【正文】 落后，主要以經(jīng)濟適用房、多層物業(yè)開發(fā)為主。 ?西區(qū)： 作為老城區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，購買力較低。 ?中區(qū)： 老城區(qū)，目前全市的政治經(jīng)濟中心。 規(guī)劃聚集了全市最高端的住宅和商務(wù)辦公物業(yè)，目前處于啟動階段。中區(qū)和東區(qū)集中了大量政治和商務(wù)資源，而北區(qū)則以居住為主導(dǎo)方向。 報告內(nèi)容提綱 宏觀經(jīng)濟 環(huán)境掃描 城市發(fā)展 狀況分析 寫字樓 市場分析 寫字樓 客戶分析 10 本報告是嚴格保密的。 第三產(chǎn)業(yè)總量反映鄭州寫字樓整體容量處于中等，經(jīng)驗值反映鄭州寫字樓市場相對于整體房地產(chǎn)市場處于較低水平 三產(chǎn) GDP 總量 (億元 ) 寫字樓 整體容量 1200 大 800～ 1200 中等 800 較低 一線寫字樓租金水平 (元 /平米 /月 ) 商品房均價 (元 /平米 ) R= R 寫字樓相對發(fā)展水平 3 高 2～ 3 中等 2 較低 鄭州 =60/4244=% 鄭州 2023年第三產(chǎn)業(yè) GDP總值 元，寫字樓整體容量處于中等 鄭州 宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描 8 本報告是嚴格保密的。 客戶層面 ?啟動階段延續(xù)了生活需求型購房客戶； ?城市中高端客戶出于改善居住條件和財富占有需求開始大量購置房屋； ?普通大眾處于觀望狀態(tài)，尚未適應(yīng)住宅完全商品化，等待政策和房價走勢明朗 ； ?已二次或多次置業(yè)，中高端客戶購房需求慢慢減弱； ?客戶層面擴大，更為廣泛的客戶開始購置房屋； 需求特征 生活需求 +改善需求（為主） 改善需求 +生活需求（為主） 供應(yīng)特征 ?城市核心地段逐漸放量，產(chǎn)品形式開始豐富，品質(zhì)有所提高； ?中高端客戶改善需求為主，故產(chǎn)品戶型面積較大； ?各區(qū)域大量放量，產(chǎn)品形式豐富，數(shù)量和質(zhì)量并重； ?普通大眾開始大量購房，迫于房價壓力，戶均面積明顯減??； 價格走勢 在啟動階段基礎(chǔ)上價格迅速提升 價格持續(xù)增長，漲幅放緩 6 本報告是嚴格保密的。 快速發(fā)展階段 明顯呈現(xiàn)出“觀望期”和“被迫接受期”兩個階段 特征 觀望期 被迫接受期 外部環(huán)境 ?城市核心區(qū)迅速發(fā)展，地段價值開始顯現(xiàn)； ?市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。 產(chǎn)品形式極為豐富，高質(zhì)量。 產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。 改善需求為主，需求趨于多樣化。 需求特征 滿足基本生活需求，客戶結(jié)構(gòu)簡單。 競爭者數(shù)量減少；市場細分充分，占有新的細分市場較難；開發(fā)商注重效益 /低成本。 競爭條件 有實力競爭者較少；需求簡單、市場結(jié)構(gòu)單一。 土地市場、商品房市場規(guī)范操作；政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進行；政府的住房福利少量存在。 房地產(chǎn)市場各發(fā)展階段特征分析： 發(fā)展階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP （美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上 外部環(huán)境 福利分房階段，政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。 鄭州市近年 GDP及人均 GDP增長迅速，房地產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展期 0 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 02 5 0 0 . 0 02023 2023 2023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%30%GDP G D P 增長率0 . 0 05 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 01 5 0 0 0 . 0 02 0 0 0 0 . 0 02 5 0 0 0 . 0 03 0 0 0 0 . 0 02023 2023 2023 2023 2023 20230%10%20%30%40%50%60%人均G D P 人均G D P 增長率宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描 數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計年鑒 3 本報告是嚴格保密的。鄭州楷林國際大廈項目 市場調(diào)研報告 謹呈：河南楷林置業(yè)有限公司 合同編號： [2023]SHB09 世聯(lián)楷林項目組 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 宏觀經(jīng)濟 環(huán)境掃描 城市發(fā)展 狀況分析 寫字樓 市場分析 寫字樓 客戶分析 報告內(nèi)容提綱 2 本報告是嚴格保密的。 