【正文】 冠軍（面積和套數(shù)） ? 山水黔城為 07年前三季度全國單盤銷量冠軍（面積和套數(shù)） 外地開發(fā)商進(jìn)駐 （集中在老城區(qū)和金陽） 提升了產(chǎn)品品質(zhì)，加劇市場競爭。其中，世紀(jì)金源和保利建立了較大的品牌影響力，也不乏恒大、綠地等失敗案例 備注：紅色為在售項(xiàng)目，藍(lán)色為未售項(xiàng)目 保利 （ 260萬平： O、 U、 P、 R、 S）：5個項(xiàng)目，其中 3個位于烏當(dāng)區(qū)（一塊地是基本農(nóng)田），兩個位于老城區(qū)。據(jù)傳保利為成功打入貴陽市場，和貴陽神奇集團(tuán)開展股權(quán)合作，但仍有一個市中心項(xiàng)目因拆遷問題而擱置 恒大 （ 30萬平： B）： 07年 11月白云區(qū)拿地，因拆遷問題擱置至今，政府承諾修路也沒有兌現(xiàn) 綠地 （ 28萬平： D）：政府承諾給 3塊地，但多方協(xié)調(diào)未果，最后只在金陽拿了一個純商業(yè)項(xiàng)目，因片區(qū)人口導(dǎo)入不足暫時擱置 新世界 （ 300萬平： C）：金陽新世界項(xiàng)目，在售 世紀(jì)金源 （ 600萬平： J）：世紀(jì)城項(xiàng)目，持續(xù)熱銷 另外，還有遠(yuǎn)大（ 110萬平： H），中國水電（ 60萬平： G、 I），中鐵（ 500萬平： E、 F、 L），廣東利海、天譽(yù)、北京和泓等外來開發(fā)商 A F 13 市區(qū) 金陽 B E D M L N I H G C T J S P Q R O U 3 典型項(xiàng)目之世紀(jì)城：團(tuán)購為主同時促進(jìn)零售的銷售手法、加上多項(xiàng)產(chǎn)品特點(diǎn)超出客戶預(yù)期，上半年創(chuàng)造 110萬平米熱銷記錄 概況 ：位于金陽新區(qū)、總建面 600萬平米 營銷 ：靠團(tuán)購和優(yōu)惠價格（零售價 3400元 /平，團(tuán)購 2800元 /平）使人氣和信息迅速傳播。在貴陽和地州，用類似潘石屹在山西的做法，和各大企事業(yè)單位去談 產(chǎn)品 ：沒有大的硬傷。相反，大配套、綜合體、純板樓、大樓間距、高層觀光電梯、簡裝等超預(yù)期的配置，使這張“實(shí)惠牌”更具說服力 寫字樓 ：也團(tuán)購， 1棟以 2億元價格優(yōu)惠賣給了金陽區(qū)管委會，換來了金陽區(qū)的團(tuán)購優(yōu)惠政策和項(xiàng)目容積率的調(diào)整（從 到 4）； 1棟正和南方電網(wǎng)在談； 1棟零售（單價 4500元 /平），基本售完 成本 ：樓面地價 400元 /平，含稅費(fèi)的綜合成本 2500元 /平，這和自建工程隊(duì)、裝修隊(duì)、產(chǎn)品簡單復(fù)制密切相關(guān) 3 觀光電梯 全板樓規(guī)劃 大樓間距 非周末、非開盤的銷售現(xiàn)場 超高層寫字樓和酒店已近竣工，增強(qiáng)購房者對未來配套的信心 資料來源：世紀(jì)城銷售現(xiàn)場調(diào)研、合富輝煌貴陽公司 典型項(xiàng)目之金陽新世界：“香港地產(chǎn)品質(zhì) +全精裝概念” 前期吸引了不少客戶，但交付危機(jī)后漸失客戶信任，后期銷售不暢 概況 ：位于金陽新區(qū)、 總建面 380萬平米、距世紀(jì)城不遠(yuǎn) 營銷 ： 1期價格在 4200元 /平（毛坯） 5200元 /平（精裝）。重點(diǎn)宣傳香港開發(fā)商高品質(zhì)和全精裝概念，樣板房打動不少客戶，同時二十輛大巴往返金陽和市區(qū)（后期承諾增至 60輛作為業(yè)主班車）、和貴陽一中合辦國際學(xué)校等，使開盤熱銷 交付危機(jī) ：由于當(dāng)?shù)貨]有匹配的精裝修施工隊(duì)伍，既做不到樣板間展示的效果，也控制不了大盤的精裝修體量，加上一些不誠信的動作（比如實(shí)際衣柜比樣板間的小很多）等， 08年遭遇嚴(yán)重的交付危機(jī)，目前已取消精裝 銷售不暢： 不敵世紀(jì)城的直接競爭， 09年推兩個組團(tuán)共 1400套，還剩 600多套 3 貴陽一中是本地名校 通勤巴士兼看房班車 資料來源：新世界銷售現(xiàn)場調(diào)研、合富輝煌貴陽公司 典型項(xiàng)目之保利溫泉新城：充分把握客戶分化特征，別墅產(chǎn)品利用溫泉資源拉高價值；高層產(chǎn)品利用前期積累口碑和持續(xù)營銷活動，低價快速走量 概況 ：位于烏當(dāng)區(qū)、總建面 100萬平，保利貴陽第 1個項(xiàng)目 1期產(chǎn)品 ： 1期是進(jìn)入貴陽的首批產(chǎn)品，品質(zhì)感強(qiáng)。獨(dú)棟（ 1500018000元 /平）和聯(lián)排別墅（ 70008000元 /平）以溫泉入戶為主賣點(diǎn)，突出稀缺性將價格拉高；高層和洋房用心打造贏得良好口碑，均價 4000元 /平 2期產(chǎn)品 ：品質(zhì)明顯較 1期降低，但由于 1期口碑、持續(xù)的品牌營銷活動和較低的價格，仍有不錯的銷量 3 1期獨(dú)棟別墅 1500018000元 /平 1期高層和洋房 4000元 /平 2期高層和洋房 起價 3080元 /平均價 3500元 /平 資料來源：保利溫泉新城銷售現(xiàn)場調(diào)研、合富輝煌貴陽公司 典型項(xiàng)目之保利云山國際：產(chǎn)品力明顯高于其正常水平，示范區(qū)、樣板間、戶型和登山道可圈可點(diǎn)，但由于地段不受認(rèn)可且通風(fēng)差，難獲得高溢價 概況 ：云巖區(qū)邊緣、 67萬平米大盤，盡管離省政府近，仍是貴陽人眼里的近郊區(qū)，保利貴陽第 3個項(xiàng)目 (2號項(xiàng)目擱置 ) 營銷 ：前期宣傳 5500元 /平的均價，實(shí)際開盤 3900元 /平起的價格遠(yuǎn)低于消費(fèi)者心理價位，成功熱銷 產(chǎn)品 ：高標(biāo)準(zhǔn)打造，品質(zhì)甚至強(qiáng)于保利其它核心城市的產(chǎn)品，示范區(qū)景觀有打擊力，修了登山棧道，樣板房做了十幾個，引入高層的創(chuàng)新戶型（雖不一定適用但貴陽少見） 溢價難 ：盡管投入大，但地段不是傳統(tǒng)的核心區(qū)，周邊環(huán)境較差；加上是在掏空的采石場里蓋房子，通風(fēng)差，目前均價是 4500元 / 平 3 資料來源：保利云山國際銷售現(xiàn)場調(diào)研、合富輝煌貴陽公司 登山棧道 樣板間 示范區(qū) 1 示范區(qū) 2 典型項(xiàng)目之山水黔城：作為貴陽標(biāo)桿項(xiàng)目，示范區(qū)、售樓處極具打擊力，產(chǎn)品品質(zhì)受到高度認(rèn)可，但限于客戶對地段的挑剔和價格敏感度，仍難獲得高溢價 概況： 位于小河區(qū)緊靠南明河、總建面 110萬、 07年前三季度的全國單盤銷售冠軍 營銷 ：整體定位豪宅大盤，在示范區(qū)、售樓處的打造和營銷活動上可算是做到極致。 