【正文】 商業(yè)，滿足社區(qū)配套使用要求。在園林內提供青少年、老人活動的場地。81社區(qū)設計理念：設計師合理地進行總平面設計，結合 “ 歐風麗景 ” 的小區(qū)特色，鮮明地設計出小區(qū)入口廣場、 中心對稱園林及西側序列內院空間等特色，并結合歐式園林風格著力布置了大型入口市場及中心對稱性主題園林，并采用弧形圍合方式，突現歐式園林大氣，圖案性強的特點，在西面組團則考慮了序列園林空間，符合設計中收放自如、抑揚頓挫的原則。且同時創(chuàng)造了良好的景觀和保證了有利的通風和朝向。圍合成的廣場及綠化內園開闊宏大，且與活動場地及大堂有機貫通，形成社區(qū)景觀次線路，將中心景區(qū)與次級景觀區(qū)聯系起來，利用首層大堂之 “ 保護 ” 效應，自然形成一個避開風吹、雨淋、日曬的場所，并使室外空間最大限度地用于社區(qū)綠化。綠化設計以集中綠地為主，輔以廣場綠化、路邊綠化及宅旁綠化，配合廣場、水系、廣場雕塑、環(huán)境小品、照明等，使人小區(qū)內綠意盎然，令人心曠神怡。小區(qū)內設置外環(huán)車行系統(tǒng)及內環(huán)步行道系統(tǒng)及林蔭小道。分別于小區(qū)東、西兩側設兩個地下停車庫，其車行出入口與小區(qū)外環(huán)車道相連，合理地解決人車分流，使小區(qū)內環(huán)路可切實地成為人們日常的人行、漫步通道，在必要時可作為消防車道。 住宅分別有 5層、 6層、 8層、 10層、 11層、 18層（頂層均為復式，均采用小于 35o坡頂或退臺方式處理），高低錯落、既爭取了日照又為創(chuàng)造獨特優(yōu)美的天際輪廓線提供了條件。裙樓首層布置商業(yè)、停車、公建配套及住宅架空挑廊和大堂。 地下車庫主要設置在園林以下，避開了與主體建筑之間的影響，既可提高停車效率，也給快速建造創(chuàng)造了條件。 設計師在戶型設計方面充分考慮北方氣候條件，戶型設計以爭取每戶的良好朝向、日照、通風、景觀為宗旨，構思巧妙，布局合理，廳房方正，明廚明廁。住宅分為多層、小高層、高層三類，層數根據布局略有變化，戶內均設置了排污管井及廚房煙道，避免破壞外立面。室內隱梁、隱柱，水電管線暗埋。住宅入口設生態(tài)大堂，避免直接進入樓梯間的局促感。外觀設計追求個性風格，既有現代建筑風情與韻味，又隱含歐式風格的典雅。周邊樣本樓盤 —— 歐風麗景82銷售情況：分別于 2023年 8月 8日，和 2023年 7月 2日兩次開盤，最終售罄于 2023年 1月份。詳情如下： 總套數 491 最低價 3500元 /平米 4100元 /平米 總套數 384 最低價 4300元 /平米 4800元 /平米價格走勢如下：歐風麗景的二房三房在2023年下半年價格一直保持在 45元左右，而它的150平米以上的躍層最高賣到 5800元 /平米。周邊樣本樓盤 —— 歐風麗景83戶型情況：戶型面積都偏大，三房大多都在 145180平米之間，二房面積都在 100120平米之間。雖然面積偏大，但銷售情況相對較好，其原因是在 06年 08年之間大戶型房源在當時市場上相對比較稀缺造成的。三房 二房周邊樣本樓盤 —— 歐風麗景84周邊樣本樓盤 —— 意城晶華 85項目概況：意城 晶華坐落于包頭市青山區(qū)民族東路麗日花園對面，西臨民族東路，對面是已建成的麗日花園、金稅佳苑；北側與東側被城市綠化帶迎賓廣場環(huán)抱，隔文化路與青山賓館、錦林花園相望。意城 晶華占地 200畝總建筑面積大約 20萬平米，分小高層，多層板樓，花園洋房三類；劃分為紫藤院、棕櫚源、瑞香苑、橄欖墅四期。意城 晶華融合園林水系，生活廣場，中央景觀、樓間景觀、噴泉、木棧道。意城 晶華提供 24小時服務，可視對講、紅外線監(jiān)控、一卡通、閉路電視監(jiān)視、電子巡更全方位安防系統(tǒng)。戶型設計上 92156㎡ 的戶型，從舒朗二居到寬景三居，戶戶方正，戶戶通透，戶戶觀景，高得房率、寬度采光，超大南向客廳附帶大陽臺，臥室之間距離合理，倍受購房者的青睞。截止 2023年 2月 9日，此項目三期基本已經銷售結束， 09年平均單月約 30套。目前在售均價為 5000元 /平米。最后一期（ 4期）為空中疊加別墅，面積在 210400平米不等。周邊樣本樓盤 —— 意城晶華 86周邊樣本樓盤 —— 萬達廣場 項目介紹：包頭萬達廣場，位于銀河廣場東側，東接體育館道，南靠鋼鐵大道，北鄰青年路?？偨ㄖ娣e 65萬平米。包含高檔住宅、精裝公寓、 5A級寫字樓、特色商業(yè)步行街、大型購物中心等城市業(yè)態(tài)，構成住宅、休閑、娛樂、百貨、公寓等多種城市機能。