【正文】 成為品牌商品的聚集之地。專業(yè)商店由于商品質(zhì)量?jī)?yōu)良、格調(diào)時(shí)尚、服務(wù)態(tài)度好，成為淄博商業(yè)經(jīng)營(yíng)熱點(diǎn)。目前淄博市的大多專業(yè)商店采用連鎖經(jīng)營(yíng)方式。l 自選商場(chǎng)（超市）其最大特征是：采用開(kāi)架式售貨方式，顧客自選商品，到出口統(tǒng)一付款。隨著信電子信息管理系統(tǒng)的廣泛應(yīng)用，自選商場(chǎng)的內(nèi)部管理和收款十分簡(jiǎn)捷便利。淄博早期自選商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積一般不大，但近年出現(xiàn)了大型自選商場(chǎng)，如：愛(ài)客家、新一佳等，商品價(jià)格便宜、種類齊全、符合現(xiàn)代生活需求，深受消費(fèi)者青睞。l 其它商店24小時(shí)服務(wù)的日夜店，如社區(qū)便利店；流動(dòng)售貨，如：流動(dòng)書店；送貨上門、函購(gòu)郵寄、預(yù)約售貨等。近期市場(chǎng)熱點(diǎn)1）、市場(chǎng)熱點(diǎn)l 王府井廣場(chǎng)和銀座的興建王府井廣場(chǎng)和銀座的興建，特別是王府井廣場(chǎng)大密度的廣告宣傳，在淄博掀起了王府井效應(yīng)。在某種程度上是王府井廣場(chǎng)的宣傳催熟了共青團(tuán)路商業(yè)圈。但同時(shí)我們可以看到，王府井廣場(chǎng)的表面成功實(shí)際上是依托于淄博前所未有的廣告炒作、優(yōu)越的地理位置，規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的部分創(chuàng)新，但其鋪位面積大，對(duì)投資客戶資金要求高，適合于經(jīng)營(yíng)者自購(gòu)和資金雄厚的投資客戶。應(yīng)該說(shuō)王府井設(shè)計(jì)方面的不足制約了客戶面的擴(kuò)大。l 主題商城（專業(yè)市場(chǎng)）傳統(tǒng)的百貨商業(yè)正經(jīng)歷一次大的轉(zhuǎn)型。主題式商城愈演愈烈，繼各大主題商城（家具城）蓬勃發(fā)展之后，新世紀(jì)商業(yè)街的“壹世界數(shù)碼廣場(chǎng)”和“齊賽電腦城二期”成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，走主題化的道路將是部分商城的成功之道。l 共青團(tuán)路商業(yè)圈逐漸崛起王府井廣場(chǎng)、銀座、金帝購(gòu)物廣場(chǎng)、富麗商城、公園商場(chǎng)，共青團(tuán)路商業(yè)圈逐漸顯示出商業(yè)迅猛發(fā)展的勢(shì)態(tài)。l 外部資源大型商服配套——新一佳進(jìn)駐新一佳超級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)駐，對(duì)淄博商業(yè)產(chǎn)生了巨大的社會(huì)效應(yīng)和沖擊。順應(yīng)城市發(fā)展和大型社區(qū)的開(kāi)發(fā)和需求，大型連鎖倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)也成為今后商服配套建設(shè)不可忽視一大主流。2）、發(fā)展趨勢(shì)：商場(chǎng)主題化：對(duì)于不具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)，尋找合適的主題，是一種突出商場(chǎng)積壓重圍的良好途徑。如：專業(yè)工具市場(chǎng)、家具市場(chǎng)、數(shù)碼廣場(chǎng)等。商場(chǎng)連鎖化：濟(jì)南銀座、新一佳等各個(gè)區(qū)域分店的開(kāi)業(yè)，表明商場(chǎng)進(jìn)入連鎖經(jīng)營(yíng)時(shí)代。商場(chǎng)品牌化：銀座、新一佳等眾多的外地商家通過(guò)自己的商業(yè)品牌強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，占領(lǐng)市場(chǎng)。商場(chǎng)規(guī)?；弘S著中國(guó)進(jìn)入世貿(mào)和自身的發(fā)展，本地企業(yè)在向規(guī)?；l(fā)展，如：淄博商廈、新一佳等，而國(guó)外商家也越來(lái)越看到中國(guó)這個(gè)大市場(chǎng)，不排除國(guó)外商家進(jìn)駐淄博的可能。