上海市浦東大廈項目市場調(diào)研報告(21頁)-市場調(diào)研-免費閱讀
【正文】 劣勢：①由于位置等條件不佳，銷售價格受到限制； ②裙房 3～ 5 層不易處理。 本案與周邊項目比較 項目比較 位置 商業(yè)形態(tài)、得房率 規(guī)模及經(jīng)營狀況 銷售情況 本案 新疆路烏鎮(zhèn)路路口，近海寧路， 位置一般 —— —— —— 凱旋門保健品市場 沿天目中路，位置較好 5 層專業(yè)市場，得房率低 體量較大，已形成規(guī)模效應(yīng)，經(jīng)營狀況良好 較好（去化速度適中，已售 70％） 時峰不夜城 沿海寧路，位置較好 2 層內(nèi)鋪（配套商業(yè)），得房率較低 體量適中， 未開業(yè) 很好（去化迅速，開盤 2個月即售磬） 華祺苑二期 烏鎮(zhèn)路蒙古路路口，位置較差 1 層街鋪（配套商業(yè)），得房率較高 體量較小，未開業(yè) 較好（去化緩慢，基本售完） 感性達(dá)利 烏鎮(zhèn)路沿街，位置較差 1 層街鋪（配套商業(yè)），得房率較高 體量較小，經(jīng)營不佳 差（ 2020 年開盤，至今未售完） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 價格預(yù)測 由于不同的經(jīng)營定位會導(dǎo)致商鋪最終售價有較大的差別，因此這里在進(jìn)行價格預(yù)測時，根據(jù)兩種不同的經(jīng)營定位思路作分開討論。 1～ 2 樓為辦公樓裙房商鋪，共 22 套，2,122m2。到目前為止， 2 樓基本售完， 4 樓還有部分在售。 因此，對本案辦公部分建議采取小面積分割銷售，但憑借新客站的交通樞紐優(yōu)勢及品牌開發(fā)商實力打造區(qū)域內(nèi)的高品質(zhì)辦公樓，與現(xiàn)已投入使用的綠地海悅公寓酒店 （感性達(dá)利）形成良好的辦公功能互補(bǔ)。感性達(dá)利 地址：新疆路 450 號 開發(fā)商：綠地集團(tuán) 總建面積： 56000 平米 層數(shù)： 29 層，其中寫字樓層數(shù) 28 層，裙樓 1 層 各單元面積： 28～ 62 平米 寫字樓實用率： 75％ 結(jié)案均價： 8500 元 /平米（精裝修） 租賃價格： 2 元 /平米 /天（含物業(yè)管理費） 物業(yè)管理費： 元 /m2/月 開盤日期： 02 年 5 月 交房日期： 03 年 9 月 項目優(yōu)勢： ? 交通十分便利，左靠交通樞紐新客站，步行 15 分鐘即可到達(dá)，步行 3 分鐘即可到達(dá) 天目中路和西藏北路，眾多公交線路可通達(dá)各處， 4 1 1 5 57 585 6 51 10隧道三線等直達(dá)人民廣場、南京路、淮海路、萬體館、浦東陸家嘴等處 ； ? 項目樓宇品質(zhì)較好，周邊缺少此類品質(zhì)高的樓盤，具有一定的稀缺性，競爭少； ? 聘請國際知名的酒店管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，對樓盤品質(zhì)及形象起到一定保證作用。 項目優(yōu)勢： ? 大廈位于軌道交通一號線漢中路站 附近，緊臨內(nèi)環(huán)高架，輔以地面交通，交通便利； ? 位于不夜城商圈，地理環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)配套完整，有一定辦公氛圍； ? 樓宇品質(zhì)較好，配套設(shè)施先進(jìn)，是新客站地區(qū)較高檔的辦公樓； ? 面積劃分較小，總價低。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 時峰不夜城 地址：海寧路 1399 號 發(fā)展商：上海眾昌置業(yè)發(fā)展有限公司 營銷企劃：上海盛天房地產(chǎn)咨詢 有限公司 開盤日期： 竣工日期： 寫字樓面積： 30300m2 標(biāo)準(zhǔn)層面積：低區(qū)： ；高區(qū)： 各單元面積： 凈高： 3m 層數(shù)：共 28 層，寫字樓 25 層，裙房 2 層 裝修標(biāo)準(zhǔn)：墻面：高級瓷磚及美國 DULUX 乳膠漆； 售價：均價 13500 元 /m2 物業(yè)費： 6 元 /m2/月 項目優(yōu)勢： ? 交通便利，位于不夜城區(qū)域，公交路線眾多，向全市范圍的通達(dá)性較好，且靠近多個長途客運(yùn)站 ,能夠比較便利的到達(dá)附近江浙地區(qū)，而火車站則擁有向全 國的良好輻射性； ? 與周邊辦公物業(yè)相比品質(zhì)較高，功能齊全 ,商務(wù)功能較為凸現(xiàn)； ? 戶型面積較小，主力房型在 35～ 51 m2之間，面積配比合適，總價得到一定控制； ? 酒店式公寓作為宜商宜住的特性，可以吸引一部分公司注冊辦公，加之該案靠近海寧路商務(wù)區(qū) ,近不夜城商圈，辦公氛圍得到保障的同時，來往的商務(wù)客流也使該案作為投資性服務(wù)式公寓的入駐率得到保障，投資性較強(qiáng)。為一爛尾樓改造項目，曾多次抵押，改造后 為一幢 28 層的 5A 級寫字樓（地下一層是車庫，地上 28 層），其中 15 層為裙房， 628 層為主樓。 04年合計新增體量 17 萬平方米，無論從項目數(shù)量或是體量而言，都有超過 6 成的比例位于不夜城區(qū)域內(nèi)，然而進(jìn)入 05 年以來，區(qū)域內(nèi)的辦公新增量驟減，至今未有新增項目開盤出售。 不夜城地區(qū)大部分寫字樓均為純租賃項目，該地區(qū)較為成熟的純租賃項目為「嘉里 不夜城」、「聯(lián)通國際大廈」、「閘北廣場」、「外貿(mào)錦程大廈」等，且這些樓宇內(nèi)都有一兩家知名企業(yè)租用了多個辦公樓層，「嘉里不夜城」內(nèi) PHILIP 租用了十一個樓面；聯(lián)通在「聯(lián)通國際大廈」租用了四個樓面；「貿(mào)錦程大廈」為外經(jīng)貿(mào)委旗下的產(chǎn)業(yè)，客戶中多個公司為外經(jīng)貿(mào)委下的相關(guān)企業(yè)。從目前該地區(qū)的市場狀態(tài)而言，純租賃的寫字樓仍是市場主體，且高品質(zhì)的寫字樓宇暫無出售項目。受整體辦公市場穩(wěn)定良性發(fā)展的影響，區(qū)域內(nèi) 有部分租賃型辦公樓由租轉(zhuǎn)售，如“聯(lián)通國際大廈”，將一個樓面整層出售。休閑中心、商務(wù)中心、大 小會議室分布在裙房第四層；裙房除第四層外為商業(yè)面積，第五、六層有部分挑高設(shè)計的 LOFT 式辦公間；標(biāo)準(zhǔn)寫字樓分布在 728層，其中 712 層寫字樓每套最小產(chǎn)權(quán)面積為 4050 平方米， 1328 層每套產(chǎn)權(quán)面積為 8
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