【正文】 3。月優(yōu)惠活動：光谷坐標(biāo)城三期尚館目前在售房源推出總房款減5萬現(xiàn)金再97折，無付款方式界定，折后最低起價4800元/平米。在售房源為100平方米—110平方米兩房，120平方米—150平方米三房。分析：坐標(biāo)城集合了居住、商業(yè)、學(xué)校、會所、園林等，功能綜合但相對獨立，即享受功能的復(fù)合價值，又保持了純粹居住的舒適度，到魯巷商圈交通也非常便利。但是遠(yuǎn)離武漢市內(nèi)環(huán)線，其虛高的價格是最大的抗性。漢陽區(qū)域主要在售樓盤樓盤名稱總套數(shù)成交均價開發(fā)商金色港灣 星寓…5500新港房地產(chǎn)開發(fā)公司十里華府3806200湖北海陸景置業(yè)發(fā)展有限公司湘隆時代大公館2805500武漢湘隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新長江香榭琴臺4766500湖北新長江置業(yè)有限公司都市蘭亭13596500武漢廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司世茂錦繡長江（2期）18669096武漢世茂錦繡長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從整個區(qū)域市場來看，該區(qū)內(nèi)目前僅有世貿(mào)錦繡長江這一個真正意義上的高價樓盤，均價在1萬元/平方米以上。低等價位樓盤均價目前在4500元/平方米，中等價位樓盤均價達(dá)到5600元/平方米。同時,區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品目前以高層為主,以小高層產(chǎn)品為輔,目前該區(qū)內(nèi)已聚集了近60家樓盤，從市場接受情況來看也是較為理想的，目前整體銷售率約為75%，部分樓盤已經(jīng)清盤。寫字樓商務(wù)物業(yè)的發(fā)展相當(dāng)薄弱,近一年來,隨著武漢新區(qū)的建設(shè),對商業(yè)發(fā)展起到了極大的促進(jìn)作用,目前漢陽已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展期。該區(qū)域優(yōu)劣勢分析　　區(qū)域具有如下優(yōu)勢：　　片區(qū)四周江湖環(huán)繞，景色秀麗，商業(yè)氛圍濃厚?！　〗煌ū憷?，生活配套比較成熟。　　本區(qū)域配套設(shè)施齊全，成為市場熱點，這有利于地塊價值的體現(xiàn)，也有利于提升區(qū)域項目的心理價位?！　⊥瑫r本區(qū)域也存在一些劣勢，這些劣勢會構(gòu)成未來營銷中的障礙：　　本區(qū)域部分屬于商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)，勢必對居住環(huán)境產(chǎn)生影響。　　本地區(qū)已經(jīng)開發(fā)的幾個項目對本地區(qū)的購買量有所消化及分解。漢陽區(qū)域項目分析：華潤置地中央公園發(fā)展商華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司代理商華潤置地（武漢）有限公司占地面積123820平方米車位1610總戶數(shù)2500主力面積96㎡主力戶型2室2廳1衛(wèi)起價\高價\均價7500元/㎡總建面430000平方米容積率綠化率30%物業(yè)管理單位湖北水藍(lán)郡物業(yè)管理有限公司物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)待定優(yōu)惠措施：開盤當(dāng)日現(xiàn)場認(rèn)籌的客戶可享受前期認(rèn)籌優(yōu)惠，開盤當(dāng)日房源全部按98 折銷售。分析：華潤置地中央公園位于漢陽區(qū)琴臺大道388號（張之洞公園），有大面積的水面和綠化，產(chǎn)品本身質(zhì)量不錯，但位置有點偏，綜合配套跟不上。