【正文】 四、本案產品策略建議（一）、土地STOW分析l 優(yōu)勢1. 地處學府大道區(qū)域、南岸區(qū)七大經濟板塊之一——江南大學城核心，規(guī)劃前景美好，緊鄰工商大學和巴蜀中學，書香氣十足；2. 地處南岸區(qū)新的開發(fā)熱點區(qū)域，高尚社區(qū)居住氛圍日益濃厚；3. 緊鄰學府大道，道路四通八達，能與主城各區(qū)快捷切換；4. 規(guī)劃中輕軌三號將從此經過；5. 背依南山山脈，優(yōu)越的山景資源，優(yōu)秀的江景資源；6. 擁有大落差的坡地地形，便于打造坡地建筑；7. 開發(fā)商為重慶知名企業(yè)，形象好，實力雄厚，并有豐富的房地產開發(fā)經驗；l 劣勢1. 東部地塊控高；2. 未來道路及堡坎對大社區(qū)造成的天然分隔；3. 過多堡坎帶來的采光及通風影響；4. 地塊進深較深，帶來的建筑相互遮擋關系；l 機會1. 學府大道區(qū)域人文居住概念的炒熱；2. 區(qū)域可用土地資源不多，本項目的進入，搶占市場份額；l 威脅1. 區(qū)域自然景觀資源非常豐富，同質化加劇，學府大道69號、回龍灣、美堤雅城等大盤各具特色；2. 目前區(qū)域公共配套不夠完善，所有住宅配套必須自給自足；3. 地塊內工業(yè)建筑、企業(yè)過多，會給拆遷工作帶來不可預見的阻礙；（二）、關于整體社區(qū)構想前言：社區(qū)，是人類活動中一個重要的單位，不同的社區(qū)具有文化和形態(tài)或精神的差異性，在物質生活與精神生活空前發(fā)達的今天，人們對社區(qū)的需求日益多元化。江南楓庭目標客戶群客戶構成白領、金領、政府官員、企事業(yè)中高管理層、個體經營戶、私營企業(yè)主收入較為穩(wěn)定教師、企事業(yè)員工、周邊小型個體經營戶，投資者企事業(yè)中層管理者、收入較為穩(wěn)定的公務員、教師、事業(yè)小有成就的個體戶、投資者客戶區(qū)域南岸、渝中、九龍坡南岸區(qū)、巴南區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北、區(qū)九龍坡區(qū)總結：1. 價格、區(qū)域、景觀、產品是影響人們選擇購買的主要因素，而在南岸區(qū)，區(qū)域的概念相對弱化，價格和景觀是影響人們購買的主要因素，景觀主導產品，兩者共同決定價格，價格決定目標客戶群。大中型企業(yè)高層、私營企業(yè)主、政府官員（從來客登記中預判）大中型企業(yè)高層、私營企業(yè)主、政府官員、外籍華人（從來客登記中預判）大中型企業(yè)高層、私營企業(yè)主、政府官員、外籍華人（從來客登記中預判）客戶區(qū)域南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、渝中區(qū)全市及至全國（從來客登記中預判）全市乃至全國、部分外籍華人（從來客登記中預判）全市乃至全國、部分外籍華人（從來客登記中預判）表三：競比項目競比子項目綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽光華庭目標客戶群客戶構成收入較為穩(wěn)定公務員、教師、金融業(yè)人員，周邊小型私營企業(yè)主，個體經營戶公司白領、工薪階層、 公 務 員、私營企業(yè)、教 師收入頗為豐厚的個體經商人士、企事業(yè)中層管理人員，都市新貴，金融業(yè)人員，年輕白領，收入較為穩(wěn)定的公務員、教師、企事業(yè)員工、客戶區(qū)域南岸區(qū)、渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、江北區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、表四：競比項目競比子項目中天由于項目推出時的唯一性，目標客戶群輻射全市。