【正文】 價該樓盤的開發(fā)商上海市上投房地產(chǎn)有限公司是由上海國際集團有限公司和上海國際信托投資公司合資組建的具有一級資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，累計開發(fā)建筑面積達180余萬平方米是上海市房地產(chǎn)十大著名企業(yè)。上投房產(chǎn)進入袍江曾經(jīng)在紹興引起一定的市場影響，但是國際華城開發(fā)之初正好是紹興受國家宏觀調(diào)控政策影響最大的時期，而袍江板塊由于基礎設施尚未跟上，整體居住氛圍尚未形成，在宏觀調(diào)控中受到重創(chuàng)，進而影響了國際華城的銷售，隨著市場逐步回暖，國際華城較高的整體品質和價值日益凸現(xiàn)，銷售開始升溫，截止目前一期開盤房源已經(jīng)基本銷售完畢，市場評價較高。三、紹興市區(qū)住宅需求市場分析一) 紹興市區(qū)住宅需求市場現(xiàn)狀及特點紹興住宅消費市場向來都是一個相對封閉的市場，由于紹興本土文化沉淀十分濃厚、地方主義和觀念較強，外地人在紹興較難融入當?shù)厣?，而紹興大部分的大型企業(yè)主要集中于紹興縣的柯橋，因此，一直以來，紹興市區(qū)住宅市場的消費人群主要以本地人為主，而本地消費群體中又以新婚人群和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人群為主的剛性購房群體為主，由于居民一直以來的投資渠道主要為居民儲蓄和穩(wěn)健型的金融產(chǎn)品，因此紹興房地產(chǎn)市場投資性購房比例相對較低。與浙江省內(nèi)大部分的經(jīng)濟發(fā)達城市相比，紹興人在住宅消費方面的觀念遠遠落后于其經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平。但是，進入2007年以來，以上這種狀況正在發(fā)生迅速的變化，隨著紹興房地產(chǎn)市場整體開發(fā)水平的提高，全國范圍內(nèi)房價的快速上漲，紹興當?shù)刈≌M者的消費熱情和潛力正在得到前所未有的激發(fā)。投資性購房比例快速增加，新開樓盤銷售火暴，一房難求，而這些房源又以極快的速度進入二級市場并以每套加價數(shù)萬元甚至數(shù)十萬萬元的幅度快速轉手獲利，這種巨大的賺錢效應充分激發(fā)了市場的人氣并反過來推動新樓盤的銷售。與此同時，紹興快速增長的地方經(jīng)濟(見表4)更促進了一大批人加入到改善型購房的隊伍中來，加上近幾年開始的全國性的“嬰兒潮”效應更進一步刺激了婚房市場的需求，多種因素集中在一起，紹興住宅消費市場迅速膨脹并極大了推動了房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展。表4：2006年長三角城市經(jīng)濟指標排名排名城 市GDP(億元)城 市地方財政收入（億元）城 市人均可支配收入（元）城 市可支配收入增幅（％）1上 海10297上 海1600上 海20668南 京2蘇 州4820蘇 州400臺 州19953鎮(zhèn) 江3杭 州3441杭 州301寧 波19674杭 州4無 錫3300寧 波257紹 興19178常 州5寧 波2864南 京246杭 州19027泰 州146南 京2774無 錫221蘇 州18532蘇 州7南 通1758常 州119無 錫18189揚 州8紹 興1678紹 興95湖 州17758無 錫9常 州1560南 通93南 京17538南 通10臺 州1467臺 州86舟 山17525寧 波1311嘉 興1343嘉 興82嘉 興17129舟 山12揚 州1100揚 州63常 州16649湖 州13鎮(zhèn) 江1025泰 州61鎮(zhèn) 江14291上 海14泰 州1002鎮(zhèn) 江60南 通14058紹 興15湖 州761湖 州50揚 州12945嘉 興16舟 山333舟 山24泰 州12682臺 州9注：2006年，紹興市人均可支配收入達到19178元，%，在長三角16個城市中位居第四，高于杭州蘇州，和最高的上海也僅差1000元左右。