【正文】 趨，萍鄉(xiāng)的品牌也將越來越豐富。2) 綜述；從商業(yè)物業(yè)的密集程度來看；充分說明了該商圈被接受程度，是萍鄉(xiāng)市居民購物休閑的首選地段，其商業(yè)中心的地段仍無法撼動。46 / 68從經(jīng)營的管理的模式角度來看：舊的商業(yè)模式雖然仍占據(jù)主導(dǎo)地位，但正在逐漸被淘汰，新的商業(yè)模式和物業(yè)正在逐步發(fā)展。2．北橋商圈雅天購物公園的出現(xiàn)，標(biāo)志著北橋商圈時代的到來。北橋是萍城新區(qū)與舊區(qū)的中心紐帶，每日人流車流濟(jì)濟(jì)，眾商家都充分肯定了這里的商業(yè)價值。這里匯集了富森、心連心百貨商店和雅天購物公園三大商家，并且肯德基和多美麗兩家洋快餐帶來了大量的人流。1）主要商業(yè)物業(yè)? 富森位置分析：富森位于昭萍東路和廣場路交界處，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。人流分析：從富森通過的人流來主要分為以下幾種：? 交通：這里包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。? 購物：這里包括來富森購物的人群，同時包括逛街而來的人群。? 休閑：這里包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂場消費的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。 交通組織：私家車、出租車、公交車。人流組織：北橋商圈以肯德基和多美麗人流最多，其中進(jìn)入富森的人流占經(jīng)過富森的 15%左右，其中 90%左右的人流是來心連心超市購物的，10%左右的人流是來富森百貨購物的。項目存在的弊端：? 規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。? 經(jīng)營的商品種類少，品牌少，并且沒有中高檔品牌。47 / 68經(jīng)營方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀。是百貨商店+超市的模式。商場的業(yè)態(tài)分布：一樓：百貨 二樓：超市分析：富森這種百貨商店+超市的模式在萍鄉(xiāng)比較成功，超市的低價商品吸引了大量的人流，由于萍鄉(xiāng)人的品牌觀念落后，因此百貨商店經(jīng)營的中低檔品牌可以適合大部分萍鄉(xiāng)市民的品牌要求。但是當(dāng)大型商場和購物中心進(jìn)入萍鄉(xiāng)之后，富森將很快被淘汰。? 心連心位置分析：心連心北橋店位于公園南路，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。人流分析：從心連心通過的人流來主要分為以下幾種：? 交通：這里包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。? 購物：這里包括來心連心購物的人群，同時包括逛街而來的人群。? 休閑：這里包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂場消費的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。 交通組織：私家車、出租車、公交車。人流組織：公園路人流量不多，其中進(jìn)入心連心的人流占經(jīng)過心連心的 5%左右，其中 80%左右的人流是來心連心超市購物的，20%左右的人流是來心連心百貨購物的。48 / 68項目存在的弊端：? 規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。? 經(jīng)營的商品種類少，品牌少，并且沒有中高檔品牌。經(jīng)營方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀。是百貨商店+超市的模式。商場的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：一樓：百貨：化裝品：玉蘭油等中檔品牌服裝：美特斯/邦威等中低檔品牌。箱包：中低檔品牌皮鞋：中低檔品牌超市：中低檔百貨分析：心連心這種百貨商店+超市的模式在萍鄉(xiāng)比較成功，超市的低價商品吸引了大量的人流，由于萍鄉(xiāng)人的品牌觀念落后，因此百貨商店經(jīng)營的中低檔品牌可以適合大部分萍鄉(xiāng)市民的品牌要求。但是當(dāng)大型商場和購物中心進(jìn)入萍鄉(xiāng)之后，心連心將很快被淘汰。? 