【正文】 ? 安源新區(qū)的功能定位：以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游服務(wù)為主導產(chǎn)業(yè)，兼有行政、商務(wù)等功能。58 / 68第六部分 立地分析一、地塊評估安源新區(qū) 13 號地塊1. 地塊位于安源新區(qū)。6. 車位配置車位配置較少，只有 50 個左右。4. 租售情況恒隆國際均價 3000 元/ m 2，現(xiàn)以銷售 50%左右。寫字樓內(nèi)部采用 5A 化智能系統(tǒng)（即樓宇自動化、辦公自動化、通訊自動化、消防自動化、保安自動化） ，采用中央空調(diào)系統(tǒng)、新風換氣系統(tǒng)等硬件配套設(shè)施，并配備了 2 部三菱電梯、50 多個泊車。大廈共 17 層，總建筑面積 17000 多平方米，負一樓為休閑超市，1—3 樓為商業(yè)裙樓，第 4 層為配套56 / 68商務(wù)會所，5—15 層為純商務(wù)寫字樓。二．恒隆國際1. 地理位置恒隆國際位于躍進中路，屬于躍進路商圈，并且近距八一路商圈，可以說是萍鄉(xiāng)市老城區(qū)的“CBD” （中央商務(wù)區(qū)） ?，F(xiàn)在只有恒隆國際一座甲級寫字樓，也是在由開發(fā)公司開發(fā)的唯一一座寫字樓。? 萍鄉(xiāng)專業(yè)市場過多。? 萍鄉(xiāng)居民品牌觀念落后，因此萍鄉(xiāng)沒有中高檔品牌服飾。萍鄉(xiāng)商業(yè)特點總結(jié)：? 萍鄉(xiāng)消費水平較高，人均消費在江西省排第二位，僅次于省會江西。文化街整體建筑形態(tài)以歐陸風格為主，同時又以新古典式、希臘式、羅馬式、現(xiàn)代主義等不同風格來區(qū)分不同的功能區(qū)域。第二處位于規(guī)劃西北路右側(cè)，從該路進商業(yè)街的人可將車停于此處，第三處位于師范路右側(cè)，從師范路進入商業(yè)街的人可將車停于此處，第四處為朝陽左側(cè)，從朝陽路進入商業(yè)街的車可停在此處。? 住宅小區(qū)為補償拆遷住宅區(qū)，位于師范路左側(cè)，小區(qū)設(shè)計重視環(huán)境品質(zhì)，風格與商業(yè)街建筑風格協(xié)調(diào)，內(nèi)向庭院鬧中取靜，方便居民生活。從規(guī)劃西北路到師范路之間端擬建成文化、娛樂、飲食、金融等綜合服務(wù)街。? 三段主題街區(qū)從過街樓下進入商業(yè)街，到規(guī)劃西北路側(cè)，為精品服裝街。建筑主體前擬設(shè)伸縮舞臺，人們可集中到廣場中觀看表演。入口半圓處設(shè)有旱噴泉池、雕塑，入口中央為寬 80m 的公共景觀綠地空間，設(shè)有花壇、棕櫚樹、休閑座椅，西側(cè)條形建筑為精品商業(yè)大樓，東側(cè)是大型綜合廣場。? 文化路商業(yè)街體系有三處集中大空間（三個廣場）和一條數(shù)段線型空間（街坊）構(gòu)成，線性之間每隔一段距離另有空間大小，綠化組織的變化。? 文化路商業(yè)街按完全商業(yè)街設(shè)計，不允許車輛通行，實行人車分離。擬配套建設(shè) 4 個停車場，3 個休閑廣場及 3 個主題街區(qū)，2 個公廁和 2 個垃圾中轉(zhuǎn)站。2）綜述躍進路由于是交通要道，因此人流量較大，但是由于躍進路過長，人流被分散，因此沒有形成一個整體的商業(yè)旺區(qū)。? 專賣店一般都經(jīng)營國內(nèi)中低檔品牌，適合萍鄉(xiāng)大多數(shù)居民對品牌的需求。分析：? 由于躍進路人流量較大，不少品牌都在此開設(shè)了專賣店，如雅格爾、莊吉來等。但是當大型商場和購物中心進入萍鄉(xiāng)之后，洪城大廈將很快被淘汰。商場的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：一樓：百貨：化裝品：玉蘭油等中檔品牌服裝：以純、班尼璐等中低檔品牌。經(jīng)營方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀。51 / 68項目存在的弊端：? 規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。 交通組織：私家車、出租車、公交車。? 購物：這里包括來心連心購物的人群，同時包括逛街而來的人群。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。3．躍進路商圈躍進路是萍鄉(xiāng)市的主干道，躍進路的街鋪較多，有多家品牌專賣店，并且匯集了萍鄉(xiāng)市的多家賓館酒店，在建的恒隆國際是萍鄉(xiāng)首座甲級寫字樓。