【正文】 元/ m 2 左右。33 / 68? 南部板塊（安源新區(qū)板塊）在政府主導(dǎo)的招商政策下，在世紀(jì)廣場周圍掀起了一輪聲勢浩大的造新城運動，隨著安源區(qū)政府的遷入，形成了政治中心，文化和經(jīng)濟(jì)配套設(shè)施在規(guī)劃中按部就班的展開，前景較佳，但是由于各樓盤間的品質(zhì)差距較大不同，因此各樓盤間差價較大，均價 1500 元/ m 2 左右。7．客源分析： 根據(jù)調(diào)查分析：萍鄉(xiāng)購房者的客源分析如下表客 源 層 次 比 例 示 意 圖12%20%57%11%第 一 層 次 第 二 層 次 第 三 層 次 第 四 次34 / 68層 次 代 表 人 群 年 收 入 購 房 比 例第一層次 企業(yè)高級管理人員、私營企業(yè)主、政府高級官員 5 萬以上 12%第二層次 銀行職員、公務(wù)員、教師、效益較好企業(yè)職工、個體戶 2—4 萬 20%第三層次 普通工薪階層 — 萬 57%第四層次 到萍鄉(xiāng)置業(yè)外來人員 不定 11%萍鄉(xiāng)住宅樓盤特點總結(jié)：? 萍鄉(xiāng)老城區(qū)市中心住宅樓盤不多，多數(shù)住宅樓盤位于周邊的新城區(qū)。? 萍鄉(xiāng)住宅樓盤以中大型規(guī)模的樓盤為主，尤其規(guī)模在 10 萬 m2以上的樓盤在萍鄉(xiāng)產(chǎn)生較大影響。? 萍鄉(xiāng)住宅樓盤建筑類型以多層住宅為主；高層住宅發(fā)展較快，比例逐年上升。? 萍鄉(xiāng)住宅樓盤規(guī)劃多采用圍合式布局。? 萍鄉(xiāng)住宅樓盤主力房型是三房二廳，主力面積在 110150m2之間。? 萍鄉(xiāng)住宅樓盤總體均價 1300 元/ m 2。? 萍鄉(xiāng)住宅購房者以普通工薪階層為主。35 / 68二、萍鄉(xiāng)主要住宅樓盤列表項目名稱 位 置 開發(fā)公司 總建筑面 積(m 2) 占地面積(m 2) 容積率 綠化率 (%) 主力面積 (m2) 物管費（元 /m2/月） 價格（元/m 2）城市風(fēng)情 公園路 155 號 美爾房地產(chǎn) 有限公司 19553 4769 10 130170 1 均價 2100御 景 園 公園路糧貿(mào)大廈 南側(cè) 永盛房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 72077 42649 30 40(都市e 站) 1均價2200(都市e 站 )金 典 城 秋收起義廣場 南側(cè) 江西三華置業(yè) 有限公司 220220 133200 40 130160 1600美倫華庭 秋收起義廣場北 側(cè)第二排 龍飛房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 23047 13557 30 110150 均價 1500雅天大廈 秋收起義廣場 西南側(cè) 華雅房地產(chǎn)有 限公司 53333 8465 10 155180 1 1980 起30/層云苑小區(qū)高層住宅秋收起義廣場北側(cè)天鵝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 72349 38078 30 140180 未定1950 起30/層景泰星湖灣 人工湖畔，萍礦光豐小區(qū)正對面萍礦集團(tuán)萍鄉(xiāng)景泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司202200 111110 30 145170 0．33 1300塞納名城 昭萍西路長興 立交橋西側(cè) 嘉豐置業(yè)有限 公司 202200 117648 30 120160 1400加州陽光 昭萍西路長興 立交橋西側(cè) 江西凱地置業(yè) 有限公司 未定 67840 未定 30 120160 未定 預(yù)計 1500左右東方巴黎 世紀(jì)廣場東側(cè)上海廣廈萍鄉(xiāng)安源置業(yè)有限公司320220 187356 40 135(一期) 高層 1多層 高層 1500起，多層1050 起 (一36 / 68期)雅典世紀(jì)花 園 世紀(jì)廣場北側(cè)樂升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 100000 99900 1 35 130 均價 1300(一期)羅馬廣場 世紀(jì)廣場北側(cè) 浙江長城集團(tuán) 未定 66600 未定 未定 未定 未定 未定金領(lǐng)公館 躍進(jìn)路洪城大廈 對面 鑫樂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15005 2084 10 40 1 均價 270037 / 68第三部分 萍鄉(xiāng)市商業(yè)市場研究篇一. 