【正文】 朝中庭部分景觀資源較好，因此較為暢銷，此主力面積段在120㎡130㎡三房和四房。反之，控制合適的容積率，以低建筑密度入市，加上景觀優(yōu)勢(shì)，高層也能賣個(gè)好價(jià)錢，如駿逸天下。江南楓庭目標(biāo)客戶群客戶構(gòu)成白領(lǐng)、金領(lǐng)、政府官員、企事業(yè)中高管理層、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、私營(yíng)企業(yè)主收入較為穩(wěn)定教師、企事業(yè)員工、周邊小型個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，投資者企事業(yè)中層管理者、收入較為穩(wěn)定的公務(wù)員、教師、事業(yè)小有成就的個(gè)體戶、投資者客戶區(qū)域南岸、渝中、九龍坡南岸區(qū)、巴南區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北、區(qū)九龍坡區(qū)總結(jié)：1. 價(jià)格、區(qū)域、景觀、產(chǎn)品是影響人們選擇購(gòu)買的主要因素，而在南岸區(qū)，區(qū)域的概念相對(duì)弱化，價(jià)格和景觀是影響人們購(gòu)買的主要因素，景觀主導(dǎo)產(chǎn)品，兩者共同決定價(jià)格，價(jià)格決定目標(biāo)客戶群。大中型企業(yè)高層、私營(yíng)企業(yè)主、政府官員（從來客登記中預(yù)判）大中型企業(yè)高層、私營(yíng)企業(yè)主、政府官員、外籍華人（從來客登記中預(yù)判）大中型企業(yè)高層、私營(yíng)企業(yè)主、政府官員、外籍華人（從來客登記中預(yù)判）客戶區(qū)域南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、渝中區(qū)全市及至全國(guó)（從來客登記中預(yù)判）全市乃至全國(guó)、部分外籍華人（從來客登記中預(yù)判）全市乃至全國(guó)、部分外籍華人（從來客登記中預(yù)判）表三：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)目綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽光華庭目標(biāo)客戶群客戶構(gòu)成收入較為穩(wěn)定公務(wù)員、教師、金融業(yè)人員，周邊小型私營(yíng)企業(yè)主，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶公司白領(lǐng)、工薪階層、 公 務(wù) 員、私營(yíng)企業(yè)、教 師收入頗為豐厚的個(gè)體經(jīng)商人士、企事業(yè)中層管理人員，都市新貴，金融業(yè)人員，年輕白領(lǐng)，收入較為穩(wěn)定的公務(wù)員、教師、企事業(yè)員工、客戶區(qū)域南岸區(qū)、渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、江北區(qū)南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、九龍坡區(qū)、表四：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)目中天陽光美地），戶型面積及價(jià)格已不是影響銷售的主要因素，景觀占有率反而成了購(gòu)房選擇戶型的主要因素，可見人們對(duì)景觀的渴求度越來越高；6. 建筑形態(tài)也已不是影響銷售的主要因素，開發(fā)商根據(jù)地塊特色因地制宜的開發(fā)產(chǎn)品，各種建筑形態(tài)產(chǎn)品都有自己的客戶群存在；7. 高層固然能被市場(chǎng)接受，但過高的容積率和建筑密度將成為影響銷售的致命殺手，即使有良好的企業(yè)品牌和其它優(yōu)勢(shì)也無濟(jì)于事，如華宇未銷售未銷售未銷售表三：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)綠洲龍城融僑半島海棠曉月陽光華庭營(yíng)銷分析價(jià)格策略起價(jià)2740 均價(jià)2880最高價(jià)3230樓層差價(jià)1020均價(jià)3400,13層以下每層加20,以上每層加30元起價(jià)4100 均價(jià)5000最高價(jià)7000縱向差價(jià)100橫向差價(jià)300起價(jià)2600 