上海市浦東大廈項目市場調(diào)研報告(21頁)-市場調(diào)研(參考版)
2024-08-16 03:14本頁面
【正文】 。 定價依據(jù)：在商業(yè)形態(tài)上與「 時峰不夜城」接 近，但位置相對較差；在位置上比「感性達利」、「華祺苑二期」商鋪略好，但得房率比街鋪低，因此，因此價格預(yù)測主要參考這三個項目。 優(yōu)勢：①操作風(fēng)險?。? ②能滿足入住人群對配套商業(yè)的需求，一定程度上能夠提升項目整體價值。 價格預(yù)測：均價 一樓： 3～ 萬元 / m2 二樓： 2～ / m2 三樓： ～ 2萬元 / m2 四樓： 1～ / m2 五樓： 1 萬元 / m2 *該銷售價格需要在足夠的推廣力度、合理的市場定位基 礎(chǔ)上才能實現(xiàn)，操作較為繁瑣，且銷售難度大，風(fēng)險不易掌控。 劣勢：①從本項目的所處位置等自身條件來看，經(jīng)營專業(yè)市場的困難較大，市場風(fēng)險不易掌控； ②裙房商場的經(jīng)營內(nèi)容不能影響到項目的整體品質(zhì)，這縮小了專業(yè)市場的選擇范圍，進一步增加了難度。 專業(yè)市場等大商業(yè)格局 定位：裙房 1～ 5 層作為商場整體運作，總面積近 6000 ㎡。參考「 華祺苑 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 二期 」和「時峰不夜城」的情況，「感性達利」的剩余街鋪若要成功售出，其價格無法超過3 萬元 / m2的水平。 項目于 2020 年 10 月開盤， 2020 年底便竣工交付，然而至今其底層商鋪仍未售完，而且僅半數(shù)開業(yè)。其中一樓成交價 3 萬～ 萬元 / m2，二樓成交價 萬～ 萬元 / m2。其中一樓 12 套，單套面積在 59～ 98 ㎡之間，二樓 10 套，面積在 53～ 266 m2。 時峰不夜城 地址： 海寧路 1399 號（烏鎮(zhèn)路口） 銷售進度： 2020 年 11 月開盤 2020 年 1 月售磬 售價：成交價一樓 3 萬～ 萬元 / m2， 二樓 萬～ 萬元 / m2； 項目簡介： 「時峰不夜城」為辦公樓項目 ，緊靠海寧路。 華祺苑二期 地址：晉元路 228 弄 /蒙古路 107～ 137 號 單套面積： 121～ 203 m2 售價： 成交均價 25,534 元 /㎡，現(xiàn)二手房轉(zhuǎn)讓，報價 萬元 / m2 租金：報價 4 元 / m2/天 項目簡介： 「華祺苑二期」沿蒙古路、晉元路街鋪，單套面積 121～ 203 m2。 目前商場 1～ 3 樓滿租，經(jīng)營情況良好， 4 樓暫時空置，商場方面計劃引入醫(yī)療器械方面的商家入駐。 項目采取可選擇的售后返租模式，可自營，也可售后返租。「凱旋門大廈」于 1996年竣工， 1999 年由上海鴻大投資有限公司買下裙房部分并開始經(jīng)營保健品市 場， 2020 年市場拿到分割小產(chǎn)證，并開始銷售。區(qū)域內(nèi)有參考價值的商鋪項目主要有「凱旋門保健品市場」、「時峰 不夜城」、「華祺苑二期」、「感性達利」。新疆路與烏鎮(zhèn)路路幅較窄，路面較為臟亂，項目周邊整體環(huán)境不佳。 建議價格： 13500～ 14500 元 /平米（全裝修） 該價格視產(chǎn)品裝修程度、配套標(biāo)準(zhǔn)等品質(zhì)差異有一定波動，且視開盤時間及屆時市場狀況會有相應(yīng)調(diào)整。且本項目的位置處于長壽路辦公板塊與吳淞路辦公及北外灘的中間位置，這幾大板塊在未來都有大量的商辦新增體量，本項目無疑要受到這兩大板塊的“夾擊”，競爭激烈，特別是長壽路沿線辦公區(qū)域。 租賃價格基本位于 元 /天 /平米（含物業(yè)管理費），這一租金水平與不夜城區(qū)域辦公租賃平均價格基本持平。 運營狀況： 該案 03 年交房，于 04 年正式投入使用，有專業(yè)的酒店管理公司負責(zé)物業(yè)管理及代理業(yè)主委托租賃，目前出租情況較好，出租客源中多數(shù)為辦公用戶，這類客戶租 期較長，比較穩(wěn)定，租期基本在 1 年以上，少量中青年及外來人員租賃作為自住，這類客戶的租賃穩(wěn)定性較差，不超過 1 年，多數(shù)在 6 個月左右。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 項目劣勢： ? 交通路線繁多，但在上下班高峰時段，交通并不是十分順暢，會出現(xiàn)交通擁堵； ? 環(huán)境配 套 較差，項目 整體僅有 2 幢高層，所以基本上沒有小區(qū)環(huán)境，樓盤周邊雖有幾個在開發(fā)的項目，但更多的是待拆遷的老房子，整體環(huán)境 將在 待動遷完成后 才能有 所改觀 ； ? 項目一側(cè)與本案“浦東大廈”間隔過近，對采光及視野造成一定影響； ? 項目 業(yè)主以投資居多， 交房入住后 一部分是青年白領(lǐng)自住 ，一部分由小型公司租借作為辦公用途 。 綠地君悅酒店公寓 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 重點個案 綠地君悅酒店公寓從開盤到 04 年 11 月份銷售穩(wěn)定，從 12 月份起銷售速度緩慢，每月只有幾套成交。 項目劣勢： ? 車位相對于 252 套房源明顯不足； ? 房型設(shè)計有較大缺陷，幾乎所有房型都有一面墻是呈弧面型，尤其是 02號房間，整體呈銳角三角型，內(nèi)部規(guī)劃布置較難處理， 01 房的采光也會受到一定的影響。 全玻璃幕墻 ， 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 挑高大堂 等標(biāo)準(zhǔn)符合現(xiàn)代樓宇品質(zhì)。 大廈 1— 4 樓為商鋪， 5— 24樓為辦公樓，層高 — ，房型面積范圍從 74— 232 平方米不等，共 252套，納入網(wǎng)上銷售 121套。 去化情況： 時峰不 夜城 04 年年底開盤發(fā)售，與其他一些小面積的寫字樓熱銷相比，本案的銷售情況較為平穩(wěn)，未出現(xiàn)過銷售停滯，但也沒有出現(xiàn)過強烈的銷售旺勢，整體銷
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