淄博的商業(yè)市場(chǎng)存在和將會(huì)產(chǎn)生的主要問(wèn)題l 分散經(jīng)營(yíng)使整個(gè)商業(yè)區(qū)的地位下降。美食街商業(yè)圈的業(yè)態(tài)趨向單一，業(yè)態(tài)之間缺少互補(bǔ)。業(yè)態(tài)的單一與美食街忽視商業(yè)經(jīng)營(yíng)有直接關(guān)系。由于分散經(jīng)營(yíng)，大開(kāi)發(fā)商進(jìn)入開(kāi)發(fā)，租金日漸走高，一些低收益的經(jīng)營(yíng)品種由于缺少利潤(rùn)支持逐漸退出，造成目前業(yè)態(tài)趨向簡(jiǎn)單。商業(yè)區(qū)之間同類競(jìng)爭(zhēng)、相異互補(bǔ)對(duì)商業(yè)區(qū)的人流、購(gòu)買都會(huì)有影響。整體商業(yè)區(qū)內(nèi)如果經(jīng)營(yíng)品種或經(jīng)營(yíng)方式過(guò)于單一將會(huì)加劇同類物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，千店一面、毫無(wú)特色的經(jīng)營(yíng)將難以引起消費(fèi)者的興趣，某種程度上將會(huì)造成整體商業(yè)區(qū)的客流減少和商業(yè)區(qū)的逐漸弱化。l 畏高現(xiàn)象畏高現(xiàn)象指商業(yè)裙樓二層以上嚴(yán)重空置的現(xiàn)象。畏高問(wèn)題在淄博商圈內(nèi)普遍存在。造成畏高的根本原因在于產(chǎn)品設(shè)計(jì)問(wèn)題，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的分散和混亂，缺乏統(tǒng)一的管理、明確的定位和推廣，商品經(jīng)營(yíng)依靠周邊商業(yè)形態(tài)自發(fā)形成，更談不上對(duì)商業(yè)人流的有意識(shí)引導(dǎo)，因而樓層越高人氣越淡，商業(yè)價(jià)值完全得不到體現(xiàn)。解決畏高問(wèn)題首先應(yīng)在市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上明確商場(chǎng)的定位，制定完整的招商、銷售的推廣計(jì)劃；從長(zhǎng)計(jì)議引進(jìn)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資回報(bào)目標(biāo)，以統(tǒng)一策劃，統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的整體價(jià)值。在此基礎(chǔ)上還可以結(jié)合商場(chǎng)的空間設(shè)計(jì)、人流組織、促銷活動(dòng)等方面促進(jìn)商業(yè)垂直人流的增加，提高高層單位的商業(yè)價(jià)值。l 斷供現(xiàn)象斷供現(xiàn)象就是指商場(chǎng)在前期銷售階段情況良好，但是后期的招商與預(yù)期之間出現(xiàn)較大落差，后續(xù)經(jīng)營(yíng)較差。由于商業(yè)物業(yè)的購(gòu)買主要是投資者占主體，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效果的好壞直接危及到小業(yè)主的利益，導(dǎo)致投資回報(bào)難以收回，進(jìn)而停止月供。根本解決斷供問(wèn)題首先應(yīng)該是發(fā)展商確定長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的思路，根據(jù)商業(yè)所處環(huán)境的市場(chǎng)分析確定商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位，優(yōu)化商場(chǎng)內(nèi)部的設(shè)計(jì)及硬件設(shè)施的保障，并由此建立完善的經(jīng)營(yíng)管理體系，引入專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司長(zhǎng)期實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)的經(jīng)營(yíng)回報(bào)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，未來(lái)經(jīng)營(yíng)回報(bào)取決于經(jīng)營(yíng)管理公司的實(shí)際操作。