【正文】 ，這對(duì)降低建筑成本和縮短建筑時(shí)間有利；簡(jiǎn)單、劃一的街道綠化，美觀而實(shí)用。廣州碧桂園是順德碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司在成功開發(fā)了順德碧桂園后，所實(shí)施的品牌擴(kuò)張戰(zhàn)略的結(jié)果。美的海岸花園項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告主要內(nèi)容本報(bào)告對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤現(xiàn)狀及客戶購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)研分析，從而分析出項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。綠化率在35%以上。3）經(jīng)營(yíng)開發(fā)模式祈福新村采用“橫向一體化”的開發(fā)模式，南沙的祈福酒店，鐘村的祈福新村，廣州大道旁的祈福華廈，均是圍繞目標(biāo)消費(fèi)群的需求而設(shè)，以求做到對(duì)在番禺投資的香港業(yè)主、喜愛娛樂的住戶、以及往來村內(nèi)及廣州市區(qū)的商業(yè)人士均有兼顧。這一成功的舉措，不僅有效地縮短了購(gòu)房者往返住地與樓盤之間的時(shí)空距離，更拉近了購(gòu)房者與發(fā)展商的心理距離，有力地促進(jìn)了樓宇的銷售。碧桂園的決策者采取縱向一體化的路線，將房地產(chǎn)開發(fā)的上下游行業(yè)——設(shè)計(jì)、建材、施工、裝修銷售、物業(yè)管理等歸于集團(tuán)的綜合開發(fā)避免了利潤(rùn)的分配問題，因而大大降低了成本。４） 地貌：由于面臨北江支流，本地塊擔(dān)負(fù)著北滘鎮(zhèn)防洪抗汛的責(zé)任，防護(hù)堤橫穿地塊中部，長(zhǎng)度近1000米，另有兩條河涌分流汛期洪水，需保持排水功能。２、 噪音污染 因地塊的東部和北部為連接珠三角的主要交通干道——廣珠公路和三樂公路、往來的機(jī)動(dòng)車輛產(chǎn)生的噪音對(duì)未來小區(qū)的污染較為嚴(yán)重。２） 河涌污水源的處理增加較大成本。重點(diǎn)包括如下內(nèi)容。主要對(duì)象有：當(dāng)?shù)貜氖陆ㄖ┕?、建材交易的老板；?dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)花卉、養(yǎng)殖場(chǎng)的老板；順德及周邊地區(qū)大中型企業(yè)集團(tuán)的高層管理人員；在順德投資的港人以及順德籍的港澳同胞，海外僑胞。在同一價(jià)值圈內(nèi)，具有更多自然景觀資源、擁有更便利的市政配套、環(huán)境污染更少的地段，將是更具有競(jìng)爭(zhēng)力的地段。但由于居民對(duì)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)期保守的緩沖作用，諸利好政策對(duì)于中高檔住宅市場(chǎng)來說，刺激并不會(huì)很大。營(yíng)銷的高層境界是品牌營(yíng)銷。l 有與其市場(chǎng)定位相吻合的較完備的配套，以鄉(xiāng)野式度假休閑設(shè)施和祈福學(xué)校為代表。５、 因本項(xiàng)目的規(guī)劃方案尚可未最后確定，根據(jù)目前有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作以下模擬（需以最后規(guī)劃方案為準(zhǔn)核定有關(guān)數(shù)據(jù)）。3) 財(cái)務(wù)費(fèi)用。如售價(jià)降低200元/平方米，即洋房?jī)r(jià)格3100元/平方米，別墅價(jià)格4100元/平方米，%。當(dāng)?shù)卣亩愂照叩淖兓鄬⒂绊戫?xiàng)目利潤(rùn)?？梢姡a(chǎn)品價(jià)格的變動(dòng)是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。項(xiàng)目洋房別墅合計(jì)（萬元）總額（萬元）單價(jià)（元/M2）總額（萬元）單價(jià)（元/M2）營(yíng)業(yè)額63200330022575430085775稅金銷售凈收入直接成本毛利毛利率18%期間費(fèi)用合計(jì)為6480萬元，包括以下三方面：1) 管理費(fèi)用。２、 有關(guān)成本的明細(xì)核算科目基本參照和沿用公司的數(shù)據(jù)。定位于港澳外銷市場(chǎng)和珠三角的富裕階層。對(duì)于期房來說，項(xiàng)目包裝和營(yíng)銷策劃顯得尤為重要。目前世界經(jīng)濟(jì)受日元疲軟和東南亞金融風(fēng)暴余波的影響，總的預(yù)期偏于保守；中國(guó)內(nèi)地遭受百年不遇的廣泛性的洪水災(zāi)害，%，尚是一個(gè)疑問。２、 決定土地價(jià)值的核心因素——地段資源地段第一！這是房地產(chǎn)行業(yè)的金科玉律。 主力客戶群定位１） 地域：以順德市為中心輻射的珠江三角洲為主，其他地區(qū)及港澳外銷市場(chǎng)為輔。② 分散建設(shè)比較嚴(yán)重，影響了環(huán)境效益和社會(huì)效益。（六） 地塊本身的優(yōu)劣分析１、 優(yōu)勢(shì)１） 可充分借用北江和河涌來營(yíng)造小區(qū)的獨(dú)特水景，形成濱江風(fēng)情社區(qū)。３） 廣東四大名園之一的清暉園，距地塊僅10分鐘車程，因其獨(dú)特園林藝術(shù)和深厚的文化積淀，一直是當(dāng)?shù)氐挠斡[勝地。距北滘鎮(zhèn)中心的車程僅3分鐘，距順德市中心不到10分鐘車程。1994年初，碧桂園學(xué)校打下了第一根樁，以“可怕的順德人”為號(hào)召的招生廣告在珠江三角洲產(chǎn)生極大的反響。（四）三大盤在促銷上的成熟手法值得美的海岸花園借鑒 充分發(fā)揮營(yíng)銷中心和示范單位的作用類似香港數(shù)盤的推廣手法，以上三個(gè)大型住宅項(xiàng)目均在入口處修建了寬敞、外形典雅的營(yíng)銷中心，作為項(xiàng)目形象展示的焦點(diǎn)。同時(shí)，其寵大的規(guī)劃、整齊劃一的建筑風(fēng)格、超大規(guī)模的人工湖、湖心公園、快捷的施工進(jìn)度以及每次銷售數(shù)以千計(jì)的“噓撼”場(chǎng)面，均給人留下深刻的印象。