【正文】 市四區(qū)之首，樓 盤 多、檔次高，作 為包 頭 的政治文化中心，消 費(fèi) 者 購買 力 強(qiáng) ；n 市 場 供 應(yīng) 量大、 產(chǎn) 品 類 型豐富，區(qū)域內(nèi)整體主力 戶 型以 80100平方米區(qū) 間 的兩居為 主， 120136的三居 為輔 ，以及少量的 150170的三居和 200以上的復(fù)式 結(jié) 構(gòu)。n 目前在售的 項(xiàng) 目有萬達(dá)廣 場 、意城晶 華 ，整體均價(jià)在 35005500之 間 。? 2023年以來，由于恒大華府的進(jìn)駐，九原區(qū)的住宅價(jià)格被拉升起來。n 房地 產(chǎn) 市 場發(fā) 展上面已 經(jīng) 達(dá)到省會城市的 規(guī) 范水準(zhǔn)，有商品房 預(yù) 售網(wǎng)上公示系 統(tǒng)，但同 時(shí) ，幾家大的開 發(fā) 商（國內(nèi)前十名）控制了 50%以上的 銷 售；北京的代理行大多涉及到包 頭 的 項(xiàng) 目非常少，當(dāng)?shù)氐恼?、?dāng)?shù)氐氖?場 保 護(hù) 主 義 比 較 明 顯 ，目前大的房地 產(chǎn) 企 業(yè) 有：保利、萬達(dá)、恒大已 經(jīng)進(jìn) 入，由于拿地位置 較 好，目前 銷售 進(jìn) 展 順 利，但價(jià)格并不高。n 青山區(qū)住宅 項(xiàng) 目 較 多，受人 們 消 費(fèi) 理念的影響（ 賣 在昆區(qū)，住在青山），青山區(qū)的住宅 銷 售的都比 較 好（除個(gè) 別戶 型面 積較 大的樓 盤 ）。n 目 標(biāo)購買 客 戶 群主要集中在高 級 管理 層 、醫(yī)院，學(xué)校教 師 、個(gè)體生意人及 銀 行和政府公 務(wù)員 ， 還 有來自鄂 爾 多斯、呼市、山西等外地和一小部分的本地投 資 客戶 。在園林內(nèi)提供青少年、老人活動的場地。裙樓首層布置商業(yè)、停車、公建配套及住宅架空挑廊和大堂。詳情如下： 總套數(shù) 491 最低價(jià) 3500元 /平米 4100元 /平米 總套數(shù) 384 最低價(jià) 4300元 /平米 4800元 /平米價(jià)格走勢如下：歐風(fēng)麗景的二房三房在2023年下半年價(jià)格一直保持在 45元左右，而它的150平米以上的躍層最高賣到 5800元 /平米。 晶華融合園林水系，生活廣場，中央景觀、樓間景觀、噴泉、木棧道。總建筑面積 65萬平米。本地塊現(xiàn)有的生活配套設(shè)施主要在南面，如植物園、青春廣場、迎賓廣場等，香格里拉大酒店就在南面，以及在建的包頭萬達(dá)商業(yè)廣場也在南面。首先是鐵路沿線退界將會損失很大一部分土地面積，其次是道路退界損失土地面積。這僅僅是從一個(gè)靜態(tài)的角度去考慮的，沒有考慮太多的政策原因、以及市場競爭加劇的因素。 。 一月 21一月 2118:12:2318:12:23January 22, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 2118:12:2318:12Jan2122Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 2023/1/22 18:12:2318:12:2322 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 一月 2118:12:2318:12Jan2122Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 2118:12:2318:12:23January 22, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。