【正文】 ? 安源新區(qū)位于萍鄉(xiāng)市東南部，東靠三一九國道，西、南側(cè)有萍安大道城市主干路，北有萍高公路；安源新區(qū)距市中心約 3 公里左右，距安源工業(yè)區(qū)約 4 公里左右；東南側(cè)是安源鎮(zhèn)；安源新區(qū)總體區(qū)位較好。5. 客源分析從成交的客源來看，中小企業(yè)占了較大比例，約 70％，投資客占 10－15％；從行業(yè)分布來看，貿(mào)易業(yè)，金融業(yè)，廣告業(yè)，咨詢業(yè)占整個客源的 65％左右。寫字樓實(shí)行大開間設(shè)計，可能任意分隔組合， 米的層高。南京寫字樓市場為何持續(xù)低迷？原因有二：首先，萍鄉(xiāng)不少公司品牌意識不足，大多蝸居在居民生活樓，即便愿意入住寫字樓，也主要以承租形式，不愿掏錢購買，現(xiàn)寫字樓入住率中以租賃形式入住者占有相當(dāng)比例；其次，寫字樓的主要消費(fèi)群以貿(mào)易公司、品牌公司、商駐代表等為主，目前萍鄉(xiāng)不是一類城市，因此城市綜合地位與相匹配的寫字樓消費(fèi)群不成比例，貿(mào)易公司、商駐代表不多。? 萍鄉(xiāng)新商業(yè)形態(tài)大量開發(fā)。? 項(xiàng)目由南昌新田置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，現(xiàn)已開始預(yù)約，一期一層均價 7000 元/平方米。? 四處停車場地一處為入口廣場的地下停車場，出入口分別位于大型商廈的東側(cè)面和商業(yè)中心的西側(cè)面。兩側(cè)店面以服裝類為主。53 / 68? 文化廣場位于整個商業(yè)街人流密集的中段，結(jié)合周邊餐飲業(yè)，文化娛樂設(shè)施和拆遷補(bǔ)償住宅區(qū)，擬設(shè)計成一橢圓形廣場，以硬地為主。市政道路按三塊板設(shè)計，三塊板之間沒有高差（排水坡道除外） ，兩邊為 米的人行步道，鋪設(shè)大塊毛面花崗巖并以光面板劃分大格拼花；中間為人的休閑空間，布置休息座椅、花壇，電話亭等，其地面為小格的廣場磚路面鋪設(shè)，以區(qū)別外部步行交通空間。4．金富利文化路步行街商圈（在建）項(xiàng)目概況：? 萍鄉(xiāng)市文化路位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)南起邵萍東路綠茵廣場，北至朝陽路，全長 1164 米，寬 25 米，其中有 300 米寬 38 米。? 專賣店很好的填補(bǔ)了躍進(jìn)路商圈百貨商店品牌空白。箱包：中低檔品牌皮鞋：中低檔品牌二樓：超市：中低檔百貨分析：洪城大廈這種百貨商店+超市的模式在萍鄉(xiāng)比較成功，超市的低價商品吸引了大量的人流，由于萍鄉(xiāng)人的品牌觀念落后，因此百貨商店經(jīng)營的中低檔品牌可以適合大部分萍鄉(xiāng)市民的品牌要求。? 經(jīng)營的商品種類少，品牌少，并且沒有中高檔品牌。? 休閑：這里包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂場消費(fèi)的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。1）主要商業(yè)物業(yè)? 洪城大廈位置分析：洪城大廈位于躍進(jìn)北路，地處繁華商圈。北橋商圈的格局基本定型，附近居民得到切身的體會，買方賣方包圍北橋周邊。經(jīng)營方式：屬立體式精品購物街。 交通組織：私家車、出租車、公交車。該區(qū)域交通便利，社會配套設(shè)施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。商場的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次：一樓：百貨：化裝品：玉蘭油等中檔品牌服裝：美特斯/邦威等中低檔品牌。48 / 68項(xiàng)目存在的弊端：? 規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。? 購物：這里包括來心連心購物的人群，同時包括逛街而來的人群。但是當(dāng)大型商場和購物中心進(jìn)入萍鄉(xiāng)之后，富森將很快被淘汰。? 經(jīng)營的商品種類少，品牌少，并且沒有中高檔品牌。? 休閑：這里包括逛街參觀休息和到附近餐飲娛樂場消費(fèi)的人群，這類人一般在在節(jié)假日居多。1）主要商業(yè)物業(yè)? 富森位置分析：富森位于昭萍東路和廣場路交界處，地處繁華商圈。46 / 68從經(jīng)營的管理的模式角度來看：舊的商業(yè)模式雖然仍占據(jù)主導(dǎo)地位，但正在逐漸被淘汰，新的商業(yè)模式和物業(yè)正在逐步發(fā)展。? 