由此，選擇合適的經(jīng)營(yíng)管理公司是發(fā)展商前期決策的另一重要因素。l 回報(bào)承諾逐步升級(jí)達(dá)到非理性狀態(tài)商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)是投資者關(guān)注的根本問(wèn)題，因此在商業(yè)售賣中提供一定程度的回報(bào)承諾成為促進(jìn)銷售最有效的手段。回報(bào)承諾的實(shí)現(xiàn)由提供年限不等的返租承諾，而返租的年限越來(lái)越長(zhǎng)?！盎貓?bào)承諾是否已經(jīng)逐步升級(jí)到非理性的狀態(tài)呢？”首先提出承諾的發(fā)展商自身能否保證未來(lái)10年甚至更長(zhǎng)的返租期內(nèi)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力？其次發(fā)展商或負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)公司是否能夠保證返租期內(nèi)良好的租賃前景？同時(shí)為發(fā)展商提供承諾的經(jīng)營(yíng)實(shí)體或經(jīng)營(yíng)管理公司能否保證返租期內(nèi)有良好實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況呢？而小業(yè)主的回報(bào)承諾正是建立在以上這些難以確定的基礎(chǔ)上，一味地提高承諾的砝碼或許最終將導(dǎo)致類似2000年IT業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)。這場(chǎng)非理性的商業(yè)戰(zhàn)爭(zhēng)是否應(yīng)該繼續(xù)進(jìn)行應(yīng)該值得我們認(rèn)真的思考一下。目前國(guó)家已經(jīng)明確發(fā)文：商服物業(yè)不能以返租的方式進(jìn)行銷售，但市場(chǎng)中的變相返租或換一種方式說(shuō)法的返租現(xiàn)象依然存在。l “三權(quán)分立” 是目前商業(yè)租售經(jīng)營(yíng)的核心問(wèn)題從淄博商業(yè)的現(xiàn)狀分析，我們認(rèn)為：首先，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的根本在于三權(quán)的統(tǒng)一與協(xié)調(diào)。城市的建設(shè)和區(qū)域環(huán)境的影響使各區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出不同的形態(tài)特征，存在的問(wèn)題也不盡相同。商業(yè)運(yùn)作受到外界環(huán)境的影響固然重要，但是引發(fā)商業(yè)各類問(wèn)題出現(xiàn)，追溯其根本實(shí)際上大都是商業(yè)物業(yè)權(quán)益，即所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)三權(quán)之間的相對(duì)獨(dú)立和相互協(xié)調(diào)帶來(lái)的。因此，商業(yè)物業(yè)在未來(lái)的開(kāi)發(fā)中，應(yīng)該全面的統(tǒng)籌物業(yè)三權(quán)之間的關(guān)系。不同商業(yè)形式對(duì)于三權(quán)問(wèn)題的關(guān)聯(lián)性三權(quán)關(guān)系經(jīng)營(yíng)方式招商/三權(quán)關(guān)系銷售/三權(quán)關(guān)系主題商城較強(qiáng)極強(qiáng)百貨商店弱較強(qiáng)專業(yè)商店弱較強(qiáng)街鋪軟弱較強(qiáng)自選商場(chǎng)弱較強(qiáng)l 商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合商業(yè)的三權(quán)關(guān)系統(tǒng)一考慮此外，商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合商業(yè)的三權(quán)關(guān)系統(tǒng)一考慮。三權(quán)的分配將決定商業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)形式，而不同的經(jīng)營(yíng)形式對(duì)于商場(chǎng)設(shè)計(jì)提出不同的要求。