三、項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢分析911）若本項(xiàng)目按照 ： 1600畝 ㎡ /畝 = = ㎡2）月度去化量： 21520㎡2023年每月銷售前三甲平均去化分別是： 33480㎡ ； 22440㎡ ； 16800㎡2023年每月銷售前三甲平均去化分別是： 20230㎡ ； 11880㎡ ； 9120㎡2023年每月銷售前三甲平均去化分別是： 46200㎡ ； 30240㎡ ； 22920㎡取其中間值，推算出每月去化量約： 22440㎡ +11880㎡ +30240㎡ /3 =21520㎡3）年度去化量： 21520㎡ 12 年 =258240㎡ /年4）本項(xiàng)目開發(fā)周期： ㎡ /258240㎡ /年 =10年從近三年包頭市房地產(chǎn)市場銷售情況推算，本項(xiàng)目全部去化需要約十年時(shí)間。東面的熱電廠今后會帶來煙塵的污染，北面是鐵路貨運(yùn)線，會對本項(xiàng)目今后的入住居民帶來噪音的污染。本地塊目前還沒有走招、拍、掛程序，由于當(dāng)?shù)亟饦s公司與當(dāng)?shù)卣P(guān)系良好，因此本地塊出讓前可由開發(fā)商自己根據(jù)整個(gè)地塊的實(shí)際開發(fā)情況，做初步的整體規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上出地塊規(guī)劃系數(shù)。最后一期（ 4期）為空中疊加別墅，面積在 210400平米不等。 晶華占地 200畝總建筑面積大約 20萬平米，分小高層，多層板樓，花園洋房三類；劃分為紫藤院、棕櫚源、瑞香苑、橄欖墅四期。外觀設(shè)計(jì)追求個(gè)性風(fēng)格，既有現(xiàn)代建筑風(fēng)情與韻味，又隱含歐式風(fēng)格的典雅。分別于小區(qū)東、西兩側(cè)設(shè)兩個(gè)地下停車庫，其車行出入口與小區(qū)外環(huán)車道相連，合理地解決人車分流，使小區(qū)內(nèi)環(huán)路可切實(shí)地成為人們?nèi)粘５娜诵?、漫步通道，在必要時(shí)可作為消防車道。滿足小區(qū)居民娛樂、文化、健身等的要求。n 周 邊 旗 縣 ，固陽 縣 、白云區(qū)、達(dá)茂旗、土右旗正 處 于起步 發(fā) 展 階 段，房價(jià) 較 低，石拐區(qū)由于地 質(zhì)淪 陷所以人口都是外遷，開 發(fā) 幾乎沒有。n 該 市豪宅市 場長 期看好，追求豪 華 、西化、 現(xiàn) 代的生活方式，被當(dāng)?shù)馗呤杖?階層 接受。包包 頭頭 市房地市房地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 特點(diǎn)特點(diǎn) 176大開大開 發(fā)發(fā) 商控制了商控制了 50%以上的以上的 銷銷 售售n 包 頭 市依靠著稀土等 礦產(chǎn)資 源、 農(nóng) 牧 業(yè) 、 鋼鐵 制造等幾大工 業(yè)優(yōu)勢 ，成 為 中國北方的重要工 業(yè) 城市，近幾年來 經(jīng)濟(jì)獲 得了高速的增 長 ；包 頭 是內(nèi)蒙地區(qū) 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會安定、 發(fā) 展相 對 完善的省會城市。戶型以一居 6070，兩居 8090左右，三居所占比率較少。青山區(qū)由于依托塞汗塔拉生 態(tài) 園，居住 環(huán) 境 優(yōu) 越，是包 頭 市的新 興 的居住生活區(qū)。n 住宅市場產(chǎn)品格局合理，以滿足剛性需求了 80130平米戶型為主力。區(qū)域 土地總 數(shù) 占地面積 (平米 ) 規(guī)劃建筑面積 (平米 ) 成交總價(jià) (萬元 ) 樓面地價(jià) (元平 /米)東河區(qū) 5 89高新區(qū) 0 0 0 0 0九原區(qū) 4 104昆區(qū) 0 0 0 0 0青山區(qū) 2 294 77七、土地交易成交七、土地交易成交 積壓積壓 一一 覽覽09年土地 積壓匯總 表52包包 頭頭 市市 積壓積壓 土地形土地形 勢勢 分析分析161。? 目前每月住宅成交套數(shù)約 3200套左右。n 新建商品住房交易量增 長 。其中，住宅面 積 ，共 31406套，同比下降 ％、 ％。n 2023－ 2023年包 頭 市房地 產(chǎn) 開 發(fā) 建 設(shè)規(guī) 模分 別為 、 765萬平方米、 ， 環(huán) 比 發(fā) 展速度分 別為 149%、 ％和 ％。