售70%左右（首推114套）一期一組團(tuán)：銷(xiāo)售率95%一期二組團(tuán)：未推出總體銷(xiāo)售率67%暢銷(xiāo)戶型景觀決定銷(xiāo)售，朝中庭部分景觀資源較好，因此較為暢銷(xiāo)，此主力面積段在120㎡130㎡三房和四房。未銷(xiāo)售未銷(xiāo)售未銷(xiāo)售表三：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽(yáng)光華庭營(yíng)銷(xiāo)分析價(jià)格策略起價(jià)2740 均價(jià)2880最高價(jià)3230樓層差價(jià)1020均價(jià)3400,13層以下每層加20,以上每層加30元起價(jià)4100 均價(jià)5000最高價(jià)7000縱向差價(jià)100橫向差價(jià)300起價(jià)2600 均價(jià)3000最高價(jià)3900樓層差價(jià)：1530銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售率100%銷(xiāo)售率90%銷(xiāo)售率26%80%暢銷(xiāo)戶型38㎡、45㎡、65㎡、66㎡、㎡、107㎡、105㎡、91㎡區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，戶型、面積、總價(jià)合理，從該案的小區(qū)配套看來(lái)提升了該案的性價(jià)比，周邊品牌房產(chǎn)對(duì)其也起到了很好的拉動(dòng)作用80㎡/103㎡/114㎡戶型面積、功能合理，所處位置各自擁有不同程度景觀該案標(biāo)準(zhǔn)層的戶型面積只有20205兩種，受面積、景觀、總價(jià)的影響70㎡110㎡滯銷(xiāo)戶型123㎡131㎡首總價(jià)與小區(qū)外部環(huán)境的影響123㎡135㎡110130㎡表四：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)中天未銷(xiāo)售。未銷(xiāo)售。銷(xiāo)售情況前期推出部分銷(xiāo)售率達(dá)到95%。未確定。未確定。預(yù)計(jì)聯(lián)排別墅套內(nèi)均價(jià)4500元/㎡。表二：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海營(yíng)銷(xiāo)分析價(jià)格策略2002年開(kāi)盤(pán)時(shí)以1700元/㎡的底銷(xiāo)售，之后隨行就市，現(xiàn)單價(jià)范圍在套內(nèi)27003100元/㎡。152㎡156㎡的錯(cuò)層四房，由于總價(jià)相對(duì)三房較高，其居住品質(zhì)又不及躍層戶型，因此形成“雞肋”，銷(xiāo)售相對(duì)滯后。120㎡130㎡的三房，由于總價(jià)較低，功能比較實(shí)用，江景資源也具優(yōu)勢(shì)，因此銷(xiāo)售比較良好；未定。項(xiàng)目于2002年10月開(kāi)盤(pán)，平層均價(jià)套內(nèi)3400元/㎡；躍層均價(jià)套內(nèi)3600元/㎡；銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售率達(dá)到70%三期50%未銷(xiāo)售。項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，一直以高姿態(tài)的形象出現(xiàn)，其價(jià)格也位于南岸區(qū)榜首，三期價(jià)格為套內(nèi)3260㎡4880元/㎡。(五)、去化分析表一：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)美堤雅城駿逸天下武夷濱江競(jìng)地月；聘請(qǐng)深圳專業(yè)物業(yè)管理公司的樓盤(pán)較多，而且多為顧問(wèn)形式，同時(shí)這也成了樓盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)的一大賣(mài)點(diǎn)。3. 物業(yè)管理：物管收費(fèi)變動(dòng)不大；㎡樓盤(pán)規(guī)模支撐商業(yè)發(fā)展，例如美堤雅城、融橋半島社區(qū)規(guī)劃人口均在3萬(wàn)人以上。小結(jié)：1. 就配套設(shè)施各個(gè)大盤(pán)無(wú)論在商業(yè)配套還是教育配套都涉及的非常廣，會(huì)所內(nèi)的服務(wù)項(xiàng)目也可以說(shuō)是應(yīng)有皆有，但是對(duì)于會(huì)所的經(jīng)營(yíng)還沒(méi)有比較理想的個(gè)案。商業(yè)配套商業(yè)體量約3萬(wàn)㎡1500㎡200㎡商業(yè)形態(tài)規(guī)劃為長(zhǎng)約100米的異國(guó)風(fēng)情商業(yè)街，具體業(yè)態(tài)未定，有待于自然形成。