【正文】 具體的經(jīng)營(yíng)劃分： 樓 層 經(jīng) 營(yíng) 范 圍 地下 1F 低檔小飾品 1F 中低檔女裝 2F 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。該區(qū)域交通便利，社會(huì)配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。但是當(dāng)大型商場(chǎng)和購物中心進(jìn)入萍鄉(xiāng)之后，心連心將很快被淘汰。 商場(chǎng)的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次： 一樓： 百貨：化裝品：玉蘭油等中檔品牌 服裝：以純、班尼璐等中低檔品牌。 經(jīng)營(yíng)方式： 屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營(yíng)方式，統(tǒng)一收銀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目存在的弊端： ? 規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。 交通組織： 私家車、出租車可以進(jìn)入步行街。 ? 購物：這里包括來心連心購物的人群，同時(shí)包括逛街而來的人群。該區(qū)域交通便利，社會(huì)配 套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。其中以心連心、依天時(shí)尚和在建的 嘉華 show、錢源商城 等為中高檔次的代表，同時(shí)也有人民商場(chǎng)等一批中低等檔次的商業(yè)設(shè)施。 1) 商圈物業(yè)的分析 按照市場(chǎng)形成來對(duì)商業(yè)物業(yè)來分類，商業(yè)物業(yè)可以分為：百貨商店、專業(yè)市場(chǎng)和專賣店。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1. 八一路商業(yè)圈 八一路商業(yè)圈是萍鄉(xiāng)市的老商業(yè)中心，該商圈 以郵電大樓為中心這個(gè)十字路口為中心，這里百貨商店、專賣店、餐飲娛樂場(chǎng)所和銀行齊全。 市 場(chǎng) 類 型 經(jīng) 營(yíng) 商 品 示 例 市 場(chǎng) 電 腦 市 場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外各種品牌電腦及電腦配件 金碧輝煌電腦市場(chǎng) 電 器 市 場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外各種品牌電器及電器配件 肖記電器城、金山角 建 材 市 場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi) 外各種品牌建材 萍鄉(xiāng)建材市場(chǎng) 家 俱 市 場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外各種品牌家俱 萍鄉(xiāng)家俱市場(chǎng) 小商品市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)低檔的小百貨商品 萍鄉(xiāng)市場(chǎng) 農(nóng) 貿(mào) 市 場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)各種農(nóng)副產(chǎn)品 萍鄉(xiāng)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng) 二 . 萍鄉(xiāng)商業(yè)圈 萍鄉(xiāng)商業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已出現(xiàn)三大商圈，并且有一商圈正在建設(shè)中。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。特別是在繁華地段的購物中心中，這些專賣店注重街店和在百貨商店的擴(kuò)張。 ? 卡拉 OK廳適合的消費(fèi)層次比較廣泛，目前出現(xiàn)了大規(guī)模擴(kuò)張的跡象。 ? 萍鄉(xiāng)的舞廳主要分為普通舞廳和專門的 Disco舞廳，其中， Disco舞廳的目標(biāo)客戶是針對(duì)年輕人，這些娛樂設(shè)施晚上和周末有相當(dāng)高的入場(chǎng)率。 另一類： 設(shè)置于市中心各處，主要是經(jīng)營(yíng)按摩保健推拿。 ? 萍鄉(xiāng)的健身設(shè)施大致分為兩類： 一類： 主要設(shè)置于賓館、高檔住宅的裙房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 而萍鄉(xiāng)尚未形成有較強(qiáng)影響力的西餐廳，這是萍鄉(xiāng)餐飲業(yè)未來很大的潛在市場(chǎng)。 ? 同其在中國(guó)其他城市一樣，這些快餐店連鎖店以其標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、產(chǎn)品以及特有的促銷手段占領(lǐng)了相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額。 ? 這些快餐店部分是以租金承租店面，其店面主要集中于市中心區(qū)，而 KFC和多美麗在商業(yè)中心區(qū)域以外具有足夠人流的地方亦建立了足夠密度的市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)。 ? 美食廣場(chǎng)的主要目標(biāo)顧客定義為一部分進(jìn)入百貨商店購物的消費(fèi)者。