新長江香榭琴臺發(fā)展商湖北新長江置業(yè)有限公司代理商湖北新長江置業(yè)有限公司占地面積57300平方米車位550總戶數(shù)1406主力面積96㎡主力戶型2室2廳1衛(wèi)起價5400元/㎡高價6500元/㎡均價6200元/㎡總建面430000平方米容積率綠化率58%物業(yè)管理單位湖北新長江物業(yè)管理有限公司物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)月優(yōu)惠活動：“新長江地產(chǎn)8周年榮譽禮贊”年慶活動現(xiàn)正熱烈進(jìn)行中?；顒悠陂g新長江香榭琴臺推出20套特惠房源。分析：6200元的均價，漢陽馬倉湖路，開發(fā)商新長江地產(chǎn)良好的口碑，樓間距大，綠化率高，多重選擇的戶型，精致的中式園林，但交通不是很方便，周邊配套不全，教育資源匱乏。世茂錦繡長江發(fā)展商武漢世茂錦繡長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商武漢世茂錦繡長江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積572286平方米車位1534總戶數(shù)1546主力面積166㎡主力戶型3室2廳2衛(wèi)起價6000元/㎡高價13000元/㎡均價10500元/㎡總建面1650000平方米容積率綠化率40%物業(yè)管理單位香港戴德梁行物業(yè)管理有限公司物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)月優(yōu)惠活動：世茂錦繡長江1號樓(54層)和2號樓(52層)內(nèi)，157平米和172平米的三房兩廳兩位戶型起價5800元/m2，均價6500元/平米到7000元/平米(20樓左右的價格)。分析：該項目位于“鐘家村商圈”核心位置，北鄰“漢正街商圈”， 項目附近交通便利，視野寬闊，長江、大橋、黃鶴樓盡收眼底。不過其價格還是主要購買抗性，精裝修房屋質(zhì)量粗糙，延遲交房對開發(fā)商形象造成了不利的影響。寫字樓武漢市寫字樓市場綜述 1）武漢寫字樓發(fā)展歷程回顧 武漢寫字樓發(fā)展走勢 武漢經(jīng)濟(jì)長足發(fā)展， 寫字樓市場將有新突破 泰合廣場建成， 商住樓已不能滿足需要，武漢寫字樓起步 純寫字樓再次興起 寫字樓扎堆建設(shè)，CBD效應(yīng)開始顯現(xiàn) 武漢寫字樓陷入低谷，空置率大幅提高 商住樓開始出現(xiàn)，并迅速發(fā)展 90年 99年 01年 03年 06年 08年 90年代 新世紀(jì)初 現(xiàn)在開發(fā)走勢 90 年代中期以前，武漢寫字樓市場是空白的。1996 年泰合廣場的建成，標(biāo)志著武漢寫字樓市場的起步，從 1996 年至今，它大概經(jīng)歷了三個發(fā)展階段： 第一階段：發(fā)展期，上世紀(jì) 90 年代中后期伴隨著中國第一波房地產(chǎn)投資的熱潮，武漢寫字樓市場逐漸起步并高速發(fā)展。當(dāng)時宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展給寫字樓市場帶來了一定的支撐，寫字樓租金和售價維持了一個較高的價位。這一時期，不少開發(fā)商加入到寫字樓開發(fā)的行列，一些銀行機(jī)構(gòu)也在興建辦公樓，由此，武漢寫字樓市場出現(xiàn)了 1999 年的供應(yīng)高峰。 第二階段：調(diào)整期，上世紀(jì) 90 年代末至二十一世紀(jì)初受 1997 年金融危機(jī)和國家信貸緊縮政策的影響，不少開發(fā)商資金斷裂，形成不少爛尾樓。相對于巨大的市場供應(yīng)，寫字樓市場需求乏力，租金大幅下降，武漢寫字樓市場進(jìn)入了調(diào)整期。在這一時期，大量滿足中小型企業(yè)的商住樓出現(xiàn)，商住樓以較低的價格， 迎合了很多企業(yè)對于低成本辦公的需求。 