上海市浦東大廈項目市場調研報告(21頁)-市場調研-展示頁
2024-08-24 03:14本頁面
【正文】 區(qū)隔，除此以外有少量寫字樓項目分布在漢中路長途客運站附近， 目前不夜城地區(qū)主要的寫字樓項目共 14 個，總建筑面積約為 40 余萬平方米。 不夜城地區(qū)大部分寫字樓均為純租賃項目，該地區(qū)較為成熟的純租賃項目為「嘉里 不夜城」、「聯(lián)通國際大廈」、「閘北廣場」、「外貿錦程大廈」等，且這些樓宇內都有一兩家知名企業(yè)租用了多個辦公樓層，「嘉里不夜城」內 PHILIP 租用了十一個樓面；聯(lián)通在「聯(lián)通國際大廈」租用了四個樓面；「貿錦程大廈」為外經貿委旗下的產業(yè)，客戶中多個公司為外經貿委下的相關企業(yè)。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 租賃市場 區(qū)域內樓宇品質較好的寫字樓僅有「嘉里不夜城」、「聯(lián)通國際大廈」、「閘北廣場」三個，為甲級寫字樓，并且租賃報價方式以美金報價，其余寫字樓均以 人民幣報價，這些樓宇租金比三個甲級樓宇的平均租金低四成左右，且平均出租率在維持 80%左右，而「嘉里不夜城」等甲級寫字樓的平均出租率在 90%以上。 項目 租賃價格 （元 /M2/天） 主力房型 （ M2） 得房率 （％） 物管費 （元 /M2/月） 出租率 （％） 聯(lián)通國際大廈 ~148 63 19 95 嘉里不夜城 109~219 65~68 20 95 閘北廣場 ~127 68 20 95 錦程大廈 26~146 64 21 90 康吉大廈 15 300 70 12 85 機電大廈 33~200 65 含于租金內 80 匯貢大廈 37~1740 70 20 80 新梅廣場 62～ 182 70 90 凱旋門大廈 117～ 200 70 含于租金內 80 北方大廈 500 N/A 含于租金內 100 感性達利 28～ 62 75 含于租金內 85 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 項目 租賃價格 （元 /M2/天） 主力房型 （ M2） 得房率 （％） 物管費 （元 /M2/月） 出租率 （％） 漢中廣場 50～ 2500 60 含于租金內 90 一天下大廈 ～ 64 60 不夜城地區(qū)寫字樓的主力單元面積在 300m2以下，最小的分割面積都在 100m2以下，甚至是 50m2 以下。由于普遍出租率在 80%以上，因此如今在不夜城地區(qū)適合中型和大型企業(yè)的大面積單元稀缺，且目前該地區(qū)在建的產權式寫字樓均為小面積分割，能合并成的大面積單元數(shù)量也 十分有限，「嘉里不夜城」的二期寫字樓剛開工建設，因此在一年內不夜城地區(qū) 300m2以上的寫字樓單元將會是區(qū)域市場的空白點。 04年合計新增體量 17 萬平方米，無論從項目數(shù)量或是體量而言，都有超過 6 成的比例位于不夜城區(qū)域內，然而進入 05 年以來，區(qū)域內的辦公新增量驟減，至今未有新增項目開盤出售。 區(qū)域目前在售的項目以小面積分割為主，且部分項目由爛尾樓改造，目標銷售客戶鎖定投資客戶，這類客戶對投資總價較為敏感，這部分房源中大部分在交房后仍將進入租賃市場，因此可以預見，短期內該地區(qū) 100m2以下的小面積單元將會成為區(qū)域租賃市場的主流。由于目前工程尚處于基礎建設階段，內部暫定辦公樓的價格為 USD2020/m2（帶裝修）。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 風云國際 地址：恒豐北路 100 號 發(fā)展商：上海林都大酒店管理有限公司 營銷企劃：乘星行行銷服務機構 設計公司：岡谷圖文 總建面積： 37000 平米，其中寫字樓總建面積 23000 平米 層數(shù)： 28 層，其中寫字樓層數(shù) 23 層，群樓 5 層 標準層面積： 1000 平米 各單元面積： 40～ 100 平米 寫字樓實用率： 66％ 層高： 凈高： 銷售均價： 11785 元 /平米 物業(yè)管理費： 4 元 /m2/月 開盤日期： 04 年 12 月 18 日 交房日期： 05 年 7 月 裝修標準：大堂地面微晶石，大堂墻面材料為造型大理石 /彩漆玻璃 /鋼化玻璃 /拉絲不銹鋼 /鋁塑板 /柚 木板，大堂吊頂材料為石膏板 /礦棉板 /噴砂玻璃，辦公單元地板為符合地面，乳膠漆墻面，微孔礦棉板吊頂 配套設施： OTIS 電梯 5臺（速度 ），內部為發(fā)紋不銹鋼，其中 4 部客梯， 1部貨梯；戶式中央空調， 5A 系統(tǒng)；地下車位 180 個，價格待定； 休閑中心、商務中心、大小會議室分布在裙房第四層 。為一爛尾樓改造項目，曾多次抵押，改造后 為一幢 28 層的 5A 級寫字樓（地下一層是車庫，地上 28 層），其中 15 層為裙房， 628 層為主樓。商鋪一層面積 602020 平方米，二層 2450 平方米，三層 2650 平方米，五層 3001600 平方米，六層面積 500 平方米?，F(xiàn)暫不可租。 去化分析： ? 該項目 12 月 18 日開盤一期，推出不同樓層的 100 套房源，面積在 40～ 100m2之間，開盤前兩周，售樓處門前已有 30 余人徹夜排隊，開盤當日，受益于實惠的價格及較小的面積分割，成功的控制總價， 100 套房源立即售空； ? 二期房源僅 200 套于 05年春節(jié)節(jié)后開盤銷售，首期 計劃推出 100 余套，去化速度較快，銷售均價 11700 元 /平米； ? 5～ 6 層為 Loft 挑高設計，開盤初期開發(fā)商銷控，暫不出售，于 05 年 6月開始出售，價格已攀升至 16000 元 /平米，但去化速度較慢。
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