【導讀】的工業(yè)基地和交通樞紐，素有“九省通衢”美稱。世界第三大河長江及其最大的支流漢水橫。體系的地理格局形成了市民各自的生活習慣。盡管現(xiàn)在長江、漢江上已經(jīng)有６座跨江大橋?qū)?。武漢處于平原向低山丘陵過渡地區(qū)，中部低平，南部丘陵、崗地密集，北部低山林。立，80%以上面積為崗壟平原和平坦平原地區(qū)。武漢有“百湖之市”之稱，共有湖泊147個，其中主城區(qū)38個，總面積近90000畝。經(jīng)過50多年的建設，武漢已成為我們祖國腹地一座多功能的綜合型特大城市。在西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推動下，我國新的經(jīng)濟發(fā)展將形成東-中-西“H”。型格局，武漢將成為重要的戰(zhàn)略大支點。這種經(jīng)濟發(fā)展的強輻射效應必然帶動武漢城市超規(guī)。作為華中的中心城市，武漢具有獨特的發(fā)展優(yōu)勢，以武漢為中心的長江中游經(jīng)濟區(qū)。經(jīng)國務院批準的武漢城市總體規(guī)劃將武漢城市發(fā)展的總體目標界定為到2020年左右，社會高度文明，并具有濱江濱湖特色的現(xiàn)代城市。通發(fā)達，武漢僅成過往驛站，難以留住客人。

　　

【正文】 總占地： 466900平米 總建筑面積： 70萬平米 容積率： 總戶數(shù)： 5000 綠化率： 40％ 開發(fā)分期： 4期 建筑形式：多層、小高層、聯(lián)排別墅、獨立別墅 現(xiàn)況：目前正在開發(fā)的是一期，一期共有 7個組團。 現(xiàn)正推出的是 2組團：為 5棟小高層，基本上是 3房的大戸型，面積在 133～ 140㎡，也有少量的 2房和 4房（ 145㎡）。銷售率 90％，預計 3組團年底才能發(fā)售。 價格區(qū)間： 2380～ 2980，均價 2500左右 （ 2）主要賣點 大盤，地中海風情景觀、教育 （ 3）我們的看法 南國明珠是漢陽區(qū)域內(nèi)少有的大盤， 地址介于漢陽城區(qū)樓盤和沌口板塊之間。其開發(fā)商是澳門公司，樓盤檔次較高，建筑形式多樣，尤其是利用地塊臨墨水湖，在湖邊沿線做別墅，靠 外圍道路做小高層。但是因為地塊較大，被規(guī)劃中的 3條市政路劃為 4部分，使小區(qū)沒有整體統(tǒng)一感。樓盤地處陶家?guī)X，雖然不在漢陽城區(qū)，但相對于沌口板塊的樓盤，明顯有地段、交通、市政配套優(yōu)勢。 ● 金色港灣 （ 1）統(tǒng)計資料 開發(fā)商：新港房地產(chǎn)（武漢）開發(fā)有限公司 營銷代理：深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問有限公司 物業(yè)管理：新港物業(yè)管理 景觀設計：香港奧雅園境師事務所 物管費：多層 項目地 址：漢陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 總占地： 50萬平米 總建筑面積： 50萬平米 容積率： 1 總戶數(shù)： 3000戶 綠化率： 45％ 分期： 4期 建筑形式：多層、別墅，小高層 現(xiàn)況：目前 2 期已基本售完，正在主推的是 3 期，銷售率 70％多。余下的第 4 期 2020戶，月底出規(guī)劃和戸型圖紙。 3 期中，戸型面積多偏大，其中 180～ 200的錯中錯占了近 40％，中央是兩棟小高，其余為一般的標準多層公寓。 價格：錯中錯均價 2700， 3期均價 2300多 （ 2）主要賣點： 臨水，較長的的水岸線，造就“威尼斯水岸”居住區(qū) （ 3）我們的看 法： 本樓盤檔次感覺不如南國明珠，建筑形式多別墅，但沒有突出別墅的高檔品質(zhì)。在近距離內(nèi)沒有其他別墅群出現(xiàn)，地理位置相對其他別墅群離城區(qū)近，因此周邊配套較全。賣點和區(qū)域內(nèi)的其他樓盤雷同，主要是營造“水岸”生活，價格也較具競爭力。 ● 泰合百花公園 （ 1）主要統(tǒng)計資料 開發(fā)商：武漢泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 景觀設計： ACLA景觀設計國際有限公司 建筑設計：香港何弢設計國際有限公司 營銷代理：武漢德思勤房地產(chǎn)顧問有限公司 廣告策動：深圳青銅騎士廣告有限公司 物業(yè)管理：泰合物業(yè) 物管費：多層： /平米 /月，高層： /平米 /月 項目地址：武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)江大路 5號 （新江漢大學正對面） 總占地： 20萬平方米 總建筑面積： 23萬平方米 容積率： 綠化率： 46％ 建筑形式：多層 戸型面積： 2期， 60～ 70㎡的單身公寓 186套； 130㎡以上多層洋房 262套；約 150間商鋪，12800㎡。 