均價(jià)3000最高價(jià)3900樓層差價(jià)：1530銷售情況銷售率100%銷售率90%銷售率26%80%暢銷戶型38㎡、45㎡、65㎡、66㎡、㎡、107㎡、105㎡、91㎡區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，戶型、面積、總價(jià)合理，從該案的小區(qū)配套看來提升了該案的性價(jià)比，周邊品牌房產(chǎn)對(duì)其也起到了很好的拉動(dòng)作用80㎡/103㎡/114㎡戶型面積、功能合理，所處位置各自擁有不同程度景觀該案標(biāo)準(zhǔn)層的戶型面積只有20205兩種，受面積、景觀、總價(jià)的影響70㎡110㎡滯銷戶型123㎡131㎡首總價(jià)與小區(qū)外部環(huán)境的影響123㎡135㎡110130㎡表四：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)中天未確定。152㎡156㎡的錯(cuò)層四房，由于總價(jià)相對(duì)三房較高，其居住品質(zhì)又不及躍層戶型，因此形成“雞肋”，銷售相對(duì)滯后。(五)、去化分析表一：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)美堤雅城駿逸天下武夷濱江競(jìng)地小結(jié)：1. 就配套設(shè)施各個(gè)大盤無論在商業(yè)配套還是教育配套都涉及的非常廣，會(huì)所內(nèi)的服務(wù)項(xiàng)目也可以說是應(yīng)有皆有，但是對(duì)于會(huì)所的經(jīng)營(yíng)還沒有比較理想的個(gè)案。江南楓庭配套設(shè)施生活配套長(zhǎng)約100米的異國(guó)風(fēng)情商業(yè)街；景觀園林半室外游泳池、水力按摩池、沖浪池、陽光曬場(chǎng)；獨(dú)特的下沉式會(huì)所，通透全玻璃頂層與泳池水面相連；重慶市一級(jí)幼兒園景德幼兒園進(jìn)駐。設(shè)置功能除具有眾多特色溫泉洗浴池外，還有中餐、西餐、咖啡廳等餐飲設(shè)施，還可以在這里享受沙弧球、乒乓球、桌球等室內(nèi)運(yùn)動(dòng)。商業(yè)形態(tài)商街部分沿回龍路一側(cè)利用底商形成，目前經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要有餐飲、小型超市、音影音店及其它滿足人們基本生活需要的商業(yè)業(yè)態(tài)。SPA度假酒店、1000森林公園等。欲打造重慶地區(qū)甚至全國(guó)城市社區(qū)中很有特色的社區(qū)消費(fèi)街區(qū)。區(qū)內(nèi)設(shè)有室內(nèi)游泳池，室外游泳池，標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)，兒童游樂場(chǎng)，籃球活動(dòng)場(chǎng)地，健身中心，老年活動(dòng)中心，棋牌室等供業(yè)主康體健身、娛樂休閑的設(shè)施。教育配套：幼兒園、青少年素質(zhì)培訓(xùn)基地、社區(qū)圖書館等。從風(fēng)格上高山流水、天池林海引進(jìn)北美風(fēng)格，處于學(xué)府片區(qū)的回龍灣也定位為歐化風(fēng)格。建筑立面棕紅色、淡粉色、桔黃色三色搭配。功能性較好。其自然散落式的組團(tuán)排列、半圍合式的空間布局以及錯(cuò)落的樓間關(guān)系，變化不定的層數(shù)樓距組合成多　維的立體空間，形成公共空間——半公共空間——私密空間的過渡。項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷，寬大的雙主臥分別自帶衛(wèi)生間及步入式衣櫥，讓兩代人同享高品質(zhì)生活；前庭后院以及天井大片的蔥綠園地，給你舒展的活動(dòng)場(chǎng)地；寬闊的室內(nèi)空間，充分享受寬HOUSE的尊貴；地下室的設(shè)計(jì)可用作影音室、康樂室、儲(chǔ)藏室或酒窖……三房㎡、㎡、㎡、㎡ 、㎡、㎡、㎡、㎡、㎡/四房㎡五房㎡躍層聯(lián)排別墅：150㎡260㎡雙拼別墅：未定獨(dú)立別墅：350㎡370㎡聯(lián)排別墅：180㎡260㎡各面積段比例不詳；85㎡110㎡的三房為主力戶型。E區(qū)花園洋房與二外一氣呵成，書院之中格外幽靜。