雅天購物公園的出現(xiàn)再次將北橋的商業(yè)地帶掀起高潮，集娛樂、休閑、餐飲、購物于一體的綜合型商場加大北橋的商機。心連心緊跟其后，迅速推張，生意一路火爆，成為萍城超市的領(lǐng)跑者。商場的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：1—4 層：國內(nèi)外中低檔品牌服裝5 層：美食廣場6 層：KTV7 層：咖啡廳分析：雅天購物廣場設(shè)計和布局都比較現(xiàn)代，但由于招商不佳，品牌入駐少，并且還有很多商鋪還沒有招入，給消費者感覺較差。? 經(jīng)營的商品種類少，品牌少，并且沒有中高檔品牌。人流組織：北橋商圈以肯德基和多美麗人流最多，其中進入雅天購物花園的人流占經(jīng)過雅天購物花園的 10%左右，但真正購物者不多。? 休閑：這里包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂場消費的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。人流分析：從雅天購物公園通過的人流來主要分為以下幾種：49 / 68? 交通：這里包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。? 雅天購物公園位置分析：雅天購物公園位于廣場路和照萍東路交界處，地處繁華商圈。箱包：中低檔品牌皮鞋：中低檔品牌超市：中低檔百貨分析：心連心這種百貨商店+超市的模式在萍鄉(xiāng)比較成功，超市的低價商品吸引了大量的人流，由于萍鄉(xiāng)人的品牌觀念落后，因此百貨商店經(jīng)營的中低檔品牌可以適合大部分萍鄉(xiāng)市民的品牌要求。是百貨商店+超市的模式。? 經(jīng)營的商品種類少，品牌少，并且沒有中高檔品牌。人流組織：公園路人流量不多，其中進入心連心的人流占經(jīng)過心連心的 5%左右，其中 80%左右的人流是來心連心超市購物的，20%左右的人流是來心連心百貨購物的。? 休閑：這里包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂場消費的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。人流分析：從心連心通過的人流來主要分為以下幾種：? 交通：這里包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。? 心連心位置分析：心連心北橋店位于公園南路，地處繁華商圈。商場的業(yè)態(tài)分布：一樓：百貨 二樓：超市分析：富森這種百貨商店+超市的模式在萍鄉(xiāng)比較成功，超市的低價商品吸引了大量的人流，由于萍鄉(xiāng)人的品牌觀念落后，因此百貨商店經(jīng)營的中低檔品牌可以適合大部分萍鄉(xiāng)市民的品牌要求。47 / 68經(jīng)營方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀。項目存在的弊端：? 規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。 交通組織：私家車、出租車、公交車。? 購物：這里包括來富森購物的人群，同時包括逛街而來的人群。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。這里匯集了富森、心連心百貨商店和雅天購物公園三大商家，并且肯德基和多美麗兩家洋快餐帶來了大量的人流。2．北橋商圈雅天購物公園的出現(xiàn)，標志著北橋商圈時代的到來。2) 綜述；從商業(yè)物業(yè)的密集程度來看；充分說明了該商圈被接受程度，是萍鄉(xiāng)市居民購物休閑的首選地段，其商業(yè)中心的地段仍無法撼動。? 專賣店一般都經(jīng)營國內(nèi)中低檔品牌，適合萍鄉(xiāng)大多數(shù)居民對品牌的需求。分析：? 由于八一路商圈人流量大，不少品牌都在此開設(shè)了專賣店，如美特斯/邦威、以純、金利來等。? 由于項目經(jīng)過多年的成功運營，因此在萍鄉(xiāng)市已經(jīng)樹立了不錯的口碑，是萍鄉(xiāng)居民購買電器產(chǎn)品的首選市場。? 項目經(jīng)營內(nèi)容是以國內(nèi)外知名品牌的電器市場。? 由于萍鄉(xiāng)居民消費水平提高，對低檔小商品的消費減少，更多的居民喜歡去超市、百貨商店和專賣店消費，并且到八一路商圈消費者均是中高檔消費者，項目已越來越不適應(yīng)商圈的消費水平。? 