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 4%5% 5%8% 大于 8% 小于 4% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$ 0800US$ 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描 房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)警系統(tǒng)判斷 鄭州房地產(chǎn)處于快速發(fā)展期 鄭州 鄭州 數(shù)據(jù)來自世聯(lián)分析模型 4 本報告是嚴格保密的。 消費者收入水平提高；區(qū)域市場發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價值開始顯現(xiàn)；市場存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。 房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主、市場為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)；土地市場與商品房市場完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。 大量新競爭者介入，開發(fā)投資量猛增；需求復(fù)雜、市場細分顯現(xiàn)；競爭以市場份額的競爭為主。 競爭者數(shù)量進一步減少，消費者需求減少。 生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶層面擴大 需求增長趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣。 供應(yīng)特征 單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無附加值。 產(chǎn)品注重質(zhì)量，價值構(gòu)成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。 鄭州處于 快速發(fā)展階段 宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描 5 本報告是嚴格保密的。 ?土地大量供應(yīng)，區(qū)域市場發(fā)展開始出現(xiàn)不平衡，地段價值充分體現(xiàn)； ?住房福利開始退出歷史舞臺。 三產(chǎn)分布比例 — 第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及增長比較穩(wěn)定，變化較小 ?第二產(chǎn)業(yè)占 GDP比重逐漸上升，說明工業(yè)是鄭州市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ?近年來第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例均小幅下降 ?第一產(chǎn)業(yè)比重較低 ?第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，近年變化較小 ?自 2023年以來，第一產(chǎn)業(yè)的比重有所下降，與此同時第二產(chǎn)業(yè)的比率波動上升 0%20%40%60%80%100%2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè)(億元) 第二產(chǎn)業(yè)(億元) 第三產(chǎn)業(yè)(億元)第一產(chǎn)業(yè) (億元 ) 第二產(chǎn)業(yè) (億元 ) 第三產(chǎn)業(yè) (億元 ) 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描 數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計年鑒 7 本報告是嚴格保密的。 社會消費品零售總額和人均可支配收入雙雙大幅增長，鄭州房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大 5 3 9 53 3 6 65 9 4 76 4 3 84 6 3 90 4 6 0 12 2 8 1 11 3 0 59 0 4 50 8 4 58 5 9 53 6 4 63 2 2 79 1 6 72023202320232023202320232023年份金額人均消費性支出（元/人）城鎮(zhèn)人均可支配收入(元/人)?自 2023年以來，鄭州城鎮(zhèn)人均可支配收入逐年穩(wěn)步增加，與此同時人均消費支出也逐步增加，但其增加速度小于可支配收入的增加 ?在七個省會城市中，鄭州的人均可支配收入處于中等水平 宏觀經(jīng)濟環(huán)境掃描 020234000600080001000012023合肥 長沙 鄭州 南昌 成都 武漢 西安0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %人均可支配收入 （元） 較上年增速數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計年鑒 9 本報告是嚴格保密的。 城市房地產(chǎn)格局 —— “東北富、西南貧”。 ?東區(qū)： 將成為未來鄭州的新中心。 ?北區(qū)： 以大規(guī)模、好環(huán)境、高品質(zhì)的中高檔住宅為主。以小規(guī)模中高檔物業(yè)為主，商住參半。房地產(chǎn)開發(fā)不成規(guī)模，以多層、經(jīng)濟適用房等中低檔次的項目為主。 東區(qū) 北區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 中區(qū) 11 本報告是嚴格保密的。 城市經(jīng)濟發(fā)展的初期，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，寫字樓處于非市場化時期，以企業(yè)自建寫字樓為主 非市場化時期 經(jīng)濟