上海市浦東大廈項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(21頁(yè))-市場(chǎng)調(diào)研-文庫(kù)吧資料
2024-08-20 03:14本頁(yè)面
【正文】 售周期較長(zhǎng)，到目前為止，銷售率為 83％，銷售均價(jià) 13500 元 /平米，價(jià)格波動(dòng)較小。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 項(xiàng)目劣勢(shì)： ? 該案的南面為閘北區(qū)的老社區(qū)住宅，比較雜亂，環(huán)境相對(duì)受到影響； ? 人流層次復(fù)雜 ,本身作為高檔物業(yè)的定位受到一定程度的影響 。 營(yíng)銷手段： ? 該案 12 月 3 日正式公開， 12 月 18日發(fā)售，其間廣告投放于新聞晨報(bào)、東方早報(bào)、上海樓市等主流媒體或?qū)I(yè)雜志，項(xiàng)目本身懸掛大型條幅，預(yù)熱期短，但銷售狀況良好，與項(xiàng)目本身價(jià)格實(shí)惠、房型面積控制較小不無(wú)關(guān)系。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ? 地段較好，位于不夜城商圈，步行至新客站約 10分鐘路程，距離即將投入使用的上?？瓦\(yùn)總站約 5 分鐘路程，快速通達(dá)全國(guó)各地； ? 建材標(biāo)準(zhǔn)較高，智能化配置； ? 戶型面積小，主力房型在 80～ 100 m2之間，其中 7～ 12層可以自由分割為 40～ 50m2小戶型，單價(jià)與周邊住宅價(jià)格持平，總價(jià)低，投資性強(qiáng)； ? 不夜城區(qū)域多為商住型辦公樓，該項(xiàng)目為純辦公項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)品少； 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 項(xiàng)目劣勢(shì)： ? 項(xiàng)目鄰近北廣場(chǎng)棚戶區(qū)，周邊環(huán)境雜亂，人流結(jié)構(gòu)復(fù)雜，與樓盤預(yù)期品質(zhì)有相當(dāng)程度落差； ? 市內(nèi)交通狀況存在較大問(wèn)題，項(xiàng)目出行恒豐北路兩旁多為五金、雜貨小店，且占據(jù)部分道路位置，車輛出行困難 ，公共交通基本依靠南、北廣場(chǎng)的車輛換乘，及輕軌、地鐵，但上述工具距離本項(xiàng)目步行具有相當(dāng)距離； ? 該項(xiàng)目原名林頓大廈，為爛尾樓改造項(xiàng)目，原本應(yīng)于 1998年交房使用，因資金鏈斷裂，抵押出售，債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，現(xiàn)改造出售，對(duì)項(xiàng)目本身形象有負(fù)面作用。辦公房均價(jià) 10000 元 /平方米，物業(yè)費(fèi) 5 元 /平方米 /月。休閑中心、商務(wù)中心、大 小會(huì)議室分布在裙房第四層；裙房除第四層外為商業(yè)面積，第五、六層有部分挑高設(shè)計(jì)的 LOFT 式辦公間；標(biāo)準(zhǔn)寫字樓分布在 728層，其中 712 層寫字樓每套最小產(chǎn)權(quán)面積為 4050 平方米， 1328 層每套產(chǎn)權(quán)面積為 80100平方米，相鄰辦公間均可打通組合。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 項(xiàng)目描述： 該案位于新客站北廣場(chǎng)，近恒豐路橋，屬于不夜城商圈。嘉里不夜城開發(fā)商嘉里建設(shè)的一貫開發(fā)風(fēng)格為建設(shè)高品質(zhì)寫字樓和公寓，因此可以預(yù)見(jiàn)其二期的寫字樓仍將是高標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)低于目前的嘉里不夜城一期。 在售項(xiàng)目： 項(xiàng)目 售價(jià) （元 /M2） 主力房型 （ M2） 得房率 （％） 物管費(fèi) （元 /M2/月） 出售率 （％） 建誼大廈 18000 70～ 2020 60 15 85 時(shí)峰不夜城 13500 35～ 96 66 83 風(fēng)云國(guó)際 11785 40～ 100 65 未定 85 待建項(xiàng)目： 「嘉里不夜城」二期項(xiàng)目 A區(qū)已于 2020 年 10 月開工， A區(qū)規(guī)劃由住宅和辦公兩部分組成，其中辦公部分將一改嘉里建設(shè)通常的操盤手法，由純租賃轉(zhuǎn)為銷售。受整體辦公市場(chǎng)穩(wěn)定良性發(fā)展的影響，區(qū)域內(nèi) 有部分租賃型辦公樓由租轉(zhuǎn)售，如“聯(lián)通國(guó)際大廈”，將一個(gè)樓面整層出售。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 銷售市場(chǎng) 不夜城區(qū)域是閘北區(qū)辦公規(guī)劃的核心區(qū)域，也是多年來(lái)閘北辦公氛圍最為成熟的區(qū)域，因此 04 年以來(lái)閘北區(qū)銷售市場(chǎng)的辦公新增體量多集中于不夜城區(qū)域，如“風(fēng)云國(guó)際”、“時(shí)峰不夜城”。與市中心一般的寫字樓相比，此面積分割偏小，也導(dǎo)致該地區(qū)的寫字樓主要租戶為中小企業(yè)和外地企業(yè)駐滬代表處?？梢?jiàn)高品質(zhì)寫字樓租金雖高，但出租率有保證，并且根據(jù)最新時(shí)間的市場(chǎng)更新情況來(lái)看，不夜城區(qū)域的整體空置率較前期有所下降，辦公需求進(jìn)一步升溫。從目前該地區(qū)的市場(chǎng)狀態(tài)而言，純租賃的寫字樓仍是市場(chǎng)主體，且高品質(zhì)的寫字樓宇暫無(wú)出售項(xiàng)目。其中甲級(jí)寫字樓三幢，「嘉里不夜城」、「聯(lián)通國(guó)際大廈」、「閘北廣場(chǎng)」，其余均為非甲級(jí)寫字樓，該地區(qū)寫字樓總體品質(zhì)不高，租金也遠(yuǎn)低于市中心幾個(gè) CBD 區(qū)。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 浦東大廈項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 一、 項(xiàng)目基本概況 項(xiàng)目位置：位于閘北區(qū)二號(hào)地塊（新疆路 450 號(hào)，烏鎮(zhèn)路路口）； 用地面積： 2286 平米； 總建面積： 23578 平米； 其中 地下： 1476 平米； 地上 1～ 5 層（裙房）： 5957 平米； 地上 6～ 24 層： 16145 平米； 工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)已封頂，裙房以上外墻面裝修工程已完成，內(nèi)部分割墻基本砌筑完畢； 項(xiàng)目背景： 據(jù)了解此 項(xiàng)目 原為上海市警備區(qū)招待所， 1997 年開工建設(shè)， 由于資金問(wèn)題無(wú)法繼續(xù)， 至今停工 5 年左右，后由 綠地集團(tuán)接手。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 二、 辦公市場(chǎng)分析 區(qū)域概況 項(xiàng)目位于不夜城辦 公區(qū)域范圍之內(nèi)，不夜城地區(qū)的辦公樓主要分布于天目西路沿線，主要集中在火車站南廣場(chǎng)以南區(qū)域，即目前該地區(qū)商業(yè)和商務(wù)最繁華的路段，其中又以高架為界形成比較明顯的分布
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