餐飲消費(fèi)連續(xù)保持高增長(zhǎng)，反映出餐 飲業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 另一方面 ， 激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使傳統(tǒng)超市的利潤(rùn)日漸稀薄，在萍鄉(xiāng)百貨業(yè)這個(gè)潛力巨大的領(lǐng)域里，零售企業(yè)均在加快擴(kuò)張步伐，盡快掃除經(jīng)營(yíng)盲點(diǎn)，以求雜這個(gè)重要領(lǐng)域抓住最后的發(fā)展機(jī)遇。近年來百貨商店開始出現(xiàn)新模式，即百貨商店 +超市，并且出現(xiàn)了心連心、富森、洪城大廈一些百貨商店 +超市的物業(yè)。 第三部分 萍鄉(xiāng)市商業(yè)市場(chǎng)研究篇 一 . 萍鄉(xiāng)零售業(yè)業(yè)態(tài)演變 1992 1995 2020 2020 零售業(yè)態(tài)以百貨業(yè)為主導(dǎo) 零售業(yè)態(tài)以百貨業(yè)為主導(dǎo) 零售業(yè)態(tài)多樣化 零售業(yè)態(tài)以連鎖經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo) 國(guó)有百貨企業(yè)統(tǒng)治零售市場(chǎng) 國(guó)有百貨企業(yè)統(tǒng)治零售市場(chǎng) 連鎖企業(yè)大規(guī)模擴(kuò)張 連鎖經(jīng)營(yíng)向各種業(yè)態(tài)進(jìn)行擴(kuò)張，百貨業(yè)和專賣店等亦將進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng) 企業(yè)分布在政府指導(dǎo)下產(chǎn) 生區(qū)域商業(yè)中心 →主導(dǎo)性消費(fèi)區(qū)域形成 →市場(chǎng)的繁榮 →超市、百貨商店大規(guī)模發(fā)展 →各種市場(chǎng)大量開發(fā) →連鎖經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域向服務(wù)業(yè)滲透 購物區(qū)產(chǎn)生中央商業(yè)區(qū)和社區(qū)購物中心的分化 企業(yè)未進(jìn)行擴(kuò)張 出現(xiàn)了專賣店 出現(xiàn)了成功的專賣店、百貨商店 +超市 電子購物逐步得以推廣 1．百貨商店 +超市 在這些業(yè)態(tài)中，百貨商店成為發(fā)展的熱點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 東方巴黎 世紀(jì)廣場(chǎng)東側(cè) 上海廣廈萍鄉(xiāng)安源置業(yè)有限公司 320200 187356 40 135 (一期 ) 高層 1 多層 高層 1500起，多層1050起 (一期 ) 雅典世紀(jì) 花 園 世紀(jì)廣場(chǎng)北側(cè) 樂升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 100000 99900 1 35 130 均價(jià) 1300 (一期 ) 羅馬廣場(chǎng) 世紀(jì)廣場(chǎng)北側(cè) 浙江長(zhǎng)城集團(tuán) 未定 66600 未定 未定 未定 未定 未定 金領(lǐng)公館 躍進(jìn)路洪城大廈 對(duì)面 鑫樂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15005 2084 10 40 1 均價(jià) 2700 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、萍鄉(xiāng)主要住宅樓盤列表 項(xiàng)目名稱 位 置 開發(fā)公司 總建筑面 積 (m2) 占地面積 (m2) 容積率 綠化率 (%) 主力面積 (m2) 物管費(fèi) （元 /m2/月） 價(jià)格 （元 /m2） 城市風(fēng)情 公園路 155號(hào) 美爾房地產(chǎn) 有限公司 19553 4769 10 130170 1 均價(jià) 2100 御 景 園 公園路糧貿(mào)大廈 南側(cè) 永盛房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 72077 42649 30 40(都市 e站 ) 1 均價(jià)2200(都市e站 ) 金 典 城 秋收起義廣場(chǎng) 南側(cè) 江西三華置業(yè) 有限公司 220200 133200 40 130160 1600 美倫華庭 秋收起義廣場(chǎng)北 側(cè)第二排 龍飛房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 23047 13557 30 110150 均價(jià) 1500 雅天大廈 秋收起義廣場(chǎng) 西南側(cè) 華雅房地產(chǎn)有 限公司 53333 8465 10 155180 1 1980起 30/層 云苑小區(qū) 高層住宅 秋收起義廣場(chǎng) 北側(cè) 天鵝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 72349 38078 30 140180 未定 1950起 30/層 景泰星湖灣 人工湖畔，萍礦光 豐小區(qū)正對(duì)面 萍礦集團(tuán)萍鄉(xiāng)景泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 202000 111110 30 145170 0． 33 1300 塞納名城 昭萍西路長(zhǎng)興 立交橋西側(cè) 嘉豐置業(yè)有限 公司 202000 117648 30 120160 1400 加州陽光 昭萍西路長(zhǎng)興 立交橋西側(cè) 江西凱地置業(yè) 有限公司 未定 67840 未定 30 120160 未定 預(yù)計(jì) 1500左右 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 萍鄉(xiāng)住宅樓盤總體均價(jià) 1300元 / m2。 ? 萍鄉(xiāng)住宅樓盤規(guī)劃多采用圍合式布局。 ? 萍鄉(xiāng)住宅樓盤以中大型規(guī)模的樓盤為主，尤其規(guī)模在 10 萬 m2以上的樓盤在萍鄉(xiāng)產(chǎn)生較大影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 南部板塊（安源新區(qū)板塊）在政府主導(dǎo)的招商政策下，在世紀(jì)廣場(chǎng)周圍掀起了一輪聲勢(shì)浩大的造新城運(yùn)動(dòng)，隨著安源區(qū)政府的遷入，形成了政治中心，文化和經(jīng)濟(jì)配套設(shè)施在規(guī)劃中按部就班的展開，前景較佳，但是由于各樓盤間的品質(zhì)差距較大不同，因此各樓盤間差價(jià)較大，均價(jià) 1500 元 / m2 左右 。而在人工湖板塊，將在開發(fā)區(qū)政府的強(qiáng)力推動(dòng)下，各類市政配套建設(shè)如期進(jìn)行。 市的翹楚。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 北部板塊（秋收起義廣場(chǎng)板塊和 人工湖 〈光豐〉板塊 ），無論從開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)，還是從開發(fā)商的實(shí)力來看，這些項(xiàng)目都稱得上萍鄉(xiāng)樓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 隨著公園路的擴(kuò)寬和美化，也伴著商業(yè)圈的不斷推移，東部板塊（鵝 湖公園板塊 ） —— 以萍水河和建設(shè)東路為界向東移動(dòng)將是近年開發(fā)的熱點(diǎn)，因此東部板塊的房?jī)r(jià)較高，均價(jià) 1900 元 / m2左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 萍鄉(xiāng)住宅面積普遍較大， 100 m2 以下的占 14%； 100— 150 m2的占 69%； 150 m2以上的占 17%。 ? 四房以上的房型，占到 8%。 ? 二房二廳的房型較少，只有 11%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 兵營(yíng)式布局相對(duì)而言降低了設(shè)計(jì)的難度，施工進(jìn)度較快，但規(guī)劃理念相對(duì)滯后，因此只有美倫華庭采用了兵營(yíng)式布局，此類規(guī)劃布局只占2%。 ? 半圍合式和圍合式布局易于營(yíng)造中央綠化，形成組團(tuán)， 大部分樓盤基本上采用了圍合式規(guī)劃布局，占到 52%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 萍鄉(xiāng)別墅類住宅極多，占到了 12%。 建筑類型 根據(jù)調(diào)查分析： ? 近年來，萍鄉(xiāng)高層住宅發(fā)展較快，市中心和郊區(qū)樓盤開發(fā)了大量高層住宅，高層住宅已占到了 22%。 ? 5— 10 萬 m2的中規(guī)模樓盤占 26%。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。安源區(qū)政府要求開發(fā)公司開發(fā)的樓盤要與安源區(qū)政府大樓歐式風(fēng)格想配合，因此該板塊的樓盤全是歐式風(fēng)格建筑，其代表樓盤為雅典世紀(jì)花園、東方巴黎。 代表為金典城、雅天大廈、美倫華庭、景泰星湖灣、世紀(jì)花園。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其樓盤 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。秋收起義廣場(chǎng)是作為萍鄉(xiāng)城的中心點(diǎn)來規(guī)劃的，無不蘊(yùn)涵著潛在的優(yōu)勢(shì)，無不顯示了這兩個(gè)板塊的精彩，今年這兩個(gè)板塊已呈現(xiàn)出向北延伸的趨勢(shì)。既有別墅類高檔房，也有為工薪族設(shè)計(jì)的普通住宅， 城西 板塊有可能成為樓市新的亮點(diǎn)，是升值潛力 較 大的樓市板塊，代表樓盤為塞納名城、加州陽光 。 西部板塊（城西板塊）： 城西板塊原是擯棄在市中心外的邊緣區(qū)，現(xiàn)在隨著立交橋的通車， 800 米直達(dá)綠茵廣場(chǎng)，已成了離市區(qū)最近的 “世外桃源 ”。 萍鄉(xiāng)市老城區(qū)已沒有 “熱點(diǎn) ”，由于城市化進(jìn)程的加快，使老城區(qū)周邊地區(qū)的市政配套設(shè)施的完善，已成為萍鄉(xiāng)市住宅樓盤的熱點(diǎn)板塊。老城區(qū)因?yàn)槭芡恋刭Y源的限制，以萍水河、昭萍路和環(huán)城西路為交界， 2020 年除了一些舊城改 造項(xiàng)目和小樓盤外，不會(huì)有什么大盤出現(xiàn)，而出現(xiàn)較多的是商業(yè)樓盤，如恒隆國(guó)際、雅天購物公園、錢源商場(chǎng)、金泰地商場(chǎng)、依天時(shí)尚等等，還有移動(dòng)大廈對(duì)面的兩片空地將來都是開發(fā)商業(yè)的對(duì)象，這些商業(yè)樓盤的出現(xiàn)，萍鄉(xiāng)老城區(qū)在 3 年內(nèi)核心商業(yè)圈的地位將難于撼動(dòng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況簡(jiǎn)述 在宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的大背景下 ，萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)良性的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)