4層樓的售樓處金碧輝煌，三樓展示的巨幅青銅質(zhì)感的貴州微縮地圖很震撼，電梯里裝大水晶燈。不僅在地州拉團(tuán)購，甚至到省外如重慶、深圳進(jìn)行團(tuán)購?fù)平?。?jù)傳營銷費(fèi)率高達(dá) 10%，后續(xù)問題不少 產(chǎn)品 ：整體規(guī)劃和產(chǎn)品形態(tài)都類似星河灣（梁上燕等人操過盤），品質(zhì)感強(qiáng)，是貴陽的標(biāo)桿項(xiàng)目 溢價難 ：盡管豪宅定位，但由于客戶對地段和價格的挑剔及敏感性，高層價格最高達(dá) 5000元 /平左右，僅高出周邊 5001000元 /平 3 資料來源：山水黔城銷售現(xiàn)場調(diào)研、合富輝煌貴陽公司 樓盤實(shí)景 電梯吊燈 售樓處宣傳板 貴陽小結(jié) ? 貴陽不缺奇跡：盡管規(guī)模、 ? 囤地大盤多、居民對價格敏感，使“低端跑量型”項(xiàng)目的競爭比較激烈 ? 不乏外地開發(fā)商和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，如地段不佳，仍難有高溢價，做“中端”很辛苦 ? 交通擁擠、缺乏水景，使占據(jù)老城核心地段和稀缺水資源的“真高端”產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)溢價最大化 謝謝！ 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 5, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 03:09:5403:09:5403:093/5/2023 3:09:54 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :09:5403:09Mar235Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 03:09:5403:09:5403:09Sunday, March 5, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :09:5403:09:54March 5, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 5日星期日 上午 3時 9分 54秒 03:09: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 上午 3時 9分 :09March 5, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 5日星期日 3時 9分 54秒 03:09:545 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 3時 9分 54秒 上午 3時 9分 03:09: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 5, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 03:09:5403:09:5403:093/5/2023 3:09:54 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :09:5403:09Mar235Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 03:09:5403:09:5403:09Sunday, March 5, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :09:5403:09:54March 5, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 5日星期日 上午 3時 9分 54秒 03:09: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 上午 3時 9分 :09March 5, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 5日星期日 3時 9分 54秒 03:09:545 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 3時 9分 54秒 上午 3時 9分 03:09: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 5, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 03:09:5403:09:5403:093/5/2023 3:09:54 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :09:5403:09Mar235Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 03:09:5403:09:5403:09Sunday, March 5, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :09:5403:09:54March 5, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 5日星期日 上午 3時 9分 54秒 03:09: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 上午 3時 9分 :09March 5, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 5日星期日 3時 9分 54秒 03:09:545 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 3時 9分 54秒 上午 3時 9分 03:09: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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