【正文】 ● 沌口板塊 相互競爭相互添彩 2020年，在漢陽區(qū)地產(chǎn)發(fā)展相對緩慢的情況下，曾是一片荒蕪的沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)異軍突起，開發(fā)熱潮急劇升溫，眾多住宅項目破土而出，成為目前武漢市最為矚目的房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域之一。沌口自然環(huán)境優(yōu)美，三角湖、后官湖、南太子湖形成合抱之勢，且水質(zhì)優(yōu)良、污染程度低；交通狀況好，南靠長江，西交京珠高速公路，北倚后官湖， 318國道、滬蓉高速公路縱貫全境；大型企業(yè)目前該區(qū)域房價偏低，但后發(fā)優(yōu)勢明顯，既適合居住也適合投資。消費者可根據(jù)自身需要，選擇自己最適合的安居樂業(yè)之所。以南岸嘴標志性建筑為重點的國際性文化中心區(qū)、以知音藝術中心為重點的月湖文化展示區(qū)、以歸元寺擴建工程為重點的宗教文化旅游區(qū)、以墨水湖整治改造為重點的武漢動物園觀賞區(qū)、以龍陽湖、蓮花湖為重點的休閑度假區(qū)和龜山的開發(fā)建設相繼啟動。商業(yè)配套比較成熟。漢商、家樂福、華聯(lián)超市等一批骨干商貿(mào)企業(yè)的品牌效應，其規(guī)模逐漸擴大，商業(yè)新優(yōu)勢形成。 ● 大盤引領潮流 一批有實力的開發(fā)公司相繼進駐漢陽，漢陽樓市開發(fā)進入大盤開發(fā)時代。 ● 親水住宅受青睞 山水之美，古來共談，可要想在大都市里同時感受到山的靈性和水的神韻卻是一件奢侈的事。漢 陽兩江 相擁，有十山六湖，山江相應，城水相依，湖水相伴，這在全國中心城區(qū)中是罕見的。因此，親水住宅開發(fā)成為該區(qū)樓市的一大亮點。多層項目均價將突破2400 元／平方米甚至 3000元／平方米，而小高層、高層均價超過 2700元／平方米。 區(qū)域內(nèi)典型樓盤分析 ● 東方夏威夷（一期） （ 1）主要統(tǒng)計資料 開發(fā)商：湖北嘉信臣置業(yè)有限公司 投 資商：武漢美好愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑規(guī)劃：海斯蘭德建筑規(guī)劃設計有限公司 景觀設計：美國泛亞易道景觀設計公司 地理位置：蔡甸區(qū)南湖生態(tài)旅游區(qū) 建筑用地： 1600畝 建筑面積： 720200㎡ 容積率： 綠化率： ％ 車位： 1： 1 產(chǎn)品： 126戶多層洋房，面積 ㎡～ ㎡ 170戶聯(lián)排別墅，面積 ㎡～ ㎡ 熱賣戶型： 120平米三房、 200平米聯(lián)排別墅 一期售價：花園洋房起價： 1740元 /㎡，均價： 1900元 /㎡ 聯(lián)排別墅起價 2400元 /㎡， 均價： 2850元 /㎡ （ 2）賣點 a、南臨一萬七千畝后官湖、北依二萬七千畝的小南湖； b、集東南亞之豐富華美、日本之簡潔、夏威夷之熱情的水邊風情建筑 c、 72萬平方米的東方夏威夷擁有自己的酒店與渡假村、形成以旅游資源為依托的產(chǎn)業(yè)鏈； （ 3）我們的看法 東方夏威夷是我們在沌口調(diào)研接觸的所有項目中，最為高檔、綜合競爭力最強的一個典型項目。 在其現(xiàn)場售樓部，我們觀看了小區(qū)的沙盤和樓書， 這次調(diào)研中，東方夏威夷的現(xiàn)場售樓部布置是最有特點的，營造出夏威夷風情，使顧客很容易對其產(chǎn)生好感。 從東方夏威夷的熱銷我們看到：自然景觀好、大規(guī)模、產(chǎn)品新穎的項目可以吸引到區(qū)域外的客戶。多層、 小高層以板式一梯兩戶設計。 （ 3）我們的看法 大洋彼岸是以水為賣點。就銷售情況來看，它的一期差不多快賣完了，但銷售周期較長，說明它的產(chǎn)品和市場定位在前期沒有做到位。到我們調(diào)查為止，水木清華只剩下最后兩套，且都是 150平米的一樓。 現(xiàn)正推出的是 2組團：為 5棟小高層，基本上是 3房的大戸型，面積在 133～ 140㎡，也有少量的 2房和 4房（ 145㎡）。 