【正文】 2023/1/22 18:12:2318:12:2322 January 2023? 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 22 一月 20236:12:23 下午 18:12:23一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 一月 2118:12:2318:12Jan2122Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/1/22 18:12:2318:12:2322 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 一月 21一月 2118:12:2318:12:23January 22, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 2118:12:2318:12Jan2122Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 2023/1/22 18:12:2318:12:2322 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 。 一月 21一月 2118:12:2318:12:23January 22, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 一月 2118:12:2318:12Jan2122Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。這僅僅是從一個靜態(tài)的角度去考慮的，沒有考慮太多的政策原因、以及市場競爭加劇的因素。三、項目地塊優(yōu)劣勢分析911）若本項目按照 ： 1600畝 ㎡ /畝 = = ㎡2）月度去化量： 21520㎡2023年每月銷售前三甲平均去化分別是： 33480㎡ ； 22440㎡ ； 16800㎡2023年每月銷售前三甲平均去化分別是： 20230㎡ ； 11880㎡ ； 9120㎡2023年每月銷售前三甲平均去化分別是： 46200㎡ ； 30240㎡ ； 22920㎡取其中間值，推算出每月去化量約： 22440㎡ +11880㎡ +30240㎡ /3 =21520㎡3）年度去化量： 21520㎡ 12 年 =258240㎡ /年4）本項目開發(fā)周期： ㎡ /258240㎡ /年 =10年從近三年包頭市房地產(chǎn)市場銷售情況推算，本項目全部去化需要約十年時間。5） 市場初步了解，包頭房地產(chǎn)市場明后兩年的上市量較大（具體數(shù)據(jù)有待進一步市場調(diào)研、總結(jié)），勢必會形成激烈的市場競爭。4） 由于通過市場了解，目前在包頭市房產(chǎn)購買客群絕大部分還是喜歡居住多層，如果本項目容積率過高，政府一味追求品質(zhì)化、標桿性項目，勢必會影響去化速度。首先是鐵路沿線退界將會損失很大一部分土地面積，其次是道路退界損失土地面積。東面的熱電廠今后會帶來煙塵的污染，北面是鐵路貨運線，會對本項目今后的入住居民帶來噪音的污染。因此從發(fā)展的眼光來看，本地塊資源就顯得相對優(yōu)越。因為目前整個包頭市城市發(fā)展方向主要是向南發(fā)展，在向面得黃河北岸，政府正在著力打造一個約 10平方公里的濱河新城。本地塊現(xiàn)有的生活配套設(shè)施主要在南面，如植物園、青春廣場、迎賓廣場等，香格里拉大酒店就在南面，以及在建的包頭萬達商業(yè)廣場也在南面。本地塊目前還沒有走招、拍、掛程序，由于當?shù)亟饦s公司與當?shù)卣P(guān)系良好，因此本地塊出讓前可由開發(fā)商自己根據(jù)整個地塊的實際開發(fā)情況，做初步的整體規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上出地塊規(guī)劃系數(shù)。87第五部分 項目地塊分析及預(yù)測88一、包頭市新城村項目概況紅色部分為地塊具體位置89整個地塊占地 2400畝，其中東邊約 500畝將劃給金科地產(chǎn)開發(fā)， 300畝作為回遷房。截止 2023年 2月 9日，還有可售住宅 100套左右?？偨ㄖ娣e 65萬平米。最后一期（ 4期）為空中疊加別墅，面積在 210400平米不等。截止 2023年 2月 9日，此項目三期基本已經(jīng)銷售結(jié)束， 09年平均單月約 30套。 晶華提供 24小時服務(wù)，可視對講、紅外線監(jiān)控、一卡通、閉路電視監(jiān)視、電子巡更全方位安防系統(tǒng)。 晶華融合園林水系，生活廣場，中央景觀、樓間景觀、噴泉、木棧道。 晶華占地 200畝總建筑面積大約 20萬平米，分小高層，多層板樓，花園洋房三類；劃分為紫藤院、棕櫚源、瑞香苑、橄欖墅四期。 