專賣店很好的填補(bǔ)了八一路商圈幾家百貨商店品牌空白。? 項(xiàng)目經(jīng)營中高檔產(chǎn)品，以價格、售后服務(wù)和位置為主題賣點(diǎn)，服務(wù)對象是萍鄉(xiāng)是各階層消費(fèi)者。? 項(xiàng)目經(jīng)營低檔產(chǎn)品，以價格為主題賣點(diǎn)，服務(wù)對象是低端消費(fèi)者。如果開發(fā)公司可以招進(jìn)一些好的品牌，并且請優(yōu)秀的商業(yè)公司經(jīng)營，嘉華 show 可以成為萍鄉(xiāng)的商場代表。? 嘉華 show（在建）位置分析: 嘉華 show 位于八一路步行街，地處繁華商圈。? 依天時尚位置分析: 依天時尚位于八一路步行街末端，地處繁華商圈。是百貨商店+超市的模式。人流組織：八一路商圈以步行街人流最多，其中進(jìn)入心連心的人流占經(jīng)過心連心的 10%左右，其中 80%左右的人流是來心連心超市購物的，20%左右的人流是來心連心百貨購物的。人流分析：從心連心通過的人流來主要分為以下幾種：? 交通：這里包括過街而來的各類人群，包括到各地的乘車人流以及一些在周邊工作的工作人群。百貨商店八一路商圈的百貨商店包括人民商場、心連心和依天時尚等。□八一路商圈；□北橋商圈；□躍進(jìn)路商圈；□金富利文化路步行街（在建）。3．零售品牌需求國際性零售品牌在萍鄉(xiāng)市場上沒有一家，國內(nèi)零售品牌在萍鄉(xiāng)市場上的表現(xiàn)相當(dāng)活躍，由于受到消費(fèi)者的追捧，一些知名國內(nèi)零售品牌，如美特斯/邦威、班尼璐、堅持我的、金利來等在市場上表現(xiàn)良好。? 其他娛樂設(shè)施? 萍鄉(xiāng)其他的娛樂設(shè)施通常包括舞廳、卡拉 OK 廳、電子游藝廳和一些綜合娛樂設(shè)施。? 健身設(shè)施39 / 68? 隨著全民健身運(yùn)動的興起，萍鄉(xiāng)的健身設(shè)施也開始增多。較之于中餐店，這些快餐店具有較強(qiáng)的價格承受能力。? 美食廣場和主題餐廳? 美食廣場是東南亞流行的配套模式，主要出現(xiàn)在位于商業(yè)中心的大型商業(yè)中心，美食廣場的出現(xiàn)是為了彌補(bǔ)普通餐廳和比較昂貴的西方快餐之下的價格盲區(qū)。一方面 ，由于在萍鄉(xiāng)沒有大型商場，只有百貨商店，經(jīng)營的品種少，且檔次低，隨著萍鄉(xiāng)專賣店越來越多，百貨商店的人氣和銷售越來越不盡如人意，為了增加人氣及銷售，出現(xiàn)了百貨商店+超市的新模式，百貨商店也將萍鄉(xiāng)現(xiàn)有專賣店的品牌引入。? 萍鄉(xiāng)住宅購房者以普通工薪階層為主。? 萍鄉(xiāng)住宅樓盤建筑類型以多層住宅為主；高層住宅發(fā)展較快，比例逐年上升。因此該板塊房價較高，均價 1700元/ m 2 左右。? 西部板塊（城西板塊）雖然立交橋已獲通車，800 米可直達(dá)綠茵廣場，但由于市政配套不夠完善，因此房價較低，均價 1500 元/ m 2 左右。? 萍鄉(xiāng)的單身公寓開發(fā)近年增多，一房一廳的房型占 5%。主力房型和面積房 型 比 例 示 意 圖5% 11%58%18%8%一 房 一 廳 二 房 二 廳 三 房 二 廳 四 房 二 廳 四 房 以 上面 積 比 例 示 意 圖14%69%17%100m2以 下 100—150m2 150m2以 上31 / 68根據(jù)調(diào)查分析：? 與中國其它地區(qū)一樣，萍鄉(xiāng)三房二廳的房型占據(jù)了主導(dǎo)地位，占到 58%。規(guī)劃布局30 / 68根據(jù)調(diào)查分析：? 由于萍鄉(xiāng)市中心項(xiàng)目由于土地有限，因此有多個樓盤是單幢住宅樓，此類規(guī)劃布局占到 27%。? 5 萬 m2 以下的小規(guī)模的樓盤占 37％。南部板塊（安源新區(qū)板塊）：在政府主導(dǎo)的招商政策下，在世紀(jì)廣場周圍掀起了一輪聲勢浩大的造新城運(yùn)動，隨著安源區(qū)政府的遷入，形成了政治中心，文化和經(jīng)濟(jì)配套設(shè)施在規(guī)劃中按部就班的展開，安源新區(qū)板塊將成為萍鄉(xiāng)樓市的最大亮點(diǎn)，是升值潛力最大的樓市板塊，在未來的幾年里，這個板塊將是開發(fā)商的首選板塊之一。北部板塊（秋收起義廣場板塊和人工湖〈光豐〉板塊）：秋收起義廣場板塊和人工湖（光豐）板塊“熱點(diǎn)”在于無論從開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)，還是從開發(fā)商的實(shí)力來看，這些項(xiàng)目都稱得上萍鄉(xiāng)樓市的翹楚。