市場調(diào)研及相關(guān)地塊初步發(fā)展分析報告-資料下載頁
2025-08-03 12:21本頁面
【正文】 5米，根據(jù)本商圈商業(yè)現(xiàn)狀與商鋪特點，其業(yè)態(tài)定位建議如下：沿街商業(yè)不做明確的業(yè)態(tài)主題定位。因本單套商鋪總面積大，未來租金總額高，且因商鋪全部臨街，展示性非常好，故在商家的選擇上應(yīng)以各類中高檔品牌店、旗艦店等為主。商業(yè)步行街：本案商業(yè)步行街按圍合式建筑組成，本區(qū)商鋪數(shù)量多，單套商鋪面積小，同時占據(jù)著本案的中段區(qū)域，是本案商業(yè)的“點晴”所在，保證本案在沂南獨樹一幟、獨具魅力的關(guān)鍵所在。根據(jù)項目的整體定位要求，本區(qū)的業(yè)態(tài)定位建議如下：定位目標業(yè)態(tài)定位的目標是營造一個以年輕人休閑購物為主題的商業(yè)步行街街區(qū)，集年輕人喜歡的購物、運動、休閑、餐飲、娛樂消費于一體的商業(yè)街區(qū)。定位原則在統(tǒng)一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業(yè)組團，并根據(jù)建筑物自然形成的“建筑圍合”“商業(yè)開放”的步行商街，將各組團的業(yè)態(tài)規(guī)劃有機結(jié)合，盡量避免業(yè)態(tài)之間的斷層，并通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環(huán)流。定位建議通過產(chǎn)品規(guī)劃及統(tǒng)一的管理風格，匯聚名品折扣店、特色精品店、休閑式酒吧、書吧、咖啡廳、茶餐廳24小時便利店等業(yè)態(tài)，以及美容美發(fā)、診所、便利店、音像店、服裝飾品等多種配套服務(wù)業(yè)態(tài)，滿足人們休閑、逛街購物的生活需求。高層住宅小區(qū)：住宅的設(shè)計主要以中等戶型為主，主力面積區(qū)間90－120平米，同時要求小區(qū)內(nèi)部環(huán)境舒適、建筑外觀造型盡量做到新穎、具現(xiàn)代感、富個性化色彩，戶型設(shè)計合理、實用，充分考慮南北通透，空氣對流。所有戶型均需考慮景觀的不同視點，盡可能做到每個端頭戶型的創(chuàng)新設(shè)計，以便最大限度的提高銷售單價。戶型適當多樣化，可適當設(shè)計部分錯層、雙復式等多種創(chuàng)新戶型，兼顧各層面消費者的同時，試探市場的創(chuàng)新接受程度。考慮到本案沿街部分住宅因受商鋪高度影響采光性能與觀景視野均極差，導致一、二樓住宅單元居住品質(zhì)較差，建議本案住宅在沂水首創(chuàng)“雙首層”的規(guī)劃設(shè)計，保證一樓、二椄住戶均享受大面積額外贈送空間，提高產(chǎn)品的附加值，以實現(xiàn)價格的提升與順利銷售。建筑規(guī)劃建議1)建筑外立面商業(yè)廣場外立面參考圖 沿街商業(yè)和社區(qū)商業(yè)外立面參考圖 在樓層及單鋪上，在設(shè)計規(guī)范允許的情況下，要盡可能地采用輕質(zhì)鋼架玻璃門窗的形式，這樣可以使店鋪的展示面更寬、商品陳列更加活躍。2)街區(qū)規(guī)劃建議雙首層式立體步行街傳統(tǒng)的商業(yè)價值與商鋪層數(shù)成反比，層數(shù)越高的商鋪因越難有效地將人流引導向上，故其價值越低，也正因此，目前國內(nèi)外大多數(shù)成功的商業(yè)步行街大多采用的是“雙首層”的空間設(shè)計，具體實現(xiàn)途徑如下：u 通過增加二層外走廊和天橋走廊的設(shè)計，將整個商業(yè)街打造成“天上地上”互相連同的立體式步行街。這樣設(shè)計也能體現(xiàn)項目在沂水商業(yè)中的獨特性，便于后期的推廣； l 諸葛亮城東南角地塊l 汽車站地塊 項目經(jīng)濟指標、位置：項目位于沂南縣主干道的南段，歷山路與振興路交匯處西南側(cè)，北、東兩面臨街；、總占地面積：10335㎡；、容 積 率：不大于3；、綠 地 率：振興路歷山路芙蓉路銀杏路澳柯瑪大道地塊位置示意圖2 ．項目整體概況整體上看，項目地塊位于沂南縣主干道歷山路的南段，屬于東方購物中心商圈的南部邊緣，地塊位置較差。臨近沂南縣的主要交通干線交通方便。項目北靠振興路，東臨沂南交通主干道歷山路兩面面臨街，交通較為方便，且這里是沂南的汽車站，周邊業(yè)態(tài)主以餐飲、住宿為主，“臟、亂、差”；所以基本上所有的沂南市民都知道此地。3．