二）紹興市區(qū)住宅需求市場分析為深入了解紹興住宅需求市場， 2007年7月對紹興住宅消費市場進行了以抽樣問卷方法為主的深入調(diào)查，通過對100余位在未來12年內(nèi)有購房計劃的中等收入水平的紹興本地消費者的訪問調(diào)查，得到了紹興住宅消費人群需求特征和消費習慣的一些代表性的市場信息，詳細內(nèi)容如下： 被調(diào)查者背景資料1) 是否紹興本地戶籍被調(diào)查的有在紹興購房計劃人群中紹興本地戶籍人數(shù)量占76%，非本地戶籍人數(shù)占24%，非本地戶籍人群中又以諸暨、上虞和嵊州等紹興地區(qū)下屬的縣市人群居多，說明當前紹興住宅市場消費群體仍以本地人為主，但由周邊縣市及外省來紹興工作人群組成的外來購房需求也在明顯增加。2) 被調(diào)查者年齡分布在有購房計劃的被調(diào)查者中2635歲和3645歲年齡所占比例最大，分別為32%和34%，合計比例達到66%，這說明目前的紹興住宅市場消費人群主要由30歲左右剛開始成家立業(yè)的年輕人和40歲左右的經(jīng)濟收入穩(wěn)定的中年人群組成。3) 被調(diào)查者家庭結構被調(diào)查者的家庭結構中三口之家占比72%，達到絕對的多數(shù)，這個數(shù)據(jù)與目前我們國家城市家庭的整體結構情況基本相符，三口之家是購房的絕對主力。4) 被調(diào)查者家庭年收入被調(diào)查者中家庭年收入中615萬元的比例超過60%，而15萬元以上的比例達20%左右，這充分說明紹興購房者具有較強的經(jīng)濟實力和購買力，市場可供挖掘的潛力巨大。5) 被調(diào)查者職業(yè)特征被調(diào)查者中以企業(yè)職工占比最大，達40%，加上企業(yè)管理人員，總量超過50%，說明企業(yè)工作人員是目前紹興住宅消費市場的主要人群，而個體工商戶和其他從業(yè)人員（醫(yī)療、教育、文化等）兩者相加也將近30%，政府公務員的比例則相對較低，占12%，這可能與大部分公務員由于前幾年的福利和貨幣分房政策已經(jīng)提前解決或改善住房問題。6) 被調(diào)查者文化程度被調(diào)查者中將近一半的人受過大專或本科教育，說明目前紹興房地產(chǎn)市場消費者的文化和教育層次有提高的趨勢，而較高的受教育經(jīng)歷也往往意味著對新事物的接受能力的提高。 被調(diào)查者購房需求1) 計劃購房時間被調(diào)查者計劃在12年內(nèi)購房的比例最高，達40%，23年內(nèi)所占比例其次，為38%。2) 購房用途被調(diào)查者中6成以上的人購房目的為改善居住環(huán)境，而解決結婚住房和為父母/子女購房的比例共計達到了24%，說明目前紹興的購房者總體上以改善型的二次置業(yè)消費群為主，而首次置業(yè)如婚房需求也占到了一定的比例。3) 購房區(qū)域選擇被調(diào)查者中選擇市中心和迪蕩新城為首選區(qū)域的人數(shù)最多，分別占46%和40%，選擇城南三環(huán)路附近和城西勝利西路區(qū)域，以及新興的鏡湖區(qū)域的人也占到了一定的比例，而選擇袍江區(qū)域的比例最小，說明市場對袍江房產(chǎn)的接受度仍然較低，然而，東湖生態(tài)園區(qū)由于價格方面的優(yōu)勢，在消費者選擇時占據(jù)了一定的比例。