（三）廣州個(gè)盤實(shí)態(tài)分析在廣州無論是地產(chǎn)界人士，還是普通消費(fèi)者，都知道廣州市郊有三個(gè)極具代表性的房地產(chǎn)項(xiàng)目：廣州碧桂園、麗江花園、祈福新村，這三個(gè)項(xiàng)目的熱銷反映出廣州住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)。（二）廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況廣州作為珠三角地區(qū)的中心城市，是國(guó)內(nèi)最早開發(fā)外銷商品房的城市之一，經(jīng)歷了前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷和1996年以來的復(fù)蘇，1998年上半年，廣州樓市開始出現(xiàn)旺銷，1~5月份，預(yù)售面積為147,17萬平方米，%%，但其中很大部分因素為機(jī)關(guān)單位在房改實(shí)施前大量購(gòu)房所致。這些設(shè)計(jì)都是順德碧桂園在銷售過程被證實(shí)最受歡迎的戶型。另外其宣傳廣告的品牌意識(shí)、社區(qū)文化的倡導(dǎo)及營(yíng)造，及至某些建筑形式的引入，都會(huì)給廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定啟迪。這對(duì)市場(chǎng)推廣和后續(xù)開發(fā)非常有意義。每幢的風(fēng)格均不相同，充分反映出當(dāng)?shù)厝讼埠寐陡坏男睦碲呄?。若此方向能?guī)劃為部分小區(qū)高層，則遠(yuǎn)景為北滘鎮(zhèn)的中心地帶，景觀尚可。３） 地塊直入交通條件，地塊周圍臨主干道，直入交通條件十分方便、暢通，東接105國(guó)道、順德大道，與項(xiàng)目主入口東大門相接，北靠三樂公路與項(xiàng)目北大門對(duì)接。三、項(xiàng)目定位分析（一）本地塊適宜做的住宅項(xiàng)目不同住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的地產(chǎn)因子一般地，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔洋房別墅豪宅中高檔洋房、別墅住宅說明美的海岸花園符合情況對(duì)公共效能的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜面臨交通主（快）干道、高壓線、工廠、鬧市等符合對(duì)小區(qū)（菜市場(chǎng)）配套要求高很高高高不宜商場(chǎng)上加住宅符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高應(yīng)有高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)管理公司可達(dá)到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無一般低低低密度=豪宅符合對(duì)休閑空間、綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂、商務(wù)會(huì)所用小區(qū)符合景觀要求無一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合以上分析表明：本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔住宅地塊。③ 努力提高小區(qū)總體和建筑單體的設(shè)計(jì)水平，提高建筑質(zhì)量，提高市政建設(shè)和配套設(shè)施的建設(shè)水平，提高市容環(huán)境、綠化、美化水平。分組團(tuán)布局一方面是為了適應(yīng)本小區(qū)分期開發(fā)的實(shí)際要求，另一方面可以在第一個(gè)組團(tuán)就充分兌現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃和環(huán)藝設(shè)計(jì)，有利于項(xiàng)目的形象展示和銷售。（二） 地塊可提升價(jià)值判斷１、 地塊價(jià)值提升和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要要素分析影響中高檔樓盤價(jià)值提升和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要因素。眾所周知的碧桂園，就是一個(gè)很好的例證。２、 周邊樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素分析價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素碧桂園祈福新村經(jīng)濟(jì)、政策因素l 歷經(jīng)1994~1998年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的低谷~小蘇復(fù)~調(diào)整期。l 高于當(dāng)?shù)仄骄?。３?保安系統(tǒng)：500萬元。① 土地增值稅洋房：632萬元?jiǎng)e墅：合計(jì)：② 投資方向調(diào)節(jié)稅合計(jì)：總投資5%=（直接成本+期間費(fèi)用）5%=5%=３） 企業(yè)所得稅計(jì)算公式：（經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)—土地增值稅—投資方向調(diào)節(jié)稅）33%=（）33%=則稅后利潤(rùn)為：由此可見，以上三項(xiàng)稅額如能減免，對(duì)利潤(rùn)的影響將是極為關(guān)鍵的。利潤(rùn)未能增加，但產(chǎn)品品質(zhì)下降，從而使銷售風(fēng)險(xiǎn)加大，此種方式應(yīng)謹(jǐn)慎采用。本項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)周期長(zhǎng)，且前期入市恰逢經(jīng)濟(jì)疲軟期，人們對(duì)高居住素追求的驅(qū)動(dòng)力不足，如未能形成較強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢(shì)，對(duì)后期開發(fā)進(jìn)度和資金安排會(huì)產(chǎn)生較大壓力。=%（三）敏感性分析 說明：為反映正常的經(jīng)營(yíng)成果，此處利潤(rùn)延用按 ％。６） 會(huì)所：。發(fā)展商品牌和實(shí)力l 這是一個(gè)策劃出來的品牌，然后被發(fā)展商證明是值得依賴的品