SWOT分析項目SWOT分析表Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析；，成本相對較?。籛1．項目所在區(qū)域為沂南的東方商圈的南部邊緣，檔次落后，業(yè)態(tài)單調(diào)；W2. 項目周邊商業(yè)整體表現(xiàn)為“臟、亂、差”的格局，商業(yè)影響力較弱；W3. 項目體量較小，很難形成區(qū)域商業(yè)影響力；Opportunity機會分析Threat威脅分析，沂南市民已逐漸認知并接受了超級市場這種物業(yè)類型，相對較少，集中；02. 政府的政策支持；。，比較靠近核心商圈，形成了一定的商業(yè)底蘊；4．小結(jié)本項目所處位置相對較差，周邊商業(yè)氣息薄弱，原車站雖有人氣基礎(chǔ)。但因為該項目周邊原有商業(yè)檔次較低，且業(yè)態(tài)單調(diào)，同時又處于東方商圈的南部邊緣，且又有城市南部居住區(qū)的跡象。決定抓住地塊本身沿歷山路較好的形象展示，利用人們已經(jīng)熟知的超級市場概念要延續(xù)以歷山路方購物中心為龍頭的核心商圈的商業(yè)氣息，在項目定位上追求互補定位，同時通過奪人眼球的建筑視覺、良好的商業(yè)形象與購物環(huán)境，擴大東方商圈的輻射范圍、增強輻射力。介于地塊自身問題，本案整體定位建議為超級大賣場（如九州）。定位超級大賣場粗略指標：占地面積：10335㎡容積率：總建筑面積：31005㎡初步規(guī)劃如下：地下一層大賣場的配送中心和地下停車場（以緩解歷山路的停車壓力）；地上一層大賣場、珠寶首飾、化妝品、名煙名酒等；地上二層品牌服裝；地上三層家電商場；地上四層餐飲娛樂。每層面積約在8000㎡，將成為沂南縣最大的超級大賣場，具有引領(lǐng)和區(qū)域影響力。l 飼料廠地塊項目經(jīng)濟指標、位置：項目位于沂南縣南外環(huán)位置，歷山路與銀杏路交匯處西北側(cè)，東、南兩面臨街；、總占地面積：月7000㎡；、容 積 率：；振興路歷山路芙蓉路銀杏路澳柯瑪大道地塊位置示意圖2 ．項目整體概況整體上看，項目地塊位于城市主干道歷山路的最南端，地塊位置較差。沂南縣的主干道歷山路與澳柯瑪大道等交通干線到達此地均較為方便。項目東臨歷山路，南抵銀杏路兩面臨街，交通較為方便。3．SWOT分析項目SWOT分析表Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析，兩面沿街、利于項目形象展示；、靠近澳柯瑪大道的主干道，交通便捷。W1．項目所在位置較偏，位于沂南縣的南部，業(yè)態(tài)落后、混亂；W2. 項目周邊幾乎無商業(yè)氣息，多為農(nóng)貿(mào)集市，較為臟亂，商業(yè)影響力較弱；W3. 地塊體量較小，且處于住宅區(qū)內(nèi)。Opportunity機會分析Threat威脅分析，沂南縣沒有一個專業(yè)市場，可以說專業(yè)市場處于市場空白期；02. 政府的政策支持。，人們?nèi)鄙賹I(yè)市場的認識；。4．小結(jié)本項目所處位置較偏，周邊商業(yè)氛圍微弱，沒有長期積累的人氣基礎(chǔ)。但因為該項目緊鄰歷山路和澳柯瑪大道等主干道，先天的便捷交通條件增加了地塊的價值。決定在抓住項目自身便捷交通的條件，規(guī)避周邊住宅市場的殘酷競爭；在項目定位上抓住市場的空白點，同時通過奪人眼球的建筑視覺、合理的業(yè)態(tài)組合；打造出沂南第一專業(yè)市場。另外，政策的影響對整個市場來說都是無法規(guī)避的，非人力可抵抗，所以在房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊的背景下，建議可以利用政府關(guān)系，促進項目的招商或建立區(qū)域市場的影響力和號召力，進而降低項目的運作風險。5．業(yè)態(tài)定位本案整體上由體量較小，且周邊處于住宅區(qū)，商業(yè)氣息微弱；建議抓住市場的空白點打造“沂南第一專業(yè)市場”。業(yè)態(tài)定位如下。沂南第一專業(yè)市場粗略指標：占地面積：約7000㎡初步規(guī)劃如下：地上一層：主要以衛(wèi)浴為主；地上二層：主要以建材為主；地上三層：廚衛(wèi)，家具為主。每層面積約在6000㎡，滿足沂南縣建材的需求，打造沂南第一專業(yè)市場將成為沂南縣最大主業(yè)市場，具有引領(lǐng)和區(qū)域影響力。43 / 43
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