【正文】 高 層節(jié) 能供水系 統(tǒng) 、雨水收集系 統(tǒng) 、 單 體建筑新型通 風(fēng) 系 統(tǒng) 、智能化產(chǎn) 品等新型系 統(tǒng)進(jìn) 入建 設(shè)領(lǐng) 域，新型管材、 線纜橋 架、 墻 體材料、 門 窗、屋面材料、外保溫材料、涂料等，外 墻 外保溫、在施工 過 程中采用大模板體系、 預(yù)應(yīng) 力技術(shù) 、 電 子信息技 術(shù) 等建筑新 產(chǎn) 品不斷 應(yīng) 用。35五、五、 2023年市年市 場場 強強 勢勢 反反 彈彈n 2023年包 頭 市房地 產(chǎn) 市 場 供 應(yīng) 充足。36五、五、 2023年市年市 場場 強強 勢勢 反反 彈彈n 2023年，包 頭 市房地 產(chǎn) 交易市 場 在政策引 導(dǎo) 、需求 釋 放和投 資 拉 動 的作用下，交易量明 顯 上升。其主要 積壓積壓 在在東東 河和九原兩區(qū)。161。區(qū)域目 標(biāo)購買 客 戶 群主要集中在包 鋼 的高 級 管理 層 、醫(yī)院，學(xué)校教 師 、個體生意人及 銀 行和政府公 務(wù)員 ， 還 有來自 東勝 、呼市、山西等外地和一小部分的本地投 資客 戶 。 58項目名稱 區(qū)位 建筑面積（萬平米） 總套數(shù) 建筑類型 戶型面積在售均價 容積率(元 /㎡ )萬達(dá)廣場 青山區(qū) 18 1295 高層 50180 5500 意城晶華 青山區(qū) 920 多層板樓 100200 5400 小高層 114148 4400花園洋房 326437 180萬 /套香林灣 青山區(qū) 428 高層 110180 4800 青山區(qū)部分在售樓盤二、青山區(qū)住宅市二、青山區(qū)住宅市 場場 情況情況59青山區(qū)客 戶 特點n 客 戶 來源二、青山區(qū)住宅市二、青山區(qū)住宅市 場場 情況情況60青山區(qū)客 戶 特點n 戶 型面 積 需求二、青山區(qū)住宅市二、青山區(qū)住宅市 場場 情況情況61青山區(qū)客 戶 特點n 購 房用途二、青山區(qū)住宅市二、青山區(qū)住宅市 場場 情況情況62青山區(qū)客 戶 特點n 購 房者 職業(yè)二、青山區(qū)住宅市二、青山區(qū)住宅市 場場 情況情況63三、高新區(qū)住宅市三、高新區(qū)住宅市 場場 情況情況市 場 特點n 目前房價與昆區(qū)、青山區(qū)等老城區(qū)相比，住宅均價要低 10001500元 /平米左右；n 作 為 包 頭 市的新區(qū)，房地 產(chǎn) 市 場 具有極大的升 值 潛力；? 市 場 供 應(yīng) 量小， 產(chǎn) 品品 質(zhì) 近年拔高 較 快；小 戶 型 產(chǎn) 品 銷 售情況比 較 好；64部分在售項目項目名稱 區(qū)位 建筑 總套數(shù) 建筑類型戶型面積 在售均價 容積率面積（萬平米） (元 /㎡ )鹿港小鎮(zhèn) 高新區(qū) 2215 高層 3300 日月豪庭 高新區(qū) 1311 高層 50160 3400 現(xiàn)代城 高新區(qū) 539 高層 70170 4600 三、高新區(qū)住宅市場情況65四、東河區(qū)住宅市場項目名稱 區(qū)位 建筑面積（ ㎡ ） 總套數(shù) 建筑類型 戶型面積在售均價 容積率(元 /㎡ )保利百合花園 東河區(qū) 26 916 高層 90430 3500 鹿鳴苑 東河區(qū) 26 3306 高層 80140 3900 東豪國際城 東河區(qū) 10 —— 高層 —— 3300 東河區(qū)住宅市場特點：開發(fā)面積較大，以舊城改造為主，房價較低，道路較亂，開發(fā)重點在東河槽兩岸和北梁。 加州郡府 4500元 /平米 昆區(qū) 花園洋房68n 歐風(fēng)麗景 豪宅部分的 戶 型 為 五居以上， 單 價同市區(qū)普通 戶 型的差異不大，但恒大 華 府目前售價 6598元 /平米， 銷 售狀況良好。其特點：n ① 、昆區(qū)房價 雖 然 較 高，但地段好，配套 設(shè) 施完善。周 邊 教育、醫(yī) 療 、 娛樂 、休 閑 、 購 物服 務(wù)設(shè) 施完善，是包 頭 市新 興 的商 業(yè)區(qū)域。且同時創(chuàng)造了良好的景觀和保證了有利的通風(fēng)和朝向。 設(shè)計師在戶型設(shè)計方面充分考慮北方氣候條件，戶型設(shè)計以爭取每戶的良好朝向、日照、通風(fēng)、景觀為宗旨，構(gòu)思巧妙，布局合理，廳房方正，明廚明廁。雖然面積偏大，但銷售情況相對較好，其原因是在 06年 08年之間大戶型房源在當(dāng)時市場上相對比較稀缺造成的。 