上海市浦東大廈項目市場調(diào)研報告(21頁)-市場調(diào)研(存儲版)
【正文】 0100平方米，相鄰辦公間均可打通組合。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 項目劣勢： ? 該案的南面為閘北區(qū)的老社區(qū)住宅，比較雜亂，環(huán)境相對受到影響； ? 人流層次復(fù)雜 ,本身作為高檔物業(yè)的定位受到一定程度的影響 。 項目劣勢： ? 車位相對于 252 套房源明顯不足； ? 房型設(shè)計有較大缺陷，幾乎所有房型都有一面墻是呈弧面型，尤其是 02號房間，整體呈銳角三角型，內(nèi)部規(guī)劃布置較難處理， 01 房的采光也會受到一定的影響。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 項目劣勢： ? 交通路線繁多，但在上下班高峰時段，交通并不是十分順暢，會出現(xiàn)交通擁堵； ? 環(huán)境配 套 較差，項目 整體僅有 2 幢高層，所以基本上沒有小區(qū)環(huán)境，樓盤周邊雖有幾個在開發(fā)的項目，但更多的是待拆遷的老房子，整體環(huán)境 將在 待動遷完成后 才能有 所改觀 ； ? 項目一側(cè)與本案“浦東大廈”間隔過近，對采光及視野造成一定影響； ? 項目 業(yè)主以投資居多， 交房入住后 一部分是青年白領(lǐng)自住 ，一部分由小型公司租借作為辦公用途 。 建議價格： 13500～ 14500 元 /平米（全裝修） 該價格視產(chǎn)品裝修程度、配套標(biāo)準(zhǔn)等品質(zhì)差異有一定波動，且視開盤時間及屆時市場狀況會有相應(yīng)調(diào)整。 項目采取可選擇的售后返租模式，可自營，也可售后返租。其中一樓 12 套，單套面積在 59～ 98 ㎡之間，二樓 10 套，面積在 53～ 266 m2。 專業(yè)市場等大商業(yè)格局 定位：裙房 1～ 5 層作為商場整體運作，總面積近 6000 ㎡。 定價依據(jù)：在商業(yè)形態(tài)上與「 時峰不夜城」接 近，但位置相對較差；在位置上比「感性達利」、「華祺苑二期」商鋪略好，但得房率比街鋪低，因此，因此價格預(yù)測主要參考這三個項目。 優(yōu)勢：①操作風(fēng)險小； ②能滿足入住人群對配套商業(yè)的需求，一定程度上能夠提升項目整體價值。參考「 華祺苑 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 二期 」和「時峰不夜城」的情況，「感性達利」的剩余街鋪若要成功售出，其價格無法超過3 萬元 / m2的水平。 時峰不夜城 地址： 海寧路 1399 號（烏鎮(zhèn)路口） 銷售進度： 2020 年 11 月開盤 2020 年 1 月售磬 售價：成交價一樓 3 萬～ 萬元 / m2， 二樓 萬～ 萬元 / m2； 項目簡介： 「時峰不夜城」為辦公樓項目 ，緊靠海寧路。「凱旋門大廈」于 1996年竣工， 1999 年由上海鴻大投資有限公司買下裙房部分并開始經(jīng)營保健品市 場， 2020 年市場拿到分割小產(chǎn)證，并開始銷售。且本項目的位置處于長壽路辦公板塊與吳淞路辦公及北外灘的中間位置，這幾大板塊在未來都有大量的商辦新增體量，本項目無疑要受到這兩大板塊的“夾擊”，競爭激烈，特別是長壽路沿線辦公區(qū)域。 綠地君悅酒店公寓 全玻璃幕墻 ， 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 挑高大堂 等標(biāo)準(zhǔn)符合現(xiàn)代樓宇品質(zhì)。 營銷手段： ? 該案 12 月 3 日正式公開， 12 月 18日發(fā)售，其間廣告投放于新聞晨報、東方早報、上海樓市等主流媒體或?qū)I(yè)雜志，項目本身懸掛大型條幅，預(yù)熱期短，但銷售狀況良好，與項目本身價格實惠、房型面積控制較小不無關(guān)系。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 項目描述： 該案位于新客站北廣場，近恒豐路橋，屬于不夜城商圈。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 銷售市場 不夜城區(qū)域是閘北區(qū)辦公規(guī)劃的核心區(qū)域，也是多年來閘北辦公氛圍最為成熟的區(qū)域，因此 04 年以來閘北區(qū)銷售市場的辦公新增體量多集中于不夜城區(qū)域，如“風(fēng)云國際”、“時峰不夜城”。其中甲級寫字樓三幢，「嘉里不夜城」、「聯(lián)通國際大廈」、「閘北廣場」，其余均為非甲級寫字樓，該地區(qū)寫字樓總體品質(zhì)不高，租金也遠(yuǎn)低于市中心幾個 CBD 區(qū)。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 租賃市場 區(qū)域內(nèi)樓宇品質(zhì)較好的寫字樓僅有「嘉里不夜城」、「聯(lián)通國際大廈」、「閘北廣場」三個，為甲級寫字樓，并且租賃報價方式以美金報價，其余寫字樓均以 人民幣報價，這些樓宇租金比三個甲級樓宇的平均租金低四成左右，且平均出租率在維持 80%左右，而「嘉里不夜城」等甲級寫字樓的平均出租率在 90%以上。 區(qū)域目前在售的項目以小面積分割為主，且部分項目由爛尾樓改造，目標(biāo)銷售客戶鎖定投資客戶，這類客戶對投資總價較為敏感，這部分房源中大部分在交房后仍將進入租賃市場，因此可以預(yù)見，短期內(nèi)該地區(qū) 100m2以下的小面積單元將會成為區(qū)域租賃市場的主流。商鋪一層面積 602020 平方米，二層 2450 平方米，三層 2650 平方米，五層 3001600 平方米，六層面積 500 平方米。 ? 近期周邊開發(fā)的同類型產(chǎn)品較多 ,如已售完的一天下大廈、中興財富廣場、華東大廈等，競爭性產(chǎn)品多； ? 若作為住宅自用，因其土地性質(zhì)為商用，居住成本較高，且周邊居住氛圍較差，受限于火車站周邊環(huán)境，其公寓特色更多體現(xiàn)為
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