萍鄉(xiāng)零售業(yè)業(yè)態(tài)演變1992 1995 2022 2022零售業(yè)態(tài)以百貨業(yè)為主導(dǎo) 零售業(yè)態(tài)以百貨業(yè)為主導(dǎo) 零售業(yè)態(tài)多樣化 零售業(yè)態(tài)以連鎖經(jīng)營為主導(dǎo)國有百貨企業(yè)統(tǒng)治零售市場 國有百貨企業(yè)統(tǒng)治零售市場 連鎖企業(yè)大規(guī)模擴(kuò)張連鎖經(jīng)營向各種業(yè)態(tài)進(jìn)行擴(kuò)張，百貨業(yè)和專賣店等亦將進(jìn)行連鎖經(jīng)營企業(yè)分布在政府指導(dǎo)下產(chǎn)生區(qū)域商業(yè)中心→主導(dǎo)性消費區(qū)域形成→市場的繁榮→超市、百貨商店大規(guī)模發(fā)展→各種市場大量開發(fā)→連鎖經(jīng)營領(lǐng)域向服務(wù)業(yè)滲透購物區(qū)產(chǎn)生中央商業(yè)區(qū)和社區(qū)購物中心的分化企業(yè)未進(jìn)行擴(kuò)張 出現(xiàn)了專賣店 出現(xiàn)了成功的專賣店、百貨商店+超市 電子購物逐步得以推廣1．百貨商店+超市在這些業(yè)態(tài)中，百貨商店成為發(fā)展的熱點。百貨商店自從出現(xiàn)以來，逐步成熟并形成經(jīng)營規(guī)模，一直給萍鄉(xiāng)的零售市場帶來重要影響。近年來百貨商店開始出現(xiàn)新模式，即百貨商店+超市，并且出現(xiàn)了心連心、富森、洪城大廈一些百貨商店+超市的物業(yè)。一方面 ，由于在萍鄉(xiāng)沒有大型商場，只有百貨商店，經(jīng)營的品種少，且檔次低，隨著萍鄉(xiāng)專賣店越來越多，百貨商店的人氣和銷售越來越不盡如人意，為了增加人氣及銷售，出現(xiàn)了百貨商店+超市的新模式，百貨商店也將萍鄉(xiāng)現(xiàn)有專賣店的品牌引入。另一方面，激烈的市場競爭使傳統(tǒng)超市的利潤日漸稀薄，在萍鄉(xiāng)百貨業(yè)這個潛力巨大的領(lǐng)域里，零售企業(yè)均在加快擴(kuò)張步伐，盡快掃除經(jīng)營盲點，以求雜這個重要領(lǐng)域抓住最后的發(fā)展機(jī)遇。38 / 682．餐飲2022 年，萍鄉(xiāng)市餐飲消費市場實現(xiàn)銷售額 萬元，比上年增長 %。餐飲消費連續(xù)保持高增長，反映出餐飲業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。? 美食廣場和主題餐廳? 美食廣場是東南亞流行的配套模式，主要出現(xiàn)在位于商業(yè)中心的大型商業(yè)中心，美食廣場的出現(xiàn)是為了彌補(bǔ)普通餐廳和比較昂貴的西方快餐之下的價格盲區(qū)。? 美食廣場的主要目標(biāo)顧客定義為一部分進(jìn)入百貨商店購物的消費者。? 快餐連鎖店和西餐? 目前萍鄉(xiāng)快餐連鎖店中占主導(dǎo)地位的是來自于國內(nèi)外的幾家快餐店，如肯德基、多美麗、麥肯基等。? 這些快餐店部分是以租金承租店面，其店面主要集中于市中心區(qū)，而 KFC 和多美麗在商業(yè)中心區(qū)域以外具有足夠人流的地方亦建立了足夠密度的市場網(wǎng)點。較之于中餐店，這些快餐店具有較強(qiáng)的價格承受能力。? 同其在中國其他城市一樣，這些快餐店連鎖店以其標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、產(chǎn)品以及特有的促銷手段占領(lǐng)了相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~。同時這些快餐店以青年和兒童人群作為其目標(biāo)客戶，從而帶動其總體的營業(yè)額。? 而萍鄉(xiāng)尚未形成有較強(qiáng)影響力的西餐廳，這是萍鄉(xiāng)餐飲業(yè)未來很大的潛在市場。? 健身設(shè)施39 / 68? 隨著全民健身運動的興起，萍鄉(xiāng)的健身設(shè)施也開始增多。? 萍鄉(xiāng)的健身設(shè)施大致分為兩類：一類：主要設(shè)置于賓館、高檔住宅的裙房。這類設(shè)施在收費時，大多數(shù)要求消費者具有會員卡，這類建設(shè)設(shè)施的目標(biāo)客戶主要是成功人士和白領(lǐng)。