截止 2023年 2月 9日，還有可售住宅 100套左右。共有住宅 1000余套， 09年 8月份開盤，平均每月銷售約 180套，銷售價格 55006500元 /平米。87第五部分 項目地塊分析及預測88一、包頭市新城村項目概況紅色部分為地塊具體位置89整個地塊占地 2400畝，其中東邊約 500畝將劃給金科地產開發(fā)， 300畝作為回遷房。本地塊真正能夠立項開發(fā)的土地面積約 1600畝。本地塊目前還沒有走招、拍、掛程序，由于當地金榮公司與當地政府關系良好，因此本地塊出讓前可由開發(fā)商自己根據整個地塊的實際開發(fā)情況，做初步的整體規(guī)劃，并在此基礎上出地塊規(guī)劃系數。四至概況：東面是一個熱電廠；南面是新建小區(qū)，歐風麗景、神華小區(qū)、意城晶華、居然之家家具城等；西面是昆北路，有包鋼療養(yǎng)院；北面緊靠貨運鐵路，距離北面的陰山（大青山）不遠。本地塊現有的生活配套設施主要在南面，如植物園、青春廣場、迎賓廣場等，香格里拉大酒店就在南面，以及在建的包頭萬達商業(yè)廣場也在南面。 二、項目地塊概況901） 通過對本項目地理位置的實地了解，僅從地塊距離市中心的距離來講，相對較遠， 但從整個城區(qū)范圍上來講，本地塊地理位置相對較為優(yōu)越。因為目前整個包頭市城市發(fā)展方向主要是向南發(fā)展，在向面得黃河北岸，政府正在著力打造一個約 10平方公里的濱河新城。目前在包頭市區(qū)范圍內，向北和向南可開發(fā)的土地十分有限。因此從發(fā)展的眼光來看，本地塊資源就顯得相對優(yōu)越。2） 但僅從地塊周邊環(huán)境來講，不是十分理想，尤其是東面和北面。東面的熱電廠今后會帶來煙塵的污染，北面是鐵路貨運線，會對本項目今后的入住居民帶來噪音的污染。3） 雖說是背靠青山，風水相對較好，但為了打造更加人性化、品質化的社區(qū)，今后的公建成本將會增加。首先是鐵路沿線退界將會損失很大一部分土地面積，其次是道路退界損失土地面積。由于民族東路分開了整個地塊，民族東路又和高速道路出入口相接，今后小區(qū)建成后將會帶來安全隱患，因此為了人性化考慮，必將會架設人行天橋（如同松江三湘四季花城）。4） 由于通過市場了解，目前在包頭市房產購買客群絕大部分還是喜歡居住多層，如果本項目容積率過高，政府一味追求品質化、標桿性項目，勢必會影響去化速度。因此在前期規(guī)劃上必須下足功夫，慎重考慮建筑規(guī)劃與設計。5） 市場初步了解，包頭房地產市場明后兩年的上市量較大（具體數據有待進一步市場調研、總結），勢必會形成激烈的市場競爭。政策不明朗，也將是房地產市場發(fā)展方向撲朔迷離。三、項目地塊優(yōu)劣勢分析911）若本項目按照 ： 1600畝 ㎡ /畝 = = ㎡2）月度去化量： 21520㎡2023年每月銷售前三甲平均去化分別是： 33480㎡ ； 22440㎡ ； 16800㎡2023年每月銷售前三甲平均去化分別是： 20230㎡ ； 11880㎡ ； 9120㎡2023年每月銷售前三甲平均去化分別是： 46200㎡ ； 30240㎡ ； 22920㎡取其中間值，推算出每月去化量約： 22440㎡ +11880㎡ +30240㎡ /3 =21520㎡3）年度去化量： 21520㎡ 12 年 =258240㎡ /年4）本項目開發(fā)周期： ㎡ /258240㎡ /年 =10年從近三年包頭市房地產市場銷售情況推算，本項目全部去化需要約十年時間。也就是從保守的角度考慮，本項目的開發(fā)周期需要 10年。這僅僅是從一個靜態(tài)的角度去考慮的，沒有考慮太多的政策原因、以及市場競爭加劇的因素。四、開發(fā)周期預判92END請領導指導THANKS!上海中凱房地產開發(fā)管理公司營銷中心93謝 謝一月 2118:12:2318:1218:12一月 21一月 2118:12 18:1218:12:23一月 21一月2118:12:232023/1/22 18:12:23? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 18:12:2318:12:2318:121/22/2023 6:12:23 PM? 1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 一月 2118:12:2318:12Jan2122Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 18:12:2318:12:2318:12Friday, January 22, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 一月 21一月 2118:12:2318:12:23January 22, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 22 一月 20236:12:23 下午 18:12:23一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 216:12 下午 一月 2118:12January 22, 2023? 1行 動 出成果，工作出 財 富。 2023/1/22 18:12:2318:12:2322 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 6:12:23 下午 6:12 下午 18:12:23一月 21? 沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 很多事情努力了未必有 結 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 18:12:2318:12:2318:121/22/2023 6:12:23 PM? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 一月 2118:12:2318:12Jan2122Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 18:12:2318:12:2318:12Friday, January 22, 2023? 1不知香 積 寺，數里入云峰。 一月 21一月 2118:12:2318:12:23January 22, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 22 一月 20236:12:23 下午 18:12:23一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 。 一月 216:12 下午 一月 2118:12January 22, 2023? 1少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/1/22 18:12:2318:12:2322 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 6:12:23 下午 6:12 下午 18:12:23一月 21? 楊 柳散和 風 ，青山澹吾 慮 。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 18:12:2318:12:2318:121/22/2023 6:12:23 PM? 1越是沒有本 領 的就越加自命不凡。 一月 2118:12:2318:12Jan2122Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 18:12:2318:12:2318:12Friday, January 22, 2023? 1知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 一月 21一月 2118:12:2318:12:23January 22, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 22 一月 20236:12:23 下午 18:12:23一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 一月 216:12 下午 一月 2118:12January 22, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 2023/1/22 18:12:2318:12:2322 January 2023? 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 6:12:23 下午 6:12 下午 18:12:23一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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