第三階段：回暖期，2003 年至今 2003 年以來，市場逐步回暖。隨著公司實力的壯大，商住樓雜亂的辦公環(huán)境，商務(wù)配套設(shè)施的不完備等問題逐漸明顯。戶型分割靈活、商務(wù)配套完善的純寫字樓受到較好的市場反應(yīng)。隨著武漢在華中地區(qū)的戰(zhàn)略地位重新被重視，跨國公司和外地公司進(jìn)入武漢市場的數(shù)量增多，帶動了優(yōu)質(zhì)寫字樓入駐率的逐步回升。一些爛尾的寫字樓項目復(fù)工建設(shè)，寫字樓租金水平也有所提升，這些跡象表明，武漢寫字樓市場進(jìn)入了回暖期。 2）當(dāng)前武漢寫字樓市場環(huán)境武漢市場目前已有寫字樓 100 余座，其中甲級寫字樓約占 %，乙級寫字樓約占 25%。比較全國其它城市來看， 武漢寫字樓市場整體發(fā)展水平較低，優(yōu)質(zhì)寫字樓太少。07年底全國熱點城市寫字樓租金水平 （元/月/㎡）數(shù)據(jù)顯示，北京、上海兩地在寫字樓發(fā)展上遙遙領(lǐng)先。廣州、深圳、杭州處于第二軍 團(tuán)的水平。武漢的寫字樓發(fā)展水平較低，不但遠(yuǎn)落后于國內(nèi)一線城市，還落后于同處 于中西部的成都、西安等大城市。武漢的租金水平在全國熱點城市處于相對落后的位置。這與城市經(jīng)濟(jì)地位相吻合。2006年，在中國經(jīng)濟(jì)最具活力的十八個城市中，武漢人均GDP排名第14位，寫字樓售價排名第16位，比排名第14位的西安低300元/㎡。武漢寫字樓的布局情況1）武漢寫字樓分布目前，武漢市寫字樓數(shù)量逾百個，主要分布在漢口和武昌的商業(yè)繁華地段。從布局上看，呈現(xiàn)出漢口、武昌兩強(qiáng)鼎立之勢，漢陽寫字樓市場近乎空白。 2）主要片區(qū)比較分析 綜合多方面因素的比較，統(tǒng)計顯示，武漢市寫字樓主要分布在建設(shè)大道金融一條街、武廣片、江漢路片和中南片和光谷等五個區(qū)域。其中，金融一條街中高檔寫字樓分布最為集中，可謂武漢市寫字樓市場風(fēng)向標(biāo)。 片區(qū)總量占全市比重甲級占全市比重世界500強(qiáng)分布排名主要配套（交通、酒店、購物）建設(shè)大道金融區(qū)%%1建設(shè)大道、新華路亢龍?zhí)?、湖錦酒店等新世界百貨武廣片%%3解放大道、青年路；華美達(dá)、長江大酒店武廣、新世界百貨江漢路片%%5中山大道、江漢路長海大酒店步行街、佳麗廣場中南片%%2中南路、武珞路五月花、白玫瑰中商廣場、家樂福光谷及其它%%4珞瑜路華美達(dá)大洋百貨、魯巷廣場武漢市寫字樓重點區(qū)域情況 1）中南、金融一條街、武廣寫字樓片成因 1996 年，泰合廣場建成，并以 176 米的高度一度成為武漢“第一高樓”。隨泰合廣場之后，世貿(mào)廣場、瑞通廣場等大批寫字樓拔地而起。經(jīng)過 10 余年的發(fā)展，金融一條街、武廣片和中南片三個區(qū)域甲級寫字樓比重占全市 9 成以上，成為武漢市最重要的寫字樓片區(qū)。 歷史表明，寫字樓集中的區(qū)域，往往是成熟商圈的中心。縱觀武漢市寫字樓的發(fā)展歷程也可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的興衰和宏觀經(jīng)濟(jì)走勢密切相關(guān)。 江漢路作為武漢的老牌商圈，寫字樓的發(fā)展卻落后于金融一條街等三個區(qū)域。我們認(rèn)為，其主要原因在于江漢路發(fā)展歷史較長，市政規(guī)劃相對老化，交通和土地都受到相當(dāng)限制，不是寫字樓開發(fā)的理想之地。 武廣片寫字樓市場得以發(fā)展壯大，主要依托與武廣商圈的強(qiáng)勁帶動，以及解放大道這一城市第一干道帶來的便利交通和輻射能力。 武漢作為我國中部最大的城市，具備成為區(qū)域金融中心的條件，而政府將此規(guī)劃落實在建設(shè)大道這一區(qū)域。各大銀行先后在此設(shè)立總部，金融一條街逐步形成。