其基本形 態(tài) 是青山區(qū)和昆區(qū) 為 一個(gè)城區(qū) 組團(tuán) ， 東 河區(qū)和九原區(qū) 為 一個(gè)城區(qū) 組團(tuán) ，兩 組團(tuán) 相 對 獨(dú)立的 帶 狀 組團(tuán) 城市。n 生 態(tài) 建 設(shè) 步伐加快，五年完成林 業(yè) 生 態(tài) 建 設(shè) 任 務(wù) 畝 ， 獲 得中 華環(huán) 境 獎 和國家森林城市稱號。21包包 頭頭 市市 20232023年年 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 概況概況? 說明： 2023年 15月份地方生產(chǎn)總值可實(shí)現(xiàn) 750億元左右，同比增長 18%左右；財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) ，同比增長 17.%。從 50年代起，包頭就開始了大規(guī)模的水資源開發(fā)，先后修建了黃河水源地多處，進(jìn)行了大規(guī)模的水資源開發(fā)。主要金屬 礦 有： 鐵 、稀土、 鈮 、 鈦 、錳 、金、 銅 等３０個(gè) 礦 種，６個(gè) 礦產(chǎn)類 型。黃河流 經(jīng) 包 頭 市境內(nèi)２１４公里，公路、 鐵 路兩 橋 并行 飛 架黃河南北。n 九原區(qū)也是包頭市的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，今后的大規(guī)模建設(shè)將會連接?xùn)|西城區(qū)，可以說是包頭未來都市新中心。九原區(qū)是 東 西城區(qū)的 結(jié) 合部，全區(qū) 轄 1個(gè) 鄉(xiāng) 、 6個(gè) 鎮(zhèn) ， 10個(gè)居委會， 115個(gè)村民委 員 會， 總 面 積 1700平方公里， 總 人口 。高新區(qū)內(nèi)道路 縱 橫有序， 綠 化率達(dá)%。n 東河區(qū)的旅游事業(yè)發(fā)展迅速。 東 河區(qū)是回族居民的聚居區(qū)， 現(xiàn) 有回族 ， 東 河區(qū)有伊斯蘭 教、基督教、 漢 佛教、喇嘛教、天主教等５個(gè)宗教界 別 。n 青山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到全國發(fā)達(dá)城市水平，各項(xiàng)指標(biāo)均屬自治區(qū) 101個(gè)旗縣前列。7青山區(qū)、青山區(qū)n 青山區(qū)位于包 頭 市中部，北依陰山，南 臨 黃河，西與包 頭 市昆都 侖 區(qū)毗 連 ， 東 與包頭 市 東 河區(qū)相 鄰 。區(qū)內(nèi) 設(shè) 有１３個(gè)街道 辦 事 處 ，１０６個(gè)居委會?！　 包 頭 由于具 備 北部丘陵草原、中部山岳、南部平川三大地貌和不同的土 質(zhì) 條件，加之氣溫降雨量也各不相同，因而適于多種 動 植物生 長 和繁衍。內(nèi)蒙古包頭市房地產(chǎn)市場調(diào)研及項(xiàng)目地塊分析簡報(bào)說明：本次所做內(nèi)蒙古包頭市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告還有很多內(nèi)容存在欠缺，尤其是包頭市各區(qū)每月成交情況，未能找到相關(guān)的參考數(shù)據(jù)。 已開 發(fā) 和利用的土地中，市區(qū)面 積為 ；耕地面 積 占土地面積 比重 ％；森林面 積 14920平方公里，草原面 積 208650平方公里。5重點(diǎn)行政區(qū)域介重點(diǎn)行政區(qū)域介 紹紹? 昆區(qū)， 青山區(qū)， 東河區(qū)， 九原區(qū)， 高新區(qū)， 新開發(fā)的濱河新區(qū)6昆區(qū)、昆區(qū)n 昆都 侖 區(qū)位于陰山腳下，黃河北岸，昆都 侖 河畔，昆都 侖 區(qū)因河得名，昆區(qū)是包 頭市黨政機(jī)關(guān)所在地，是包 頭 市的中心城區(qū)和自治區(qū)最大的企 業(yè) 包 鋼 （集 團(tuán) ）公司所在區(qū)，位于呼包 銀經(jīng)濟(jì)帶 和呼包鄂金三角腹地，是包 頭 市政治、 經(jīng)濟(jì) 、文化中心和對 外開放的窗口。