現(xiàn)況： 1期早已售完， 2期（ 6 萬平米）目前銷售率達 90％以上，基本無住宅可賣。 3期 13萬平米預計今秋發(fā)售。 （ 2）主要賣點 自然全生態(tài)公園住宅，沌口區(qū)域中心，人文，商業(yè) （ 3）我們的看法 該樓 盤位于沌口板塊中央位置，江漢大學的正對面，緊鄰東風總部，具有區(qū)域上的明顯優(yōu)勢，并且產(chǎn)品上區(qū)別于區(qū)域內(nèi)的許多鄰水住宅，全部是一般的多層公寓，適合沌口區(qū)域內(nèi)的一般大眾居??；同時緊緊抓住區(qū)域內(nèi)的年輕白領階層，在 2 期中做了 42％的單身公寓，并傾力打造商業(yè)街，以輻射周邊，帶動住宅價格的提升。總的來說，該樓盤定位準確，市場切入點準，較好地把握了區(qū)域內(nèi)的客戶需求，有很大升值空間。 結(jié)論： 從以上調(diào)研項目看來， 開發(fā)商在開發(fā)理念上水平在不斷提高，開始注重項目的總體規(guī)劃、景觀、園林、配套和物業(yè)管理，在整體上打造自己的 社區(qū)主題與社區(qū)文化。這些開發(fā)商在逐步學習上海、北京、 廣州、深圳等地項目開發(fā)經(jīng)驗的同時，積極與操盤思路和市場經(jīng)驗豐富的專業(yè)公司合作，將營銷理念貫穿到項目運作的整個過程，注意打造自己的賣點。 該區(qū)域的目標客戶群大多都是以東風、神龍、江漢大學等為主，雖然風格各有不同，但戶型、面積配比卻差異不大。而且該地區(qū)湖泊較多，大多數(shù)項目都是以水做文章，所以產(chǎn)品存在同質(zhì)化。 臨湖、景觀優(yōu)美、配套齊全、產(chǎn)品新穎、景觀優(yōu)美等因素成為居民購房的重要參考因素，也成為項目熱銷的重要原因。 三、 區(qū)域內(nèi)客戶分析 漢三鎮(zhèn)目前發(fā)展不均衡，漢陽相對來說發(fā)展滯后，城區(qū)居民收入相對其他城區(qū)較低，商業(yè)也沒有其他城區(qū)繁榮，因此較少有漢口、武昌的市民會想到到漢陽購房居住，其樓盤絕大部分被漢陽居民消耗。 2．隨著武漢新區(qū)規(guī)劃浮出水面，漢陽區(qū)、沌口都在新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，這一帶將來是武漢“城中城”，規(guī)劃人口 100 萬，而漢陽目前人口 51萬，未來會有幾十萬人口遷入新區(qū)工作或居住，這無疑會是漢陽、沌口板塊樓盤銷售的強力支撐。 ，漢陽、沌口樓盤雖然價格不高，但其上漲速度一直在其他各區(qū)中保持前列，并且我們所調(diào)查的樓盤一般銷售都較好，主 要購買群體是來自漢陽開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的工作人群，另外還有部分新江大教師、漢陽機關公務員、外地工作的武漢人，以及部分漢陽城區(qū)居民。尤其是汽車行業(yè)和醫(yī)藥行業(yè)的職工收入高，購買力強，應是我們的準目標客戶。 四、 建議 從沌口目前的樓盤來看，全部都是大盤，而且都是以多層、聯(lián)排別墅、獨體別墅相結(jié)合，真正意義上的純高檔住宅小區(qū)可以說還沒有。而且從這些樓盤即將開發(fā)的二期、三期來看，也是以多層和別墅相結(jié)合，而且大多是以水文化為主，所以該區(qū)域內(nèi)類似這樣的產(chǎn)品供應量應該是非常大的，所以我們的項目要能在這諸多項目 中脫穎而出，就一定要與區(qū)域內(nèi)的這些項目存在差異性，所以我們建議： 把我們的項目打造成純別墅的高尚住宅小區(qū)，使之成為沌口片區(qū)高端產(chǎn)品的代表。 1）外在條件： A、前武昌、漢口都有純別墅小區(qū)，而沌口沒有，在區(qū)域內(nèi)屬于市場空白。 B、沌口片區(qū)具有湖泊較多、自然環(huán)境、交通暢通、名企林立等諸多優(yōu)點，再加上我們的地塊三面環(huán)湖，坐擁一萬七畝后官湖，且武漢市湖迫僅有兩家達到國家二類水質(zhì)，后官湖就是其一。 C、武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的人均收入較高。 D、加上政府正準備興建世界規(guī)模最大，國內(nèi)第一座“錦繡長江”微縮景觀毗鄰興建，屆 時，攬勝長江萬里風情只在閑庭信步間，未來這一地帶的樓盤升值潛力看好。 2）內(nèi)在條件 a、一向是開發(fā)中高檔樓盤，有著豐富的高檔樓盤的操作經(jīng)驗。 b、我們以往做的別墅品質(zhì)感非常好，屬于市場領先產(chǎn)品，極具市場競爭力。 做足水文章 沌口地區(qū)大多數(shù)樓盤都是以水做文章，但真正做得比較好的幾乎沒有。我們應該在規(guī)劃中充分利用我們的水資源優(yōu)勢。