【正文】 如土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、所得稅未能按事先的預(yù)計(jì)免征，將會(huì)使項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的成果消耗大半。如何保證上述市場(chǎng)價(jià)格的實(shí)現(xiàn)將直接影響項(xiàng)目成功與否。根據(jù)順德當(dāng)?shù)氐臉潜P(pán)價(jià)格和市場(chǎng)消費(fèi)水平，美的海岸花園洋房3300元/平方米，別墅4300元/平方米的價(jià)格顯然已超越現(xiàn)在檔次。本項(xiàng)目規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，且前期入市恰逢經(jīng)濟(jì)疲軟期，人們對(duì)高居住素追求的驅(qū)動(dòng)力不足，如未能形成較強(qiáng)勁的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，對(duì)后期開(kāi)發(fā)進(jìn)度和資金安排會(huì)產(chǎn)生較大壓力。利潤(rùn)未能增加，但產(chǎn)品品質(zhì)下降，從而使銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)加大，此種方式應(yīng)謹(jǐn)慎采用。如售價(jià)降低200元/平方米，%。如可售面積增加5%，即12500平方米。在售價(jià)的不變的情況下，%。３、 可售面積對(duì)利潤(rùn)的影響本項(xiàng)目計(jì)劃可售面積為250000平方米，如增加10%，即25000平方米（設(shè)定全部為洋房），（主要考慮建安成本增加部分2790萬(wàn)元（1116元/平方米）和地下車(chē)庫(kù)位增加的成本456萬(wàn)元（25000平方米247。２、 銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響本項(xiàng)目洋房和別墅的銷(xiāo)售價(jià)格分別為3300和4300元/平方米，在成本和銷(xiāo)售量不變的情況下，每平方米降低200元，%。即單位成本 %，%，%。=%（三）敏感性分析 說(shuō)明：為反映正常的經(jīng)營(yíng)成果，此處利潤(rùn)延用按 ％。① 土地增值稅洋房：632萬(wàn)元?jiǎng)e墅：合計(jì)：② 投資方向調(diào)節(jié)稅合計(jì)：總投資5%=（直接成本+期間費(fèi)用）5%=5%=３） 企業(yè)所得稅計(jì)算公式：（經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)—土地增值稅—投資方向調(diào)節(jié)稅）33%=（）33%=則稅后利潤(rùn)為：由此可見(jiàn)，以上三項(xiàng)稅額如能減免，對(duì)利潤(rùn)的影響將是極為關(guān)鍵的。２、 利潤(rùn)預(yù)測(cè)１） 稅后利潤(rùn)根據(jù)財(cái)務(wù)要求，%，在毛利計(jì)算前已予扣除，故毛利減除期間費(fèi)用即為凈利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)，=。因本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏和銷(xiāo)售周期尚有不確定因素，目前無(wú)法根據(jù)資金投入和銷(xiāo)售回款計(jì)算資金缺口，從而具體確定利息成本。據(jù)經(jīng)濟(jì)判斷，美的項(xiàng)目如需達(dá)到周邊碧桂園、祈福新村的宣傳攻勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用至少在總成本的3%~5%，按7億的投資成本，預(yù)估銷(xiāo)售費(fèi)用為2500萬(wàn)元。根據(jù)公司的數(shù)據(jù)，管理費(fèi)用為480萬(wàn)元。如下表：項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）單位成本（元/平方米）項(xiàng)目前期已發(fā)生費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)7246建安—工程費(fèi)公共設(shè)施配套費(fèi)合計(jì)（二） 項(xiàng)目收益模擬１、 營(yíng)業(yè)額及毛利說(shuō)明：根據(jù)美的海岸花園的價(jià)值判定結(jié)果，洋房的均價(jià)按3300元/平方米，別墅均價(jià)按4300元/平方米，其中洋房區(qū)半地下車(chē)庫(kù)車(chē)位成本折入售價(jià)，不再另外收費(fèi)。７） 營(yíng)銷(xiāo)中心及樣板房：600萬(wàn)元。６） 會(huì)所：。３） 保安系統(tǒng)：500萬(wàn)元。