晶華坐落于包頭市青山區(qū)民族東路麗日花園對面，西臨民族東路，對面是已建成的麗日花園、金稅佳苑；北側(cè)與東側(cè)被城市綠化帶迎賓廣場環(huán)抱，隔文化路與青山賓館、錦林花園相望。雖然面積偏大，但銷售情況相對較好，其原因是在 06年 08年之間大戶型房源在當時市場上相對比較稀缺造成的。詳情如下： 總套數(shù) 491 最低價 3500元 /平米 4100元 /平米 總套數(shù) 384 最低價 4300元 /平米 4800元 /平米價格走勢如下：歐風麗景的二房三房在2023年下半年價格一直保持在 45元左右，而它的150平米以上的躍層最高賣到 5800元 /平米。外觀設(shè)計追求個性風格，既有現(xiàn)代建筑風情與韻味，又隱含歐式風格的典雅。室內(nèi)隱梁、隱柱，水電管線暗埋。 設(shè)計師在戶型設(shè)計方面充分考慮北方氣候條件，戶型設(shè)計以爭取每戶的良好朝向、日照、通風、景觀為宗旨，構(gòu)思巧妙，布局合理，廳房方正，明廚明廁。裙樓首層布置商業(yè)、停車、公建配套及住宅架空挑廊和大堂。分別于小區(qū)東、西兩側(cè)設(shè)兩個地下停車庫，其車行出入口與小區(qū)外環(huán)車道相連，合理地解決人車分流，使小區(qū)內(nèi)環(huán)路可切實地成為人們?nèi)粘５娜诵小⒙酵ǖ?，在必要時可作為消防車道。綠化設(shè)計以集中綠地為主，輔以廣場綠化、路邊綠化及宅旁綠化，配合廣場、水系、廣場雕塑、環(huán)境小品、照明等，使人小區(qū)內(nèi)綠意盎然，令人心曠神怡。且同時創(chuàng)造了良好的景觀和保證了有利的通風和朝向。在園林內(nèi)提供青少年、老人活動的場地。滿足小區(qū)居民娛樂、文化、健身等的要求。 “歐風麗景 ” 用地面積 75173㎡ ，總面積 157218㎡ ，是集商業(yè)、文化、休閑、住宅為一體的配套齊全且環(huán)境舒適的高檔居住小區(qū)。周 邊 教育、醫(yī) 療 、 娛樂 、休 閑 、 購 物服 務(wù)設(shè) 施完善，是包 頭 市新 興 的商 業(yè)區(qū)域。n 目 標購買 客 戶 群主要集中在高 級 管理 層 、醫(yī)院，學校教 師 、個體生意人及 銀 行和政府公 務(wù)員 ， 還 有來自鄂 爾 多斯、呼市、山西等外地和一小部分的本地投 資 客戶 。n 周 邊 旗 縣 ，固陽 縣 、白云區(qū)、達茂旗、土右旗正 處 于起步 發(fā) 展 階 段，房價 較 低，石拐區(qū)由于地 質(zhì)淪 陷所以人口都是外遷，開 發(fā) 幾乎沒有。n ③ 、 該 區(qū)域 環(huán) 境 優(yōu) 美、交通便利。其特點：n ① 、昆區(qū)房價 雖 然 較 高，但地段好，配套 設(shè) 施完善。n 青山區(qū)住宅 項 目 較 多，受人 們 消 費 理念的影響（ 賣 在昆區(qū)，住在青山），青山區(qū)的住宅 銷 售的都比 較 好（除個 別戶 型面 積較 大的樓 盤 ）。n 該 市豪宅市 場長 期看好，追求豪 華 、西化、 現(xiàn) 代的生活方式，被當?shù)馗呤杖?階層 接受。價格上 漲的 趨勢 仍將持 續(xù) 。豪宅部分的 戶 型 為 五居以上， 單 價同市區(qū)普通 戶 型的差異不大，但恒大 華 府目前售價 6598元 /平米， 銷 售狀況良好。n 房地 產(chǎn) 市 場發(fā) 展上面已 經(jīng) 達到省會城市的 規(guī) 范水準，有商品房 預(yù) 售網(wǎng)上公示系 統(tǒng)，但同 時 ，幾家大的開 發(fā) 商（國內(nèi)前十名）控制了 50%以上的 銷 售；北京的代理行大多涉及到包 頭 的 項 目非常少，當?shù)氐恼?、當?shù)氐氖?場 保 護 主 義 比 較 明 顯 ，目前大的房地 產(chǎn) 企 業(yè) 有：保利、萬達、恒大已 經(jīng)進 入，由于拿地位置 較 好，目前 銷售 進 展 順 利，但價格并不高。包包 頭頭 市房地市房地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 特點特點 176大開大開 發(fā)發(fā) 商控制了商控制了 50%以上的以上的 銷銷 售售n 包 頭 市依靠著稀土等 礦產(chǎn)資 源、 農(nóng) 牧 業(yè) 、 鋼鐵 制造等幾大工 業(yè)優(yōu)勢 ，成 為 中國北方的重要工 業(yè) 城市，近幾年來 經(jīng)濟獲 得了高速的增 長 ；包 頭 是內(nèi)蒙地區(qū) 經(jīng)濟發(fā)達、社會安定、 發(fā) 展相 對 完善的省會城市。n 昆青二區(qū)房地 產(chǎn) 市 場發(fā) 展 較為 迅速，有多家外地開 發(fā) 商 進 入 進 行開 發(fā) ，除全國知名地 產(chǎn) 品牌外，主要以福建、廣 東 、浙江 為 主。 