項目經(jīng)營內(nèi)容是以小商品為主的專業(yè)市場。專業(yè)市場八一街商圈內(nèi)有兩大專業(yè)市場，一是經(jīng)營小商品的萍鄉(xiāng)商城，另一個是經(jīng)營電器的肖記電器城。具體的經(jīng)營劃分：樓 層 經(jīng) 營 范 圍44 / 68地下 1F 內(nèi)衣、家居飾品、床上用品、休閑裝1F 國內(nèi)外中低檔品牌男裝2F 女裝、女鞋、背包、珠寶、化妝品3F 少男少女酷玩、寵物食品、健身器械、假發(fā)、音像制品、電動玩具、電子玩具、女士美容、時尚美甲分析：嘉華 show 由惠安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，并且按照現(xiàn)代商場來規(guī)劃，由于地段較好，一層商鋪均價為 萬/平方米（套內(nèi)面積） ，銷售較好。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。43 / 68具體的經(jīng)營劃分：樓 層 經(jīng) 營 范 圍地下 1F 低檔小飾品1F 中低檔女裝2F 中低檔女裝3F 床上用品4F 韓國燒烤店分析：依天時尚原本可以成為萍鄉(xiāng)市第一家現(xiàn)代商場，并且是唯一一家經(jīng)營女子百貨的商場，但是由于招商不好，品牌入駐少，而且已進入商場的品牌檔次低，沒有萍鄉(xiāng)人熟悉的品牌，沒有適應(yīng)萍鄉(xiāng)的市場，導致人流稀少，生意冷清。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。但是當大型商場和購物中心進入萍鄉(xiāng)之后，心連心將很快被淘汰。商場的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：一樓：百貨：化裝品：玉蘭油等中檔品牌服裝：以純、班尼璐等中低檔品牌。經(jīng)營方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀。項目存在的弊端：? 規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。 交通組織：私家車、出租車可以進入步行街。? 購物：這里包括來心連心購物的人群，同時包括逛街而來的人群。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。其中以心連心、依天時尚和在建的嘉華 show、錢源商城等為中高檔次的代表，同時也有人民商場等一批中低等檔次的商業(yè)設(shè)施。41 / 681) 商圈物業(yè)的分析按照市場形成來對商業(yè)物業(yè)來分類，商業(yè)物業(yè)可以分為：百貨商店、專業(yè)市場和專賣店。1. 八一路商業(yè)圈八一路商業(yè)圈是萍鄉(xiāng)市的老商業(yè)中心，該商圈以郵電大樓為中心這個十字路口為中心，這里百貨商店、專賣店、餐飲娛樂場所和銀行齊全。市 場 類 型 經(jīng) 營 商 品 示 例 市 場電 腦 市 場 經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌電腦及電腦配件 金碧輝煌電腦市場電 器 市 場 經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌電器及電器配件 肖記電器城、金山角建 材 市 場 經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌建材 萍鄉(xiāng)建材市場家 俱 市 場 經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌家俱 萍鄉(xiāng)家俱市場小商品市場 經(jīng)營低檔的小百貨商品 萍鄉(xiāng)市場農(nóng) 貿(mào) 市 場 經(jīng)營各種農(nóng)副產(chǎn)品 萍鄉(xiāng)農(nóng)副產(chǎn)品市場二. 萍鄉(xiāng)商業(yè)圈萍鄉(xiāng)商業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已出現(xiàn)三大商圈，并且有一商圈正在建設(shè)中。特別是在繁華地段的購物中心中，這些專賣店注重街店和在百貨商店的擴張。? 卡拉 OK 廳適合的消費層次比較廣泛，目前出現(xiàn)了大規(guī)模擴張的跡象。? 萍鄉(xiāng)的舞廳主要分為普通舞廳和專門的 Disco 舞廳，其中，Disco 舞廳的目標客戶是針對年輕人，這些娛樂設(shè)施晚上和周末有相當高的入場率。