那么，在今后的房地 產(chǎn) 市 場 上，昆區(qū)仍然會是包 頭 房地 產(chǎn) 的老大，代表著包 頭 房地 產(chǎn) 市 場 的高檔次、高價(jià)位。青山區(qū)是以機(jī)械、汽車、電力、建材、紡織、建筑、安裝為主體的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)駐有中央、內(nèi)蒙古、包頭大中型企業(yè) 214家，包括內(nèi)蒙古第一機(jī)械制造廠、內(nèi)蒙古第二機(jī)械制造總廠、北方重型汽車有限公司、核工業(yè)部二Ｏ二廠（光華化學(xué)工業(yè)公司）、蒙電華能熱電股份有限公司（包頭第二熱電廠）、包頭供電局、“ 九九 ” 集團(tuán)、蘇蒙特亞麻紡織有限公司、內(nèi)蒙古電建第一、第三工程公司等骨干企業(yè)。東 河區(qū) 轄 有 12個(gè)街道 辦 事 處 ， 94個(gè)居民委 員 會，人口 ，有蒙、 漢 、回、 滿 、朝 鮮 等２６個(gè)民族。東河區(qū)還被確定為包頭市個(gè)體、私營經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，優(yōu)良的投資環(huán)境，寬松的優(yōu)惠政策，吸引著方方面面的經(jīng)營者。高新區(qū)經(jīng)過 近十年的建 設(shè) ，基 礎(chǔ)設(shè) 施建 設(shè) 日 趨 完善，全部 實(shí)現(xiàn) 了供 電 、供 熱 、供汽、 給水、排 污 、道路、通 訊 、煤氣等 “ 八通一平 ” 。13九原區(qū)、九原區(qū)n 包 頭 九原區(qū) 環(huán)繞 包 頭 市區(qū)，北靠大青山，南 臨 黃河， 東 與土默特右旗相 鄰 ，西與 烏 拉特前旗接壤。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力已躋身內(nèi)蒙古自治區(qū) 101個(gè)旗縣區(qū)的前 20位。包 頭 市由中部山岳地 帶 、山北高原草地和山南平原三部分 組 成，呈中 間 高，南北低，西高 東 低的地 勢 。已 發(fā)現(xiàn)礦 物７４種， 礦產(chǎn)類 型１４個(gè)。地下水補(bǔ)給量為 億立方米。202023年包年包 頭經(jīng)濟(jì)發(fā)頭經(jīng)濟(jì)發(fā) 展情況展情況各區(qū)縣旗 2023年度各區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 增長率（ %）稀土高新區(qū) 昆區(qū) 東河區(qū) 青山區(qū) 九原區(qū) 石拐區(qū) 土右旗 固陽縣 達(dá)茂旗 (二 )各區(qū)生產(chǎn)總值從各區(qū)縣旗 2023年生產(chǎn)總值額來看，昆區(qū)最高，幾乎是位居第二的青山區(qū)的 2倍。 傳統(tǒng) 服 務(wù)業(yè) 迅猛 發(fā) 展，以小肥羊、小尾羊 為 代表的草原火 鍋 已成 為 知名品牌，走向全國、走向世界；特色餐 飲 街 實(shí)現(xiàn) 了 規(guī) 模和 質(zhì) 量的全面提升。n 4. 總 體布局n 規(guī) 劃確定包 頭 市城市建 設(shè) 用地拓展方向 為 新市區(qū)向南拓展， 東 河和九原區(qū)向西北拓展，逐步形成一市二城的布局 結(jié) 構(gòu)。包 頭 市房地 產(chǎn) 項(xiàng) 目布局科 學(xué) ， 結(jié) 構(gòu) 日 趨 合理。全市新建商品房上市面 積 ，共 40762套，同比下降％、 7％。截至 9月底，可售商品住房 22335套、可售面 積 。每周同期成交量走勢對比37六、房地產(chǎn)成交價(jià)格及走勢? 包頭市目前在售項(xiàng)目約 200多個(gè)，其住宅銷售均價(jià)依然維持在 3500—4500 元 /平米。中心的昆區(qū)沒有一宗土地。n 全市土地儲備充裕，積壓土地 25塊，大部以商住為主。56項(xiàng)目名稱 區(qū)位 建筑面積（萬平米）總套數(shù) 建筑類型 戶型面積（ ㎡ ）在售均價(jià) 容積率(元 /㎡ )京奧港 .帝景 昆區(qū) 65 一期 838套 高層 90170 3500 紫金華府 16 一期 2088套 高層 93168 2800起 新星壹品 昆區(qū) 1068 多層 150340 二期翠庭 4200 小高