東部板塊（鵝湖公園板塊）：隨著公園路的擴(kuò)寬和美化，也伴著商業(yè)圈的不斷推移，鵝湖公園板塊——以萍水河和建設(shè)東路為界向東移動將是近年開發(fā)的熱點(diǎn)，代表樓盤為鳳凰山莊、御景園、城市風(fēng)情。? 開發(fā)投資持續(xù)上升? 土地市場繼續(xù)升溫? 新房市場持續(xù)火熱? 存量房市場最為活躍? 三級市場持續(xù)發(fā)展26 / 68第二部分 住宅篇一. 萍鄉(xiāng)住宅市場研究熱點(diǎn)板塊萍鄉(xiāng)市老城區(qū)房地產(chǎn)沒有明顯的銷售問題，只要樓盤產(chǎn)品開發(fā)好了，就不愁賣不出去。? 土地位置：安源新區(qū)韶山路與井岡山大道之間；地塊編號：TG0429 號；出讓面積： 平方米；規(guī)劃用途：商業(yè)住宅用地；出讓方式：掛牌；競得時間：20221228；成交價： 萬元；競得人：云南路橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。? 土地位置：安源新區(qū)萍安大道旁；地塊編號：TG0422 號；出讓面積： 平方米；規(guī)劃用途：商住用途；出讓方式：掛牌；競得時間：20221014；成交價： 萬元；競得人：李云峰。? 土地位置：安源經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金陵西路 14 號；地塊編號：TG0417 號；出讓面積：2925 平方米；規(guī)劃用途：商住用途；出讓方式：掛牌；競得時間：2022827；成交價： 萬元；競得人：邱守淡、黃桂華。? 土地位置：安源區(qū)八一街八一東路；地塊編號：TG0413 號；出讓面積： 平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競得時間：2022722；成交價： 萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市京友融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。23 / 68? 土地位置：安源區(qū)鳳凰街廣場中路 9 號；地塊編號：TG0407 號；出讓面積： 平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競得時間：202248；成交價： 萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市錢源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。? 土地位置：安源區(qū)后埠街環(huán)城西路；地塊編號：TG0403 號；出讓面積： 平方米；規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競得時間：2022212；成交價： 萬元；競得人：萍鄉(xiāng)市亞鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。? 土地位置：安源新區(qū)韶山西路；土地出讓面積：6587 平方米；土地規(guī)劃用途：商??；出讓方式：掛牌出讓；成交價： 萬元；競得時間：202215；競得人：王明桂。? 土地位置：安源區(qū)后埠街躍進(jìn)北路；土地出讓面積：5284 平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價： 萬元；競得時間：20221215；競得人：歐陽雄。? 土地位置：安源區(qū)八一街八一西路；土地出讓面積： 平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌出讓；成交價： 萬元；競得時間：2022929；競得人：彭志剛。? 土地位置：安源區(qū)八一街躍進(jìn)南路 128 號（原百貨商場） ；入股出讓土地面積： 平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：拍賣；成交價： 萬元（百貨商場以出讓土地 平方米作為總股權(quán)的 51％，其余 49％股權(quán)為拍賣標(biāo)的） ；競得時間：2022916；競得人：市百樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。? 土地位置：安源區(qū)鳳凰街八一東路 81 號；土地出讓面積：1734 平方米；土地規(guī)劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌交易；成交價：1710 萬元；競得時間：2022425；競得人：市華雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。? 