上海市閘北區(qū)辦公樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(21頁(yè))-市場(chǎng)調(diào)研-免費(fèi)閱讀
【正文】 16 公共區(qū)域 a. 有足夠的停車場(chǎng)； b. 3 層以上建筑物有數(shù)量充足的高質(zhì)量客用電梯，轎廂裝修高雅；另配有服務(wù)電梯； c. 有公用電話，并配備市內(nèi)電話簿； d. 各主要區(qū)域均有男女分設(shè)的間隔式公共衛(wèi)生間； e. 有商店，出售 旅行日常用品、旅游紀(jì)念品、工藝品等商品； f. 有商務(wù)中心，代售郵票，代發(fā)信件，提供電報(bào)、傳真、復(fù)印、打字、國(guó)際長(zhǎng)途電話和電腦出租等服務(wù)； g. 代購(gòu)交通、影劇、參觀等票務(wù)； h. 提供市內(nèi)觀光服務(wù)； i. 主要公共區(qū)域有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)； j. 有應(yīng)急供電系統(tǒng)和應(yīng)急照明設(shè)施。送餐菜式品種不少于 8 種，飲料品種不少于 4 種，甜食品種不少于 4 種，有可掛臵門外的送餐牌； z. 提供擦鞋服務(wù)。配有吹風(fēng)機(jī)。室內(nèi)滿鋪高級(jí)地毯，或優(yōu)質(zhì)木地板或其他高檔地面材料。 7 設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)良好，無(wú)噪音，達(dá)到整潔、衛(wèi)生和有效。 建議引進(jìn)大型娛樂(lè)業(yè)態(tài)如：量販?zhǔn)?KTV、大型餐飲、酒吧、茶道館等。同時(shí)，不利于購(gòu)買客戶對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)同度。目前包含物業(yè)管理的租金價(jià)格平均在 ~ 元 /平方米 /天。對(duì)商務(wù)功能配套要求并不高。而大型的飯店，則具有相當(dāng)?shù)挠δ埽鶕?jù)每天的經(jīng)營(yíng)收入 25000 元，房租收入占總經(jīng)營(yíng)收入 20%計(jì)算，商鋪?zhàn)饨鸺s為： /平方米 /天。寬帶 的實(shí)際使用率也并不高。 房間價(jià)格分析： 2 星以下： 180~200 元 /天 2 星級(jí)： 210~238 元 /天 3 星級(jí)： —— 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 4 星級(jí)（準(zhǔn)四星級(jí)）： 458 元 /天 從酒店星級(jí)調(diào)研分析得出：目前閘北北區(qū)主要以低星級(jí)別酒店為主。 客源分析 周邊短期出差人士占客戶的 70%以上。 ? 管理費(fèi)： 根據(jù)辦公樓物業(yè)管理非交納， 6~15 元 /㎡ /月。而隨著政府對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的加大力度調(diào)整，辦公樓需求將不斷加大。 元 /㎡ /天是個(gè)分水嶺。） —— 單套面積范圍（㎡） 70~1000 車位數(shù)及收費(fèi) 1500 個(gè) /不詳 配套設(shè)施 餐廳 超市 美容 健身 其它 有 有 有 有 有 裝修標(biāo)準(zhǔn) 大堂 墻面 地面 室內(nèi) 電梯 通訊 有 大理石 ?；u 毛坯 總套數(shù)（套） 254 出租率 0% 各類面積套數(shù)（套） 50 M178。） 0 單套面積范圍（㎡） 70~160 車位數(shù)及收費(fèi) 100 個(gè) /200 元 /個(gè) /月 配套設(shè)施 餐廳 超市 美容 健身 其它 有 無(wú) 有 無(wú) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 大堂 墻面 地面 室 內(nèi) 電梯 通訊 有 大理石 ?；u 中央空調(diào) 5 總套數(shù)（套） 162 出租率 10% 各類面積套數(shù)（套） 50 M178。 81 200 M178。以上 18 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 群房業(yè)種 家電大賣場(chǎng) 總體評(píng)價(jià) 項(xiàng)目緊鄰共和新路，展示性強(qiáng)，辦公樓沿路噪音大。以下 0 50~100 M178。以下 0 50~100 M178。規(guī)模大，位臵好，配套全，形象佳的辦公樓項(xiàng)目并不多見(jiàn) 。眾多創(chuàng)業(yè)型單位的崛起，將帶動(dòng)小面積辦公物業(yè)的租賃。 ? 銷售價(jià)格： 辦公樓底層裙房銷售價(jià)格： 1 層： 20200~23000 元 /㎡ 2 層： 14000~16000 元 /㎡ 3 層： 10000~11500 元 /㎡ 4 層： 10000~11500 元 /㎡ 4 層商業(yè)整體均價(jià)： 13000~15000 元 /㎡ 區(qū)域辦公樓市場(chǎng)總結(jié) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 區(qū)域辦公樓市場(chǎng)尚在上升期。 總體評(píng)價(jià) 以整潔的環(huán)境，較為完善的配套，便捷的軌道交通，低廉的價(jià)格吸引周邊短期出差人士的入住。低星級(jí)酒店標(biāo)房?jī)r(jià)格主要在 200 元 /天左右；準(zhǔn) 4 星級(jí)及以上酒店房間價(jià)格為 450~500 元 /天。因此可以認(rèn)為：對(duì)商務(wù)需求較高的客戶目前并不多，酒店的商務(wù)功能難以突出成為優(yōu)勢(shì)。 購(gòu)物中心及休閑娛樂(lè)中心的租金一般不高于餐飲類商鋪的租金水平。 而隨著政府對(duì)閘北區(qū)北部地區(qū)開(kāi)發(fā)的日漸重視，越來(lái)越多的高星級(jí)酒店將落戶閘北區(qū)北部地區(qū)。 辦公樓商 業(yè)配套根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值以及實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，得出結(jié)論： 辦公樓對(duì)商業(yè)配套的需求面積約占總建筑面積的 10%左右。 考慮位臵、面積分布、交通動(dòng)線等綜合因素，將北幢定位為公寓式辦公，南幢定位為星級(jí)酒店，標(biāo)準(zhǔn)為 4 星級(jí)（或準(zhǔn) 4 星級(jí)）。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及對(duì)項(xiàng)目建筑及配套要求等方面 考慮，不建議引進(jìn)大浴場(chǎng)。 8 各項(xiàng)管理制度 健全，與飯店規(guī)模和星級(jí)一致。采用區(qū)域照明且目的物照明度良好； d. 客房門能自動(dòng)閉合，有門窺鏡、門鈴及防盜裝臵。 24 小時(shí)供應(yīng)冷、熱水； f. 有方便使用的電話機(jī)，可以直接撥通或使用預(yù)付費(fèi)電信卡撥打國(guó)際、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話。 13 餐廳及吧室 a. 有布局合理、裝飾豪華的中餐廳； b. 有獨(dú)具特色、格調(diào)高雅、位臵合理的咖啡廳 (或簡(jiǎn)易西餐廳 )。 k. 走廊地面滿鋪地毯或其他高檔材料，墻面
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