溯源居目標客戶群客戶構成公務員、年青白領、大中型企事業(yè)單位領導、私營企業(yè)主政府官員、私營企業(yè)主、個體經營者、中產階層。反之，控制合適的容積率，以低建筑密度入市，加上景觀優(yōu)勢，高層也能賣個好價錢，如駿逸天下。陽光美地），戶型面積及價格已不是影響銷售的主要因素，景觀占有率反而成了購房選擇戶型的主要因素，可見人們對景觀的渴求度越來越高；6. 建筑形態(tài)也已不是影響銷售的主要因素，開發(fā)商根據地塊特色因地制宜的開發(fā)產品，各種建筑形態(tài)產品都有自己的客戶群存在；7. 高層固然能被市場接受，但過高的容積率和建筑密度將成為影響銷售的致命殺手，即使有良好的企業(yè)品牌和其它優(yōu)勢也無濟于事，如華宇溯源居。105㎡130㎡3室2廳、4室2廳戶型的面積過大，總價過高，選擇此類戶型的客戶必然對于良好的居住環(huán)境有很高的要求小結：1. ，將南岸區(qū)目前房價從套內2380元/㎡7000元/㎡不等，但市場主力均范圍仍然穩(wěn)步的保持在套內面積2800元/㎡3300元/㎡；2. 在南岸區(qū)域，由于獨特的區(qū)域性質，除南濱路沿線江景資源較好的部分價格較為領先外，其它區(qū)域價格相差不大，而一些景觀資源較差的區(qū)域，通過準確的產品定位，反倒能成為高價的樓盤，如中天起價2480 均價2800起價3000 均價3300每上一層加2030銷售情況首推部分銷售70%左右（首推114套）一期一組團：銷售率95%一期二組團：未推出總體銷售率67%暢銷戶型景觀決定銷售，朝中庭部分景觀資源較好，因此較為暢銷，此主力面積段在120㎡130㎡三房和四房。未銷售未銷售未銷售表三：競比項目競比子項綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽光華庭營銷分析價格策略起價2740 均價2880最高價3230樓層差價1020均價3400,13層以下每層加20,以上每層加30元起價4100 均價5000最高價7000縱向差價100橫向差價300起價2600 均價3000最高價3900樓層差價：1530銷售情況銷售率100%銷售率90%銷售率26%80%暢銷戶型38㎡、45㎡、65㎡、66㎡、㎡、107㎡、105㎡、91㎡區(qū)位優(yōu)勢明顯，戶型、面積、總價合理，從該案的小區(qū)配套看來提升了該案的性價比，周邊品牌房產對其也起到了很好的拉動作用80㎡/103㎡/114㎡戶型面積、功能合理，所處位置各自擁有不同程度景觀該案標準層的戶型面積只有20205兩種，受面積、景觀、總價的影響70㎡110㎡滯銷戶型123㎡131㎡首總價與小區(qū)外部環(huán)境的影響123㎡135㎡110130㎡表四：競比項目競比子項中天未銷售。未銷售。銷售情況前期推出部分銷售率達到95%。未確定。未確定。預計聯(lián)排別墅套內均價4500元/㎡。表二：競比項目競比子項回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海營銷分析價格策略2002年開盤時以1700元/㎡的底銷售，之后隨行就市，現(xiàn)單價范圍在套內27003100元/㎡。152㎡156㎡的錯層四房，由于總價相對三房較高，其居住品質又不及躍層戶型，因此形成“雞肋”，銷售相對滯后。120㎡130㎡的三房，由于總價較低，功能比較實用，江景資源也具優(yōu)勢，因此銷售比較良好；未定。項目于2002年10月開盤，平層均價套內3400元/㎡；躍層均價套內3600元/㎡；銷售情況銷售率達到70%三期50%未銷售。