戶型設(shè)計(jì)應(yīng)強(qiáng)調(diào)在總面積控制且單位功能面積滿足基本舒適度的前提下，盡可能使居住的各項(xiàng)功能需求得到充分滿足，同時(shí)提高產(chǎn)品的性價(jià)比，如大三房、大四房均考慮增加半個(gè)房間功能（保姆房、書房或儲(chǔ)藏室等），盡可能增大花園陽臺(tái)（入戶花園或觀景陽臺(tái)）面積，夾層或閣樓的面積贈(zèng)送等；一梯兩戶，絕佳私密性，陽光清風(fēng)登堂入室；全錯(cuò)層全躍層設(shè)計(jì)，全面提升空間舒適度；住宅平面環(huán)繞中心園景帶，客廳、主臥、次臥，窗窗見景；四戶三廳設(shè)置三個(gè)衛(wèi)生間，人性關(guān)懷點(diǎn)滴展現(xiàn)；推出了家庭成員衛(wèi)生間的新概念。坡地生態(tài)鏈街區(qū)；盡量維持地塊的原有地形地貌以及相關(guān)地理特征；整個(gè)社區(qū)的建筑表現(xiàn)將遵循一個(gè)大前提：讓住客盡可能地體驗(yàn)自然山水風(fēng)貌；建筑特征表現(xiàn)將圍繞“坡地”概念執(zhí)行；對(duì)整個(gè)地塊中的所有原生態(tài)資源作一輪徹底的挖掘，并融入建筑表現(xiàn)中；建筑將以帶現(xiàn)代感的新古典主義風(fēng)格表現(xiàn)；景觀資源指導(dǎo)社區(qū)定位；注重生態(tài)鏈的應(yīng)用；項(xiàng)目由8棟3+1型、28棟4+1型共86棟北歐現(xiàn)代風(fēng)格的低層建筑，分成一個(gè)東西序列、兩個(gè)南北序列，自北向南，井然有序地分布在一處與南山山體脈絡(luò)相連、略有起伏的南向帶狀地塊上。 (三)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)表一：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)美堤雅城駿逸天下武夷濱江競(jìng)地江南園林風(fēng)格，以綠草紅花勾勒出春色盎然，區(qū)內(nèi)設(shè)有大型露天游泳池，結(jié)合項(xiàng)目地勢(shì)在人行道一旁做疊泉設(shè)計(jì)。“親水岸線”在臨江一側(cè)，臺(tái)地之上，建筑層次分明，富有韻律。在造景的同時(shí)，盡力保護(hù)山地原有植被，保持鄉(xiāng)野的原汁原味。表二：競(jìng)比項(xiàng)目競(jìng)比子項(xiàng)回龍灣南嶺雅舍高山流水天池林海景觀外部景觀東望長(zhǎng)江，西聽長(zhǎng)江，城市繁華與自然山水相依相戀。溯源居景觀外部景觀項(xiàng)目位于長(zhǎng)江江岸線第一排，面迎和江壯觀的回水沱，北靠無名山，使整個(gè)地塊呈現(xiàn)高低起伏的特點(diǎn)，視野開闊，并修建有800米的景觀濱江走廊。江南楓庭。㎡（約83畝），采取院落式布局，教學(xué)樓之間形成三面圍合式院落，并有連廊相連。該區(qū)豐富了城市形象，為交通學(xué)院、交通科研設(shè)計(jì)院等單位提供了向社會(huì)展示的平臺(tái)，同時(shí)加強(qiáng)和完善了學(xué)府大道的科研氛圍?！?市立圖書館區(qū)位于大學(xué)城廣場(chǎng)西側(cè)，㎡（約80畝），建筑面積5萬㎡，設(shè)計(jì)為園林式建筑，分為前部園林綠化區(qū)，中間建筑及內(nèi)院區(qū)，以及后部住宅區(qū)三部分，使其既和大學(xué)生廣場(chǎng)相融合，又獨(dú)成體系。交通設(shè)計(jì)院之南現(xiàn)為開明中學(xué)，在南為食品技校，巴蜀中學(xué)已入駐開明中學(xué)，并將其改造成完全中學(xué)兼有小學(xué)，規(guī)劃將食品技校合并入巴蜀學(xué)校，使其能擁有正規(guī)的400米跑道運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，且可能進(jìn)一步完善其它配套設(shè)施，對(duì)建立一所輻射周邊區(qū)域的國(guó)家重點(diǎn)學(xué)校，有一定的戰(zhàn)略意義，同時(shí)，巴蜀學(xué)校的建立，能夠完善學(xué)府大道的教育完整性，實(shí)現(xiàn)從小學(xué)到大學(xué)的全過程教育模式。本區(qū)和北側(cè)歸國(guó)人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)互為依托，從人才到技術(shù)可以形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的高級(jí)科技中心。