另一類：設(shè)置于市中心各處，主要是經(jīng)營按摩保健推拿。? 其他娛樂設(shè)施? 萍鄉(xiāng)其他的娛樂設(shè)施通常包括舞廳、卡拉 OK 廳、電子游藝廳和一些綜合娛樂設(shè)施。? 萍鄉(xiāng)的舞廳主要分為普通舞廳和專門的 Disco 舞廳，其中，Disco 舞廳的目標(biāo)客戶是針對年輕人，這些娛樂設(shè)施晚上和周末有相當(dāng)高的入場率。該部分如果具有領(lǐng)先優(yōu)勢的話仍是有一定的市場發(fā)展前景。? 卡拉 OK 廳適合的消費層次比較廣泛，目前出現(xiàn)了大規(guī)模擴(kuò)張的跡象。3．零售品牌需求國際性零售品牌在萍鄉(xiāng)市場上沒有一家，國內(nèi)零售品牌在萍鄉(xiāng)市場上的表現(xiàn)相當(dāng)活躍，由于受到消費者的追捧，一些知名國內(nèi)零售品牌，如美特斯/邦威、班尼璐、堅持我的、金利來等在市場上表現(xiàn)良好。特別是在繁華地段的購物中心中，這些專賣店注重街店和在百貨商店的擴(kuò)張。40 / 684．專業(yè)市場萍鄉(xiāng)的各類專業(yè)市場很多，并且近年來發(fā)展迅猛，有電腦市場、電器市場、建材市場、家俱市場、小商品市場和農(nóng)貿(mào)市場。市 場 類 型 經(jīng) 營 商 品 示 例 市 場電 腦 市 場 經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌電腦及電腦配件 金碧輝煌電腦市場電 器 市 場 經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌電器及電器配件 肖記電器城、金山角建 材 市 場 經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌建材 萍鄉(xiāng)建材市場家 俱 市 場 經(jīng)營國內(nèi)外各種品牌家俱 萍鄉(xiāng)家俱市場小商品市場 經(jīng)營低檔的小百貨商品 萍鄉(xiāng)市場農(nóng) 貿(mào) 市 場 經(jīng)營各種農(nóng)副產(chǎn)品 萍鄉(xiāng)農(nóng)副產(chǎn)品市場二. 萍鄉(xiāng)商業(yè)圈萍鄉(xiāng)商業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已出現(xiàn)三大商圈，并且有一商圈正在建設(shè)中。□八一路商圈；□北橋商圈；□躍進(jìn)路商圈；□金富利文化路步行街（在建）。1. 八一路商業(yè)圈八一路商業(yè)圈是萍鄉(xiāng)市的老商業(yè)中心，該商圈以郵電大樓為中心這個十字路口為中心，這里百貨商店、專賣店、餐飲娛樂場所和銀行齊全。八一路商業(yè)圈以前曾是萍鄉(xiāng)百貨商場和茶果公司等一批老商業(yè)設(shè)施匯集地，現(xiàn)在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，出現(xiàn)了心連心、依天時尚等一批新商業(yè)設(shè)施，并且正在開發(fā)嘉華 show、錢源商城等商業(yè)物業(yè)。41 / 681) 商圈物業(yè)的分析按照市場形成來對商業(yè)物業(yè)來分類，商業(yè)物業(yè)可以分為：百貨商店、專業(yè)市場和專賣店。百貨商店八一路商圈的百貨商店包括人民商場、心連心和依天時尚等。其中以心連心、依天時尚和在建的嘉華 show、錢源商城等為中高檔次的代表，同時也有人民商場等一批中低等檔次的商業(yè)設(shè)施。? 心連心位置分析：心連心八一店位于八一路步行街，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。人流分析：從心連心通過的人流來主要分為以下幾種：? 交通：這里包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。? 購物：這里包括來心連心購物的人群，同時包括逛街而來的人群。休閑：這里包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂場消費的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。 交通組織：私家車、出租車可以進(jìn)入步行街。人流組織：八一路商圈以步行街人流最多，其中進(jìn)入心連心的人流占經(jīng)過心連心的 10%左右，其中 80%左右的人流是來心連心超市購物的，20%左右的人流是來心連心百貨購物的。項目存在的弊端：? 規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。