項目自開盤以來，一直以高姿態(tài)的形象出現(xiàn)，其價格也位于南岸區(qū)榜首，三期價格為套內3260㎡4880元/㎡。(五)、去化分析表一：競比項目競比子項美堤雅城駿逸天下武夷濱江競地月；聘請深圳專業(yè)物業(yè)管理公司的樓盤較多，而且多為顧問形式，同時這也成了樓盤銷售時的一大賣點。3. 物業(yè)管理：物管收費變動不大；㎡樓盤規(guī)模支撐商業(yè)發(fā)展，例如美堤雅城、融橋半島社區(qū)規(guī)劃人口均在3萬人以上。小結：1. 就配套設施各個大盤無論在商業(yè)配套還是教育配套都涉及的非常廣，會所內的服務項目也可以說是應有皆有，但是對于會所的經營還沒有比較理想的個案。商業(yè)配套商業(yè)體量約3萬㎡1500㎡200㎡商業(yè)形態(tài)規(guī)劃為長約100米的異國風情商業(yè)街，具體業(yè)態(tài)未定，有待于自然形成。設立了風格獨特的小區(qū)內部景觀電梯塔，為其增加了一道靚麗的風景線，同時配有會所、。內部配有幼稚園﹑兒童天地。江南楓庭配套設施生活配套長約100米的異國風情商業(yè)街；景觀園林半室外游泳池、水力按摩池、沖浪池、陽光曬場；獨特的下沉式會所，通透全玻璃頂層與泳池水面相連；重慶市一級幼兒園景德幼兒園進駐。表四：競比項目競比子項中天其二層建筑面積有近800㎡，分為健身操室、運動器械室、乒乓球室、茶吧等商業(yè)配套商業(yè)體量約7500㎡位于菜園壩大橋南橋頭（原蘇家壩油庫地塊）將修建約20萬㎡的商業(yè)物業(yè)， 第一大道：位于海棠曉月B區(qū)，北臨南濱路，西臨海棠大道。該中心除為業(yè)主服務，還對外開放。設置功能除具有眾多特色溫泉洗浴池外，還有中餐、西餐、咖啡廳等餐飲設施，還可以在這里享受沙弧球、乒乓球、桌球等室內運動。海棠曉月溫泉度假村；將與區(qū)教委合作打造一流小學；聯(lián)合重慶武警總隊醫(yī)院設立了醫(yī)療服務站，長期為業(yè)主提供疾病治療、健康檢查和咨詢的服務，建立業(yè)主健康檔案；600多㎡標準網球場，大型健身中心，醫(yī)療保健中心，社區(qū)超市、郵局、銀行、車庫、幼兒園、名小吃等全面配套。表三：競比項目競比子項綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽光華庭配套設施生活配套貼近從小學、中學（四南小學、南坪中學、實驗中學）到大學（教育學院、工商大學、交通學院）的全齡教育基地，周邊生活配套，銀行、超市、郵局菜市等較為齊全 擁有中小學校、中心醫(yī)院、商務寫字樓、酒店、購物廣場、商業(yè)步行街、大型超市、飲食城、圖書館、文化會所、運動俱樂部、溫泉健康會所、休閑公園等文化、教育、醫(yī)療、商務、購物、休閑等大型配套設施，郵電服務點、銀行、便利店等生活配套遍布半島。商業(yè)為濱水商業(yè)區(qū)，欲沿崇文大道打造普羅旺斯風情一條街，集購物、餐飲、如樂、休閑、旅游等功能為一體。商業(yè)形態(tài)商街部分沿回龍路一側利用底商形成，目前經營業(yè)態(tài)主要有餐飲、小型超市、音影音店及其它滿足人們基本生活需要的商業(yè)業(yè)態(tài)。約3萬㎡。未定。未定。SPA度假酒店、1000森林公園等。依仗南山餐飲配套及黃桷埡鎮(zhèn)醫(yī)院、郵局、購物中心、超市、銀行、學校等各類生活、教育設施配套。利用中央休閑廣場兩側住宅底層配置各種便民商業(yè)設施，如超市、美容美發(fā)、書吧、蛋糕房、自助銀行、藥店、洗衣店、花店、酒吧和咖啡館，形成一條極具特色和文化氛圍的商業(yè)步行街，在為日常生活提供便利的同時，也為業(yè)主營造出一個優(yōu)雅、浪漫的交流空間。南濱路欲以休閑娛樂、特色餐飲、旅游購物等為主導。