【正文】 構(gòu)復(fù)雜，與樓盤預(yù)期品質(zhì)有相當(dāng)程度落差； ? 市內(nèi)交通狀況存在較大問(wèn)題，項(xiàng)目出行恒豐北路兩旁多為五金、雜貨小店，且占據(jù)部分道路位置，車輛出行困難 ，公共交通基本依靠南、北廣場(chǎng)的車輛換乘，及輕軌、地鐵，但上述工具距離本項(xiàng)目步行具有相當(dāng)距離； ? 該項(xiàng)目原名林頓大廈，為爛尾樓改造項(xiàng)目，原本應(yīng)于 1998年交房使用，因資金鏈斷裂，抵押出售，債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，現(xiàn)改造出售，對(duì)項(xiàng)目本身形象有負(fù)面作用。嘉里不夜城開發(fā)商嘉里建設(shè)的一貫開發(fā)風(fēng)格為建設(shè)高品質(zhì)寫字樓和公寓，因此可以預(yù)見其二期的寫字樓仍將是高標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)低于目前的嘉里不夜城一期。與市中心一般的寫字樓相比，此面積分割偏小，也導(dǎo)致該地區(qū)的寫字樓主要租戶為中小企業(yè)和外地企業(yè)駐滬代表處。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 浦東大廈項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 一、 項(xiàng)目基本概況 項(xiàng)目位置：位于閘北區(qū)二號(hào)地塊（新疆路 450 號(hào)，烏鎮(zhèn)路路口）； 用地面積： 2286 平米； 總建面積： 23578 平米； 其中 地下： 1476 平米； 地上 1～ 5 層（裙房）： 5957 平米； 地上 6～ 24 層： 16145 平米； 工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)已封頂，裙房以上外墻面裝修工程已完成，內(nèi)部分割墻基本砌筑完畢； 項(xiàng)目背景： 據(jù)了解此 項(xiàng)目 原為上海市警備區(qū)招待所， 1997 年開工建設(shè)， 由于資金問(wèn)題無(wú)法繼續(xù)， 至今停工 5 年左右，后由 綠地集團(tuán)接手。 項(xiàng)目 租賃價(jià)格 （元 /M2/天） 主力房型 （ M2） 得房率 （％） 物管費(fèi) （元 /M2/月） 出租率 （％） 聯(lián)通國(guó)際大廈 ~148 63 19 95 嘉里不夜城 109~219 65~68 20 95 閘北廣場(chǎng) ~127 68 20 95 錦程大廈 26~146 64 21 90 康吉大廈 15 300 70 12 85 機(jī)電大廈 33~200 65 含于租金內(nèi) 80 匯貢大廈 37~1740 70 20 80 新梅廣場(chǎng) 62～ 182 70 90 凱旋門大廈 117～ 200 70 含于租金內(nèi) 80 北方大廈 500 N/A 含于租金內(nèi) 100 感性達(dá)利 28～ 62 75 含于租金內(nèi) 85 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 項(xiàng)目 租賃價(jià)格 （元 /M2/天） 主力房型 （ M2） 得房率 （％） 物管費(fèi) （元 /M2/月） 出租率 （％） 漢中廣場(chǎng) 50～ 2500 60 含于租金內(nèi) 90 一天下大廈 ～ 64 60 不夜城地區(qū)寫字樓的主力單元面積在 300m2以下，最小的分割面積都在 100m2以下，甚至是 50m2 以下。由于目前工程尚處于基礎(chǔ)建設(shè)階段，內(nèi)部暫定辦公樓的價(jià)格為 USD2020/m2（帶裝修）。現(xiàn)暫不可租。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 現(xiàn)代交通商務(wù)大廈（建誼大廈） 地 址： 恒豐路 218 號(hào) 開發(fā)商：上海不夜城國(guó)鐵置業(yè)發(fā)展公司 營(yíng)銷企劃：上海誠(chéng)融房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司 銷售代理：上海誠(chéng)融房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司 設(shè)計(jì)公司： ATS 物業(yè)管理：寶嘉物業(yè) 寫字樓總建筑面積： m2 各單元面積： 75～ 240 m2； 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1694 m2 樓層分布： 14F 商場(chǎng)， 524F 辦公樓 開盤日期： 04 年 4 月 30 日 售 價(jià)： 1500018000 元 /m2 物業(yè)管理費(fèi)： 15 元 /m2/天 設(shè)施配置： 14 部富士達(dá)電梯； 24 小時(shí)環(huán)保節(jié)能的 水源熱泵 中央空調(diào)， 200 個(gè)車位 周邊交通： 72 30 74 23 104 等，地鐵 1 號(hào)線、共和新路高架 項(xiàng)目綜合分析： 「現(xiàn)代交通商務(wù)大廈」即「建誼大廈」， 大廈總建筑面積 5 萬(wàn)平方米，總占地面積 5914平方米， 共 24 層 ，號(hào)稱是“ 50000㎡甲級(jí)寫字樓” 。 12 月底剩余 24 層的一套 400 多平方米的和 1 1 20 層的少數(shù)幾套可售 . 05 年 1 月份只剩下一套面積最大的房源未去化，幾乎接近售罄，而 05 年春節(jié)以來(lái)，受宏觀調(diào)控政策的影響，撤銷率逐漸升高， 2 月份和 4 月份撤消 12 套， 5 月份撤銷 9套，且每月撤銷套數(shù)均大于成交套數(shù)，致使銷售率回落到 85%。 項(xiàng)目均為一室一廳設(shè)計(jì)，房型面積較小，最小僅有 28 平米，且得房率不高，導(dǎo)致套內(nèi)實(shí)用面積偏小，作辦公用途只能容納 2～ 4 人左右，對(duì)入駐企業(yè)的有部分限制過(guò)濾作用，難以在入駐企業(yè)這一環(huán)節(jié)上進(jìn)一步提高樓宇品質(zhì)。 項(xiàng)目周邊商業(yè)體除了「凱旋門保健品市場(chǎng)」外，以街鋪為主。目前商鋪的實(shí)際年租金約為售價(jià)的 6％，未來(lái)還有進(jìn)一步的上漲空間。 感性達(dá)利 地址：烏鎮(zhèn)路（近新疆路） 售價(jià)：東側(cè)烏鎮(zhèn)路沿街 55 ㎡底層商鋪，報(bào)價(jià) 萬(wàn)元 / m2 南側(cè) 170 ㎡底層商鋪，報(bào)價(jià) 萬(wàn)元 / m2 租金：烏鎮(zhèn)路沿街 55 ㎡底層商鋪，報(bào)價(jià) 元 / m2/天 物業(yè)費(fèi)： 元 / m2/月 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 「感性達(dá)利」底層沿街商鋪，所處位置整體環(huán)境很差，經(jīng)營(yíng)狀況不佳。 定價(jià)依據(jù)： 本案在商業(yè)形態(tài)上 與「凱旋門保健品市場(chǎng)」接近 ，但位置相對(duì)較差；在位置上比「感性達(dá)利」、「華祺苑二期」商鋪略好，同時(shí)具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，因此，因此價(jià)格預(yù)測(cè)主要參考這三個(gè)