立交橋西側(cè)為一個(gè)開敞空間——以科技博物館、藝術(shù)館為主的主題公園，㎡（約138畝），其是規(guī)劃分為：科技博物館區(qū)（兼天文館）、藝術(shù)館區(qū)、科技廣場(chǎng)、藝術(shù)廣場(chǎng)、展覽草坪、湖面運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、植物觀賞區(qū)、互動(dòng)式展場(chǎng)、以及探險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)區(qū)（摩天輪、海盜戰(zhàn)船、自控飛船、勇敢者飛船等）；使人們進(jìn)入大學(xué)園區(qū)北大門后有一種豁然開朗的感覺，真正將綠色、科技、藝術(shù)為主休的開敞空間貢獻(xiàn)給城市，充分體城市規(guī)劃中的人文主義精神，并與東側(cè)建筑群，以及周邊高密度城市建筑群形成強(qiáng)烈對(duì)比，更好地達(dá)到城市疏密有序、開合自如的風(fēng)格。 存在的問題 l 商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)力度加大，空置面積有所增加 伴隨著南岸區(qū)交通路網(wǎng)的改造和沿江經(jīng)濟(jì)帶的逐漸形成，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)力度逐漸加大，今年上半年，㎡，占新開工總面積的33%，是去年同期的5倍多，同時(shí)其空置面積也相應(yīng)有所增加，㎡，占空置總面積的56%，同比增長(zhǎng)91%，㎡，增幅巨大。 房屋銷售產(chǎn)銷兩旺，存量房逐漸盤活 ㎡，%，㎡，占銷售總面積的94%，%。（二）、房地產(chǎn)發(fā)展以大型市政建設(shè)工程四公里立交為原發(fā)點(diǎn)，往北，途經(jīng)長(zhǎng)江大橋直入渝中半島；往西，經(jīng)鵝公巖大橋與九龍坡、沙坪壩相連；往東，沿海棠溪煙雨路連接重慶CBD的重要組成部分——南濱路下段；往南，即可順學(xué)府大道而行，借李家沱長(zhǎng)江大橋、馬桑溪大橋與大渡口、沙坪壩環(huán)環(huán)相扣；外環(huán)有渝黔高速公路、經(jīng)大佛寺大橋即抵機(jī)場(chǎng)，與直轄市最大空港發(fā)生聯(lián)系……在學(xué)府大道上的開發(fā)商們，大可充分享用近幾年本市交通建設(shè)的成就，與主城各區(qū)域發(fā)生密切聯(lián)系。區(qū)域情況 南岸區(qū)是重慶市主城區(qū)中的重要部分，位于重慶長(zhǎng)江南岸，依山傍水，仰擁“山城花冠”南山， 俯臨長(zhǎng)江嘉陵兩江，山水園林特色顯著，風(fēng)景秀麗優(yōu)美宜人。37′2″之間，轄區(qū)西部、北部長(zhǎng)江環(huán)繞，與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)隔江相望；南岸區(qū)交通十分便捷，已有長(zhǎng)江大橋、鵝公巖大橋、大佛寺大橋，分別與渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、重慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、江北區(qū)相連，渝黔高速公路橫穿境內(nèi)，菜園壩大橋、王家沱大橋即將興建，東水門大橋已列入建設(shè)規(guī)劃，長(zhǎng)江大江復(fù)線橋及南橋頭拓展工程也指日可待，加之區(qū)域位優(yōu)勢(shì)，使得南岸區(qū)與主城各區(qū)均保持快捷的聯(lián)系。區(qū)域內(nèi)分布從多知名教育機(jī)構(gòu)——重慶工商大學(xué)、重慶交通學(xué)院、重慶教育學(xué)院、巴蜀學(xué)校、重慶110中學(xué)，及重慶中藥研究院、重慶交通科研設(shè)計(jì)院、重慶交通規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)院三個(gè)科研單位。自然環(huán)境本案背依悠悠南山，除學(xué)府大道一側(cè)外，三面均有得天獨(dú)厚的山景資源，由于本案地塊為山地坡地，在地勢(shì)較高處，在學(xué)府大道一側(cè)能遠(yuǎn)眺長(zhǎng)江與嘉陵江交匯處，有良好的江景資源。些外，本區(qū)域還分布宗教機(jī)構(gòu)——觀音寺；軍庫(kù)、預(yù)師一團(tuán)等軍事機(jī)構(gòu)。