雅天購物公園位置分析：雅天購物公園位于廣場路和照萍東路交界處，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。人流分析：從雅天購物公園通過的人流來主要分為以下幾種：49 / 68? 交通：這里包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。? 購物：這里包括來雅天購物公園購物的人群，同時包括逛街而來的人群。? 休閑：這里包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂場消費的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。 交通組織：私家車、出租車、公交車。人流組織：北橋商圈以肯德基和多美麗人流最多，其中進(jìn)入雅天購物花園的人流占經(jīng)過雅天購物花園的 10%左右，但真正購物者不多。項目存在的弊端：? 招商不佳，很多商鋪還空余。? 經(jīng)營的商品種類少，品牌少，并且沒有中高檔品牌。經(jīng)營方式：屬立體式精品購物街。商場的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：1—4 層：國內(nèi)外中低檔品牌服裝5 層：美食廣場6 層：KTV7 層：咖啡廳分析：雅天購物廣場設(shè)計和布局都比較現(xiàn)代，但由于招商不佳，品牌入駐少，并且還有很多商鋪還沒有招入，給消費者感覺較差。2）綜述50 / 68北橋商圈離八一路商圈較近，并有肯德基、多美麗兩大洋快餐帶來大量人流，眾商家都充分肯定了這里的商業(yè)價值，于是在富森百貨長驅(qū)直入后，整個地帶形成一種氛圍，商業(yè)的氣息日益增強。心連心緊跟其后，迅速推張，生意一路火爆，成為萍城超市的領(lǐng)跑者。北橋商圈的格局基本定型，附近居民得到切身的體會，買方賣方包圍北橋周邊。雅天購物公園的出現(xiàn)再次將北橋的商業(yè)地帶掀起高潮，集娛樂、休閑、餐飲、購物于一體的綜合型商場加大北橋的商機。但是由于三家商家爭奪一個市場，沒有各自加強特色經(jīng)營，一昧打價格戰(zhàn)或自相殘殺，沒有形成一個整體的商業(yè)旺區(qū)。3．躍進(jìn)路商圈躍進(jìn)路是萍鄉(xiāng)市的主干道，躍進(jìn)路的街鋪較多，有多家品牌專賣店，并且匯集了萍鄉(xiāng)市的多家賓館酒店，在建的恒隆國際是萍鄉(xiāng)首座甲級寫字樓。1）主要商業(yè)物業(yè)? 洪城大廈位置分析：洪城大廈位于躍進(jìn)北路，地處繁華商圈。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。人流分析：從洪城大廈通過的人流來主要分為以下幾種：? 交通：這里包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。? 購物：這里包括來心連心購物的人群，同時包括逛街而來的人群。? 休閑：這里包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂場消費的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。 交通組織：私家車、出租車、公交車。人流組織：公園路人流量不多，其中進(jìn)入心連心的人流占經(jīng)過心連心的 5%左右，其中 80%左右的人流是來心連心超市購物的，20%左右的人流是來心連心百貨購物的。51 / 68項目存在的弊端：? 規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。? 經(jīng)營的商品種類少，品牌少，并且沒有中高檔品牌。經(jīng)營方式：屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀。是百貨商店+超市的模式。商場的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：一樓：百貨：化裝品：玉蘭油等中檔品牌服裝：以純、班尼璐等中低檔品牌。箱包：中低檔品牌皮鞋：中低檔品牌二樓：超市：中低檔百貨分析：洪城大廈這種百貨商店+超市的模式在萍鄉(xiāng)比較成功，超市的低價商品吸引了大量的人流，由于萍鄉(xiāng)人的品牌觀念落后，因此百貨商店經(jīng)營的中低檔品牌可以適合大部分萍鄉(xiāng)市民的品牌要求。但是當(dāng)大型商場和購物中心進(jìn)入萍鄉(xiāng)之后，洪城大廈將很快被淘汰。? 專賣店52 / 68躍進(jìn)路匯集了大量品牌專賣店街。