供應(yīng)地塊：市廣場路路與昭萍東路相交處，原權(quán)屬單位：北橋電影院、汽車連桿廠、印刷廠、傘廠、幾戶私房，土地面積：5612 平方米，掛牌時間：9 月 19 日至 9 月 30 日，競得時間：9 月 30 日。從 1999 年起,短短五年時間,萍鄉(xiāng)出讓土地的身價已經(jīng)抬高了 14 ，購房一族卻要實(shí)實(shí)在在地為之掏出更多的鈔票。至去年 11 月，萍鄉(xiāng)市區(qū)商品房交易均價為 1000 元/平方米，比增 %，其中住宅交易均價為 880 元/平方米，比增%。? 舊城改造和“一城三區(qū)”開發(fā)互動發(fā)展，開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)轉(zhuǎn)向。? 存量房交易興旺，朝著交易主體的方向前進(jìn)。營業(yè)房面積為 171111 平方米，與 2022 年相比下跌了 %。2022 年以來萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢，全年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資達(dá)到 20%以上，占萍鄉(xiāng)市 GDP 的 %。? 2022 年國家宏觀調(diào)控后，萍鄉(xiāng)市民普遍處于持幣觀望階段。形成以萍鄉(xiāng)為中心，由安源、湘東、安源新區(qū)等組成的萍鄉(xiāng)都市圈構(gòu)架，將會提高萍鄉(xiāng)作為江西省經(jīng)濟(jì)中心城市的地位和作用，并對周邊城鎮(zhèn)產(chǎn)生強(qiáng)烈的集聚和輻射功能。舊區(qū)改造意味著將有許多居民需要購置新的居所，萍鄉(xiāng)安源新區(qū)的居住人口會增多，安源新區(qū)近年將開發(fā)出大量的商業(yè)設(shè)施，以滿足在安源新區(qū)購房居民的消費(fèi)需求，市場需求的大幅增加將對本案產(chǎn)生直接有利的影響。數(shù)據(jù)來源：萍鄉(xiāng)市年鑒0100020223000400050006000700080002022 2022 2022 202201000202230004000500060007000城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 （ 元 ） 城 市 居 民 人 均 年 消 費(fèi) 支 出 （ 元 ）15 / 68從總體上來說，萍鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢較為看好，無論是宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還是第一、二、三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。2022 全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 523370 萬元，比 2022 年增長 %。 428753 億元，增長 %，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 7936 元，比 2022 年增長%。 為貧困村民提供生活保障，力爭 2022 年前全區(qū)所有困難村民都能享受到最低生活保障。 支持有條件的村修建農(nóng)民文化廣場，恢復(fù)農(nóng)村文化站。十大民心工程 大力實(shí)施陽光工程，培訓(xùn)農(nóng)民工 3000 人，確保 90%的農(nóng)民得到就業(yè)。 投資 1500 萬元的五陂民俗文化廣場。 投資 1500 萬元的安源外廣場。 投資 億元的塞納名城。 一期投資 8000 萬元的安源學(xué)院專升本擴(kuò)建工程，全力做好征拆工作，確保擴(kuò)建順利。十大亮點(diǎn)工程： 投資 2 億元的雅典世紀(jì)花園，確保 3 月份首期竣工。 投資 億元的萍鄉(xiāng)焦化廠正式投產(chǎn)，年產(chǎn)焦煤 30 萬噸。 解決資金問題，扶助騰飛塑膠發(fā)展壯大。 萍鄉(xiāng)市近年來大力引進(jìn)和發(fā)展物流業(yè)，近幾年興建了金碧輝煌時尚廣場、金三角商貿(mào)城以及愛家、富森、心連心、雅天等一批大型超級市場9 / 68等，增強(qiáng)了萍鄉(xiāng)在湘贛邊界地區(qū)的影響和輻射力，繁榮了城市商貿(mào)業(yè)。