欲打造重慶地區(qū)甚至全國城市社區(qū)中很有特色的社區(qū)消費街區(qū)。㎡商業(yè)形態(tài)橫向的商業(yè)點與會所功能相補充，縱向的商業(yè)地段規(guī)劃為無障礙步行街，長達1000㎡，寬50米，一頭連著濱江路，一頭連向無各山。㎡。商業(yè)配套商業(yè)體量滿足社區(qū)需求，迎合南濱消費。區(qū)內設有室內游泳池，室外游泳池，標準網球場，兒童游樂場，籃球活動場地，健身中心，老年活動中心，棋牌室等供業(yè)主康體健身、娛樂休閑的設施。會所既可與朋友品茗交流，也可提供棋牌房、斯洛克球室、健身房等各類運動設施。會所及休閑服務會所位于二期組團格萊美，計劃建設社區(qū)專屬影劇院、恒溫泳池、綜合圖書室、兒童專屬會所、超級水療SPA館、多功能藝文課室、健康咨詢中心等功能空間，同時與周邊商業(yè)店相結合，形成更大范圍的泛會所，其中劇院與仿沙灘式觀景游泳池都較有特色。此為暫定規(guī)劃，具體執(zhí)行情況有待于開發(fā)商的把握。教育配套：幼兒園、青少年素質培訓基地、社區(qū)圖書館等。其它消費及需求需要借助南坪中心的配套解決。 (四)、配套設施分析表一：競比項目競比子項美堤雅城駿逸天下武夷濱江競地3. 戶型設計注重功能性、適用性、景觀性，多采用錯、躍層設計（大戶型猶為突出），設置如書房、健身房、保姆房之類的功能房，采用觀陽臺、大型景觀、露臺、入戶花園等方式充分做到景觀的最大化挖掘及人與自然的親密接觸；4. 在戶型設計時，注重戶型的多樣化與差異化，最大化的規(guī)避市場風險，在社區(qū)的戶型配比中，一室戶的小戶型明顯低少，而四至七房的大戶型比率逐漸增加，但主力戶型依然集中在二房、和三房面積段。從風格上高山流水、天池林海引進北美風格，處于學府片區(qū)的回龍灣也定位為歐化風格。只有中天陽光美地、競地在戶型設計上，多露臺、大陽臺的設計理念，無疑打破了人們傳統(tǒng)居住理念，這些空間元素，有意識地為人們提供了一個開放的而不是封閉的生活、居家空間和平臺，將室內生活自然延伸到室外，這種過渡又是自然含蓄，不生硬不牽強。以劈裂磚、釉面磚為主，局部采用天然石材料； 外立面簡潔、清爽，主色調為淺淡黃。建筑立面棕紅色、淡粉色、桔黃色三色搭配。在規(guī)劃設計上，巧妙地利用小區(qū)地勢西北高、東南低的特點和淺丘地形特點，層層退臺、節(jié)節(jié)退臺等多種方式，使建筑依山就勢，體現(xiàn)山地城市獨有的居住形態(tài)魅力。全部4層、4+1層、5+1層、6層的多層花園洋房建筑形態(tài)，錯落布局。陽光美地 學府大道69號華宇功能性較好。整個建筑外立面以寶石藍、棕黃色主色調，簡潔、明快、現(xiàn)代、流暢的外觀造型獨具風格，戶型設計設計亮點在小區(qū)內做出了水幕廣場,網球場,戶型設計靈活多樣,平層戶型面積從38㎡123㎡,躍層戶型面積13㎡195㎡,靈性陽光窗,超寬觀景臺.戶型多樣，從100到200余㎡，戶型多達14種，產品細分度高。陽光華庭的建筑以現(xiàn)代港式風格高層公寓為主，并配有多層、小高層、更巧妙采用依山就勢的山地建筑規(guī)劃設計，形成匠心獨具的山水生態(tài)環(huán)境， 建筑立面該案為配合項目整體形象定位圍繞一個綠字,外立面 采用綠色為主色調,建筑外圍輪廓簡潔清爽,為白色線條,淺藍色的坡屋頂，淺紅色和淺黃色相交的立面，整個淺暖色的設計富有動勢和擴張感。同時，設計者還考慮了建筑形態(tài)的最優(yōu)化，以板式建筑為主，整個小區(qū)既通透、大氣又不失靈動。其自然散落式的組團排列、半圍合式的空間布局以及錯落的樓間關系，變化不定的層數(shù)樓距組合成多　維的立體空間，形成公共空間——半公共空間——私密空間的過渡。注：表中面積均為套內面積；表三：競比項目