例如：街鋪化的經(jīng)營(yíng)形式強(qiáng)調(diào)盡可能多的臨街面和便利、直達(dá)的對(duì)外交通；主題商城可能更注重商場(chǎng)內(nèi)部空間商業(yè)氣氛的營(yíng)造和交通人流的垂直引導(dǎo)；而大型百貨超市可能需要更為開(kāi)闊的平面組織，并對(duì)戶外大面積的地面停車提出較高要求。因此，商業(yè)物業(yè)在設(shè)計(jì)上應(yīng)顧及物業(yè)三權(quán)的整體規(guī)劃，提供切合實(shí)際需求的針對(duì)設(shè)計(jì)，配合未來(lái)的經(jīng)營(yíng)和管理實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)價(jià)值的最大化。四、市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)美食街淄博商廈商業(yè)圈：l 本商圈商服業(yè)態(tài)多種多樣，但以服裝、鞋類、電器為主，以中高檔次為主；l 餐飲業(yè)在本商圈有較大的需求；l 本商圈商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較有特色，缺少主題商場(chǎng)；l 本商圈購(gòu)物客戶以本區(qū)中高收入者、部分周邊區(qū)縣消費(fèi)者為主；l 美食街人流量較大，商場(chǎng)東路人流量銳減；城市整體商業(yè)狀況總結(jié)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)：l 淄博商業(yè)物業(yè)供需方面整體上基本供求平衡，未來(lái)一、二年商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；l 淄博商業(yè)物業(yè)的地下層及二層以上的樓層空置率較高，商廈一層的銷售率、租售率較高，其它層較差；租售價(jià)格相差較大，未來(lái)商業(yè)通過(guò)走主題商場(chǎng)（專業(yè)市場(chǎng)）及先進(jìn)的商業(yè)模式，合理的商業(yè)布局將能夠較好地解決此類問(wèn)題；l 隨著城市中心西移，城市西部商業(yè)將日漸繁華，老城區(qū)商業(yè)圈將受到巨大的沖擊；老商圈商業(yè)必須推陳出新，樹(shù)立新形象，建立獨(dú)特性，才能保持市場(chǎng)熱度；l 經(jīng)營(yíng)狀況（開(kāi)業(yè)與否）、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)檔次、建筑風(fēng)格將直接影響人流的方向，未來(lái)商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是全方位的競(jìng)爭(zhēng)；l 商廈檔次模糊，形象不明確，未來(lái)商業(yè)物業(yè)定位將更加明確并形成市場(chǎng)差異化形象，逐步樹(shù)立商業(yè)品牌形象，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分，靠特色鎖定目標(biāo)消費(fèi)者；l 商業(yè)物業(yè)以自建自用和進(jìn)入市場(chǎng)銷售為運(yùn)作方式；l 產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，自建物業(yè)圍繞營(yíng)造購(gòu)物環(huán)境為主（商廈），銷售物業(yè)圍繞商業(yè)價(jià)值最大化展開(kāi)（王府井廣場(chǎng)每間都是臨街鋪）；l 資源利用方面，外部商業(yè)資源已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)駐淄博；l 在營(yíng)銷觀念方面，專業(yè)化策劃代理公司成為市場(chǎng)中堅(jiān)，營(yíng)銷體系正在建立，在售項(xiàng)目營(yíng)銷水平較高；l 宣傳推廣力度不斷增大，媒體效力在降低，增加后續(xù)項(xiàng)目推廣費(fèi)用；l 在經(jīng)營(yíng)管理水平方面，越來(lái)越開(kāi)始受到商家及消費(fèi)者重視，外來(lái)經(jīng)營(yíng)管理公司已經(jīng)進(jìn)駐淄博；l “返租”、“代租”成為商廈租售的主要促銷手段；l 投資者為主要買家之一；l 在售項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)包裝有一定特色；附件：商業(yè)物業(yè)調(diào)查明細(xì)美達(dá)