南岸區(qū)位于川東平行嶺谷區(qū)，背斜、向斜平行分布，有明月峽背斜、廣福寺向斜、南泉背斜、銅鑼?shí){背斜、納溪溝——江北向斜、重慶向斜。 重慶直轄以來，南岸區(qū)堅(jiān)持“發(fā)展才是硬道理”和“三個(gè)有利于”的標(biāo)準(zhǔn)，以富民興區(qū)、建設(shè)都市強(qiáng)區(qū)為目標(biāo)，搶抓重慶直轄、實(shí)施西部大開發(fā)和加入世貿(mào)組織的歷史性機(jī)遇，著力打造“實(shí)力南岸、品牌南岸、綠色南岸、誠(chéng)信南岸”。當(dāng)年12月29日，學(xué)府大道開工建設(shè)。 今年上半年，南岸區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以迎接亞太市長(zhǎng)峰會(huì)為契機(jī)，舊城改造與新區(qū)開發(fā)并進(jìn)，保持了穩(wěn)定發(fā)展的良好勢(shì)頭，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均在去年同期的基礎(chǔ)上有所突破，呈現(xiàn)出一派繁榮的新景象。 從以上數(shù)據(jù)的對(duì)比可以看出，全區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了繁榮發(fā)展的良好勢(shì)頭，房屋售價(jià)穩(wěn)中有升，房屋銷售持續(xù)火爆，部分存量房屋均得以盤活，開發(fā)企業(yè)資金得到盡快回籠，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力的保障。 l 項(xiàng)目前期手續(xù)進(jìn)展緩慢 目前一些項(xiàng)目在實(shí)施過程中因建設(shè)手續(xù)繁復(fù)，進(jìn)展緩慢，如：西亞山莊、江山多嬌本區(qū)域?yàn)榻洗髮W(xué)城的核心地段，設(shè)計(jì)中采用收放有序，高低錯(cuò)落的方式，注重城市街景，講究軸線布局，功能區(qū)分，使其中的大學(xué)生廣場(chǎng)成為多功能區(qū)的中心。總部基地向南，現(xiàn)為110中學(xué)用地，其緊臨商學(xué)院，為解決工商大學(xué)入口狹窄，臨街面過小的矛盾，并整合優(yōu)勢(shì)資源，將110中學(xué)用地并入工商大學(xué)用地范圍，將其臨學(xué)府大道一側(cè)規(guī)劃為繼續(xù)教育學(xué)院，既使其能對(duì)外獨(dú)立形成入口，又可擴(kuò)大工商大學(xué)的展示區(qū)域，形成更強(qiáng)烈的教學(xué)區(qū)城市形象，從形成和內(nèi)容上加強(qiáng)與區(qū)域文化、經(jīng)濟(jì)的互融?！?社區(qū)體育運(yùn)動(dòng)區(qū)㎡，規(guī)劃有面向社區(qū)建筑活動(dòng)的體育館一座，并有網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等設(shè)施，在內(nèi)側(cè)設(shè)計(jì)有體育用品專賣店等商業(yè)服務(wù)設(shè)施?！?科創(chuàng)中心辦公服務(wù)區(qū)㎡（約115畝），規(guī)劃建筑面積25萬㎡，規(guī)劃將該地段分為前后兩部分，前半部分為服務(wù)中心，高層辦公樓，主要為大學(xué)城的各辦公機(jī)構(gòu)，以及世界各地的科研、教育機(jī)構(gòu)提供辦公設(shè)施，同時(shí)，可以在裙樓部分可以舉行各種演示會(huì)、洽談會(huì)、酒會(huì)等；后半部分為創(chuàng)業(yè)平臺(tái)區(qū)，為中小型科技企業(yè)及個(gè)人提供優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境，建筑形式采用生態(tài)建筑形式。整段設(shè)計(jì)收放有序，高低錯(cuò)落，注重城市街景，講究軸線布局，功能分區(qū)明確而互動(dòng)，是一組有機(jī)而嶄新的城市群雕。南入口區(qū)原有交通學(xué)院臨街面長(zhǎng)，預(yù)留空間不多，因此該區(qū)域主要處理好了南入口的標(biāo)志性問題以及整體街道空間的統(tǒng)一性問題，同時(shí)補(bǔ)充了社區(qū)教育及科技企業(yè)辦公等問題。溯源居開發(fā)背景開 發(fā) 商