市住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-資料下載頁
2025-08-03 11:58本頁面
【正文】 高檔為主中、高檔樓盤為主中檔及中高檔樓盤為主中檔及中低檔樓盤為主城市配套比較完善成熟、完善比較完善一般一般人文特征文化氛圍好、文化層次高商業(yè)、商務(wù)氛圍好，收入水平高環(huán)境好、景觀好普通市民為主體商業(yè)氛圍好前景最好良好較好較好一般代表樓盤中潤(rùn)世紀(jì)城、富翔天地、東環(huán)國(guó)際、匯科旺園、銀座花園三箭銀苑、名士閣永大清華園、偉東新都陽光100、外海西子城市花園齊魯花園、萬盛園、魯能康橋第三部分：本案市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析一、本案所處漿水泉板塊情況我公司地塊位于此區(qū)域,目前漿水泉路已成為眾多開發(fā)商拿地的重點(diǎn)關(guān)注板塊，經(jīng)十路及旅游路的進(jìn)一步完善使此區(qū)域成為下一個(gè)頂級(jí)社區(qū)的建設(shè)目標(biāo)，總體上看，該片區(qū)物業(yè)多走中高檔樓盤路線，主要特點(diǎn)為：178。 該片區(qū)現(xiàn)已進(jìn)入眾多開發(fā)商的視線，許多有遠(yuǎn)見的開發(fā)公司將此區(qū)域定位成頂級(jí)社區(qū)并予以重點(diǎn)關(guān)注178。 景觀大道帶來良好的交通環(huán)境178。 東部開發(fā)帶來強(qiáng)大的升值潛力178。 存在一個(gè)自然形成的漿水泉水庫，自然景觀良好，但目前女子戒毒所也在該區(qū)域內(nèi)，成為項(xiàng)目開發(fā)的障礙178。 區(qū)域生活配套尚未完善，許多道路正在等待開通，路面有待硬化，基礎(chǔ)建設(shè)、公共設(shè)施稍微欠缺178。 銷售價(jià)格偏高，大部分定位為高檔物業(yè)，但有進(jìn)一步升值的潛力178。 省市級(jí)政府、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的集資房多規(guī)劃于此案名：荷蘭莊園代理商：非自銷，項(xiàng)目于04年07月份開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，售樓處小，裝修簡(jiǎn)單，低檔；銷售人員不專業(yè)；目前銷售率為75％；主要剩余面積較大，總價(jià)較高的戶型開工日期：04年07月開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)產(chǎn)品形態(tài)/棟數(shù)樓層：10棟仿歐式純住宅／６層、8層總戶數(shù)大約350戶銷售面積：9萬平米面積配比規(guī)劃主力面積面積從120266平米，有頂層復(fù)式戶型可供選擇價(jià)格單價(jià)范圍52007800，是此區(qū)域價(jià)格較高的項(xiàng)目之一平均單價(jià)6200主力總價(jià)主力總價(jià)為77萬112萬銷售率70％主訴求主題廣告語為：異國(guó)風(fēng)情，至尊豪宅；銷售道具與項(xiàng)目風(fēng)格不符，印制粗糙低檔客源客戶群以當(dāng)?shù)馗呤杖氲钠髽I(yè)高層，私企業(yè)主為主備注高檔純住宅社區(qū)；依山而建，規(guī)劃10棟帶電梯的68層仿歐式建筑；大門及屋頂采用歐式風(fēng)格；5萬平米的私家山頂園林供業(yè)主獨(dú)享；提供簡(jiǎn)單裝修,廚衛(wèi)貼乳黃色瓷磚。山頂私家園林是主要賣點(diǎn)，有風(fēng)車景觀，但旁邊穿插了中式?jīng)鐾?，風(fēng)格定位凌亂，效果較差。北邊是省財(cái)政廳宿舍,南面為銀座花園；北接經(jīng)十路，南靠旅游路；升值潛力較大。典型案例：銀座花園、荷蘭莊園、軍安和平山莊、環(huán)綠山莊等個(gè)案分析: 荷蘭莊園二、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)l 地理位置優(yōu)越，屬于未來高檔項(xiàng)目聚居區(qū)，未來升值潛力較大l 省市兩級(jí)政府東遷規(guī)劃，為項(xiàng)目描畫美好前景l(fā) 景觀可塑性強(qiáng)，南側(cè)、西側(cè)、北側(cè)山景資源豐富，西側(cè)近臨漿水泉水庫，窯頭大溝等水景資源l 據(jù)區(qū)域市民介紹，本地塊將規(guī)劃引進(jìn)大型超市，未來生活機(jī)能配備充分l 雙向四車道的一級(jí)公路旅游路即將施工至此，作為東西大動(dòng)脈將促進(jìn)本案交通優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)l 濟(jì)南整體收入不高，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，整個(gè)市場(chǎng)并非持續(xù)上揚(yáng)趨勢(shì)，本年度甚至受下滑威脅l 省市兩級(jí)政府動(dòng)遷目前僅在意向中，新區(qū)繁榮尚待時(shí)日，地塊現(xiàn)有道路及生活環(huán)境較差l 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)開發(fā)商軍安公司、濟(jì)南海信、黃金綠苑等項(xiàng)目即將入市，且先于本案，造成僅有客戶群體分流l 目前商服配套較差，影響業(yè)主購(gòu)買信心l 本案距離女子戒毒所較近，影響項(xiàng)目形象三、項(xiàng)目運(yùn)作建議濟(jì)南別墅市場(chǎng)主要以當(dāng)?shù)乜蛻粝?，外來客源所占比重不多，此類?xiàng)目在濟(jì)南屬于長(zhǎng)線項(xiàng)目，投資升值潛力較大；但如果短線操作，小體量占據(jù)優(yōu)先條件，大體量項(xiàng)目去化周期較長(zhǎng)，不利于資金回籠。本案規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的硬性規(guī)定，使得項(xiàng)目定位基本以別墅類高端規(guī)劃為主，根據(jù)目前市場(chǎng)探測(cè)及業(yè)內(nèi)信息溝通，單價(jià)5000元左右的別墅相對(duì)來說有一定競(jìng)爭(zhēng)力，但銷售周期的延長(zhǎng)，使得資金占用量及占用時(shí)間過長(zhǎng)，短線操作實(shí)屬不易，同時(shí)別墅項(xiàng)目也有啟動(dòng)跡象，市場(chǎng)份額相對(duì)較小。相比而言，轉(zhuǎn)手操作所冒風(fēng)險(xiǎn)和資金的快速回籠可能更利于資金投資收益率的提高。若決定入市操作，則不宜急于入市，此次市場(chǎng)調(diào)查時(shí)間正處房產(chǎn)淡季，周邊缺少銷售中的同類樓盤類比，高檔市場(chǎng)胃納量屬于未知數(shù)，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，本案銷售時(shí)機(jī)可在條件允許的情況下延后半年進(jìn)行。項(xiàng)目規(guī)劃需跳脫同質(zhì)性，可定位工薪階層的別墅，以低于市場(chǎng)別墅價(jià)格12個(gè)檔次的價(jià)位入市引起有力競(jìng)爭(zhēng)，并在別墅性質(zhì)上多多規(guī)劃MINI別墅、TOWNHOUSE，大力吸引中級(jí)客戶的參與度。18 / 18
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