4) 物業(yè)類型需求被調(diào)查者中選擇傳統(tǒng)的多層公寓的比例最高，為40%，選擇別墅類產(chǎn)品的總比例也達到了30%，小高層公寓的選擇率達26%，是單項選擇中位居第二位的產(chǎn)品類型，說明目前市場中最受歡迎的仍然是傳統(tǒng)的多層公寓，而隨著經(jīng)濟條件的改善對別墅類產(chǎn)品的需求也快速增長，而小高層住宅則隨著多層住宅的日益稀缺，其自身采光、視野好等優(yōu)勢得以體現(xiàn)，市場接受度明顯提高。5) 公寓住宅房型需求被調(diào)查者中約一半左右的人在購買公寓住宅時選擇三房二廳的戶型，其次為四房二廳和二房二廳戶型，這種選擇與目前大部分的家庭結構有很大關系，一般情況下，三房二廳戶型可充分滿足三口之家的功能需要。6) 住宅面積需求被調(diào)查者中約7成以上的人選擇90150平方米之間的住房面積，而150平方米以上的選擇人數(shù)也占到了18%，說明紹興消費者在購房時候選擇面積相對比較理性，以實用為主，而大面積需求也占到一定比例，說明隨著生活水平的改善消費層次已經(jīng)開始提高。7) 單價接受程度被調(diào)查者中最能接受的價格為50005500元/m2，占22%，而接受50007000元的人數(shù)達到了一半以上，說明紹興市場消費者購買力較為強勁；接受7000元以上的比例也占到了將近20%,說明紹興高端消費市場的潛力巨大。8) 總價接受程度被調(diào)查者最能接受的總價為6580萬元，占20%，其次為5665萬元和3545萬元，各占18%，由此可見，80萬元以下是市場最能接受的總價。9) 購房者關注要素被調(diào)查者最在購房時最關注的因素主要有戶型結構、物業(yè)管理、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、房屋價格、建筑質量等，說明隨著消費能力的提高，對價格的敏感度開始降低，轉而開始對小區(qū)和房屋的綜合品質產(chǎn)生更高的要求。10) 交房標準要求被調(diào)查者中絕大部分人要求以毛坯形式交房，但也有將近三分之一的人愿意接受開發(fā)商提供的精裝修商品房，說明消費者的觀念正在發(fā)生變化，對裝修房的接受度正在提高。四、調(diào)查結論紹興住宅市場經(jīng)過了前兩年的宏觀調(diào)控，從供需關系和市場運行特征來看，目前已經(jīng)進入了一個新的快速發(fā)展時期。隨著大量外來品牌開發(fā)企業(yè)的進入以及消費者購房觀念的改變，紹興房地產(chǎn)市場正面臨著一個前所未有的發(fā)展機遇，而目前這種商品房市場供需兩旺的局面僅僅是一個開始，作為一個經(jīng)濟發(fā)達、人均收入水平領先的城市來說，市場需求一旦被充分激發(fā)，其潛力是不可忽視的。通過對紹興住宅市場的調(diào)查和分析，現(xiàn)得出以下結論： 紹興住宅市場進入了新一輪的快速發(fā)展期，強大的購房需求和購買力將對紹興住宅市場發(fā)展形成有力的支撐； 隨著老城區(qū)用地日益緊張以及房價的快速上漲，周邊區(qū)域板塊將迎來巨大的發(fā)展機遇，而板塊之間的競爭將日益激烈； 隨著越來越多的國內(nèi)品牌開發(fā)商進入紹興市場，本地房地產(chǎn)業(yè)整體上將面臨重新洗牌，土地儲備和品牌實力將成為今后企業(yè)的核心競爭力； 紹興市新一輪城市規(guī)劃“以向西和向北發(fā)展”的主要方向將對未來幾年土地供應和城市發(fā)展形成巨大影響，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的格局。浙江金通置業(yè)有限公司營銷部2007年8月29 /