上海市浦東大廈項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告(21頁)-市場調(diào)研-在線瀏覽
2024-10-15 03:14本頁面
【正文】 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 時(shí)峰不夜城 地址：海寧路 1399 號(hào) 發(fā)展商：上海眾昌置業(yè)發(fā)展有限公司 營銷企劃：上海盛天房地產(chǎn)咨詢 有限公司 開盤日期： 竣工日期： 寫字樓面積： 30300m2 標(biāo)準(zhǔn)層面積：低區(qū)： ；高區(qū)： 各單元面積： 凈高： 3m 層數(shù)：共 28 層，寫字樓 25 層，裙房 2 層 裝修標(biāo)準(zhǔn)：墻面：高級(jí)瓷磚及美國 DULUX 乳膠漆； 售價(jià)：均價(jià) 13500 元 /m2 物業(yè)費(fèi)： 6 元 /m2/月 項(xiàng)目優(yōu)勢： ? 交通便利，位于不夜城區(qū)域，公交路線眾多，向全市范圍的通達(dá)性較好，且靠近多個(gè)長途客運(yùn)站 ,能夠比較便利的到達(dá)附近江浙地區(qū)，而火車站則擁有向全 國的良好輻射性； ? 與周邊辦公物業(yè)相比品質(zhì)較高，功能齊全 ,商務(wù)功能較為凸現(xiàn)； ? 戶型面積較小，主力房型在 35～ 51 m2之間，面積配比合適，總價(jià)得到一定控制； ? 酒店式公寓作為宜商宜住的特性，可以吸引一部分公司注冊辦公，加之該案靠近海寧路商務(wù)區(qū) ,近不夜城商圈，辦公氛圍得到保障的同時(shí)，來往的商務(wù)客流也使該案作為投資性服務(wù)式公寓的入駐率得到保障，投資性較強(qiáng)。 ? 近期周邊開發(fā)的同類型產(chǎn)品較多 ,如已售完的一天下大廈、中興財(cái)富廣場、華東大廈等，競爭性產(chǎn)品多； ? 若作為住宅自用，因其土地性質(zhì)為商用，居住成本較高，且周邊居住氛圍較差，受限于火車站周邊環(huán)境，其公寓特色更多體現(xiàn)為服務(wù)式酒店，提供給過往商務(wù)客流使用。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 現(xiàn)代交通商務(wù)大廈（建誼大廈） 地 址： 恒豐路 218 號(hào) 開發(fā)商：上海不夜城國鐵置業(yè)發(fā)展公司 營銷企劃：上海誠融房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司 銷售代理：上海誠融房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司 設(shè)計(jì)公司： ATS 物業(yè)管理：寶嘉物業(yè) 寫字樓總建筑面積： m2 各單元面積： 75～ 240 m2； 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1694 m2 樓層分布： 14F 商場， 524F 辦公樓 開盤日期： 04 年 4 月 30 日 售 價(jià)： 1500018000 元 /m2 物業(yè)管理費(fèi)： 15 元 /m2/天 設(shè)施配置： 14 部富士達(dá)電梯； 24 小時(shí)環(huán)保節(jié)能的 水源熱泵 中央空調(diào)， 200 個(gè)車位 周邊交通： 72 30 74 23 104 等，地鐵 1 號(hào)線、共和新路高架 項(xiàng)目綜合分析： 「現(xiàn)代交通商務(wù)大廈」即「建誼大廈」， 大廈總建筑面積 5 萬平方米，總占地面積 5914平方米， 共 24 層 ，號(hào)稱是“ 50000㎡甲級(jí)寫字樓” 。 大廈由美國設(shè)計(jì)師 Anthony ，外立面簡潔、輕靈，展翅欲飛，有積極向上的態(tài)勢，能夠迎合創(chuàng)業(yè)者心態(tài)，體現(xiàn)業(yè)主身份；從內(nèi)部房型來講，板式結(jié)構(gòu)使多數(shù)房型的采光較好，但由于外立面的新奇獨(dú)特這就在一定程度上會(huì)影響到其內(nèi)部空間的功能。 項(xiàng)目優(yōu)勢： ? 大廈位于軌道交通一號(hào)線漢中路站 附近，緊臨內(nèi)環(huán)高架，輔以地面交通，交通便利； ? 位于不夜城商圈，地理環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)配套完整，有一定辦公氛圍； ? 樓宇品質(zhì)較好，配套設(shè)施先進(jìn)，是新客站地區(qū)較高檔的辦公樓； ? 面積劃分較小，總價(jià)低。 去化情況： 項(xiàng)目于 04 年 4/30 號(hào)公開， 6/1號(hào)開始成交，售價(jià) 1100018000 元 /㎡，目前還有 10套未去化，成交率 92%。 12 月底剩余 24 層的一套 400 多平方米的和 1 1 20 層的少數(shù)幾套可售 . 05 年 1 月份只剩下一套面積最大的房源未去化，幾乎接近售罄，而 05 年春節(jié)以來，受宏觀調(diào)控政策的影響，撤銷率逐漸升高， 2 月份和 4 月份撤消 12 套， 5 月份撤銷 9套，且每月撤銷套數(shù)均大于成交套數(shù)，致使銷售率回落到 85%。感性達(dá)利與本項(xiàng)目位于同一基地內(nèi)，兩幢高層距離十分近 ，感性達(dá)利雖定位為酒店式公寓，但目前根據(jù)市場需要，加之土地性質(zhì)為辦公用地，已有大部分房源作為辦公用途使用，可掛牌設(shè)立公司，因此該項(xiàng)目對本案有著最直接的參比作用。感性達(dá)利 地址：新疆路 450 號(hào) 開發(fā)商：綠地集團(tuán) 總建面積： 56000 平米 層數(shù)： 29 層，其中寫字樓層數(shù) 28 層，裙樓 1 層 各單元面積： 28～ 62 平米 寫字樓實(shí)用率： 75％ 結(jié)案均價(jià)： 8500 元 /平米（精裝修） 租賃價(jià)格： 2 元 /平米 /天（含物業(yè)管理費(fèi)） 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /m2/月 開盤日期： 02 年 5 月 交房日期： 03 年 9 月 項(xiàng)目優(yōu)勢： ? 交通十分便利，左靠交通樞紐新客站，步行 15 分鐘即可到達(dá)，步行 3 分鐘即可到達(dá) 天目中路和西藏北路，眾多公交線路可通達(dá)各處， 4 1 1 5 57 585 6 51 10隧道三線等直達(dá)人民廣場、南京路、淮海路、萬體館、浦東陸家嘴等處 ； ? 項(xiàng)目樓宇品質(zhì)較好，周邊缺少此類品質(zhì)高的樓盤，具有一定的稀缺性，競爭少； ? 聘請國際知名的酒店管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，對樓盤品質(zhì)及形象起到一定保證作用。由于 辦公 和公寓同在一幢樓中，所以居住人員不十分固定。 項(xiàng)目均為一室一廳設(shè)計(jì)，房型面積較小，最小僅有 28 平米，且得房率不高，導(dǎo)致套內(nèi)實(shí)用面積偏小，作辦公用途只能容納 2～ 4 人左右，對入駐企業(yè)的有部分限制過濾作用，難以在入駐企業(yè)這一環(huán)節(jié)上進(jìn)一步提高樓宇品質(zhì)。 中國最大管理資源中心 中國最大
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