價格區(qū)間： 2380～ 2980，均價 2500左右 （ 2）主要賣點 大盤，地中海風情景觀、教育 （ 3）我們的看法 南國明珠是漢陽區(qū)域內(nèi)少有的大盤， 地址介于漢陽城區(qū)樓盤和沌口板塊之間。但是因為地塊較大，被規(guī)劃中的 3條市政路劃為 4部分，使小區(qū)沒有整體統(tǒng)一感。 ● 金色港灣 （ 1）統(tǒng)計資料 開發(fā)商：新港房地產(chǎn)（武漢）開發(fā)有限公司 營銷代理：深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問有限公司 物業(yè)管理：新港物業(yè)管理 景觀設計：香港奧雅園境師事務所 物管費：多層 項目地 址：漢陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 總占地： 50萬平米 總建筑面積： 50萬平米 容積率： 1 總戶數(shù)： 3000戶 綠化率： 45％ 分期： 4期 建筑形式：多層、別墅，小高層 現(xiàn)況：目前 2 期已基本售完，正在主推的是 3 期，銷售率 70％多。 3 期中，戸型面積多偏大，其中 180～ 200的錯中錯占了近 40％，中央是兩棟小高，其余為一般的標準多層公寓。在近距離內(nèi)沒有其他別墅群出現(xiàn)，地理位置相對其他別墅群離城區(qū)近，因此周邊配套較全。 ● 泰合百花公園 （ 1）主要統(tǒng)計資料 開發(fā)商：武漢泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 景觀設計： ACLA景觀設計國際有限公司 建筑設計：香港何弢設計國際有限公司 營銷代理：武漢德思勤房地產(chǎn)顧問有限公司 廣告策動：深圳青銅騎士廣告有限公司 物業(yè)管理：泰合物業(yè) 物管費：多層： /平米 /月，高層： /平米 /月 項目地址：武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)江大路 5號 （新江漢大學正對面） 總占地： 20萬平方米 總建筑面積： 23萬平方米 容積率： 綠化率： 46％ 建筑形式：多層 戸型面積： 2期， 60～ 70㎡的單身公寓 186套； 130㎡以上多層洋房 262套；約 150間商鋪，12800㎡。 3期 13萬平米預計今秋發(fā)售。總的來說，該樓盤定位準確，市場切入點準，較好地把握了區(qū)域內(nèi)的客戶需求，有很大升值空間。這些開發(fā)商在逐步學習上海、北京、 廣州、深圳等地項目開發(fā)經(jīng)驗的同時，積極與操盤思路和市場經(jīng)驗豐富的專業(yè)公司合作，將營銷理念貫穿到項目運作的整個過程，注意打造自己的賣點。而且該地區(qū)湖泊較多，大多數(shù)項目都是以水做文章，所以產(chǎn)品存在同質(zhì)化。 三、 區(qū)域內(nèi)客戶分析 漢三鎮(zhèn)目前發(fā)展不均衡，漢陽相對來說發(fā)展滯后，城區(qū)居民收入相對其他城區(qū)較低，商業(yè)也沒有其他城區(qū)繁榮，因此較少有漢口、武昌的市民會想到到漢陽購房居住，其樓盤絕大部分被漢陽居民消耗。 ，漢陽、沌口樓盤雖然價格不高，但其上漲速度一直在其他各區(qū)中保持前列，并且我們所調(diào)查的樓盤一般銷售都較好，主 要購買群體是來自漢陽開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的工作人群，另外還有部分新江大教師、漢陽機關公務員、外地工作的武漢人，以及部分漢陽城區(qū)居民。 四、 建議 從沌口目前的樓盤來看，全部都是大盤，而且都是以多層、聯(lián)排別墅、獨體別墅相結合，真正意義上的純高檔住宅小區(qū)可以說還沒有。 1）外在條件： A、前武昌、漢口都有純別墅小區(qū)，而沌口沒有，在區(qū)域內(nèi)屬于市場空白。 C、武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的人均收入較高。 2）內(nèi)在條件 a、一向是開發(fā)中高檔樓盤，有著豐富的高檔樓盤的操作經(jīng)驗。 做足水文章 沌口地區(qū)大多數(shù)樓盤都是以水做文章，但真正做得比較好的幾乎沒有。