加州郡府 4500元 /平米 昆區(qū) 花園洋房68n 歐風麗景 ? 2023年以來，由于恒大華府的進駐，九原區(qū)的住宅價格被拉升起來。戶型以一居 6070，兩居 8090左右，三居所占比率較少。 66五、九原區(qū)住宅市場? 九原區(qū)是包頭四城區(qū)之一，處于東河區(qū)和青山區(qū)之間，由建設(shè)路貫穿連接東河區(qū)、九原區(qū)、青山區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通通訊便利，伴隨包頭市的經(jīng)濟發(fā)展以及城市規(guī)劃落實，市政府的遷入、商務(wù)區(qū)的完善、新都市城區(qū)的建設(shè)、市體育場館的落成，九原區(qū)已成為包頭市最具發(fā)展?jié)摿Α⒆罹呋盍Φ闹鞒菂^(qū)。 58項目名稱 區(qū)位 建筑面積（萬平米） 總套數(shù) 建筑類型 戶型面積在售均價 容積率(元 /㎡ )萬達廣場 青山區(qū) 18 1295 高層 50180 5500 意城晶華 青山區(qū) 920 多層板樓 100200 5400 小高層 114148 4400花園洋房 326437 180萬 /套香林灣 青山區(qū) 428 高層 110180 4800 青山區(qū)部分在售樓盤二、青山區(qū)住宅市二、青山區(qū)住宅市 場場 情況情況59青山區(qū)客 戶 特點n 客 戶 來源二、青山區(qū)住宅市二、青山區(qū)住宅市 場場 情況情況60青山區(qū)客 戶 特點n 戶 型面 積 需求二、青山區(qū)住宅市二、青山區(qū)住宅市 場場 情況情況61青山區(qū)客 戶 特點n 購 房用途二、青山區(qū)住宅市二、青山區(qū)住宅市 場場 情況情況62青山區(qū)客 戶 特點n 購 房者 職業(yè)二、青山區(qū)住宅市二、青山區(qū)住宅市 場場 情況情況63三、高新區(qū)住宅市三、高新區(qū)住宅市 場場 情況情況市 場 特點n 目前房價與昆區(qū)、青山區(qū)等老城區(qū)相比，住宅均價要低 10001500元 /平米左右；n 作 為 包 頭 市的新區(qū)，房地 產(chǎn) 市 場 具有極大的升 值 潛力；? 市 場 供 應(yīng) 量小， 產(chǎn) 品品 質(zhì) 近年拔高 較 快；小 戶 型 產(chǎn) 品 銷 售情況比 較 好；64部分在售項目項目名稱 區(qū)位 建筑 總套數(shù) 建筑類型戶型面積 在售均價 容積率面積（萬平米） (元 /㎡ )鹿港小鎮(zhèn) 高新區(qū) 2215 高層 3300 日月豪庭 高新區(qū) 1311 高層 50160 3400 現(xiàn)代城 高新區(qū) 539 高層 70170 4600 三、高新區(qū)住宅市場情況65四、東河區(qū)住宅市場項目名稱 區(qū)位 建筑面積（ ㎡ ） 總套數(shù) 建筑類型 戶型面積在售均價 容積率(元 /㎡ )保利百合花園 東河區(qū) 26 916 高層 90430 3500 鹿鳴苑 東河區(qū) 26 3306 高層 80140 3900 東豪國際城 東河區(qū) 10 —— 高層 —— 3300 東河區(qū)住宅市場特點：開發(fā)面積較大，以舊城改造為主，房價較低，道路較亂，開發(fā)重點在東河槽兩岸和北梁。n 目前在售的 項 目有萬達廣 場 、意城晶 華 ，整體均價在 35005500之 間 。青山區(qū)由于依托塞汗塔拉生 態(tài) 園，居住 環(huán) 境 優(yōu) 越，是包 頭 市的新 興 的居住生活區(qū)。土地價格在 90100萬 /畝 。區(qū)域目 標購買 客 戶 群主要集中在包 鋼 的高 級 管理 層 、醫(yī)院，學校教 師 、個體生意人及 銀 行和政府公 務(wù)員 ， 還 有來自 東勝 、呼市、山西等外地和一小部分的本地投 資客 戶 。54第三部分包頭市區(qū)住宅市場調(diào)研55一、昆區(qū)住宅市一、昆區(qū)住宅市 場場 情況情況市 場 特點n 昆區(qū)地 處 包 頭 市的中心地 帶 ，房價位列包 頭 市四區(qū)之首，樓 盤 多、檔次高，作 為包 頭 的政治文化中心，消 費 者 購買 力 強 ；n 市 場 供 應(yīng) 量大、 產(chǎn) 品 類 型豐富，區(qū)域內(nèi)整體主力 戶 型以 80100平方米區(qū) 間 的兩居為 主， 120136的三居 為輔 ，以及少量的 150170的三居和 200以上的復(fù)式 結(jié) 構(gòu)。n 住宅市場產(chǎn)品格局合理，以滿足剛性需求了 80130平米戶型為主力。區(qū)域 土地總數(shù)占地面積 (平米 )規(guī)劃建筑面積 (平米 )成交總價 (萬元 )樓面地