公共設(shè)施費(fèi)用：，包括：１） 半地下車(chē)庫(kù)按洋房套數(shù)約50%的比例配置洋房區(qū)的車(chē)位，共900個(gè)，考慮地塊本身的地質(zhì)條件復(fù)雜，每個(gè)車(chē)位的造價(jià)初定為40000元（具體成本需參照實(shí)際的工程預(yù)算），合計(jì)3600萬(wàn)元。 面積規(guī)劃布局表（單位：平方米）項(xiàng)目總占地4207000住宅區(qū)占地274177總建筑面積259400住宅建筑面積250000其中：別墅52500（175套）洋房197500（1795套）半地下車(chē)庫(kù)22500車(chē)位900個(gè)會(huì)所6100幼兒園、托兒所3300（一） 項(xiàng)目成本模擬１、 。至于后期對(duì)外營(yíng)業(yè)屬物業(yè)經(jīng)營(yíng)部分，回收周期長(zhǎng)，收益暫不作考慮。３、 不考慮別墅賣(mài)地，由業(yè)主自建的方式。五、項(xiàng)目投資分析〖說(shuō)明〗：１、 本報(bào)告以完全成本核算的方式對(duì)美的海岸花園項(xiàng)目進(jìn)行投入產(chǎn)出分析。３、 本項(xiàng)目定位諸要素實(shí)現(xiàn)后的價(jià)值研判。發(fā)展商品牌和實(shí)力l 這是一個(gè)策劃出來(lái)的品牌，然后被發(fā)展商證明是值得依賴(lài)的品牌。l 高于當(dāng)?shù)仄骄健 高明之處在于有與其項(xiàng)目定位高度吻合的形象包裝和社區(qū)生活展示。l 完善的封閉式的個(gè)性化的港式物業(yè)管理是其一大賣(mài)點(diǎn)。l 完善的封閉式的港式的物業(yè)管理是其一大賣(mài)點(diǎn)。l 規(guī)劃水平，尤其是環(huán)藝規(guī)劃水平在當(dāng)?shù)剌^大缺陷，但為其形象包裝和良好的環(huán)藝規(guī)劃所掩蓋。l 市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、以度假功能為主，兼顧居家功能。l 規(guī)劃設(shè)計(jì)水平走在當(dāng)?shù)厍懊?。l 遭遇香港樓市泡沫破裂的沖擊。２、 周邊樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素分析價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素碧桂園祈福新村經(jīng)濟(jì)、政策因素l 歷經(jīng)1994~1998年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的低谷~小蘇復(fù)~調(diào)整期。然而，品牌的樹(shù)立，非一天而成，它需發(fā)展商長(zhǎng)期專(zhuān)業(yè)性的積累。品牌是最具市場(chǎng)攻擊力和抗風(fēng)險(xiǎn)力的成功因子，深圳萬(wàn)科地產(chǎn)和中海外的品牌給它們的地產(chǎn)契機(jī)帶來(lái)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)際上代表了地產(chǎn)商發(fā)展的必然道路。６） 發(fā)展商的品牌和實(shí)力是基石。５） 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力和工程質(zhì)量是根本。一方面，形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃可以增加項(xiàng)目的附加值，另一方面，可以提供產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟的深圳市場(chǎng)，名牌物業(yè)管理在中高檔樓盤(pán)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)中占10%左右的比重，而碧桂園和祈福新村的成功，亦與其高品質(zhì)的港式物業(yè)管理息息相關(guān)。 小區(qū)的品質(zhì)感既來(lái)源于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件，亦體現(xiàn)于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。眾所周知的碧桂園，就是一個(gè)很好的例證。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃以及量體裁衣的戶(hù)型設(shè)計(jì)，是住宅產(chǎn)品成功主要因子，是決定一個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升空間的最重要因素。２） 市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是關(guān)鍵因素。