分析：? 由于躍進(jìn)路人流量較大，不少品牌都在此開設(shè)了專賣店，如雅格爾、莊吉來等。? 專賣店很好的填補了躍進(jìn)路商圈百貨商店品牌空白。? 專賣店一般都經(jīng)營國內(nèi)中低檔品牌，適合萍鄉(xiāng)大多數(shù)居民對品牌的需求。? 國內(nèi)外更多品牌專賣店入駐躍進(jìn)路商圈將會是大勢所趨，萍鄉(xiāng)的品牌也將越來越豐富。2）綜述躍進(jìn)路由于是交通要道，因此人流量較大，但是由于躍進(jìn)路過長，人流被分散，因此沒有形成一個整體的商業(yè)旺區(qū)。4．金富利文化路步行街商圈（在建）項目概況：? 萍鄉(xiāng)市文化路位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)南起邵萍東路綠茵廣場，北至朝陽路，全長 1164 米，寬 25 米，其中有 300 米寬 38 米。擬配套建設(shè) 4 個停車場，3 個休閑廣場及 3 個主題街區(qū)，2 個公廁和 2 個垃圾中轉(zhuǎn)站。文化路商業(yè)街的建筑設(shè)計及空間布局，在以 25 米步行路為中線，向東西兩邊擴(kuò)展 30 米的范圍內(nèi)，另外還有師范路左側(cè)的拆遷補償住宅小區(qū)。? 文化路商業(yè)街按完全商業(yè)街設(shè)計，不允許車輛通行，實行人車分離。市政道路按三塊板設(shè)計，三塊板之間沒有高差（排水坡道除外） ，兩邊為 米的人行步道，鋪設(shè)大塊毛面花崗巖并以光面板劃分大格拼花；中間為人的休閑空間，布置休息座椅、花壇，電話亭等，其地面為小格的廣場磚路面鋪設(shè)，以區(qū)別外部步行交通空間。? 文化路商業(yè)街體系有三處集中大空間（三個廣場）和一條數(shù)段線型空間（街坊）構(gòu)成，線性之間每隔一段距離另有空間大小，綠化組織的變化。? 中心廣場位于整條商業(yè)街的南端，臨昭萍東路，對面是萍鄉(xiāng)市綠茵廣場，為整條商業(yè)街的主入口，是文化路步行街的序曲，主要景觀廣場，擬設(shè)計為中軸對稱的歐式古典園林風(fēng)格。入口半圓處設(shè)有旱噴泉池、雕塑，入口中央為寬 80m 的公共景觀綠地空間，設(shè)有花壇、棕櫚樹、休閑座椅，西側(cè)條形建筑為精品商業(yè)大樓，東側(cè)是大型綜合廣場。53 / 68? 文化廣場位于整個商業(yè)街人流密集的中段，結(jié)合周邊餐飲業(yè)，文化娛樂設(shè)施和拆遷補償住宅區(qū)，擬設(shè)計成一橢圓形廣場，以硬地為主。建筑主體前擬設(shè)伸縮舞臺，人們可集中到廣場中觀看表演。? IT 電子科技廣場已大面積綠地為主，中間放置大型現(xiàn)代抽象雕塑，四周輔以花壇、棕櫚樹、休息座椅，簡潔的布置形式寓意現(xiàn)代科技日新月異、人民快節(jié)奏的生活。? 三段主題街區(qū)從過街樓下進(jìn)入商業(yè)街，到規(guī)劃西北路側(cè)，為精品服裝街。兩側(cè)店面以服裝類為主。從規(guī)劃西北路到師范路之間端擬建成文化、娛樂、飲食、金融等綜合服務(wù)街。第三段為電子科技商業(yè)街，介于師范路與朝陽路之間。? 住宅小區(qū)為補償拆遷住宅區(qū)，位于師范路左側(cè)，小區(qū)設(shè)計重視環(huán)境品質(zhì)，風(fēng)格與商業(yè)街建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，內(nèi)向庭院鬧中取靜，方便居民生活。? 四處停車場地一處為入口廣場的地下停車場，出入口分別位于大型商廈的東側(cè)面和商業(yè)中心的西側(cè)面。第二處位于規(guī)劃西北路右側(cè)，從該路進(jìn)商業(yè)街的人可將車停于此處，第三處位于師范路右側(cè)，從師范路進(jìn)入商業(yè)街的人可將車停于此處，第四處為朝陽左側(cè)，從朝陽路進(jìn)入商業(yè)街的車可停在此處。? 沿街兩側(cè)建成的店面，主體為三層高，局部重點標(biāo)志性建筑為五層。文化街整體建筑形態(tài)以歐陸風(fēng)格為主，同時又以新古典式、希臘式、羅馬式、現(xiàn)代主義等不同風(fēng)格來區(qū)分不同的功能區(qū)域。? 項目由南昌新田置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，現(xiàn)已開始預(yù)約，一期一層均價 7000 元/平方米。萍鄉(xiāng)商業(yè)特點總結(jié)：? 萍鄉(xiāng)消費水平較高，人均消費在江西省排第二位，僅次于省會江西。? 