所以，金融一條街的發(fā)展，首功應(yīng)歸于政府規(guī)劃。 中南商圈長期引領(lǐng)武昌商業(yè)的發(fā)展，各項配套都相當(dāng)成熟。中商集團(tuán)入駐，興建中商廣場，引爆了中南片寫字樓市場，也奠定了該片區(qū)在武漢寫字樓市場的重要地位。 政府計劃將中南片打造成為一個江南總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，可以預(yù)見中南片寫字樓市場前景看好。2）三個片的特征 10 余年的發(fā)展使得三個片區(qū)各具特色。金融一條街的寫字樓主要由大型銀行牽頭興建，包括早期的瑞通廣場、建銀大廈，現(xiàn)在的民生銀行大廈等高檔寫字樓等，銀行區(qū)域總部密集是該片區(qū)的特色。同時，由于片區(qū)內(nèi)寫字樓都較為高檔，租金為全市最高，因此也成為跨國公司、外資企業(yè)分布最密集的區(qū)域。武廣片相比金融一條街，高檔寫字樓數(shù)量較少。該片區(qū)寫字樓與百貨聯(lián)系緊密，武商集團(tuán)、新世界集團(tuán)在此擁有武漢廣場、世貿(mào)大廈、新世界中心等中高檔寫字樓。中南片與武廣片相類似，中商集團(tuán)長期在此唱主角。作為規(guī)劃中的江南總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，預(yù)計該區(qū)域?qū)懽謽亲鈶糁?，大中型企業(yè)及外資企業(yè)的比重會有相當(dāng)?shù)奶嵘?武昌寫字樓情況簡述 武昌目前有寫字樓 45 棟左右，租金平均約 30 元/月/㎡，落后于漢口。武昌寫字樓主要集中在中南、光谷、街道口和徐東 4 個區(qū)域，和整體商業(yè)的發(fā)展相吻合。2 棟甲級寫字樓都位于中南片，所以寫字樓市場中，中南片占據(jù)絕對領(lǐng)導(dǎo)地位。不過，近來光谷發(fā)展迅速，寫字樓數(shù)量眾多，租戶多來自高科技中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。雖然當(dāng)前光谷片寫字樓檔次不夠高，但未來潛力巨大。寫字樓重點區(qū)域之中南板塊 1）重點樓盤基本情況一覽 中南板塊現(xiàn)有規(guī)模以上寫字樓 10 余個，是武昌寫字樓最為集中的區(qū)域。中南商業(yè)廣場是板塊內(nèi)第一個高檔寫字樓項目，新時代商務(wù)中心是目前武昌最高的樓宇，高度達(dá) 208 米。 名稱總建面積（㎡）單層建面（㎡）層數(shù)層高（m）電梯停車位中商廣場1200024004813180中建廣場600002000286450楚天都市花園129000100032/3地下兩層中商世紀(jì)廣場75000/26/3300新時代商務(wù)中心14000086045//600華銀大廈60000/27//100洪廣寶座62000/28//3502）重點項目解析 項目名稱中商廣場世紀(jì)廣場楚天都市花園新時代中心租金平均45元/月/㎡平均35元/月/㎡其中A、B棟平均55元/月/㎡，C、D棟平均30元/月/㎡平均45元/月/㎡物業(yè)費14元/月/㎡約12元/月/㎡包含在租金之內(nèi)約18元/月/㎡空置率約25%約25%約20%約70%配套設(shè)施會議中心、宴會廳、美容中心、健身中心、多功能廳百貨、健身房、五星級商務(wù)大堂、商務(wù)中心、咖啡廳//電梯11部電梯，117層3部，1734層5部，34—42層3部3部電梯，單雙層分流3部電梯，無樓層分流，7部標(biāo)準(zhǔn)層 單層建面約 2400 ㎡，廊式走廊設(shè)計造成走廊過長，平層內(nèi)通達(dá)性較差。單層區(qū)隔太多，達(dá) 27 個，造成同一樓層內(nèi)租戶較多，工作中相互干擾較嚴(yán)重，對樹立企業(yè)形象不利。 單層建筑面積 860 ㎡，單層最多 10 戶。H 形設(shè)計，3部電梯單雙層分流，交通通達(dá)性較好