上海市浦東大廈項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(21頁(yè))-市場(chǎng)調(diào)研-資料下載頁(yè)
2024-08-12 03:14本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】用地面積：2286平米；其中地下：1476平米；地上1～5層（裙房）：5957平米；地上6～24層：16145平米；無(wú)法繼續(xù)，至今停工5年左右，后由綠地集團(tuán)接手。目前不夜城地區(qū)主要的寫字樓項(xiàng)目共14個(gè)，總建筑面積約為40余萬(wàn)平方米。字樓，該地區(qū)寫字樓總體品質(zhì)不高，租金也遠(yuǎn)低于市中心幾個(gè)CBD區(qū)。多個(gè)公司為外經(jīng)貿(mào)委下的相關(guān)企業(yè)。是市場(chǎng)主體，且高品質(zhì)的寫字樓宇暫無(wú)出售項(xiàng)目?！讣卫锊灰钩恰沟燃准?jí)寫字樓的平均出租率在90%以上。前期有所下降，辦公需求進(jìn)一步升溫。與市中心一般的寫字樓相比，此面積分割偏小，也導(dǎo)致該地區(qū)。由于普遍出租率在80%以上，因。國(guó)際”、“時(shí)峰不夜城”。04年合計(jì)新增體量17萬(wàn)平方米，無(wú)論從項(xiàng)目數(shù)量或是體量而言，的寫字樓仍將是高標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)低于目前的嘉里不夜城一期。該案位于新客站北廣場(chǎng)，近恒豐路橋，屬于不夜城商圈。
【正文】 目前商場(chǎng) 1～ 3 樓滿租，經(jīng)營(yíng)情況良好， 4 樓暫時(shí)空置，商場(chǎng)方面計(jì)劃引入醫(yī)療器械方面的商家入駐。目前商鋪的實(shí)際年租金約為售價(jià)的 6％，未來(lái)還有進(jìn)一步的上漲空間。 華祺苑二期 地址：晉元路 228 弄 /蒙古路 107～ 137 號(hào) 單套面積： 121～ 203 m2 售價(jià)： 成交均價(jià) 25,534 元 /㎡，現(xiàn)二手房轉(zhuǎn)讓，報(bào)價(jià) 萬(wàn)元 / m2 租金：報(bào)價(jià) 4 元 / m2/天 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 「華祺苑二期」沿蒙古路、晉元路街鋪，單套面積 121～ 203 m2。項(xiàng)目于 2020 年 5 月 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 開(kāi)盤，后逐月緩慢去化到目前為止，還有一套未售出目前外墻面裝飾已完成，即將交房。 時(shí)峰不夜城 地址： 海寧路 1399 號(hào)（烏鎮(zhèn)路口） 銷售進(jìn)度： 2020 年 11 月開(kāi)盤 2020 年 1 月售磬 售價(jià)：成交價(jià)一樓 3 萬(wàn)～ 萬(wàn)元 / m2， 二樓 萬(wàn)～ 萬(wàn)元 / m2； 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 「時(shí)峰不夜城」為辦公樓項(xiàng)目 ，緊靠海寧路。 1～ 2 樓為辦公樓裙房商鋪，共 22 套，2,122m2。其中一樓 12 套，單套面積在 59～ 98 ㎡之間，二樓 10 套，面積在 53～ 266 m2。 項(xiàng)目于 2020 年 11 月開(kāi)盤，去化迅速，至 2020 年 1 月商鋪便售磬，成交均價(jià) 22,771 元/ m2。其中一樓成交價(jià) 3 萬(wàn)～ 萬(wàn)元 / m2，二樓成交價(jià) 萬(wàn)～ 萬(wàn)元 / m2。 感性達(dá)利 地址：烏鎮(zhèn)路（近新疆路） 售價(jià)：東側(cè)烏鎮(zhèn)路沿街 55 ㎡底層商鋪，報(bào)價(jià) 萬(wàn)元 / m2 南側(cè) 170 ㎡底層商鋪，報(bào)價(jià) 萬(wàn)元 / m2 租金：烏鎮(zhèn)路沿街 55 ㎡底層商鋪，報(bào)價(jià) 元 / m2/天 物業(yè)費(fèi)： 元 / m2/月 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 「感性達(dá)利」底層沿街商鋪，所處位置整體環(huán)境很差，經(jīng)營(yíng)狀況不佳。 項(xiàng)目于 2020 年 10 月開(kāi)盤， 2020 年底便竣工交付，然而至今其底層商鋪仍未售完，而且僅半數(shù)開(kāi)業(yè)。這一方面由于商鋪位置太差，另一方面跟不合理的定價(jià)有關(guān)。