萍鄉(xiāng)商業(yè)形態(tài)落后，沒有大型商場和購物中心，街鋪占據(jù)主導(dǎo)地位。? 萍鄉(xiāng)居民品牌觀念落后，因此萍鄉(xiāng)沒有中高檔品牌服飾。? 萍鄉(xiāng)新商業(yè)形態(tài)大量開發(fā)。? 萍鄉(xiāng)專業(yè)市場過多。54 / 6855 / 68第四部分 辦公樓物業(yè)篇一. 萍鄉(xiāng)市辦公樓情況簡述目前萍鄉(xiāng)寫字樓市場持續(xù)低迷的狀況。現(xiàn)在只有恒隆國際一座甲級寫字樓，也是在由開發(fā)公司開發(fā)的唯一一座寫字樓。南京寫字樓市場為何持續(xù)低迷？原因有二：首先，萍鄉(xiāng)不少公司品牌意識不足，大多蝸居在居民生活樓，即便愿意入住寫字樓，也主要以承租形式，不愿掏錢購買，現(xiàn)寫字樓入住率中以租賃形式入住者占有相當(dāng)比例；其次，寫字樓的主要消費群以貿(mào)易公司、品牌公司、商駐代表等為主，目前萍鄉(xiāng)不是一類城市，因此城市綜合地位與相匹配的寫字樓消費群不成比例，貿(mào)易公司、商駐代表不多。二．恒隆國際1. 地理位置恒隆國際位于躍進(jìn)中路，屬于躍進(jìn)路商圈，并且近距八一路商圈，可以說是萍鄉(xiāng)市老城區(qū)的“CBD” （中央商務(wù)區(qū)） 。2. 項目概況恒隆國際大廈是萍鄉(xiāng)市首座甲級專業(yè)寫字樓，由廣東珠海市江萍金屬防腐公司投資，萍鄉(xiāng)金信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，法國 PRA 設(shè)計公司設(shè)計，采用金玻璃幕墻建筑形式。大廈共 17 層，總建筑面積 17000 多平方米，負(fù)一樓為休閑超市，1—3 樓為商業(yè)裙樓，第 4 層為配套56 / 68商務(wù)會所，5—15 層為純商務(wù)寫字樓。寫字樓實行大開間設(shè)計，可能任意分隔組合， 米的層高。寫字樓內(nèi)部采用 5A 化智能系統(tǒng)（即樓宇自動化、辦公自動化、通訊自動化、消防自動化、保安自動化） ，采用中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)換氣系統(tǒng)等硬件配套設(shè)施，并配備了 2 部三菱電梯、50 多個泊車。3. 面積分隔主力面積從 50——190 m2。4. 租售情況恒隆國際均價 3000 元/ m 2，現(xiàn)以銷售 50%左右。5. 客源分析從成交的客源來看，中小企業(yè)占了較大比例，約 70％，投資客占 10－15％；從行業(yè)分布來看，貿(mào)易業(yè)，金融業(yè)，廣告業(yè)，咨詢業(yè)占整個客源的 65％左右。6. 車位配置車位配置較少，只有 50 個左右。57 / 68恒隆國際地址 躍進(jìn)中路發(fā)展商 萍鄉(xiāng)金信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目描繪 負(fù)一樓為休閑超市，1—3 樓為商業(yè)裙樓，第 4 層為配套商務(wù)會所，5—15 層為純商務(wù)寫字樓總建筑面積 17000㎡辦公樓總面積 萬㎡標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 1000㎡層高 得房率 75％停車位 50 個電梯數(shù)量 2 部三菱電梯平均租金報價 元/ m 2/日售價 3000 元/ m 2物業(yè)管理公司 未定物業(yè)管理費 元/ m 2/月交房日期 銷售率 50%客層分析 該項目房型面積在 50200m2之間,因此客源定位萍鄉(xiāng)中大型企業(yè)為主,同時萍鄉(xiāng)寫字樓的投資客也占了一定的比例項目整體分析 該項目為首座甲級寫字樓，也是唯一一座由開發(fā)商開發(fā)的寫字樓，檔次較高。58 / 68第六部分 立地分析一、地塊評估安源新區(qū) 13 號地塊1. 地塊位于安源新區(qū)。? 安源新區(qū)位于萍鄉(xiāng)市東南部，東靠三一九國道，西、南側(cè)有萍安大道城市主干路，北有萍高公路；安源新區(qū)距市中心約 3 公里左右，距安源工業(yè)區(qū)約 4 公里左右；東南側(cè)是安源鎮(zhèn)；安源新區(qū)總體區(qū)位較好。? 安源新區(qū)的功能定位：以房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和旅游服務(wù)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，兼有行政、商務(wù)等