【正文】 料為石膏板 /礦棉板 /噴砂玻璃，辦公單元地板為符合地面，乳膠漆墻面，微孔礦棉板吊頂 配套設(shè)施： OTIS 電梯 5臺（速度 ），內(nèi)部為發(fā)紋不銹鋼，其中 4 部客梯， 1部貨梯；戶式中央空調(diào)， 5A 系統(tǒng)；地下車位 180 個，價格待定； 休閑中心、商務(wù)中心、大小會議室分布在裙房第四層 。由于普遍出租率在 80%以上，因此如今在不夜城地區(qū)適合中型和大型企業(yè)的大面積單元稀缺，且目前該地區(qū)在建的產(chǎn)權(quán)式寫字樓均為小面積分割，能合并成的大面積單元數(shù)量也 十分有限，「嘉里不夜城」的二期寫字樓剛開工建設(shè)，因此在一年內(nèi)不夜城地區(qū) 300m2以上的寫字樓單元將會是區(qū)域市場的空白點。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 二、 辦公市場分析 區(qū)域概況 項目位于不夜城辦 公區(qū)域范圍之內(nèi)，不夜城地區(qū)的辦公樓主要分布于天目西路沿線，主要集中在火車站南廣場以南區(qū)域，即目前該地區(qū)商業(yè)和商務(wù)最繁華的路段，其中又以高架為界形成比較明顯的分布區(qū)隔，除此以外有少量寫字樓項目分布在漢中路長途客運站附近， 目前不夜城地區(qū)主要的寫字樓項目共 14 個，總建筑面積約為 40 余萬平方米?？梢姼咂焚|(zhì)寫字樓租金雖高，但出租率有保證，并且根據(jù)最新時間的市場更新情況來看，不夜城區(qū)域的整體空置率較前期有所下降，辦公需求進(jìn)一步升溫。 在售項目： 項目 售價 （元 /M2） 主力房型 （ M2） 得房率 （％） 物管費 （元 /M2/月） 出售率 （％） 建誼大廈 18000 70～ 2020 60 15 85 時峰不夜城 13500 35～ 96 66 83 風(fēng)云國際 11785 40～ 100 65 未定 85 待建項目： 「嘉里不夜城」二期項目 A區(qū)已于 2020 年 10 月開工， A區(qū)規(guī)劃由住宅和辦公兩部分組成，其中辦公部分將一改嘉里建設(shè)通常的操盤手法，由純租賃轉(zhuǎn)為銷售。辦公房均價 10000 元 /平方米，物業(yè)費 5 元 /平方米 /月。 去化情況： 時峰不 夜城 04 年年底開盤發(fā)售，與其他一些小面積的寫字樓熱銷相比，本案的銷售情況較為平穩(wěn)，未出現(xiàn)過銷售停滯，但也沒有出現(xiàn)過強(qiáng)烈的銷售旺勢，整體銷售周期較長，到目前為止，銷售率為 83％，銷售均價 13500 元 /平米，價格波動較小。從開盤到 04 年 11 月份銷售穩(wěn)定，從 12 月份起銷售速度緩慢，每月只有幾套成交。 運營狀況： 該案 03 年交房，于 04 年正式投入使用，有專業(yè)的酒店管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理及代理業(yè)主委托租賃，目前出租情況較好，出租客源中多數(shù)為辦公用戶，這類客戶租 期較長，比較穩(wěn)定，租期基本在 1 年以上，少量中青年及外來人員租賃作為自住，這類客戶的租賃穩(wěn)定性較差，不超過 1 年，多數(shù)在 6 個月左右。新疆路與烏鎮(zhèn)路路幅較窄，路面較為臟亂，項目周邊整體環(huán)境不佳。 目前商場 1～ 3 樓滿租，經(jīng)營情況良好， 4 樓暫時空置，商場方面計劃引入醫(yī)療器械方面的商家入駐。其中一樓成交價 3 萬～ 萬元 / m2，二樓成交價 萬～ 萬元 / m2。 劣勢：①從本項目的所處位置等自身條件來看，經(jīng)營專業(yè)市場的困難較大，市場風(fēng)險不易掌控； ②裙房商場的經(jīng)營內(nèi)容不能影響到項目的整體品質(zhì)，這縮小了專業(yè)市場的選擇范圍，進(jìn)一步增加了難度。 。 價格預(yù)測：均價 一樓： 3～ 萬元 / m2 二樓： 2～ / m2 三樓： ～ 2萬元 / m2 四樓： 1～ / m2 五樓： 1 萬元 / m2 *該銷售價格需要在足夠的推廣力度、合理的市場定位基 礎(chǔ)上才能實現(xiàn)，操作較為繁瑣，且銷售難度大，風(fēng)險不易掌控。 項目于 2020 年 10 月開盤， 2020 年底便竣工交付，然而至今其底層商鋪仍未售完，而且僅半數(shù)開業(yè)。 華祺苑二期 地址：晉元路 228 弄 /蒙古路 107～ 137 號 單套面積： 121～ 203 m2 售價： 成交均價 25,534 元 /㎡，現(xiàn)二手房轉(zhuǎn)讓，報價 萬元 / m2 租金：報價 4 元 / m2/天 項目簡介： 「華祺苑二期」沿蒙古路、晉元路街鋪，單套面積 121～ 203 m2。區(qū)域內(nèi)有參考價值的商鋪項目主要有「凱旋門保健品市場」、「時峰 不夜城」、「華祺苑二期」、「感性達(dá)利」。 租賃價格基本位于 元 /天 /平米（含物業(yè)管理費），這一租金水平與不夜城區(qū)域辦公租賃平均價格基本持平。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 重點個案 綠地君悅酒店公寓 大廈 1— 4 樓為商鋪， 5— 24樓為辦公樓，層高 — ，房型面積范圍從 74— 232 平方米不等，共 252套，納入網(wǎng)上銷售 121套。 項目優(yōu)勢： ? 地段較好，位于不夜城商圈，步行至新客站約 10分鐘路程，距離即將投入使用的上?？瓦\總站約 5 分鐘路程，快速通達(dá)全國各地； ? 建材標(biāo)準(zhǔn)較高，智能化配置； ? 戶型面積小，主力房型在 80～ 100 m2之間，其中 7～ 12層可以自由分割為 40～ 50m2小戶型，單價與周邊住宅價格持平，總價低，投資性強(qiáng)； ? 不夜城區(qū)域多為商住型辦公樓，該項目為純辦公項目，區(qū)域內(nèi)競爭性產(chǎn)品少； 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 項目劣勢： ? 項目鄰近北廣場棚戶區(qū)，周邊環(huán)境雜亂，人流結(jié)