在政策方面，減息、個(gè)人按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展和按揭期限的延長(zhǎng)以及貨幣分房政策的實(shí)施，都是利好的消息。在這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，居民普遍處于持幣觀望的保守預(yù)期狀態(tài)，市場(chǎng)有效需求將受到抑制。以深圳市為例，1998年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走淡，外銷(xiāo)市場(chǎng)萎縮了近五成，總體價(jià)格下降5%~15%，是由于東南亞金融風(fēng)暴和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減慢的結(jié)果。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)周期是同宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步的。房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是相互影響、相互制約的關(guān)系。（二） 地塊可提升價(jià)值判斷１、 地塊價(jià)值提升和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要要素分析影響中高檔樓盤(pán)價(jià)值提升和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要因素。美的海岸花園的地段資源，在“項(xiàng)目SWOT分析”中已有詳細(xì)闡述。中高檔住宅所應(yīng)具備的地段資源，即地產(chǎn)因子，在前文已經(jīng)闡述。不同地段具有不同的房地產(chǎn)資源優(yōu)勢(shì)；不同功能和檔次定位的樓盤(pán)也對(duì)地產(chǎn)資源有相應(yīng)的不同要求；甚至在不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，“地段”內(nèi)涵也不一樣。地段的概念并不只是“距離”的概念。在具體的數(shù)量計(jì)算中，要綜合考慮正常地價(jià)、基本的平均建安成本、同類(lèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)情況等因素。４、 交通組織定位 避免過(guò)境交通，保證小區(qū)交通通暢順達(dá)，最大限度實(shí)現(xiàn)小區(qū)人車(chē)分流，各組團(tuán)庭院綠地?zé)o車(chē)流，以確保小區(qū)孩童隨意玩耍行走的絕對(duì)安全性。３、 環(huán)藝設(shè)計(jì)定位小區(qū)整體綠化以主題綠化化概念為架構(gòu)，在步行系統(tǒng)上序列布置集中綠化園林，充分預(yù)留社交、休閑廣場(chǎng)等空間。分組團(tuán)布局一方面是為了適應(yīng)本小區(qū)分期開(kāi)發(fā)的實(shí)際要求，另一方面可以在第一個(gè)組團(tuán)就充分兌現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設(shè)計(jì)，有利于項(xiàng)目的形象展示和銷(xiāo)售。建筑風(fēng)格采用分組團(tuán)圍合式設(shè)計(jì)。（四）項(xiàng)目市場(chǎng)定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的體現(xiàn)１、 建筑風(fēng)格定位一個(gè)值得長(zhǎng)期居住的現(xiàn)代化高尚住宅社區(qū)，其建筑風(fēng)格必須是經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)的、造型經(jīng)典而有個(gè)性的。② 別墅的目標(biāo)客戶(hù)該群體擁有豐厚的私家財(cái)產(chǎn)，家庭年收入在30萬(wàn)元以上，年齡在35歲~60歲。２） 階層細(xì)分① 洋房的目標(biāo)客戶(hù)這類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)擁有穩(wěn)定的收入來(lái)源，家庭年收入在4萬(wàn)~10萬(wàn)元的小康之家，年齡在25歲~35歲居多，家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，生活品味較高，擁有較高的學(xué)歷和文化層次。支付能力指標(biāo)住宅類(lèi)型價(jià)位：元/平米備注高低心理價(jià)位洋房45001700別墅60004500物業(yè)部款洋房60萬(wàn)20萬(wàn)別墅400萬(wàn)100萬(wàn)按揭首期款洋房20萬(wàn)6萬(wàn)別墅120萬(wàn)30萬(wàn)按揭月供款洋房50002000別墅3000010000４） 當(dāng)?shù)鼐用竦淖≌枨笤趹?hù)型上的特征：家庭類(lèi)型需求程度外來(lái)家庭