設(shè)立了風(fēng)格獨(dú)特的小區(qū)內(nèi)部景觀電梯塔，為其增加了一道靚麗的風(fēng)景線，同時(shí)配有會(huì)所、。內(nèi)部配有幼稚園﹑兒童天地。江南楓庭配套設(shè)施生活配套長(zhǎng)約100米的異國(guó)風(fēng)情商業(yè)街；景觀園林半室外游泳池、水力按摩池、沖浪池、陽(yáng)光曬場(chǎng)；獨(dú)特的下沉式會(huì)所，通透全玻璃頂層與泳池水面相連；重慶市一級(jí)幼兒園景德幼兒園進(jìn)駐。表四：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)中天其二層建筑面積有近800㎡，分為健身操室、運(yùn)動(dòng)器械室、乒乓球室、茶吧等商業(yè)配套商業(yè)體量約7500㎡位于菜園壩大橋南橋頭（原蘇家壩油庫(kù)地塊）將修建約20萬(wàn)㎡的商業(yè)物業(yè)， 第一大道：位于海棠曉月B區(qū)，北臨南濱路，西臨海棠大道。該中心除為業(yè)主服務(wù)，還對(duì)外開(kāi)放。設(shè)置功能除具有眾多特色溫泉洗浴池外，還有中餐、西餐、咖啡廳等餐飲設(shè)施，還可以在這里享受沙弧球、乒乓球、桌球等室內(nèi)運(yùn)動(dòng)。海棠曉月溫泉度假村；將與區(qū)教委合作打造一流小學(xué)；聯(lián)合重慶武警總隊(duì)醫(yī)院設(shè)立了醫(yī)療服務(wù)站，長(zhǎng)期為業(yè)主提供疾病治療、健康檢查和咨詢的服務(wù)，建立業(yè)主健康檔案；600多㎡標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，大型健身中心，醫(yī)療保健中心，社區(qū)超市、郵局、銀行、車(chē)庫(kù)、幼兒園、名小吃等全面配套。表三：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽(yáng)光華庭配套設(shè)施生活配套貼近從小學(xué)、中學(xué)（四南小學(xué)、南坪中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)）到大學(xué)（教育學(xué)院、工商大學(xué)、交通學(xué)院）的全齡教育基地，周邊生活配套，銀行、超市、郵局菜市等較為齊全 擁有中小學(xué)校、中心醫(yī)院、商務(wù)寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、大型超市、飲食城、圖書(shū)館、文化會(huì)所、運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、溫泉健康會(huì)所、休閑公園等文化、教育、醫(yī)療、商務(wù)、購(gòu)物、休閑等大型配套設(shè)施，郵電服務(wù)點(diǎn)、銀行、便利店等生活配套遍布半島。商業(yè)為濱水商業(yè)區(qū)，欲沿崇文大道打造普羅旺斯風(fēng)情一條街，集購(gòu)物、餐飲、如樂(lè)、休閑、旅游等功能為一體。商業(yè)形態(tài)商街部分沿回龍路一側(cè)利用底商形成，目前經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要有餐飲、小型超市、音影音店及其它滿足人們基本生活需要的商業(yè)業(yè)態(tài)。約3萬(wàn)㎡。未定。未定。SPA度假酒店、1000森林公園等。依仗南山餐飲配套及黃桷埡鎮(zhèn)醫(yī)院、郵局、購(gòu)物中心、超市、銀行、學(xué)校等各類(lèi)生活、教育設(shè)施配套。利用中央休閑廣場(chǎng)兩側(cè)住宅底層配置各種便民商業(yè)設(shè)施，如超市、美容美發(fā)、書(shū)吧、蛋糕房、自助銀行、藥店、洗衣店、花店、酒吧和咖啡館，形成一條極具特色和文化氛圍的商業(yè)步行街，在為日常生活提供便利的同時(shí)，也為業(yè)主營(yíng)造出一個(gè)優(yōu)雅、浪漫的交流空間。南濱路欲以休閑娛樂(lè)、特色餐飲、旅游購(gòu)物等為主導(dǎo)。欲打造重慶地區(qū)甚至全國(guó)城市社區(qū)中很有特色的社區(qū)消費(fèi)街區(qū)。㎡商業(yè)形態(tài)橫向的商業(yè)點(diǎn)與會(huì)所功能相補(bǔ)充，縱向的商業(yè)地段規(guī)劃為無(wú)障礙步行街，長(zhǎng)達(dá)1000㎡，寬50米，一頭連著濱江路，一頭連向無(wú)各山。㎡。商業(yè)配套商業(yè)體量滿足社區(qū)需求，迎合南濱消費(fèi)。區(qū)內(nèi)設(shè)有室內(nèi)游泳池，室外游泳池，標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，兒童游樂(lè)場(chǎng)，籃球活動(dòng)場(chǎng)地，健身中心，老年活動(dòng)中心，棋牌室等供業(yè)主康體健身、娛樂(lè)休閑的設(shè)施。