晶華提供 24小時服務(wù)，可視對講、紅外線監(jiān)控、一卡通、閉路電視監(jiān)視、電子巡更全方位安防系統(tǒng)。截止 2023年 2月 9日，還有可售住宅 100套左右。因為目前整個包頭市城市發(fā)展方向主要是向南發(fā)展，在向面得黃河北岸，政府正在著力打造一個約 10平方公里的濱河新城。4） 由于通過市場了解，目前在包頭市房產(chǎn)購買客群絕大部分還是喜歡居住多層，如果本項目容積率過高，政府一味追求品質(zhì)化、標(biāo)桿性項目，勢必會影響去化速度。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 2023/1/22 18:12:2318:12:2322 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 22 一月 20236:12:23 下午 18:12:23一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 2023/1/22 18:12:2318:12:2322 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 一月 2118:12:2318:12Jan2122Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。5） 市場初步了解，包頭房地產(chǎn)市場明后兩年的上市量較大（具體數(shù)據(jù)有待進(jìn)一步市場調(diào)研、總結(jié)），勢必會形成激烈的市場競爭。因此從發(fā)展的眼光來看，本地塊資源就顯得相對優(yōu)越。87第五部分 項目地塊分析及預(yù)測88一、包頭市新城村項目概況紅色部分為地塊具體位置89整個地塊占地 2400畝，其中東邊約 500畝將劃給金科地產(chǎn)開發(fā)， 300畝作為回遷房。截止 2023年 2月 9日，此項目三期基本已經(jīng)銷售結(jié)束， 09年平均單月約 30套。 晶華坐落于包頭市青山區(qū)民族東路麗日花園對面，西臨民族東路，對面是已建成的麗日花園、金稅佳苑；北側(cè)與東側(cè)被城市綠化帶迎賓廣場環(huán)抱，隔文化路與青山賓館、錦林花園相望。室內(nèi)隱梁、隱柱，水電管線暗埋。綠化設(shè)計以集中綠地為主，輔以廣場綠化、路邊綠化及宅旁綠化，配合廣場、水系、廣場雕塑、環(huán)境小品、照明等，使人小區(qū)內(nèi)綠意盎然，令人心曠神怡。 “歐風(fēng)麗景 ” 用地面積 75173㎡ ，總面積 157218㎡ ，是集商業(yè)、文化、休閑、住宅為一體的配套齊全且環(huán)境舒適的高檔居住小區(qū)。n ③ 、 該 區(qū)域 環(huán) 境 優(yōu) 美、交通便利。價格上 漲的 趨勢 仍將持 續(xù) 。n 昆青二區(qū)房地 產(chǎn) 市 場發(fā) 展 較為 迅速，有多家外地開 發(fā) 商 進(jìn) 入 進(jìn) 行開 發(fā) ，除全國知名地 產(chǎn) 品牌外，主要以福建、廣 東 、浙江 為 主。 66五、九原區(qū)住宅市場? 九原區(qū)是包頭四城區(qū)之一，處于東河區(qū)和青山區(qū)之間，由建設(shè)路貫穿連接?xùn)|河區(qū)、九原區(qū)、青山區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通通訊便利，伴隨包頭市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市規(guī)劃落實，市政府的遷入、商務(wù)區(qū)的完善、新都市城區(qū)的建設(shè)、市體育場館的落成，九原區(qū)已成為包頭市最具發(fā)展?jié)摿?、最具活力的主城區(qū)。土地價格在 90100萬 /畝 。區(qū)域 土地總數(shù)占地面積 (平米 )規(guī)劃建筑面積 (平米 )成交總價 (萬元 )樓面地價 (元平 /米 )東河區(qū) 9 174 高新區(qū) 0 0 0 0 0 九原區(qū) 12 1038875 336 昆區(qū) 1 74408 372040 1058 青山區(qū) 3 3090 350 合計 25 1994319 431 七、土地交易成交七、土地交易成交 積壓積壓 一一 覽覽08年、 09年土地 積壓匯總 表53八、小結(jié)n 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，市場供應(yīng)量充足；n 價格水平從 2023年到 2023年一直維持在 3000元左右偏上的均價水平， 2023年市場表現(xiàn)良好，目前由于包頭萬達(dá)廣場、 保利拉斐公館、 恒大華府等高端項目的拉動，價格有所提升，上漲到 3300—5500 上下浮動的均價。