市住宅市場調(diào)研報告-資料下載頁
2025-08-03 11:58本頁面
【正文】 高檔為主中、高檔樓盤為主中檔及中高檔樓盤為主中檔及中低檔樓盤為主城市配套比較完善成熟、完善比較完善一般一般人文特征文化氛圍好、文化層次高商業(yè)、商務(wù)氛圍好，收入水平高環(huán)境好、景觀好普通市民為主體商業(yè)氛圍好前景最好良好較好較好一般代表樓盤中潤世紀(jì)城、富翔天地、東環(huán)國際、匯科旺園、銀座花園三箭銀苑、名士閣永大清華園、偉東新都陽光100、外海西子城市花園齊魯花園、萬盛園、魯能康橋第三部分：本案市場機會分析一、本案所處漿水泉板塊情況我公司地塊位于此區(qū)域,目前漿水泉路已成為眾多開發(fā)商拿地的重點關(guān)注板塊，經(jīng)十路及旅游路的進一步完善使此區(qū)域成為下一個頂級社區(qū)的建設(shè)目標(biāo)，總體上看，該片區(qū)物業(yè)多走中高檔樓盤路線，主要特點為：178。 該片區(qū)現(xiàn)已進入眾多開發(fā)商的視線，許多有遠見的開發(fā)公司將此區(qū)域定位成頂級社區(qū)并予以重點關(guān)注178。 景觀大道帶來良好的交通環(huán)境178。 東部開發(fā)帶來強大的升值潛力178。 存在一個自然形成的漿水泉水庫，自然景觀良好，但目前女子戒毒所也在該區(qū)域內(nèi)，成為項目開發(fā)的障礙178。 區(qū)域生活配套尚未完善，許多道路正在等待開通，路面有待硬化，基礎(chǔ)建設(shè)、公共設(shè)施稍微欠缺178。 銷售價格偏高，大部分定位為高檔物業(yè)，但有進一步升值的潛力178。 省市級政府、機關(guān)、企事業(yè)單位的集資房多規(guī)劃于此案名：荷蘭莊園代理商：非自銷，項目于04年07月份開始內(nèi)部認購，售樓處小，裝修簡單，低檔；銷售人員不專業(yè)；目前銷售率為75％；主要剩余面積較大，總價較高的戶型開工日期：04年07月開始內(nèi)部認購產(chǎn)品形態(tài)/棟數(shù)樓層：10棟仿歐式純住宅／６層、8層總戶數(shù)大約350戶銷售面積：9萬平米面積配比規(guī)劃主力面積面積從120266平米，有頂層復(fù)式戶型可供選擇價格單價范圍52007800，是此區(qū)域價格較高的項目之一平均單價6200主力總價主力總價為77萬112萬銷售率70％主訴求主題廣告語為：異國風(fēng)情，至尊豪宅；銷售道具與項目風(fēng)格不符，印制粗糙低檔客源客戶群以當(dāng)?shù)馗呤杖氲钠髽I(yè)高層，私企業(yè)主為主備注高檔純住宅社區(qū)；依山而建，規(guī)劃10棟帶電梯的68層仿歐式建筑；大門及屋頂采用歐式風(fēng)格；5萬平米的私家山頂園林供業(yè)主獨享；提供簡單裝修,廚衛(wèi)貼乳黃色瓷磚。山頂私家園林是主要賣點，有風(fēng)車景觀，但旁邊穿插了中式?jīng)鐾?，風(fēng)格定位凌亂，效果較差。北邊是省財政廳宿舍,南面為銀座花園；北接經(jīng)十路，南靠旅游路；升值潛力較大。典型案例：銀座花園、荷蘭莊園、軍安和平山莊、環(huán)綠山莊等個案分析: 荷蘭莊園二、項目優(yōu)劣分析優(yōu)勢l 地理位置優(yōu)越，屬于未來高檔項目聚居區(qū)，未來升值潛力較大l 省市兩級政府東遷規(guī)劃，為項目描畫美好前景l(fā) 景觀可塑性強，南側(cè)、西側(cè)、北側(cè)山景資源豐富，西側(cè)近臨漿水泉水庫，窯頭大溝等水景資源l 據(jù)區(qū)域市民介紹，本地塊將規(guī)劃引進大型超市，未來生活機能配備充分l 雙向四車道的一級公路旅游路即將施工至此，作為東西大動脈將促進本案交通優(yōu)勢劣勢l 濟南整體收入不高，經(jīng)濟欠發(fā)達，整個市場并非持續(xù)上揚趨勢，本年度甚至受下滑威脅l 省市兩級政府動遷目前僅在意向中，新區(qū)繁榮尚待時日，地塊現(xiàn)有道路及生活環(huán)境較差l 區(qū)域競爭開發(fā)商軍安公司、濟南海信、黃金綠苑等項目即將入市，且先于本案，造成僅有客戶群體分流l 目前商服配套較差，影響業(yè)主購買信心l 本案距離女子戒毒所較近，影響項目形象三、項目運作建議濟南別墅市場主要以當(dāng)?shù)乜蛻粝鈦砜驮此急戎夭欢?，此類項目在濟南屬于長線項目，投資升值潛力較大；但如果短線操作，小體量占據(jù)優(yōu)先條件，大體量項目去化周期較長，不利于資金回籠。本案規(guī)劃及經(jīng)濟指標(biāo)的硬性規(guī)定，使得項目定位基本以別墅類高端規(guī)劃為主，根據(jù)目前市場探測及業(yè)內(nèi)信息溝通，單價5000元左右的別墅相對來說有一定競爭力，但銷售周期的延長，使得資金占用量及占用時間過長，短線操作實屬不易，同時別墅項目也有啟動跡象，市場份額相對較小。相比而言，轉(zhuǎn)手操作所冒風(fēng)險和資金的快速回籠可能更利于資金投資收益率的提高。若決定入市操作，則不宜急于入市，此次市場調(diào)查時間正處房產(chǎn)淡季，周邊缺少銷售中的同類樓盤類比，高檔市場胃納量屬于未知數(shù)，存在一定風(fēng)險，本案銷售時機可在條件允許的情況下延后半年進行。項目規(guī)劃需跳脫同質(zhì)性，可定位工薪階層的別墅，以低于市場別墅價格12個檔次的價位入市引起有力競爭，并在別墅性質(zhì)上多多規(guī)劃MINI別墅、TOWNHOUSE，大力吸引中級客戶的參與度。18 / 18
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