會(huì)所既可與朋友品茗交流，也可提供棋牌房、斯洛克球室、健身房等各類(lèi)運(yùn)動(dòng)設(shè)施。會(huì)所及休閑服務(wù)會(huì)所位于二期組團(tuán)格萊美，計(jì)劃建設(shè)社區(qū)專屬影劇院、恒溫泳池、綜合圖書(shū)室、兒童專屬會(huì)所、超級(jí)水療SPA館、多功能藝文課室、健康咨詢中心等功能空間，同時(shí)與周邊商業(yè)店相結(jié)合，形成更大范圍的泛會(huì)所，其中劇院與仿沙灘式觀景游泳池都較有特色。此為暫定規(guī)劃，具體執(zhí)行情況有待于開(kāi)發(fā)商的把握。教育配套：幼兒園、青少年素質(zhì)培訓(xùn)基地、社區(qū)圖書(shū)館等。其它消費(fèi)及需求需要借助南坪中心的配套解決。 (四)、配套設(shè)施分析表一：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)美堤雅城駿逸天下武夷濱江競(jìng)地3. 戶型設(shè)計(jì)注重功能性、適用性、景觀性，多采用錯(cuò)、躍層設(shè)計(jì)（大戶型猶為突出），設(shè)置如書(shū)房、健身房、保姆房之類(lèi)的功能房，采用觀陽(yáng)臺(tái)、大型景觀、露臺(tái)、入戶花園等方式充分做到景觀的最大化挖掘及人與自然的親密接觸；4. 在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，注重戶型的多樣化與差異化，最大化的規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在社區(qū)的戶型配比中，一室戶的小戶型明顯低少，而四至七房的大戶型比率逐漸增加，但主力戶型依然集中在二房、和三房面積段。從風(fēng)格上高山流水、天池林海引進(jìn)北美風(fēng)格，處于學(xué)府片區(qū)的回龍灣也定位為歐化風(fēng)格。只有中天陽(yáng)光美地、競(jìng)地在戶型設(shè)計(jì)上，多露臺(tái)、大陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)理念，無(wú)疑打破了人們傳統(tǒng)居住理念，這些空間元素，有意識(shí)地為人們提供了一個(gè)開(kāi)放的而不是封閉的生活、居家空間和平臺(tái)，將室內(nèi)生活自然延伸到室外，這種過(guò)渡又是自然含蓄，不生硬不牽強(qiáng)。以劈裂磚、釉面磚為主，局部采用天然石材料； 外立面簡(jiǎn)潔、清爽，主色調(diào)為淺淡黃。建筑立面棕紅色、淡粉色、桔黃色三色搭配。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，巧妙地利用小區(qū)地勢(shì)西北高、東南低的特點(diǎn)和淺丘地形特點(diǎn)，層層退臺(tái)、節(jié)節(jié)退臺(tái)等多種方式，使建筑依山就勢(shì)，體現(xiàn)山地城市獨(dú)有的居住形態(tài)魅力。全部4層、4+1層、5+1層、6層的多層花園洋房建筑形態(tài)，錯(cuò)落布局。陽(yáng)光美地 學(xué)府大道69號(hào)華宇功能性較好。整個(gè)建筑外立面以寶石藍(lán)、棕黃色主色調(diào)，簡(jiǎn)潔、明快、現(xiàn)代、流暢的外觀造型獨(dú)具風(fēng)格，戶型設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)在小區(qū)內(nèi)做出了水幕廣場(chǎng),網(wǎng)球場(chǎng),戶型設(shè)計(jì)靈活多樣,平層戶型面積從38㎡123㎡,躍層戶型面積13㎡195㎡,靈性陽(yáng)光窗,超寬觀景臺(tái).戶型多樣，從100到200余㎡，戶型多達(dá)14種，產(chǎn)品細(xì)分度高。陽(yáng)光華庭的建筑以現(xiàn)代港式風(fēng)格高層公寓為主，并配有多層、小高層、更巧妙采用依山就勢(shì)的山地建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，形成匠心獨(dú)具的山水生態(tài)環(huán)境， 建筑立面該案為配合項(xiàng)目整體形象定位圍繞一個(gè)綠字,外立面 采用綠色為主色調(diào),建筑外圍輪廓簡(jiǎn)潔清爽,為白色線條,淺藍(lán)色的坡屋頂，淺紅色和淺黃色相交的立面，整個(gè)淺暖色的設(shè)計(jì)富有動(dòng)勢(shì)和擴(kuò)張感。同時(shí)，設(shè)計(jì)者還考慮了建筑形態(tài)的最優(yōu)化，以板式建筑為主，整個(gè)小區(qū)既通透、大氣又不失靈動(dòng)。其自然散落式的組團(tuán)排列、半圍合式的空間布局以及錯(cuò)落的樓間關(guān)系，變化不定的層數(shù)樓距組合成多　維的立體空間，形成公共空間——半公共空間——私密空間的過(guò)渡。注：表中面積均為套內(nèi)面積；表三：競(jìng)比項(xiàng)目