參考「 華祺苑 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 二期 」和「時(shí)峰不夜城」的情況，「感性達(dá)利」的剩余街鋪若要成功售出，其價(jià)格無(wú)法超過(guò)3 萬(wàn)元 / m2的水平。 本案與周邊項(xiàng)目比較 項(xiàng)目比較 位置 商業(yè)形態(tài)、得房率 規(guī)模及經(jīng)營(yíng)狀況 銷售情況 本案 新疆路烏鎮(zhèn)路路口，近海寧路， 位置一般 —— —— —— 凱旋門保健品市場(chǎng) 沿天目中路，位置較好 5 層專業(yè)市場(chǎng)，得房率低 體量較大，已形成規(guī)模效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好 較好（去化速度適中，已售 70％） 時(shí)峰不夜城 沿海寧路，位置較好 2 層內(nèi)鋪（配套商業(yè)），得房率較低 體量適中， 未開(kāi)業(yè) 很好（去化迅速，開(kāi)盤 2個(gè)月即售磬） 華祺苑二期 烏鎮(zhèn)路蒙古路路口，位置較差 1 層街鋪（配套商業(yè)），得房率較高 體量較小，未開(kāi)業(yè) 較好（去化緩慢，基本售完） 感性達(dá)利 烏鎮(zhèn)路沿街，位置較差 1 層街鋪（配套商業(yè)），得房率較高 體量較小，經(jīng)營(yíng)不佳 差（ 2020 年開(kāi)盤，至今未售完） 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 價(jià)格預(yù)測(cè) 由于不同的經(jīng)營(yíng)定位會(huì)導(dǎo)致商鋪?zhàn)罱K售價(jià)有較大的差別，因此這里在進(jìn)行價(jià)格預(yù)測(cè)時(shí)，根據(jù)兩種不同的經(jīng)營(yíng)定位思路作分開(kāi)討論。 專業(yè)市場(chǎng)等大商業(yè)格局 定位：裙房 1～ 5 層作為商場(chǎng)整體運(yùn)作，總面積近 6000 ㎡。 優(yōu)勢(shì)：能夠形成規(guī)模效應(yīng)，單價(jià)較高，若定位準(zhǔn)確，將能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)的最大化。 劣勢(shì)：①?gòu)谋卷?xiàng)目的所處位置等自身?xiàng)l件來(lái)看，經(jīng)營(yíng)專業(yè)市場(chǎng)的困難較大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不易掌控； ②裙房商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不能影響到項(xiàng)目的整體品質(zhì)，這縮小了專業(yè)市場(chǎng)的選擇范圍，進(jìn)一步增加了難度。 定價(jià)依據(jù)： 本案在商業(yè)形態(tài)上 與「凱旋門保健品市場(chǎng)」接近 ，但位置相對(duì)較差；在位置上比「感性達(dá)利」、「華祺苑二期」商鋪略好，同時(shí)具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，因此，因此價(jià)格預(yù)測(cè)主要參考這三個(gè)項(xiàng)目。 價(jià)格預(yù)測(cè)：均價(jià) 一樓： 3～ 萬(wàn)元 / m2 二樓： 2～ / m2 三樓： ～ 2萬(wàn)元 / m2 四樓： 1～ / m2 五樓： 1 萬(wàn)元 / m2 *該銷售價(jià)格需要在足夠的推廣力度、合理的市場(chǎng)定位基 礎(chǔ)上才能實(shí)現(xiàn)，操作較為繁瑣，且銷售難度大，風(fēng)險(xiǎn)不易掌控。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 配套商業(yè) 定位：裙房 1～ 2 層作為商鋪，定位為便利店、西餅屋等配套商業(yè)，總面積約 2400㎡。 優(yōu)勢(shì)：①操作風(fēng)險(xiǎn)?。? ②能滿足入住人群對(duì)配套商業(yè)的需求，一定程度上能夠提升項(xiàng)目整體價(jià)值。 劣勢(shì)：①由于位置等條件不佳，銷售價(jià)格受到限制； ②裙房 3～ 5 層不易處理。 定價(jià)依據(jù)：在商業(yè)形態(tài)上與「 時(shí)峰不夜城」接 近，但位置相對(duì)較差；在位置上比「感性達(dá)利」、「華祺苑二期」商鋪略好，但得房率比街鋪低，因此，因此價(jià)格預(yù)測(cè)主要參考這三個(gè)項(xiàng)目。 價(jià)格預(yù)測(cè)：均 價(jià)，一樓： ～ 3萬(wàn)元 /m2 二樓： ～ / m2 *該定位操作較為簡(jiǎn)單，風(fēng)險(xiǎn)小，預(yù)期價(jià)格易于實(shí)現(xiàn)。
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