42 / 68? 經(jīng)營的商品種類少，品牌少，并且沒有中高檔品牌。經(jīng)營方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀。是百貨商店+超市的模式。商場的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：一樓：百貨：化裝品：玉蘭油等中檔品牌服裝：以純、班尼璐等中低檔品牌。箱包：中低檔品牌皮鞋：中低檔品牌二樓：超市：中低檔百貨分析：心連心這種百貨商店+超市的模式在萍鄉(xiāng)比較成功，超市的低價商品吸引了大量的人流，由于萍鄉(xiāng)人的品牌觀念落后，因此百貨商店經(jīng)營的中低檔品牌可以適合大部分萍鄉(xiāng)市民的品牌要求。但是當(dāng)大型商場和購物中心進(jìn)入萍鄉(xiāng)之后，心連心將很快被淘汰。? 依天時尚位置分析: 依天時尚位于八一路步行街末端，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。項目特色：經(jīng)營女子百貨為主，布局和規(guī)模都較佳，但由于招商不好，品牌入駐少，有大部分營業(yè)面積空缺，人流量少。43 / 68具體的經(jīng)營劃分：樓 層 經(jīng) 營 范 圍地下 1F 低檔小飾品1F 中低檔女裝2F 中低檔女裝3F 床上用品4F 韓國燒烤店分析：依天時尚原本可以成為萍鄉(xiāng)市第一家現(xiàn)代商場，并且是唯一一家經(jīng)營女子百貨的商場，但是由于招商不好，品牌入駐少，而且已進(jìn)入商場的品牌檔次低，沒有萍鄉(xiāng)人熟悉的品牌，沒有適應(yīng)萍鄉(xiāng)的市場，導(dǎo)致人流稀少，生意冷清。? 嘉華 show（在建）位置分析: 嘉華 show 位于八一路步行街，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。項目特色：嘉華 show 是一家現(xiàn)代化的商場，可以改變萍鄉(xiāng)沒有商場的落后局面。具體的經(jīng)營劃分：樓 層 經(jīng) 營 范 圍44 / 68地下 1F 內(nèi)衣、家居飾品、床上用品、休閑裝1F 國內(nèi)外中低檔品牌男裝2F 女裝、女鞋、背包、珠寶、化妝品3F 少男少女酷玩、寵物食品、健身器械、假發(fā)、音像制品、電動玩具、電子玩具、女士美容、時尚美甲分析：嘉華 show 由惠安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，并且按照現(xiàn)代商場來規(guī)劃，由于地段較好，一層商鋪均價為 萬/平方米（套內(nèi)面積） ，銷售較好。如果開發(fā)公司可以招進(jìn)一些好的品牌，并且請優(yōu)秀的商業(yè)公司經(jīng)營，嘉華 show 可以成為萍鄉(xiāng)的商場代表。專業(yè)市場八一街商圈內(nèi)有兩大專業(yè)市場，一是經(jīng)營小商品的萍鄉(xiāng)商城，另一個是經(jīng)營電器的肖記電器城。? 萍鄉(xiāng)商城分析：? 項目處于市中心八一路商圈黃金地段，交通便利。? 項目經(jīng)營內(nèi)容是以小商品為主的專業(yè)市場。? 項目經(jīng)營低檔產(chǎn)品，以價格為主題賣點，服務(wù)對象是低端消費者。? 由于萍鄉(xiāng)居民消費水平提高，對低檔小商品的消費減少，更多的居民喜歡去超市、百貨商店和專賣店消費，并且到八一路商圈消費者均是中高檔消費者，項目已越來越不適應(yīng)商圈的消費水平。45 / 68? 肖記電器城分析： ? 項目處于市中心八一路和躍進(jìn)路商圈黃金地段，交通便利。? 項目經(jīng)營內(nèi)容是以國內(nèi)外知名品牌的電器市場。? 項目經(jīng)營中高檔產(chǎn)品，以價格、售后服務(wù)和位置為主題賣點，服務(wù)對象是萍鄉(xiāng)是各階層消費者。? 由于項目經(jīng)過多年的成功運營，因此在萍鄉(xiāng)市已經(jīng)樹立了不錯的口碑，是萍鄉(xiāng)居民購買電器產(chǎn)品的首選市場。專賣店八一路商圈匯集了萍鄉(xiāng)大半以上品牌專賣店，以形成了專賣店一條街。分析：? 由于八一路商圈人流量大，不少品牌都在此開設(shè)了專賣店，如美特斯/邦威、以純、金利來等。? 專賣店很好的填補(bǔ)了八一路商圈幾家百貨商店品牌空白。? 專賣店一般都經(jīng)營國內(nèi)中低檔品牌，適合萍鄉(xiāng)大多數(shù)居民對品牌的需求。? 國內(nèi)外更多品牌專賣店入駐八一路商圈將會是大勢所