區(qū)域 土地總數(shù) 占地面積 (平米)規(guī)劃建筑面積 (平米)成交總價 (萬元)樓面地價 (元平 /米 )東河區(qū) 4 142897 282302 172 高新區(qū) 0 0 0 0 0九原區(qū) 8 498385 626昆區(qū) 1 74408 372040 1058 青山區(qū) 1 12428 49712 2796 562七、土地交易成交七、土地交易成交 積壓積壓 一一 覽覽08年土地積壓匯總表4809年土地 積壓詳 表區(qū)域 掛牌出讓土地位置 土地面積（平方米） 規(guī)劃用途 土地使用年限 容積率　成交總價（萬元）規(guī)劃建筑面積 (平米 )樓面地價(元 /平方米 )九原區(qū) 裝備制造產(chǎn)業(yè)區(qū) 地塊一面積工業(yè) 工業(yè) 50年 ≥ 1229 48 地塊二面積為青山區(qū) 青山區(qū)友誼大街北側(cè)、春光小區(qū) 辦公可兼容商業(yè) 商業(yè) 40年 ＜ 114 57 東河區(qū) 東河區(qū)工業(yè)南路15號街坊，工業(yè)路東側(cè)、站北路（規(guī)劃道路）兩側(cè)地塊一住宅面積為，商業(yè)面積為商業(yè)、住宅居住 70年商業(yè)＜＜ 2539 192 地塊二面積 商業(yè)商業(yè) 40年東河區(qū) 東河區(qū)工業(yè)路東、糧庫巷南 居住可兼容商業(yè)居住 70年商業(yè)40年＜ 608 14 七、土地交易成交七、土地交易成交 積壓積壓 一一 覽覽49區(qū)域掛牌出讓土地位置土地面積（平方米） 規(guī)劃用途土地使用年限容積率　成交總價（萬元）規(guī)劃建筑面積 (平米 )樓面地價(元 /平方米 )東河青山區(qū)賽音道 3號街坊 居住可兼容商業(yè)居住 70年商業(yè)40年＜ 395 25 九原九原區(qū)永茂泉村210國道麻池支線以東地塊一面積為 加油站用地 商業(yè) 40年 ＜ 29 128 地塊二面積 商服用地青山青山裝備制造園區(qū)， 110國道南側(cè)、青山區(qū)包頭裝備制造園區(qū) B線路西側(cè) 工業(yè) 工業(yè) 50年 ≥ 180 97 七、土地交易成交七、土地交易成交 積壓積壓 一一 覽覽09年土地 積壓詳 表50區(qū)域掛牌出讓土地位置土地面積（平方米）用途 使用年限 容積率　 成交總價（萬元） 規(guī)劃建筑面積 (平米 ) 樓面地價(元 /平方米 )九原九原區(qū)沙河南環(huán)路北、花園路東（石拐棚戶區(qū)安置房北） 居住可兼容商業(yè) 居住 70年商業(yè) 40年 ＜ 517 191 東河?xùn)|河區(qū)北梁九江口核心區(qū) 商業(yè) 商業(yè) 40年 ＜ 169 159 九原九原區(qū)沙河街南、健康路西 商業(yè) 商業(yè) 40年 ＜ 5 49 東河?xùn)|河區(qū)巴彥塔拉大街南 商業(yè)可兼容公寓 居住 70年 ＜ 4 54 七、土地交易成交七、土地交易成交 積壓積壓 一一 覽覽09年土地 積壓詳 表51分析：分析： 09年包年包 頭頭 市土地市土地 積壓積壓 11宗，宗， 積壓積壓 面面 積積 ，萬平米， 積壓積壓 金金 額額 5999萬元，市萬元，市中心的昆區(qū)沒有一宗土地。n 這組 數(shù)據(jù)表明， 09年每月的成交量都 遠(yuǎn) 大于 08年，而住宅交易仍然是房地 產(chǎn) 交易市場 的主流。其中新建商品住房 27198套、面 積 。34四、四、 2023年市年市 場場 跌入低谷跌入低谷n 2023年，包 頭 市在建房地 產(chǎn)項 目 222個， 總 投 資 達(dá)到 元，建 設(shè)規(guī) 模 為。29第二部分 包頭房地產(chǎn)市場總體特征30一、市一、市 場場 供供 應(yīng)應(yīng) 充裕充裕n 住房價格 隨 著土地價格和新 材料價格等因素的上升也在 平 穩(wěn) 上升，平均 實際 成交價 格 從 2023年 2900元／平米 左右 發(fā) 展到 2023年 3000元 ／平米左右，上 漲 因素均由 合理因素 組 成，房價收入比 也在世界 銀 行確 認(rèn) 的 1∶6的 合理 區(qū) 間 內(nèi) 。確定 2023年城市人口 規(guī) 模 124萬人，城市建 設(shè) 用地規(guī) 模 131平方千米，人均城市建 設(shè) 用地 105平方米。 2023年 預(yù)計 第三 產(chǎn)業(yè) 增加 值 完成 580億 元左右，是 2023年的 ，占地區(qū)生 產(chǎn)總值 的比重比 2023年提高 6個百分點，達(dá)到 45%左右。192023