另一類：設(shè)置于市中心各處，主要是經(jīng)營按摩保健推拿。? 萍鄉(xiāng)的健身設(shè)施大致分為兩類：一類：主要設(shè)置于賓館、高檔住宅的裙房。? 而萍鄉(xiāng)尚未形成有較強影響力的西餐廳，這是萍鄉(xiāng)餐飲業(yè)未來很大的潛在市場。? 同其在中國其他城市一樣，這些快餐店連鎖店以其標準的服務(wù)、產(chǎn)品以及特有的促銷手段占領(lǐng)了相當?shù)氖袌龇蓊~。? 這些快餐店部分是以租金承租店面，其店面主要集中于市中心區(qū)，而 KFC 和多美麗在商業(yè)中心區(qū)域以外具有足夠人流的地方亦建立了足夠密度的市場網(wǎng)點。? 美食廣場的主要目標顧客定義為一部分進入百貨商店購物的消費者。餐飲消費連續(xù)保持高增長，反映出餐飲業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。另一方面，激烈的市場競爭使傳統(tǒng)超市的利潤日漸稀薄，在萍鄉(xiāng)百貨業(yè)這個潛力巨大的領(lǐng)域里，零售企業(yè)均在加快擴張步伐，盡快掃除經(jīng)營盲點，以求雜這個重要領(lǐng)域抓住最后的發(fā)展機遇。近年來百貨商店開始出現(xiàn)新模式，即百貨商店+超市，并且出現(xiàn)了心連心、富森、洪城大廈一些百貨商店+超市的物業(yè)。35 / 68二、萍鄉(xiāng)主要住宅樓盤列表項目名稱 位 置 開發(fā)公司 總建筑面 積(m 2) 占地面積(m 2) 容積率 綠化率 (%) 主力面積 (m2) 物管費（元 /m2/月） 價格（元/m 2）城市風情 公園路 155 號 美爾房地產(chǎn) 有限公司 19553 4769 10 130170 1 均價 2100御 景 園 公園路糧貿(mào)大廈 南側(cè) 永盛房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 72077 42649 30 40(都市e 站) 1均價2200(都市e 站 )金 典 城 秋收起義廣場 南側(cè) 江西三華置業(yè) 有限公司 220220 133200 40 130160 1600美倫華庭 秋收起義廣場北 側(cè)第二排 龍飛房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 23047 13557 30 110150 均價 1500雅天大廈 秋收起義廣場 西南側(cè) 華雅房地產(chǎn)有 限公司 53333 8465 10 155180 1 1980 起30/層云苑小區(qū)高層住宅秋收起義廣場北側(cè)天鵝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 72349 38078 30 140180 未定1950 起30/層景泰星湖灣 人工湖畔，萍礦光豐小區(qū)正對面萍礦集團萍鄉(xiāng)景泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司202200 111110 30 145170 0．33 1300塞納名城 昭萍西路長興 立交橋西側(cè) 嘉豐置業(yè)有限 公司 202200 117648 30 120160 1400加州陽光 昭萍西路長興 立交橋西側(cè) 江西凱地置業(yè) 有限公司 未定 67840 未定 30 120160 未定 預計 1500左右東方巴黎 世紀廣場東側(cè)上海廣廈萍鄉(xiāng)安源置業(yè)有限公司320220 187356 40 135(一期) 高層 1多層 高層 1500起，多層1050 起 (一36 / 68期)雅典世紀花 園 世紀廣場北側(cè)樂升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 100000 99900 1 35 130 均價 1300(一期)羅馬廣場 世紀廣場北側(cè) 浙江長城集團 未定 66600 未定 未定 未定 未定 未定金領(lǐng)公館 躍進路洪城大廈 對面 鑫樂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15005 2084 10 40 1 均價 270037 / 68第三部分 萍鄉(xiāng)市商業(yè)市場研究篇一. 萍鄉(xiāng)零售業(yè)業(yè)態(tài)演變1992 1995 2022 2022零售業(yè)態(tài)以百貨業(yè)為主導 零售業(yè)態(tài)以百貨業(yè)為主導 零售業(yè)態(tài)多樣